Quando si parla di spese condominiali, una delle domande più frequenti riguarda il ruolo del costruttore: è davvero possibile per chi realizza l’edificio sottrarsi al pagamento delle quote relative agli appartamenti ancora invenduti?

La risposta, secondo la giurisprudenza più recente, è negativa.

Il tentativo di esonero nel regolamento condominiale

Non è raro che il costruttore, nella fase iniziale di vita del condominio, inserisca nel regolamento una clausola con cui cerca di escludersi dal pagamento delle spese per le unità immobiliari rimaste invendute. Questo avviene spesso nei regolamenti cosiddetti “contrattuali”, cioè approvati con il consenso unanime dei condòmini.

Tuttavia, anche in presenza di unanimità, una simile previsione non è automaticamente valida.

Perché la clausola è considerata illegittima

La Corte di Cassazione ha chiarito che una clausola di questo tipo può essere considerata vessatoria e quindi inefficace. Il motivo risiede nel rapporto tra le parti: da un lato il costruttore, che agisce come professionista, e dall’altro l’acquirente, qualificato come consumatore.

In questo contesto, la normativa a tutela del consumatore vieta tutte quelle condizioni contrattuali che impongono un carico eccessivo o squilibrato a una sola parte. E l’esonero del costruttore dalle spese condominiali rientra proprio in questa categoria, perché trasferisce sugli altri condòmini un onere che dovrebbe essere condiviso.

Le conseguenze pratiche per il condominio

In concreto, ciò significa che anche il costruttore è tenuto a partecipare alle spese condominiali per gli immobili ancora di sua proprietà. Non può quindi scaricare tali costi sugli altri condòmini.

Questo principio si inserisce nel più ampio tema della corretta ripartizione delle spese, che rappresenta uno degli aspetti più delicati della gestione condominiale. Se vuoi approfondire come vengono suddivisi i costi tra i proprietari, puoi leggere l’articolo su Come vanno ripartite le spese condominiali?:
https://www.studiolegalecalvello.it/ripartizione-spese-condominiali/

Allo stesso modo, esistono situazioni particolari in cui la divisione non segue i millesimi, come spiegato in Esistono casi in cui le spese si dividono in modo diverso dai millesimi?:
https://www.studiolegalecalvello.it/spese-condominiali-diverse-dai-millesimi/

Attenzione alle clausole nei contratti di acquisto

Chi acquista un immobile di nuova costruzione dovrebbe prestare particolare attenzione al regolamento condominiale allegato al contratto. Anche se una clausola appare formalmente valida, potrebbe in realtà essere nulla se in contrasto con la normativa vigente.

In caso di dubbi o contestazioni, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista. Puoi richiedere supporto diretto tramite la pagina Consulenza Studio Legale:
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