Rifare o riparare il tetto di un condominio è spesso motivo di contrasti tra i suoi abitanti. La recente sentenza (n. 8092 del 24 maggio 2023) del Tribunale di Roma ha affrontato il caso di un proprietario che rifiutava di contribuire alle spese per la sostituzione delle lastre in amianto sul tetto condominiale. Il giudice ha stabilito che, per i lavori sul tetto, tutti i condomini devono contribuire, aprendo così la strada a una riflessione sulla corretta ripartizione delle spese per questo tipo di intervento.

L’importanza dell’intervento

Rifare o riparare il tetto condominiale, sebbene comporti un impegno economico e organizzativo, è cruciale per garantire la qualità dell’esperienza abitativa e l’efficienza energetica dell’edificio. La copertura non solo protegge dagli agenti atmosferici, prevenendo infiltrazioni di acqua, ma influisce anche sulla dispersione di calore. La manutenzione periodica è consigliata, ma spesso si finisce per affrontare lavori più ingenti a causa della limitata attenzione a dettagli minori.

Motivi per rifare il tetto

La necessità di rifare il tetto può derivare da infiltrazioni, ponti termici, danni alle strutture portanti o semplice usura, considerando che ogni copertura ha una durata limitata. In molti casi, si approfitta dei lavori sul tetto per installare impianti fotovoltaici e sostituire lucernari, ammortizzando così i costi fissi.

Ripartizione delle spese

Le spese per la riparazione o rifacimento del tetto vengono di solito ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, questo principio non si applica se il tetto è di proprietà esclusiva di alcuni condomini o se la sua struttura non serve tutti gli appartamenti in modo uniforme. In questi casi, le spese sono comunque ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma considerando solo la parte di condominio effettivamente servita dal tetto.

Normativa di riferimento

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce il tetto come parte comune dell’edificio, dividendo la proprietà tra i condomini in base ai millesimi. L’articolo 1123 regola la ripartizione delle spese, specificando che esse sono sostenute proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diverse convenzioni. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13655 del 23/12/1992, ha chiarito che la proporzionalità si applica solo se la cosa comune serve ugualmente tutte le proprietà.

Rifacimento e manutenzione: spese comuni

Contrariamente a un’errata convinzione diffusa, il rifacimento e la manutenzione del tetto seguono lo stesso principio di ripartizione delle spese. L’articolo 1123 del Codice Civile sottolinea che entrambi rientrano nelle “spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio.”

Condomìni senza amministratore

Nel caso di condomini senza amministratore, la delibera per la riparazione del tetto deve essere presa dalla maggioranza durante l’assemblea. L’esecuzione della delibera può essere affidata a un condomino che si fa carico dell’onere, agendo così per conto degli altri. In mancanza di decisioni, i proprietari possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore.