Nel diritto condominiale si parla spesso di divisione delle parti comuni, ma è importante non confondere questa ipotesi con un’altra situazione ben diversa: lo scioglimento del condominio.

La distinzione è fondamentale. Nel primo caso viene diviso soltanto uno specifico bene comune (ad esempio un cortile o un giardino), mentre il condominio continua a esistere per tutte le altre parti dell’edificio. Se vuoi approfondire questo tema, puoi leggere l’articolo dedicato alla divisione delle parti comuni del condominio:
https://www.studiolegalecalvello.it/divisione-parti-comuni-condominio/

Lo scioglimento del condominio, invece, comporta una conseguenza molto più incisiva: alcuni proprietari cessano di essere parte del condominio originario e quindi non sono più soggetti alle decisioni dell’assemblea, alle regole condominiali o all’autorità dell’amministratore.

Quando si può sciogliere un condominio

La legge consente lo scioglimento quando un edificio o un complesso immobiliare può essere suddiviso in porzioni autonome, cioè parti che funzionano come edifici indipendenti.

Questo significa che ciascuna porzione deve poter essere gestita in modo separato rispetto al resto della struttura. In queste condizioni, i proprietari delle singole parti possono costituire condomini distinti, ciascuno con la propria amministrazione e le proprie regole.

La norma di riferimento è l’art. 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che disciplina proprio la possibilità di separare un condominio in più entità autonome.

Come avviene lo scioglimento del condominio

La separazione del condominio può avvenire in due modalità differenti.

Delibera dell’assemblea condominiale

La prima possibilità è rappresentata dalla decisione dell’assemblea.

Per approvare lo scioglimento è necessaria:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea

• almeno la metà dei millesimi di proprietà

Se però la divisione richiede lavori strutturali o modifiche dell’edificio, la maggioranza richiesta diventa più elevata: servono almeno i due terzi dei millesimi.

Decisione del tribunale

In alternativa, lo scioglimento può essere richiesto al giudice.

In questo caso è sufficiente la domanda presentata da almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che si vuole separare, indipendentemente dal valore millesimale posseduto.

Il tribunale, tuttavia, accoglierà la richiesta solo se risulta concretamente possibile creare edifici realmente autonomi. In caso contrario, la domanda verrà respinta.

Un esempio pratico di scioglimento del condominio

Una delle situazioni più comuni riguarda gli edifici dotati di più scale indipendenti.

Immaginiamo un grande palazzo composto da due corpi di fabbrica separati, ciascuno con:

• ingresso autonomo

• scala propria

• impianti indipendenti

In un caso del genere è possibile procedere alla divisione del condominio originario in due condomini distinti, ognuno con la propria gestione.

Le parti comuni possono essere sempre divise?

Non necessariamente.

Molte parti dell’edificio sono considerate strutturalmente indivisibili, ma in alcune circostanze possono essere separate se l’intero complesso immobiliare consente una gestione autonoma delle varie porzioni.

Questo può accadere, ad esempio, in:

• condomini con più edifici separati

• complessi residenziali con villette a schiera

• gruppi di palazzine con aree verdi comuni

Quando ogni edificio può funzionare in modo indipendente, la legge consente di procedere alla separazione e alla creazione di condomini distinti.

Perché è importante valutare attentamente questa scelta

Lo scioglimento del condominio non è una semplice decisione amministrativa. Si tratta di una trasformazione della struttura giuridica dell’edificio, che modifica i rapporti tra i proprietari e la gestione delle parti comuni.

Per questo motivo è sempre opportuno valutare attentamente gli aspetti legali e tecnici prima di procedere. Se hai dubbi sulla situazione del tuo edificio o vuoi verificare se la separazione è possibile, puoi richiedere una consulenza direttamente allo studio:
https://www.studiolegalecalvello.it/consulenza-studio-legale/