Articolo a cura di: Studio Legale Calvello

Sfratto per finita locazione: irrilevanza dell’errore nella data di disdetta e determinazione giudiziale della reale scadenza del contratto

La sentenza affronta il tema dello sfratto per finita locazione in presenza di errori nella disdetta e di clausole contrattuali ambigue sulla durata. Il Tribunale chiarisce che l’erronea indicazione della data di scadenza non invalida la domanda, spettando al giudice accertare la reale cessazione del rapporto. Nel caso concreto, la locazione è stata dichiarata cessata al 31.12.2024, nonostante le contestazioni della conduttrice. È stata inoltre esclusa la possibilità di rinnovo tacito successivo alla disdetta, in mancanza di forma scritta. Infine, per ragioni equitative, è stato differito lo sfratto al 30.9.2026, con compensazione delle spese.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE – Sfratto per finita locazione – Errata indicazione della data di scadenza – Irrilevanza – Accertamento giudiziale della scadenza effettiva – Rinnovo tacito – Esclusione – Forma scritta ad substantiam

In tema di locazione, l’erronea indicazione della data di scadenza del contratto nella disdetta o nell’atto introduttivo non comporta il rigetto della domanda di sfratto, né determina vizio di ultrapetizione, poiché la causa petendi è costituita dalla cessazione del rapporto alla scadenza naturale, che il giudice deve accertare autonomamente sulla base della normativa applicabile. Ne consegue che il giudice può dichiarare la cessazione del contratto ad una data diversa e successiva rispetto a quella indicata dalle parti. Inoltre, in presenza di disdetta, non è configurabile un rinnovo tacito del contratto di locazione abitativa, essendo necessaria una manifestazione espressa e formale della volontà delle parti, stante la forma scritta ad substantiam.

LA SENTENZA

Tribunale Napoli, Sez. IX, Sent., 05/02/2026, n. 1899

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO – MOTIVI DELLA DECISIONE

La presente sentenza viene redatta ai sensi dell’art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dall’art. 132c.p.c., così come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.

Con atto di citazione ritualmente notificato il 28.3.2025, l’istante intimava alla sig.ra B. sfratto per finita locazione per la scadenza naturale, maturata in virtù delle disdette del 27.7.2021 e del 17.1.2025, in relazione al contratto inter partes del 20.11.2011, regolarmente registrato il 20.12.2011, con cui aveva concesso a quest’ultima in locazione, con decorrenza dal 1.1.2012 al 31.12.201,6 l’appartamento sito in N. alla via G. T. n. 1, piano terra, int. 4 (riportato in catasto urbano alla sezione CHI, foglio (…), p.lla (…), sub (…), zona 10, cat (…), rend.cat. (…),(…)). L’intimata, costituitasi (con ammissione al patrocinio a spese dello Stato, sanando in tal modo la mancanza nella citazione per la convalida di sfratto dell’avvertimento della facoltà per la parte convenuta di avvalersi del predetto beneficio), si opponeva allo sfratto, contestando, tra l’altro, l’intervenuta cessazione del rapporto locativo, stipulato per un quinquennio, e rinnovatosi, in mancanza di tempestiva disdetta, per ulteriori quinquenni sino al 31.12.2026 oppure, tenendo conto del tenore letterale del contratto, prevedente una durata quadriennale (in contrasto con il dato numerico contemplante invece una durata quinquennale), al 31.12.2027 stante l’invalidità della disdetta del luglio 2021 riportante la data errata del 30.9.2021. Concessa l’ordinanza provvisoria di rilascio, mutato il rito, venivano depositate memorie integrative da entrambe le parti, sostanzialmente conformi alle richieste già formulate nel corso della fase sommaria. La causa, di natura prettamente documentale, è stata rinviata all’odierna udienza del 4.2.2026 per la decisione.

Ciò posto, giova preliminarmente evidenziare la procedibilità della domanda stante il documentato espletamento con esito negativo della mediazione obbligatoria avviata da parte istante (cfr. verbale di mediazione del 7.7.2025 in atti).

Nel merito, va premesso che, in tema di finita locazione, non rileva la mancata indicazione in citazione e/o nella disdetta della data di scadenza del contratto, così come l’eventuale erroneità delle relative indicazioni, tanto che, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l’effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione (Cass. n. 684/2010). Ancora, in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l’eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare termini e scadenza del contratto. Infatti la “causa petendi” dell’azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti (Cass. n. 21153/2013; Cass. n. 8223/1996; Cass. n. 10030/1998).

Orbene, nel caso di specie, deve ritenersi che, ai sensi dell’art. 4 del contratto di locazione inter partes in atti, la scadenza iniziale del rapporto (riportata in grassetto) fosse quella del 31.12.2016 (a dispetto dei 4 anni di durata contestualmente previsti con espresso richiamo all’art. 2 comma 1 della L. n. 431 del 1998) e che tuttavia il contemplato rinnovo – in mancanza di tempestiva disdetta semestrale – fosse quadriennale (così da intendersi la previsione di protrazione “per un eguale periodo”) in conformità del resto alla sopra richiamata disposizione di legge e come confermato anche dalla espressa previsione nella parte finale della stessa clausola di un “II quadriennio”, alla cui scadenza il contratto si sarebbe comunque risolto di diritto (previsione quest’ultima nulla). Ne consegue che, stante la disdetta in atti ricevuta dalla conduttrice il 9.8.2021 (contemplante l’erronea scadenza del 30.9.2021) la locazione de qua è venuta a scadere il 31.12.2024. In ogni caso, anche ammesso che il primo rinnovo fosse stato anch’esso quinquennale (quindi al 31.12.2021 così valorizzando la previsione contrattuale di una protrazione automatica “per un eguale periodo, salvo disdetta motivata) il secondo rinnovo, in mancanza di alcuna diversa previsione contrattuale e, anzi del richiamo testuale al secondo quadriennio, sarebbe stato comunque di durata quadriennale con la conseguente intervenuta scadenza della locazione al 31.12.2025, mercè la disdetta sopra richiamata. Peraltro, stante la forma scritta ad substantiam prevista per le locazioni ad uso abitativo, non può neppure operare nella fattispecie in disamina alcun rinnovo tacito successivo alla disdetta del 2021, occorrendo una manifestazione della volontà bilaterale che può manifestarsi attraverso un negozio formale con cui le parti espressamente dichiarano di privare la disdetta di efficacia oppure con comportamenti significativi dai quali evincere una loro chiara intenzione di far proseguire la locazione oltre la scadenza indicata nell’inviata disdetta.

Dal sin qui argomentato, consegue la declaratoria di intervenuta cessazione della locazione inter partes alla data del 31.12.2024.

Ai sensi dell’art. 56 della L. n. 392 del 1978, tenuto conto della risalente data di scadenza de iure del rapporto come appena sopra accertata, ma anche delle documentate precarie condizioni di salute della conduttrice e della nota penuria di case affittabili nella zona di Napoli, si ritiene equo rifissare la data di esecuzione dello sfratto al 30.9.2026.

Le spese di lite vanno in ogni caso compensate tenuto conto dell’oggettiva controvertibilità riguardo all’accertamento della effettiva data di scadenza della locazione alla stregua delle contraddittorie previsioni contrattuali come sopra richiamate, così da risultare integrate le gravi ed eccezionali ragioni di cui all’art. 92 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Napoli, IX Sezione Civile, in persona del G.M., dott. Marcello Sinisi, definitivamente pronunciando ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:

1) dichiara cessata la locazione inter partes – relativa all’immobile sito in N. alla via G. T. n. 1, piano terra, int. 4 (riportato in catasto urbano alla sezione CHI, foglio (…), p.lla (…), sub (…), zona 10, cat (…), rend.cat. (…),(…)) – alla data del

31.12.2024;

2) condanna A.A.B. al rilascio in favore di parte istante dell’immobile sub (…)), libero e vuoto di persone e di cose, fissando l’esecuzione dello sfratto ex art. 56 L. n. 392 del 1978, per il 30.9.2026;

3) compensa le spese di lite.

CONCLUSIONE

Così deciso in Napoli, il 4 febbraio 2026.

Depositata in Cancelleria il 5 febbraio 2026.