Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Nel diritto condominiale, la regola generale è chiara: le spese vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, questa logica non è assoluta. Esistono infatti diverse situazioni in cui la suddivisione segue criteri differenti, stabiliti dalla legge o dalla natura stessa del bene.

Se vuoi avere una panoramica completa della regola generale, puoi approfondire leggendo Come vanno ripartite le spese condominiali? (https://www.studiolegalecalvello.it/ripartizione-spese-condominiali/).

Vediamo ora i casi più frequenti in cui i millesimi non si applicano.

Androne e ingresso: chi paga davvero?

Le spese relative all’androne e all’ingresso condominiale sono, in linea generale, a carico di tutti i condomini. Tuttavia, esiste un’eccezione importante: chi accede alla propria unità immobiliare tramite un ingresso indipendente può essere escluso dal pagamento.

Il principio alla base è semplice: paga chi effettivamente utilizza il bene.

Autorimessa: spese divise tra i proprietari dei box

Nel caso delle autorimesse condominiali, il criterio cambia completamente. Qui non si applicano i millesimi dell’intero edificio, ma si tiene conto solo dei soggetti interessati.

Le spese vengono infatti suddivise in parti uguali tra i proprietari dei box, indipendentemente dal valore delle singole unità.

Lastrico solare o terrazza a uso esclusivo

Una delle eccezioni più rilevanti riguarda il lastrico solare o la terrazza utilizzata in via esclusiva.

In questo caso, la ripartizione segue una logica mista:

• 1/3 della spesa è a carico di chi ha l’uso esclusivo;

• 2/3 della spesa vengono suddivisi tra tutti i condomini sottostanti, in base ai millesimi.

Questo criterio tiene conto sia dell’utilizzo diretto sia della funzione di copertura svolta dalla struttura.

Scale e ascensori: un criterio combinato

Le spese per scale e ascensori non coinvolgono necessariamente tutti i condomini, ma solo quelli che ne traggono utilità.

La ripartizione avviene secondo un doppio parametro:

• 50% in base ai millesimi di proprietà;

• 50% in base all’altezza del piano.

Questo significa che chi abita ai piani più alti contribuisce in misura maggiore, perché utilizza più intensamente questi servizi.

Solette divisorie: chi paga cosa

Le solette che separano due piani sovrapposti rappresentano un caso particolare.

Le spese per manutenzione o rifacimento vengono divise:

• 50% al proprietario del piano superiore;

• 50% al proprietario del piano inferiore.

Se uno dei piani appartiene a più soggetti, la quota viene ulteriormente suddivisa in proporzione al valore delle singole proprietà.

Attenzione però: alcune spese restano specifiche:

• il pavimento è a carico del piano superiore;

• la tinteggiatura del soffitto spetta al piano inferiore.

Conclusione

Come hai visto, il criterio dei millesimi non è sempre applicabile. In molti casi, la legge privilegia il principio dell’uso o dell’utilità concreta del bene.

Per evitare errori o contestazioni, è fondamentale conoscere queste eccezioni e applicarle correttamente. In caso di dubbi specifici, puoi richiedere una consulenza direttamente tramite la pagina Contatti dello Studio Legale Calvello (https://www.studiolegalecalvello.it/consulenza-studio-legale/).