Vivere in condominio può comportare numerosi vantaggi, ma quando si tratta di danni a un condòmino o a terzi, la questione delle responsabilità e dei risarcimenti può diventare complessa e controversa. Dall’infiltrazione d’acqua che danneggia gli appartamenti al materiale edile che cade sulla strada ferendo passanti o danneggiando veicoli, le situazioni possono variare, ma la necessità di comprendere come affrontare la ripartizione dei danni è fondamentale.

Cosa dice la Legge e la Condivisione delle Spese

La legge, espressa chiaramente nell’articolo 1123 del Codice civile, stabilisce che ogni spesa deve essere divisa tra i proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Tuttavia, la questione si complica quando si tratta di danni: il condomino danneggiato è chiamato a partecipare alla suddivisione delle spese in ragione della sua quota, creando una situazione unica in cui il danneggiato è anche danneggiante.

Questo scenario singolare si traduce nella necessità per il condòmino danneggiato di partecipare alla ripartizione delle spese per la riparazione del proprio bene, nonostante sia lui stesso il danneggiato. In altre parole, il risarcimento è inevitabilmente connesso al contributo finanziario del danneggiato, creando una situazione di complessità giuridica unica.

Modalità di Risarcimento e Compensazione

Il processo di risarcimento si svolge in due fasi: inizialmente, l’amministratore versa al condòmino danneggiato un indennizzo completo, corrispondente ai danni subiti. Successivamente, durante la riscossione delle quote condominiali per oneri straordinari, il condòmino vedrà comparire il debito relativo alla sua quota di risarcimento.

Inoltre, è prevista la possibilità di compensazione. Il danneggiato può chiedere di sottrarre al credito che vanta verso il condominio il relativo debito pro quota, o viceversa. Questa compensazione consente di effettuare un’unica operazione finanziaria, semplificando il processo di pagamento e riducendo la somma effettivamente dovuta.

Incaso di Rifiuto del Risarcimento

Qualora il condominio si rifiutasse di risarcire il danno o offrisse un importo inferiore a quello dovuto, il danneggiato deve intraprendere azioni legali. È essenziale agire tempestivamente per dare un valore economico al danno subìto e fissare un vincolo formale di pagamento.

Un consulente nominato dal giudice (CTU) sarà incaricato di accertare la responsabilità del condominio e quantificare l’entità del danno. Nel frattempo, il pagamento delle quote condominiali non deve essere interrotto, poiché ciò è illegale. L’azione legale prevede prima una richiesta di sentenza di condanna che quantifichi l’entità del risarcimento, seguita dalla compensazione di questo importo con le proprie quote condominiali.

Responsabilità dell’Amministratore

È cruciale ricordare che l’amministratore del condominio ha l’obbligo non solo di gestire le cose comuni ma anche di custodirle. La sua negligenza potrebbe comportare una responsabilità, come sancito dalla Cassazione nella sentenza n. 17983/2014. In tal caso, il condominio può rivalersi sull’amministratore per il recupero delle somme versate al condòmino danneggiato, se i danni sono il risultato di una sua colpevole negligenza.

Danni Causati a Terzi e Responsabilità del Condominio

Quando il condominio causa danni a terzi attraverso le parti comuni, è tenuto al risarcimento. La responsabilità grava su tutti i condòmini, e il giudice condannerà il condominio a procedere con il risarcimento. Ogni condòmino contribuirà in base ai millesimi di proprietà, seguendo una normale ripartizione delle spese.

In caso di citazione in giudizio del condominio, l’atto va notificato all’amministratore. Se il danno è causato da una proprietà privata, la responsabilità sarà del proprietario. Ad esempio, se i calcinacci di un balcone danneggiano una vettura, la responsabilità sarà del proprietario del balcone.