Nel contesto condominiale capita spesso che alcuni spazi comuni vengano utilizzati sempre dalla stessa persona. Si pensi, ad esempio, al condomino che parcheggia l’auto nello stesso punto del cortile da anni, oppure a chi utilizza in via esclusiva un pianerottolo, un sottoscala o il lastrico solare dell’edificio.

Da qui nasce una domanda molto frequente: è possibile diventare proprietari di una parte comune del condominio attraverso l’usucapione?

Per rispondere è necessario comprendere come funziona questo istituto giuridico e quali sono i presupposti richiesti dalla legge.

Cos’è l’usucapione e come funziona

L’usucapione è un meccanismo previsto dal Codice civile che consente a chi possiede un bene altrui di diventarne proprietario dopo un determinato periodo di tempo.

In linea generale, per ottenere il riconoscimento dell’usucapione occorre dimostrare di aver esercitato sul bene:

• un possesso continuativo

• un utilizzo pacifico e senza contestazioni

• un comportamento pubblico da proprietario

per almeno 20 anni.

Questo significa che la persona deve aver utilizzato il bene come se fosse il vero proprietario, senza che il titolare del diritto sia intervenuto per contestare o interrompere tale situazione.

L’usucapione delle parti comuni del condominio

Quando si parla di condominio la questione diventa più complessa. Le parti comuni — come cortili, pianerottoli, tetti o parcheggi — appartengono infatti a tutti i condòmini.

Proprio per questo motivo il semplice utilizzo esclusivo di uno spazio non è sufficiente per acquisirne la proprietà per usucapione.

Ogni condomino, infatti, ha già il diritto di utilizzare le parti comuni purché rispetti alcune regole fondamentali, come il principio del pari utilizzo tra tutti i proprietari, di cui abbiamo parlato nell’articolo dedicato al significato di pari uso nel condominio (https://www.studiolegalecalvello.it/significato-pari-uso-condominio/).

Per questo motivo, nel contesto condominiale è necessario un elemento in più: l’esclusione degli altri condòmini dall’utilizzo del bene.

Quando l’uso esclusivo può portare all’usucapione

Perché si possa parlare davvero di usucapione, il condomino deve aver compiuto atti concreti che dimostrino la volontà di esercitare un potere esclusivo sul bene.

In pratica deve:

• impedire agli altri condòmini di utilizzare quello spazio

• comportarsi in modo inequivocabile come proprietario

• mantenere questa situazione per almeno vent’anni senza contestazioni

Un esempio tipico può essere la chiusura fisica di uno spazio comune.

Pensiamo a un pianerottolo, a un terrazzo o a un locale condominiale: se un condomino installa un cancello, una porta o una recinzione che impedisce agli altri di accedere e il condominio non interviene per oltre vent’anni, potrebbe maturare il diritto all’usucapione.

Diverso è invece il caso del semplice utilizzo preferenziale.

Ad esempio, il fatto di parcheggiare sempre nello stesso punto del cortile non comporta automaticamente l’acquisizione del posto auto, perché anche gli altri condòmini restano liberi di utilizzarlo. In tema di parcheggi condominiali esistono infatti regole specifiche che disciplinano l’utilizzo degli spazi comuni, come spiegato nella guida completa su cosa bisogna sapere sul parcheggio in condominio (https://www.studiolegalecalvello.it/parcheggio-in-condominio-cosa-sapere/).

Un esempio pratico: il pianerottolo chiuso con il cancello

Per comprendere meglio la questione, immaginiamo una situazione concreta.

Un condomino che abita all’ultimo piano decide di installare un cancelletto sul pianerottolo davanti al proprio appartamento. Lo fa perché nessun altro utilizza abitualmente quello spazio e desidera arredarlo con tappeti e quadri.

Il tempo passa e il condominio non interviene per rimuovere il cancello.

Dopo oltre vent’anni alcuni nuovi proprietari chiedono all’amministratore di ripristinare la situazione originaria, sostenendo che il pianerottolo è un bene comune.

A questo punto nasce una controversia.

Se il condomino riesce a dimostrare in tribunale che:

• il cancello è stato installato da più di vent’anni

• gli altri condòmini non hanno mai contestato l’occupazione dello spazio

• il pianerottolo è stato utilizzato da lui in modo esclusivo

il giudice potrebbe riconoscere l’avvenuta usucapione, trasformando di fatto quel pianerottolo in una sua proprietà esclusiva.

Usucapione e uso delle parti comuni: cosa ricordare

Riassumendo, nel condominio l’usucapione delle parti comuni è possibile, ma solo in presenza di condizioni molto precise.

Non basta utilizzare più spesso degli altri uno spazio condiviso. È necessario dimostrare un possesso esclusivo e incompatibile con l’uso degli altri condòmini, mantenuto per almeno vent’anni.

Per comprendere meglio quali sono i limiti nell’utilizzo degli spazi condivisi può essere utile approfondire anche le regole generali sull’uso delle parti comuni dell’edificio (https://www.studiolegalecalvello.it/uso-parti-comuni-condominio/), che stabiliscono come ogni condomino possa usufruire dei beni comuni senza limitare i diritti degli altri.

Quando sorgono dubbi o conflitti tra condòmini, rivolgersi a un professionista può aiutare a evitare contenziosi o a capire se esistono davvero i presupposti per far valere un diritto di usucapione. In caso di necessità è possibile richiedere una consulenza legale direttamente allo studio tramite la pagina dedicata (https://www.studiolegalecalvello.it/consulenza-studio-legale/).