Articolo a cura di: Studio Legale Calvello

Chi paga il risarcimento del danno in condominio

Quando in condominio si verifica un danno, la prima domanda che ci viene posta è quasi sempre la stessa: chi deve pagare il risarcimento? La risposta, nella maggior parte dei casi, parte da un principio semplice: se il danno deriva da una parte comune dell’edificio, la relativa spesa grava sul condominio e, quindi, sui singoli condomini secondo i criteri legali di ripartizione. Le parti comuni sono quelle indicate dalla disciplina codicistica del condominio, come ad esempio scale, androne, cortile, tetto, impianti comuni e, più in generale, i beni destinati all’uso o al servizio di tutti.

Questo vale sia quando il danneggiato è un soggetto estraneo al condominio, sia quando a subire il pregiudizio è uno dei condomini. In entrambe le ipotesi, infatti, non cambia la logica di fondo: se il danno è riconducibile alla cosa comune, il costo del risarcimento non si divide in modo arbitrario, ma segue il criterio previsto dalla legge per le spese condominiali. L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce infatti che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, nonché per i servizi nell’interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

In termini pratici, questo significa che, salvo un accordo unanime valido tra tutti i condomini, il risarcimento del danno si ripartisce secondo i millesimi. Proprio per questo motivo, una deliberazione approvata soltanto a maggioranza che stabilisca una divisione diversa, per esempio in parti uguali, espone il condominio a un serio profilo di illegittimità, perché l’assemblea non può sostituire con una semplice maggioranza un criterio che la legge impone come regola generale. Su questo punto la disciplina codicistica è molto chiara, e la deroga è ammessa solo come espressione di una diversa convenzione accettata da tutti.

È quindi fondamentale distinguere subito il piano della responsabilità dal piano della ripartizione interna. Una cosa è individuare se il danno dipenda effettivamente da un bene comune; altra cosa è capire come il costo del risarcimento debba essere suddiviso tra i partecipanti al condominio. Su questo secondo aspetto, il criterio ordinario resta quello millesimale. Per un approfondimento specifico su chi debba concorrere concretamente alla spesa, abbiamo trattato il tema anche qui: Chi partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?.

Come si divide il risarcimento del danno tra condomini: il criterio dei millesimi

Una volta chiarito che il danno deriva da una parte comune e che, quindi, il condominio è tenuto a risarcire, il passaggio successivo – e spesso più delicato – riguarda la ripartizione concreta della spesa tra i condomini. È proprio qui che sorgono la maggior parte dei dubbi e, non di rado, dei contenziosi.

La regola generale è stabilita in modo preciso dall’articolo 1123 del Codice civile: le spese devono essere suddivise in base ai millesimi di proprietà. Questo criterio, che viene utilizzato per la maggior parte delle spese condominiali, si applica anche quando si tratta di affrontare un risarcimento danni, sia che il danneggiato sia un terzo sia che si tratti di uno dei condomini.

In termini pratici, significa che ogni condomino contribuisce al pagamento in proporzione al valore del proprio immobile, così come indicato nelle tabelle millesimali. Non rileva, quindi, l’utilizzo più o meno frequente della parte comune né il fatto che alcuni condomini possano ritenersi meno coinvolti nell’evento dannoso. Ciò che conta è esclusivamente il rapporto proporzionale tra le proprietà.

Questo principio assume particolare rilievo in molte situazioni concrete che frequentemente ci vengono sottoposte: pensiamo, ad esempio, a una caduta nelle scale del condominio causata da un gradino rotto, oppure a un danno provocato da una buca nel cortile o da un malfunzionamento dell’ascensore. In tutti questi casi, una volta accertata la responsabilità del condominio, il risarcimento viene sostenuto dai condomini secondo i millesimi, senza possibilità di ripartizioni arbitrarie.

È importante comprendere che la logica sottostante è quella della comunione del rischio legato alla cosa comune. Chi è proprietario di una quota dell’edificio partecipa anche alle conseguenze economiche derivanti dalla sua gestione e conservazione. Questo vale anche quando il danno riguarda un singolo condomino, il quale, pur essendo danneggiato, continua a essere parte della collettività condominiale. Sul punto abbiamo approfondito anche una questione molto rilevante: Il danneggiato partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?.

Non è raro, tuttavia, che in assemblea emergano proposte alternative, come quella di dividere il risarcimento in parti uguali tra tutti i condomini. Si tratta di una soluzione che può apparire più semplice, ma che, dal punto di vista giuridico, non è liberamente adottabile. Il criterio dei millesimi non è una semplice consuetudine: è una regola legale che può essere modificata solo in presenza di una diversa convenzione approvata all’unanimità.

In assenza di tale consenso unanime, qualsiasi decisione che imponga una ripartizione diversa espone il condominio al rischio di impugnazioni e contenziosi, con conseguenze economiche spesso ben più rilevanti rispetto al danno originario. Per questo motivo, quando si parla di ripartizione del risarcimento danni tra condomini, è fondamentale attenersi rigorosamente al criterio legale, evitando scorciatoie che possono rivelarsi problematiche.

Quando è possibile dividere il risarcimento in modo diverso dai millesimi

Una delle convinzioni più diffuse tra i condomini è che l’assemblea possa liberamente decidere come ripartire il risarcimento dei danni, magari scegliendo un criterio ritenuto più equo nel caso concreto. In realtà, questo è uno degli errori più frequenti e, allo stesso tempo, più pericolosi dal punto di vista giuridico.

Come abbiamo visto, la regola generale impone la ripartizione secondo i millesimi di proprietà. Tuttavia, la legge ammette una deroga, ma solo a condizioni molto precise: è possibile dividere il risarcimento in modo diverso – ad esempio in parti uguali – esclusivamente quando vi è il consenso unanime di tutti i condomini. Non è sufficiente una maggioranza, anche qualificata.

Questo aspetto è centrale perché spesso ci troviamo di fronte a delibere assembleari approvate a maggioranza che stabiliscono criteri alternativi, magari per semplificare la gestione o per evitare contestazioni immediate. Tuttavia, una decisione di questo tipo, se non approvata da tutti, può essere facilmente impugnata perché illegittima.

In concreto, ciò significa che un singolo condomino dissenziente può contestare la delibera e chiedere che venga applicato il criterio corretto. Il rischio, in questi casi, è duplice: da un lato si apre un contenzioso; dall’altro si rischia di dover rifare completamente la ripartizione delle spese, con ulteriore perdita di tempo e denaro.

È importante chiarire un punto che spesso genera confusione: la possibilità di derogare ai millesimi non riguarda solo il risarcimento danni, ma più in generale la ripartizione delle spese condominiali. Tuttavia, proprio perché si tratta di una deroga a un principio legale, la giurisprudenza e la prassi sono estremamente rigorose nel richiedere l’unanimità.

Questo principio assume particolare rilevanza nei casi più complessi, come quelli legati alle infiltrazioni condominiali, dove spesso si tende a individuare responsabilità diverse tra condomini, amministratore o addirittura inquilini. In realtà, prima ancora di affrontare il tema della ripartizione, è necessario chiarire chi è responsabile del danno. Su questo punto abbiamo analizzato diverse situazioni specifiche, ad esempio: Quando è responsabile il condominio per le infiltrazioni? oppure Infiltrazioni: quando è responsabile il condomino?.

Solo dopo aver individuato correttamente la responsabilità si può passare alla fase successiva, cioè la divisione del risarcimento. Ed è proprio in questa fase che emerge con forza il limite dell’assemblea: non può modificare il criterio dei millesimi senza l’accordo di tutti.

Da un punto di vista pratico, il consiglio che ci sentiamo di dare è molto chiaro: ogni volta che viene proposta una ripartizione diversa, è fondamentale verificare se esiste realmente l’unanimità. In caso contrario, è preferibile attenersi alla regola legale, evitando decisioni che potrebbero essere invalidate.

Danni a terzi e danni tra condomini: cosa cambia davvero

Un altro aspetto che genera molta confusione riguarda la distinzione tra danni causati a terzi e danni subiti da un condomino. A prima vista può sembrare che si tratti di situazioni molto diverse, ma sotto il profilo della ripartizione del risarcimento, il criterio resta sostanzialmente lo stesso.

Quando il danno riguarda un soggetto esterno – ad esempio una persona che entra nel condominio e cade a causa di una buca nel cortile o di un gradino rotto – si parla di responsabilità del condominio verso terzi. In questi casi, il condominio è chiamato a risarcire il danno in quanto custode delle parti comuni. È una situazione molto frequente: pensiamo a una caduta nelle scale, a un incidente nell’androne o a un danno causato da un ascensore malfunzionante.

Dal punto di vista pratico, però, ciò che interessa ai condomini è capire come si divide il risarcimento del danno tra loro. E qui entra nuovamente in gioco il principio fondamentale: anche quando il danno è subito da un terzo, il costo del risarcimento viene ripartito tra i condomini secondo i millesimi.

Diverso, almeno apparentemente, è il caso in cui il danneggiato sia uno dei condomini. È una situazione molto comune, ad esempio nelle ipotesi di infiltrazioni d’acqua, distacchi di intonaco, problemi al tetto o alla terrazza, oppure quando un condomino si fa male utilizzando una parte comune. In questi casi, spesso si pensa che il danneggiato debba essere escluso dalla ripartizione o che il danno debba essere sostenuto solo da alcuni condomini.

In realtà, anche qui la logica giuridica è diversa da quella intuitiva. Se il danno deriva da una parte comune, il risarcimento viene comunque posto a carico del condominio e ripartito secondo i millesimi, anche se il danneggiato è un condomino. Questo significa che, in linea generale, il soggetto che ha subito il danno partecipa comunque alla spesa, in proporzione alla sua quota.

Si tratta di un principio che spesso sorprende, ma che trova una sua coerenza nella struttura stessa del condominio: ogni partecipante è allo stesso tempo proprietario della cosa comune e parte della collettività che ne sopporta i rischi. Abbiamo approfondito nel dettaglio proprio questa situazione qui: Il danneggiato partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?.

Naturalmente, esistono casi più complessi in cui la responsabilità non è immediatamente riconducibile al condominio nel suo complesso. Pensiamo, ad esempio, alle infiltrazioni, dove può essere necessario distinguere tra responsabilità del condominio, del singolo condomino, dell’amministratore o persino dell’inquilino. In queste situazioni, prima di parlare di ripartizione del risarcimento danni tra condomini, è fondamentale individuare correttamente il soggetto responsabile. Per approfondire questi scenari, può essere utile consultare anche: Come si dividono i danni derivanti dal tetto o dalla terrazza? oppure Quando è responsabile l’inquilino?.

Sia che si tratti di un danno a terzi, sia che riguardi direttamente un condomino, la regola sulla ripartizione resta la stessa: il risarcimento si divide secondo i millesimi, salvo accordo unanime diverso. È proprio questa uniformità che garantisce certezza e coerenza nella gestione dei rapporti condominiali.

Delibera assembleare illegittima: cosa fare se la ripartizione è sbagliata

Nella pratica quotidiana, uno dei problemi più frequenti che incontriamo riguarda le delibere assembleari che stabiliscono una ripartizione del risarcimento danni in condominio non conforme alla legge. Spesso accade che, per semplificare o per trovare un accordo rapido, l’assemblea decida di dividere la spesa in parti uguali oppure secondo criteri diversi dai millesimi, senza però raggiungere l’unanimità.

In questi casi, è importante chiarire subito un punto fondamentale: una delibera che modifica il criterio legale di ripartizione senza il consenso di tutti i condomini è illegittima. Non si tratta di una semplice irregolarità formale, ma di una violazione concreta delle norme che disciplinano la ripartizione delle spese condominiali.

Dal punto di vista operativo, il condomino che ritiene errata la divisione del risarcimento ha uno strumento preciso: può impugnare la delibera condominiale. Questo vale, ad esempio, quando viene deciso che il risarcimento per una caduta nelle scale, per un danno da infiltrazioni o per un problema alle parti comuni venga suddiviso in modo diverso dai millesimi senza unanimità.

È bene sapere che i tempi per agire sono limitati. La legge prevede termini specifici entro i quali è possibile contestare la decisione assembleare, e trascorso tale periodo la delibera diventa definitiva, anche se viziata. Per questo motivo, quando si ha il dubbio che la ripartizione sia errata, è fondamentale intervenire tempestivamente.

Un altro aspetto che spesso viene sottovalutato riguarda le conseguenze pratiche di una delibera sbagliata. Non si tratta solo di una questione teorica: una ripartizione illegittima può comportare pagamenti non dovuti, difficoltà nel recupero delle somme e, nei casi più complessi, l’avvio di un contenzioso tra condomini. Inoltre, può incidere anche sulla gestione complessiva del condominio, creando tensioni e conflitti che si protraggono nel tempo.

Proprio per evitare queste situazioni, è sempre opportuno verificare che la ripartizione del risarcimento sia corretta sin dall’inizio. Quando emergono dubbi, è consigliabile approfondire anche il tema generale della partecipazione alla spesa, che abbiamo trattato in modo specifico qui: Chi partecipa alla spesa per il risarcimento del danno?.

Davanti a una delibera che stabilisce una divisione diversa dai millesimi senza unanimità, il consiglio è chiaro: non accettare passivamente la decisione, ma valutare attentamente la possibilità di impugnarla. Intervenire in modo corretto e tempestivo consente non solo di tutelare i propri diritti, ma anche di evitare conseguenze economiche più gravi nel lungo periodo.

Esempio pratico: caduta sulle scale del condominio e divisione del risarcimento

Per comprendere davvero come si divide il risarcimento del danno tra condomini, è utile calarsi in una situazione concreta, molto simile a quelle che quotidianamente arrivano nel nostro studio.

Immaginiamo il caso di una persona che entra in un condominio per recarsi presso un ufficio situato al primo piano. Durante la salita, a causa di un gradino rotto nelle scale condominiali, perde l’equilibrio e cade, riportando una lesione. In questo scenario, ci troviamo davanti a una tipica ipotesi di responsabilità del condominio per danni da parti comuni.

Una volta accertato che il danno è stato causato da una cattiva manutenzione della scala – quindi da un bene comune – il condominio sarà tenuto a risarcire il danneggiato. A questo punto si apre la questione centrale: come si divide il risarcimento tra i condomini?

Nonostante spesso emergano opinioni diverse in assemblea, la risposta resta quella già vista: il risarcimento deve essere suddiviso in base ai millesimi di proprietà. Non è possibile, ad esempio, decidere che paghino solo i condomini che utilizzano maggiormente le scale, né suddividere la spesa in parti uguali per semplificare la gestione, salvo che tutti siano d’accordo.

Proprio in casi come questo, infatti, è frequente che qualcuno proponga una divisione alternativa, magari sostenendo che alcuni condomini utilizzano meno le parti comuni o che non abbiano alcun collegamento diretto con l’evento. Tuttavia, queste considerazioni, pur comprensibili, non hanno rilevanza giuridica ai fini della ripartizione del risarcimento.

Facciamo un ulteriore passo avanti e immaginiamo che il danneggiato non sia un estraneo, ma uno dei condomini stessi. Anche in questo caso, se la caduta è avvenuta per un difetto della parte comune, il condominio risponde e il risarcimento viene comunque ripartito tra tutti secondo i millesimi. Questo significa che il condomino danneggiato, pur ricevendo il risarcimento, continuerà a partecipare alla spesa in proporzione alla propria quota.

Situazioni analoghe si verificano anche in altri contesti molto comuni, come nel caso delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto o dalla terrazza, oppure per danni causati da impianti comuni. In questi casi, prima di arrivare alla ripartizione, è sempre necessario individuare correttamente la responsabilità. Per un approfondimento specifico su questi scenari, può essere utile consultare anche: Come si dividono i danni derivanti dal tetto o dalla terrazza?.

Questo esempio evidenzia bene un principio fondamentale: la ripartizione del risarcimento in condominio segue regole precise e non può essere adattata caso per caso in base a valutazioni soggettive. Conoscere queste regole consente di evitare errori, contestazioni e, soprattutto, di gestire correttamente situazioni che spesso hanno un impatto economico rilevante.

Domande frequenti sul risarcimento danni in condominio

Nel corso degli anni ci siamo resi conto che, al di là delle regole giuridiche, esistono alcune domande ricorrenti che riflettono dubbi molto concreti. Rispondere a questi quesiti significa chiarire situazioni reali che spesso generano conflitti tra condomini.

Una delle domande più frequenti riguarda cosa accade se un condomino si fa male nelle parti comuni. Come abbiamo visto, se il danno deriva da una scala, da un cortile o da un’altra parte comune, il condominio è responsabile e deve risarcire. Tuttavia, la spesa viene comunque ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi, compreso il danneggiato.

Un altro dubbio molto diffuso è: chi paga se cado nel condominio? Anche in questo caso, la risposta dipende dalla causa del danno. Se la caduta è dovuta a una cattiva manutenzione delle parti comuni, il condominio risponde. Se invece il danno deriva da un comportamento imprudente o da una situazione non imputabile al condominio, il risarcimento potrebbe non essere dovuto.

Molti ci chiedono anche se sia possibile dividere il risarcimento danni in parti uguali tra i condomini. La risposta, come abbiamo chiarito, è negativa, salvo che vi sia il consenso unanime di tutti. In assenza di unanimità, la divisione deve avvenire secondo i millesimi, e qualsiasi delibera diversa può essere impugnata.

Un’altra questione molto pratica riguarda cosa succede se un condomino non paga la sua quota del risarcimento. In questi casi, il condominio può agire per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso. Tuttavia, nei confronti del danneggiato, il condominio resta comunque obbligato a pagare l’intero risarcimento, indipendentemente dalle difficoltà interne.

Infine, spesso ci viene chiesto se l’assicurazione del condominio copre i danni. Nella maggior parte dei casi, esiste una polizza fabbricato che può intervenire, ma è fondamentale verificare le condizioni contrattuali, le franchigie e le esclusioni. L’assicurazione può alleggerire il peso economico del risarcimento, ma non incide sui criteri di ripartizione tra i condomini.

Queste domande dimostrano quanto il tema del risarcimento danni in condominio sia strettamente legato a situazioni quotidiane e concrete. Proprio per questo, è fondamentale affrontarlo con chiarezza, evitando interpretazioni errate che possono portare a decisioni sbagliate e, spesso, a contenziosi evitabili.

Hai un problema di risarcimento danni in condominio? Risolviamolo insieme

Quando si verifica un danno in condominio – che si tratti di una caduta nelle scale, di un problema alle parti comuni o di infiltrazioni tra condomini – la difficoltà maggiore non è solo capire chi ha ragione, ma soprattutto evitare errori che possono trasformarsi in cause legali lunghe e costose.

Molto spesso arrivano nel nostro studio situazioni già compromesse: delibere assembleari errate, ripartizioni del risarcimento non conformi ai millesimi, condomini che non pagano, responsabilità attribuite in modo approssimativo. In questi casi, intervenire tardi significa aumentare i costi e complicare la soluzione.

Il punto è che ogni situazione ha delle specificità. Non basta sapere in generale che il risarcimento danni condominio si divide secondo i millesimi: bisogna verificare la responsabilità, analizzare la documentazione, valutare eventuali errori dell’amministratore e capire se esistono i presupposti per impugnare una delibera o agire per il recupero delle somme.

Per questo motivo, il consiglio che diamo è sempre lo stesso: non prendere decisioni basate su interpretazioni approssimative o su quanto viene detto in assemblea. Anche una scelta apparentemente semplice, come accettare una divisione in parti uguali, può avere conseguenze rilevanti.

Se ti trovi in una situazione in cui devi capire:
se il condominio è responsabile di un danno
come si divide correttamente il risarcimento
se una delibera è illegittima
oppure come tutelarti nei confronti degli altri condomini

puoi approfondire il tuo caso direttamente con noi qui:
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