Il compenso dell’amministratore di condominio è generalmente previsto come corrispettivo per l’attività di gestione dell’edificio. Tuttavia, non sempre il professionista ha automaticamente diritto al pagamento.

In alcune situazioni, infatti, la legge e la giurisprudenza consentono ai condomini di contestare o addirittura negare il compenso, soprattutto quando l’incarico non è stato conferito correttamente oppure quando l’amministratore non ha rispettato determinati obblighi.

Prima di entrare nel dettaglio dei singoli casi, è utile ricordare che il rapporto tra amministratore e condominio ha natura contrattuale: si tratta infatti di un mandato con il quale l’assemblea affida la gestione dello stabile a un professionista. Proprio per questo motivo l’amministratore deve rispettare precisi doveri e condizioni.

Per comprendere meglio come funziona il compenso e quali sono le regole generali, puoi approfondire anche l’articolo dedicato a “Qual è il compenso dell’amministratore?”
https://www.studiolegalecalvello.it/compenso-amministratore-condominio/

Vediamo ora i casi più frequenti in cui il pagamento può essere contestato o negato.

Mancata approvazione del rendiconto condominiale

Uno degli obblighi principali dell’amministratore è quello di presentare il rendiconto della gestione, cioè il bilancio che riepiloga entrate, uscite e saldo finale della contabilità condominiale.

Se l’assemblea non approva questo documento, il credito dell’amministratore non diventa esigibile. In altre parole, senza l’approvazione del bilancio il compenso non può essere richiesto.

Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui l’amministratore ha diritto al pagamento solo dopo aver correttamente rendicontato la propria attività e aver ottenuto la relativa approvazione da parte dell’assemblea.

Va ricordato che proprio l’assemblea è l’organo competente a valutare la gestione dell’amministratore e a deliberare sulle spese. Se vuoi approfondire il funzionamento di questo organo e i poteri che esercita nella scelta dell’amministratore, puoi leggere anche “Qual è la maggioranza per la nomina, la riconferma o la revoca dell’amministratore?”
https://www.studiolegalecalvello.it/maggioranza-nomina-revoca-amministratore-condominio/

Mancata presentazione del preventivo prima della nomina

Prima di essere nominato, l’amministratore deve indicare in modo chiaro l’importo del proprio compenso e le singole voci che lo compongono.

La legge richiede infatti che il professionista presenti all’assemblea un preventivo dettagliato, così da permettere ai condomini di conoscere in anticipo il costo dell’incarico.

Se questo passaggio manca, la delibera di nomina può essere considerata nulla. Di conseguenza, l’amministratore potrebbe non avere diritto ad alcun compenso per l’attività svolta.

L’unico modo per sanare la situazione è convocare una nuova assemblea e votare nuovamente la nomina con l’indicazione del compenso.

Nomina effettuata dal costruttore dell’edificio

In alcuni condomini di nuova costruzione può accadere che sia il costruttore a indicare direttamente l’amministratore nel regolamento condominiale predisposto al momento della vendita degli appartamenti.

Tuttavia, la legge stabilisce che solo l’assemblea dei condomini può scegliere l’amministratore.

Una nomina imposta dal costruttore, anche se prevista nel regolamento condominiale, è considerata illegittima. In questi casi il professionista non può vantare un valido incarico e quindi non può pretendere il pagamento del compenso.

Se vuoi sapere come funziona correttamente la procedura di nomina, puoi approfondire l’argomento nell’articolo “Quali sono i requisiti per fare l’amministratore di condominio?”
https://www.studiolegalecalvello.it/requisiti-amministratore-condominio/

Gravi violazioni dei doveri dell’amministratore

Il compenso può essere contestato anche quando l’amministratore viola gravemente i propri obblighi di gestione.

Tra le situazioni più rilevanti rientrano:

• mancato utilizzo del conto corrente condominiale per la gestione delle somme versate dai condomini;

• confusione tra la contabilità di diversi condomini amministrati;

• omissione nella comunicazione di atti giudiziari o pignoramenti notificati al condominio.

Comportamenti di questo tipo possono rappresentare gravi irregolarità e portare alla revoca dell’amministratore, con conseguenze anche sul suo diritto al compenso.

Se vuoi capire meglio quando è possibile procedere con la revoca, puoi leggere anche “Quando è possibile revocare l’amministratore?”
https://www.studiolegalecalvello.it/revoca-amministratore-condominio/

Mancata convocazione dell’assemblea annuale

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto della gestione.

Se non lo fa entro i termini previsti dalla legge, si verifica una violazione importante dei suoi obblighi.

Tra l’altro, senza assemblea non è possibile approvare il bilancio: ciò significa che viene meno una delle condizioni necessarie per il pagamento del compenso.

Per capire quali sono tutte le attività che l’amministratore deve svolgere durante il proprio incarico, può essere utile consultare anche “Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio?”
https://www.studiolegalecalvello.it/compiti-amministratore-condominio/

Attività svolta dopo la scadenza del mandato

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha una durata limitata.

Quando il mandato scade e non viene rinnovato, l’amministratore può continuare ad agire solo per gestire le situazioni urgenti, ma non per svolgere la normale amministrazione.

In questa fase temporanea non è previsto alcun compenso aggiuntivo. Per conoscere meglio la durata dell’incarico puoi leggere “Quanto tempo dura in carica l’amministratore?”
https://www.studiolegalecalvello.it/durata-incarico-amministratore-condominio/

Mancato aggiornamento professionale

Infine, un altro elemento da considerare riguarda la formazione obbligatoria dell’amministratore.

La normativa prevede infatti che chi svolge questa attività debba frequentare corsi di aggiornamento periodici, salvo il caso in cui l’amministratore sia uno dei condomini dello stabile.

Se l’amministratore non rispetta questo obbligo formativo, la sua nomina può essere considerata irregolare e questo può incidere anche sulla possibilità di richiedere il compenso per l’attività svolta.

Conclusioni

Il compenso dell’amministratore di condominio non è un diritto automatico.

Affinché possa essere richiesto e pagato è necessario che:

• la nomina sia valida;

• il compenso sia stato indicato preventivamente;

• l’amministratore abbia rispettato i propri obblighi di gestione.

In presenza di irregolarità o violazioni, i condomini possono contestare il pagamento e, nei casi più gravi, procedere anche con la revoca dell’incarico.

Se hai dubbi sulla gestione del tuo condominio o sulla legittimità del compenso richiesto dall’amministratore, puoi richiedere una consulenza legale direttamente allo studio:
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