Quando si parla di gestione del condominio, una delle domande più frequenti riguarda proprio chi abbia il potere decisionale sulle spese quotidiane. Le spese di ordinaria amministrazione, infatti, seguono una logica diversa rispetto a quelle straordinarie e questo può generare dubbi tra i condòmini.

Il ruolo dell’amministratore nelle spese ordinarie

Nel caso delle spese ordinarie, la legge attribuisce un ruolo centrale all’amministratore di condominio. È lui che può intervenire direttamente per garantire il corretto funzionamento e la manutenzione delle parti comuni, senza dover attendere una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Rientrano in questa categoria tutte quelle attività necessarie alla gestione quotidiana dell’edificio, come ad esempio:

• la manutenzione e la riparazione dell’ascensore

• la pulizia delle scale e degli spazi comuni

• il compenso del giardiniere

• la sostituzione di elementi di uso comune (lampadine, serrature, ecc.)

• le spese amministrative, come cancelleria o comunicazioni ufficiali

• le azioni legali per il recupero delle quote non versate dai condòmini morosi

In sostanza, si tratta di interventi indispensabili per garantire la funzionalità e la sicurezza del condominio nel quotidiano.

Se vuoi approfondire chi è tenuto a sostenere concretamente questi costi, puoi leggere l’articolo su chi deve pagare le spese condominiali:
https://www.studiolegalecalvello.it/chi-deve-pagare-spese-condominiali/

Il controllo dell’assemblea: approvazione del bilancio

Anche se l’amministratore ha autonomia operativa, non agisce senza controllo. Tutte le spese sostenute durante l’anno devono essere rendicontate nel bilancio consuntivo, che viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale.

Si tratta quindi di un controllo successivo (ex post), ma comunque fondamentale: i condòmini hanno il diritto di verificare come sono state utilizzate le risorse e di approvare o contestare le spese effettuate.

Cosa succede se l’assemblea non approva il bilancio?

Può capitare che l’assemblea non venga convocata o che il bilancio non venga approvato nei tempi previsti. In questi casi, però, la riscossione delle spese condominiali non si blocca.

L’amministratore può comunque agire per recuperare le somme dovute dai condòmini morosi, anche attraverso un decreto ingiuntivo. Tuttavia, in assenza di approvazione del bilancio, il provvedimento del giudice non sarà immediatamente esecutivo.

Questo significa che il debitore avrà un margine di tempo — generalmente 40 giorni — per saldare il debito prima che si possa procedere con azioni più incisive, come il pignoramento.

Se ti interessa capire meglio cosa accade quando le quote non vengono pagate, puoi approfondire qui:
https://www.studiolegalecalvello.it/inquilino-non-paga-spese-condominiali/

Differenza con le spese straordinarie

È importante non confondere le spese ordinarie con quelle straordinarie. Queste ultime, infatti, richiedono sempre una delibera dell’assemblea prima di essere eseguite.

Per capire meglio questa distinzione, puoi consultare l’approfondimento dedicato a chi decide le spese condominiali di straordinaria amministrazione:
https://www.studiolegalecalvello.it/spese-condominiali-straordinaria-amministrazione-chi-decide/