Definizione giuridica e natura del condominio

Nel nostro studio, con oltre 25 anni di esperienza nella gestione di questioni condominiali, affrontiamo innanzitutto la natura giuridica del condominio. Il condominio si configura quando in un edificio convivono una pluralità di unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni indivise, legate fra loro da un rapporto di complementarietà funzionale.

La disciplina codicistica, riformata dalla legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, recepisce e aggiorna le indicazioni giurisprudenziali, rendendo la normativa attuale e coerente con le evoluzioni del contenzioso condominiale. Possiamo affermare che il condominio, come istituto, è una forma di proprietà frazionata in quote millesimali, con obblighi, diritti e doveri pensati per una gestione equilibrata dell’interesse comune.

Parti comuni e proprietà esclusiva: cosa comprende un condominio?

Chi si avvicina alla realtà del condominio — sia in qualità di proprietario, inquilino, investitore o erede — si chiede spesso cosa comprende un condominio e da cosa è effettivamente costituito. Per rispondere correttamente, è necessario distinguere tra parti comuni e proprietà esclusiva, due concetti centrali per comprendere il funzionamento di un edificio condominiale e prevenire numerose controversie legate all’uso degli spazi o alla ripartizione delle spese.

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, fanno parte delle parti comuni tutte le strutture e gli spazi dell’edificio destinati all’uso collettivo. Tra queste si includono, salvo titolo contrario:

• il suolo su cui sorge l’edificio;

• le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i solai e i tetti;

• le scale, i portoni d’ingresso, gli androni, i corridoi, i vani per l’ascensore, le facciate e le gronde;

• gli impianti comuni (idrici, fognari, elettrici, di riscaldamento centralizzato, antenne collettive e, nei casi previsti, impianti per la fibra ottica o la videosorveglianza condominiale);

• le aree destinate a servizi comuni come il locale caldaia, il vano spazzatura, il cortile condominiale, la portineria o le terrazze accessibili a tutti.

È importante chiarire che alcune di queste parti comuni del condominio sono indivisibili e appartengono pro quota a ciascun condomino. La loro gestione e il loro uso devono avvenire secondo criteri di equità, sicurezza e rispetto della destinazione d’uso originaria.

Accanto alle parti comuni, ogni condomino è proprietario esclusivo della propria unità immobiliare, che può essere un appartamento, un box auto, un locale commerciale o una cantina. Tali proprietà individuali restano autonome, ma non possono essere modificate o utilizzate in modo da compromettere le parti comuni o arrecare danno agli altri condomini. È qui che spesso si originano conflitti, come ad esempio nel caso di installazione di pannelli fotovoltaici o modifiche alla facciata, che devono rispettare i limiti imposti dal regolamento condominiale e dalla normativa vigente. Ne abbiamo parlato approfonditamente nell’articolo dedicato: “Fotovoltaico conteso in condominio: il tribunale dice stop alle installazioni selvagge!”.

Per rendere più chiaro questo concetto, riportiamo una tabella esplicativa:

L’esperienza maturata in studio ci ha insegnato che la mancata comprensione dei confini tra proprietà esclusiva e parti comuni è uno dei motivi principali di conflitto tra vicini. Una corretta consulenza legale può fare la differenza sin dalla fase di acquisto dell’immobile.

Va infine ricordato che le parti comuni del condominio possono essere disciplinate anche da regolamenti contrattuali o da atti notarili che ne escludono alcuni elementi dalla comunione o stabiliscono un uso esclusivo, come accade talvolta per posti auto o cortili. Tuttavia, non sempre è giuridicamente possibile attribuire diritti esclusivi su beni comuni: un caso emblematico è stato analizzato dalla Corte di Cassazione nel nostro articolo: “Cortile condominiale: non è possibile pattuire un diritto reale di uso esclusivo”.

Le tabelle millesimali e la ripartizione delle spese condominiali

Una delle domande che riceviamo più frequentemente nello Studio Legale Calvello riguarda come si ripartiscono le spese condominiali. In effetti, molti condomini si trovano coinvolti in contenziosi legati a questo tema, soprattutto quando non hanno chiaro cosa prevedono le tabelle millesimali e come funzionano nella pratica quotidiana.

In un condominio, ogni unità immobiliare è associata a una quota millesimale, espressa appunto in “millesimi”, che rappresenta il valore proporzionale dell’appartamento rispetto all’intero edificio. Tale valore tiene conto di diversi fattori oggettivi e soggettivi, come:

• superficie dell’unità,

• piano in cui si trova,

• esposizione,

• destinazione d’uso (abitazione, ufficio, box, ecc.),

• livello di finitura e comfort.

Il totale delle tabelle millesimali è pari a 1000: su questa base si calcolano le quote di partecipazione alle spese comuni e il peso del voto in assemblea. La loro funzione principale è appunto quella di rendere oggettiva e proporzionale la contribuzione economica di ciascun condomino, evitando che si creino situazioni discriminatorie o inique.

È importante distinguere tra:

• Tabella millesimale generale (di proprietà): usata per le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e di conservazione delle parti comuni dell’edificio (ad es. tetto, facciata, fondazioni);

• Tabelle speciali (di uso o servizio): impiegate per la ripartizione delle spese relative a specifici impianti (es. ascensore, riscaldamento centralizzato, depuratori d’acqua, ecc.).

Quando e come si possono modificare le tabelle millesimali?

La modifica delle tabelle millesimali è possibile, anche senza l’unanimità dei consensi, quando: a) risulta un errore materiale o di calcolo; b) è mutata la consistenza dell’edificio o delle singole unità; c) si sono verificate sopraelevazioni, modifiche strutturali o cambi di destinazione d’uso.

Sul punto, rimandiamo all’approfondimento dedicato nel nostro sito: “Tabelle millesimali condominiali, sentenza storica: possibile la modifica anche senza l’unanimità”.

Spese ordinarie e straordinarie: chi paga cosa?

Le spese condominiali si dividono in:

• Ordinarie: pulizia scale, manutenzione impianti, illuminazione, assicurazione dell’edificio, ecc.;

• Straordinarie: rifacimento tetto, consolidamento strutturale, rifacimento facciate, sostituzione ascensore, interventi straordinari sull’impianto elettrico.

La ripartizione delle spese avviene generalmente sulla base delle tabelle millesimali, salvo eccezioni specifiche previste dalla legge o dal regolamento condominiale. Alcuni impianti, infatti, richiedono una ripartizione “per utilizzo”, come l’ascensore (più costosa per chi abita ai piani alti) o il riscaldamento (secondo i consumi).

Non è raro, purtroppo, che si generino contestazioni tra condomini sul pagamento delle spese, in particolare quando si ritiene che il criterio adottato sia scorretto o non condivisibile. Abbiamo trattato con successo diversi casi simili, soprattutto nei contesti in cui il regolamento contrattuale era datato o non allineato alla normativa vigente.

I condomini morosi e il recupero delle quote

Un altro punto critico è la presenza di condomini morosi, che può compromettere l’intero equilibrio economico del condominio. Il nostro Studio ha affrontato più volte questa problematica, evidenziando anche le gravi responsabilità in capo all’amministratore in caso di omessa comunicazione dei nominativi all’assemblea. Si veda, a riguardo, l’articolo: “Amministratore condominiale a rischio! Se nasconde i morosi, paga di tasca propria!”.

Inoltre, è utile sapere che, in mancanza di pagamento da parte di un condomino, gli altri possono essere tenuti a sopperire temporaneamente alle sue quote, come previsto anche nella sentenza “Condominio: il condomino in regola con i pagamenti è ‘solo’ garante per le quote dei condomini inadempienti”.

Organi del condominio: assemblea, amministratore e regolamento

Per comprendere appieno da cosa è costituito un condominio, è indispensabile analizzare il funzionamento dei suoi organi decisionali e degli strumenti che ne regolano la vita quotidiana: assemblea condominiale, amministratore e regolamento di condominio. Si tratta di elementi chiave nella gestione ordinata delle parti comuni e nella risoluzione delle problematiche che inevitabilmente emergono nei contesti collettivi.

L’assemblea condominiale: cos’è e chi vi partecipa

L’assemblea dei condomini è l’organo sovrano del condominio. Vi partecipano tutti i condomini proprietari delle singole unità immobiliari, oppure loro delegati, muniti di delega scritta. È anche ammessa la partecipazione dell’usufruttuario, nei casi previsti dall’art. 67 disp. att. c.c.

Uno dei dubbi più frequenti riguarda chi può votare in assemblea: chi è moroso può partecipare ma, se è stato deliberato o previsto dal regolamento, non può esercitare il diritto di voto, come abbiamo già chiarito in sede consultiva a numerosi clienti.

L’assemblea delibera sulle spese, approva i bilanci, nomina o revoca l’amministratore, approva lavori straordinari e può modificare il regolamento condominiale. Ogni decisione viene presa con il voto favorevole della maggioranza prevista dalla legge, secondo il valore delle quote millesimali.

Nel nostro studio consigliamo sempre ai clienti di verificare con attenzione i verbali assembleari, poiché molte controversie — comprese quelle relative a delibere nulle o annullabili — nascono proprio da vizi formali, difetto di convocazione o quorum errati. Chi volesse approfondire può leggere anche il nostro articolo: “Condominio: impugnazione della delibera assembleare e determinazione del valore della causa”.

L’amministratore di condominio: ruolo, nomina e responsabilità

L’amministratore condominiale è obbligatorio quando i condomini sono più di otto. Può essere un professionista esterno o, in alcuni casi, uno dei condomini. Ha l’incarico di eseguire le delibere assembleari, curare l’ordinaria amministrazione, rappresentare legalmente il condominio, tenere i registri contabili e sollecitare i pagamenti delle quote.

La responsabilità dell’amministratore è molto ampia e, in caso di negligenza, può comportare anche risarcimenti personali. Abbiamo trattato casi in cui l’amministratore ha dovuto rispondere per danni derivanti dalla mancata gestione dei bonus fiscali, come nel caso analizzato in “Condominio: paga i danni l’amministratore che per sua negligenza non ottiene i bonus fiscali”.

Inoltre, un comportamento scorretto — come l’omessa comunicazione dei condomini morosi o la mancata convocazione dell’assemblea — può esporlo a responsabilità diretta nei confronti dei condomini, come già esaminato nel nostro articolo: “Amministratore condominiale a rischio! Se nasconde i morosi, paga di tasca propria!”.

Il nostro consiglio è di valutare con attenzione il curriculum dell’amministratore, verificare che sia iscritto a un’associazione professionale di categoria e che utilizzi software certificati per la gestione trasparente della contabilità condominiale.

Il regolamento condominiale: è sempre obbligatorio?

Il regolamento condominiale è un documento che disciplina i diritti e i doveri dei condomini, stabilisce l’uso delle parti comuni e può imporre limiti all’uso delle proprietà individuali. Non è sempre obbligatorio, ma lo diventa:

• quando i condomini sono più di dieci (obbligo previsto dall’art. 1138 c.c.);

• quando è espressamente richiesto da una delibera assembleare o previsto dall’atto di compravendita.

Esistono due tipi di regolamento:

• Contrattuale, redatto dal costruttore o allegato agli atti notarili, vincola anche gli acquirenti successivi;

• Assembleare, approvato a maggioranza dall’assemblea, ma può disciplinare solo l’uso delle parti comuni e non incidere sui diritti individuali.

Tra le clausole più comuni troviamo il divieto di tenere animali, l’uso esclusivo di parti comuni (come un giardino o un lastrico solare), le regole sulla destinazione d’uso dei locali (es. vietare attività rumorose o artigianali in un edificio residenziale).

Un regolamento ben fatto previene liti, chiarisce obblighi e diritti e offre un riferimento oggettivo in caso di controversia. Per questo motivo, il nostro studio fornisce supporto nella redazione e revisione dei regolamenti, anche in fase di compravendita o successione.

Le problematiche reali nei condomini: esempi pratici e soluzioni legali

Nel corso della nostra attività professionale, abbiamo affrontato decine e decine di controversie nate dalla gestione del condominio. Questo ci consente di offrire oggi una panoramica chiara e concreta delle problematiche più comuni che si verificano in ambito condominiale, e delle soluzioni giuridiche più efficaci per affrontarle. Non ci limitiamo quindi alla teoria, ma interveniamo direttamente nella risoluzione dei conflitti, sia in via stragiudiziale che giudiziale.

Uso improprio delle parti comuni

Una delle principali fonti di attrito è rappresentata dall’uso improprio delle parti comuni del condominio. Si pensi, ad esempio, all’utilizzo esclusivo del cortile da parte di un solo condomino, senza autorizzazione assembleare, o all’installazione arbitraria di tavoli e piante nelle aree comuni. In questi casi si verifica una lesione del diritto degli altri condomini all’uso paritetico delle aree comuni, diritto che trova tutela sia nel Codice Civile che nella giurisprudenza consolidata.

Un esempio ricorrente riguarda i lastrici solari o i terrazzi condominiali, che alcuni proprietari tendono a chiudere o trasformare in spazi privati. Ricordiamo che, in assenza di un titolo contrario, questi spazi restano beni comuni, anche se accessibili solo da un’unica unità. Per approfondire questo aspetto, consigliamo la lettura dell’articolo: “Cortile condominiale (posti auto, terrazzo, etc…): non è possibile pattuire un diritto reale di uso esclusivo”.

Rumori molesti e molestie di vicinato

Altro tema centrale è quello delle molestie acustiche, che possono derivare da attività rumorose, uso scorretto degli spazi comuni o da lavori edilizi effettuati senza rispetto degli orari stabiliti. In questi casi si può invocare l’art. 844 c.c., che vieta le immissioni intollerabili, e richiedere l’intervento dell’amministratore o, in ultima istanza, agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno o la cessazione della condotta illecita.

Il regolamento condominiale, se presente, può limitare determinate attività e imporre orari di silenzio. Tuttavia, in mancanza di un regolamento, ci si riferisce al principio generale del rispetto della quiete e del decoro dell’edificio. Anche in questo ambito, l’assistenza legale preventiva si rivela spesso risolutiva.

Installazioni non autorizzate: fotovoltaico, parabole, tende e inferriate

Negli ultimi anni si è registrato un aumento esponenziale delle controversie legate all’installazione di impianti fotovoltaici in condominio, specialmente su tetti o facciate comuni. La legge, oggi, consente ai singoli condomini di procedere anche senza autorizzazione assembleare, ma nel rispetto di limiti strutturali, estetici e normativi.

Un caso emblematico, da noi affrontato anche in sede editoriale, ha evidenziato come l’assenza di un criterio condiviso possa condurre a “installazioni selvagge” e conflitti insanabili: “Fotovoltaico conteso in condominio: il tribunale dice stop alle installazioni selvagge!”.

Situazioni analoghe si verificano per:

• parabole satellitari installate su facciate comuni;

• inferriate modificate senza autorizzazione;

• tende da sole o tende a caduta che interferiscono con il diritto di veduta dei vicini (tema trattato anche nel nostro articolo: “Condominio e diritto di veduta in appiombo: via la tenda sottostante se impedisce la visuale al vicino di casa”).

Morosità, danni e responsabilità dell’amministratore

Come già anticipato, l’amministratore condominiale riveste un ruolo di garanzia. Tuttavia, quando omette di richiedere i pagamenti, non segnala la morosità o non promuove il recupero coattivo delle quote, può rendersi personalmente responsabile per i danni arrecati al condominio. Situazioni simili si verificano anche quando non ottiene in tempo bonus fiscali (come accaduto in occasione del Superbonus 110), causando gravi pregiudizi economici.

In questi casi, il nostro Studio ha attivato tempestivamente azioni di responsabilità civile nei confronti dell’amministratore, tutelando i condomini sia in ambito stragiudiziale che giudiziale. Invitiamo alla lettura dell’articolo: “Condominio: paga i danni l’amministratore che per sua negligenza non ottiene i bonus fiscali”.

Spese straordinarie e lavori urgenti

L’approvazione delle spese straordinarie è spesso causa di fraintendimenti. Non tutti sanno che, in alcuni casi, l’amministratore può procedere anche senza previa autorizzazione assembleare, quando si tratti di lavori urgenti per la sicurezza dell’edificio (ad es. infiltrazioni d’acqua, danni strutturali gravi, guasti agli impianti comuni).

Tuttavia, una volta completato l’intervento, l’amministratore deve riferire all’assemblea e sottoporre a ratifica le spese sostenute. In mancanza di trasparenza, può essere chiamato a rispondere per spese ingiustificate o per aver superato i limiti del proprio mandato.

Esempio reale di vita quotidiana: dalla lite sul tetto condominiale alla soluzione legale

Per comprendere in modo pratico da cosa è costituito un condominio e quali problemi reali possono sorgere nella vita quotidiana, vogliamo raccontare un caso concreto seguito direttamente dal nostro Studio Legale, utile per mettere in luce molte delle parole chiave e delle tematiche affrontate in questo articolo.

Il contesto

Un nostro assistito, proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un edificio composto da dodici unità, ci ha contattato dopo essere stato convocato in assemblea condominiale con un ordine del giorno riguardante il rifacimento del tetto condominiale. L’intervento, dal costo rilevante, era stato proposto dall’amministratore in seguito a infiltrazioni riscontrate nei due appartamenti dell’ultimo piano.

Durante l’assemblea, tuttavia, alcuni condomini hanno contestato l’obbligo di partecipare alle spese, ritenendo che l’intervento avrebbe beneficiato solo i due proprietari danneggiati e non l’intero edificio. Ne è nata un’accesa discussione sull’interpretazione delle parti comuni del condominio, sulla ripartizione delle spese straordinarie, sull’uso delle tabelle millesimali e persino sulla legittimità della convocazione dell’assemblea.

Il problema

I problemi emersi erano molteplici:

• Cos’è una parte comune? Il tetto, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è parte comune dell’edificio, indipendentemente da chi ne subisca i danni diretti.

• Chi paga il rifacimento del tetto in condominio? Tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, salvo che il danno non sia stato causato da comportamenti negligenti di uno specifico condomino.

• Serve una delibera assembleare? Sì, per lavori non urgenti. In caso di urgenza, l’amministratore può agire anche senza previa approvazione, salvo obbligo di ratifica.

• Chi decide sui lavori straordinari? L’assemblea condominiale, con maggioranza qualificata (500 millesimi + maggioranza dei presenti).

Inoltre, nel nostro caso, non era mai stato aggiornato il regolamento condominiale, e le tabelle millesimali erano state redatte oltre 30 anni prima, su presupposti ormai superati.

L’intervento dello Studio

Abbiamo immediatamente analizzato i documenti condominiali: verbali, tabelle millesimali, regolamento, preventivi di spesa. Dopo un sopralluogo tecnico con un ingegnere nostro fiduciario, abbiamo riscontrato che il danno al tetto comprometteva non solo l’abitabilità degli appartamenti coinvolti, ma anche la tenuta strutturale dell’intero edificio.

In assemblea, il nostro cliente ha potuto presentare con chiarezza la documentazione e, con la nostra assistenza legale, ha fatto valere il principio — normativamente fondato — per cui il tetto, in quanto bene comune, impone la contribuzione di tutti i condomini, anche se i danni sono visibili solo in una parte dell’edificio.

Grazie a un’azione strategica e diplomatica, l’assemblea ha approvato a larga maggioranza il rifacimento del tetto e successivamente ha deliberato l’aggiornamento delle tabelle millesimali, in modo da riflettere l’effettiva realtà immobiliare. Il regolamento è stato revisionato da zero dal nostro Studio, con inserimento di clausole chiare sull’uso delle parti comuni e sugli interventi straordinari.

Il risultato

Il nostro cliente non solo ha evitato un lungo e costoso contenzioso giudiziario, ma ha anche contribuito a riformare la gestione del condominio, oggi più efficiente, trasparente e conforme alla legge. L’intervento ha permesso di:

• chiarire cosa comprende un condominio;

• applicare correttamente le tabelle millesimali;

• comprendere chi paga le spese condominiali in caso di interventi strutturali;

• definire il ruolo dell’amministratore condominiale;

• rafforzare il regolamento condominiale con clausole preventive.

Questo esempio è uno dei tanti casi in cui la consulenza legale preventiva e ben strutturata ha permesso di evitare anni di liti e ha restituito serenità alla compagine condominiale.

Domande frequenti sul condominio (FAQ)

Per offrire un ulteriore supporto pratico a chi cerca online informazioni su cosa comprende un condominio, come funziona e quali sono i diritti e i doveri dei condomini, riportiamo di seguito le risposte alle domande più frequenti. Ogni risposta è formulata in modo chiaro, utile e orientato al posizionamento SEO, così da intercettare il traffico organico anche sulle long-tail keyword più cercate.

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1. Da cosa è costituito un condominio secondo il Codice Civile?
Il condominio è costituito da unità immobiliari di proprietà esclusiva (appartamenti, locali, box, ecc.) e da parti comuni come scale, tetto, facciata, cortile, androne e impianti centralizzati. La disciplina è contenuta negli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile.

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2. Quali sono le parti comuni di un condominio?
Tra le parti comuni rientrano:

• il suolo su cui sorge l’edificio,

• le fondamenta e i muri maestri,

• il tetto e i solai,

• le scale e l’ascensore,

• il cortile condominiale,

• gli impianti elettrici, fognari, idrici, di riscaldamento centralizzato, di telecomunicazione, antenna collettiva.

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3. Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Sì, le tabelle millesimali condominiali sono necessarie per la ripartizione delle spese comuni e per la determinazione del peso del voto in assemblea. Non è obbligatorio redigerle con atto notarile, ma è fondamentale che siano redatte da un tecnico qualificato e approvate dall’assemblea.

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4. Come si ripartiscono le spese condominiali?
La ripartizione delle spese si basa sulle tabelle millesimali. Le spese ordinarie (es. pulizie, manutenzione impianti, assicurazione) sono suddivise in base ai millesimi di proprietà. Le spese straordinarie seguono criteri analoghi, salvo previsioni diverse nel regolamento.

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5. Chi decide sul rifacimento delle parti comuni?
L’assemblea condominiale è l’organo competente a deliberare gli interventi straordinari. Serve una maggioranza qualificata (almeno 500 millesimi + maggioranza dei presenti). In caso di urgenza, l’amministratore può intervenire, ma deve riferire tempestivamente all’assemblea.

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6. È possibile modificare le tabelle millesimali?
Sì, è possibile modificare le tabelle millesimali anche senza unanimità, nei casi previsti dalla legge: errori materiali, mutate condizioni strutturali o modifiche sostanziali all’immobile. Per approfondire, leggi: “Tabelle millesimali condominiali, sentenza storica”.

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7. Chi può partecipare all’assemblea condominiale?
Tutti i condomini possono partecipare, personalmente o tramite delega scritta. Anche gli usufruttuari possono intervenire per alcuni argomenti. I condomini morosi possono essere esclusi dal voto, se previsto dal regolamento o da una delibera assembleare.

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8. Il tetto è parte comune anche se è accessibile da un solo appartamento?
Sì, il tetto è sempre parte comune, anche se l’accesso avviene da una sola unità immobiliare. Serve il consenso dell’assemblea per modifiche strutturali o installazioni su di esso, come ad esempio impianti fotovoltaici.

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9. Il regolamento condominiale è obbligatorio?
Diventa obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Può essere contrattuale (vincolante anche per gli acquirenti successivi) o assembleare (approvato a maggioranza). Regola l’uso delle parti comuni, le destinazioni d’uso e può imporre limiti alle proprietà esclusive.

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10. L’amministratore può essere scelto tra i condomini?
Sì, l’amministratore condominiale può essere un condomino, purché venga nominato con le maggioranze previste. Tuttavia, è consigliabile optare per un professionista iscritto a un’associazione di categoria, soprattutto in contesti complessi o con gestione articolata.

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Da quasi trent’anni ci occupiamo di diritto condominiale, affiancando privati, amministratori, investitori e condomini in ogni aspetto, dalla redazione del regolamento condominiale all’impugnazione di delibere assembleari, fino alla gestione di gravi conflitti tra vicini, morosità e lavori straordinari.

Conosciamo in profondità le parti comuni e le dinamiche tra proprietà esclusiva e comunione forzosa, sappiamo come si costituisce un condominio e, soprattutto, sappiamo prevenire i conflitti prima che diventino cause legali.

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