Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Quando il patrimonio familiare comprende numerosi immobili o beni di valore elevato, pianificare il passaggio generazionale significa evitare che una struttura patrimoniale costruita nel tempo si trasformi, con la successione, in una comunione difficile da amministrare. Ville, immobili commerciali, fabbricati a reddito, terreni, partecipazioni in società immobiliari e altri investimenti possono avere valori, redditività e prospettive molto differenti. Attribuirli agli eredi senza un progetto preventivo può creare squilibri economici, problemi nella gestione e conflitti sulla vendita o sulla conservazione dei beni.

Il punto non è semplicemente stabilire quanto spetterà a ciascun figlio. Occorre coordinare proprietà, gestione, redditività degli immobili e diritti dei legittimari, considerando anche le donazioni già effettuate e gli eventuali rapporti tra patrimonio immobiliare, azienda di famiglia e partecipazioni societarie. In patrimoni economicamente rilevanti, una pianificazione efficace deve partire dalla struttura concreta dei beni e della famiglia, perché strumenti diversi producono effetti molto diversi sul futuro assetto proprietario.

Perché un grande patrimonio immobiliare può diventare difficile da gestire dopo la successione

Uno dei problemi più frequenti nasce dalla differenza tra valore economico del patrimonio e sua concreta divisibilità. Tre figli possono avere diritti successori equivalenti, ma gli immobili presenti nell’asse possono avere valori, rendimenti, costi di manutenzione e possibilità di sviluppo completamente diversi. Un immobile commerciale locato non è economicamente equivalente a una villa utilizzata dalla famiglia; un fabbricato da riqualificare pone esigenze diverse rispetto a un portafoglio di immobili già produttivi di reddito. Per questo la divisione puramente aritmetica raramente coincide con una buona pianificazione.

In assenza di una sistemazione preventiva, più eredi possono diventare comproprietari degli stessi beni. La comunione ereditaria può funzionare quando esiste una sostanziale convergenza di interessi, ma diventa fragile quando un erede vuole conservare gli immobili, un altro preferisce venderli e un altro ancora dipende dai relativi redditi. Il dissenso può riguardare investimenti, locazioni, lavori straordinari, destinazione dei beni o opportunità di dismissione. Se il conflitto non viene composto, può arrivare fino alla divisione giudiziale, con conseguenze che possono compromettere proprio l’obiettivo di conservare unitariamente il patrimonio.

La pianificazione deve quindi chiedersi chi dovrà possedere i singoli beni, chi dovrà gestirli e con quali regole. Non sempre è opportuno attribuire a ciascun erede una quota indistinta di ogni immobile. In determinate configurazioni può essere preferibile assegnare beni differenti, prevedere conguagli oppure organizzare preventivamente la proprietà attraverso una struttura societaria adeguata. La scelta dipende dalla natura degli immobili, dal loro valore, dalla capacità finanziaria degli eredi e dall’interesse della famiglia a conservarli nel medio-lungo periodo.

Il problema diventa ancora più delicato quando gli immobili rappresentano soltanto una parte di un patrimonio composto anche da azienda, partecipazioni societarie e investimenti finanziari. In questi casi gli immobili possono essere utilizzati per costruire un equilibrio tra gli eredi senza necessariamente frammentare l’impresa. Se, per esempio, uno dei figli è stabilmente coinvolto nell’azienda mentre gli altri ne sono estranei, occorre valutare con attenzione come coordinare l’attribuzione delle partecipazioni con quella degli altri beni. È un tema che abbiamo approfondito anche nell’articolo dedicato a come dividere azienda e patrimonio tra più figli.

Come pianificare la trasmissione degli immobili senza creare squilibri tra gli eredi

Una corretta pianificazione parte da una ricostruzione completa del patrimonio: titolarità dei singoli immobili, valore ragionevolmente attribuibile, eventuali comproprietà, finanziamenti, vincoli, redditività, destinazione dei beni e presenza di società che ne detengono alcuni. A questa fotografia patrimoniale deve essere sovrapposta quella familiare, individuando i legittimari, le donazioni già effettuate, le esigenze economiche dei diversi eredi e gli eventuali rapporti con l’impresa familiare.

Questo passaggio è necessario anche per evitare che una soluzione apparentemente equilibrata oggi produca una futura lesione dei diritti di legittima. La libertà di organizzare il proprio patrimonio incontra infatti i limiti previsti dalla successione necessaria. Le attribuzioni effettuate in vita e quelle programmate per la successione devono quindi essere considerate nel loro insieme: trasferire anticipatamente immobili di grande valore a un figlio senza valutare la posizione degli altri legittimari può spostare il problema nel tempo anziché risolverlo.

La donazione della piena proprietà è soltanto una delle possibilità. In presenza di determinate esigenze può essere valutato il trasferimento della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto, così da anticipare il trasferimento patrimoniale mantenendo in capo al disponente il diritto previsto dall’atto. Anche questa soluzione, però, deve essere verificata rispetto al valore dei beni, alla posizione degli altri eredi e alle precedenti liberalità: non rende automaticamente l’assetto immune da future contestazioni successorie.

Quando il patrimonio comprende numerosi immobili destinati a rimanere unitariamente gestiti, può assumere rilievo anche la loro detenzione attraverso una società immobiliare, una società semplice o, in strutture patrimoniali più articolate, una holding familiare. In questo scenario il passaggio generazionale può riguardare le partecipazioni anziché determinare necessariamente il frazionamento materiale dei singoli immobili. Cambiano però i problemi da affrontare: distribuzione delle quote, diritti economici e amministrativi, poteri di gestione, regole statutarie, eventuali clausole di prelazione o gradimento e rapporti tra i diversi rami familiari.

La struttura societaria non deve essere costituita soltanto perché esiste un patrimonio immobiliare elevato. Deve rispondere a un’esigenza concreta di governance e continuità nella gestione. Se gli immobili sono già inseriti in una holding familiare o fanno parte di un patrimonio più ampio comprendente società operative, la pianificazione deve essere coordinata con l’intero assetto. Sul tema specifico abbiamo dedicato un approfondimento al passaggio generazionale di una holding familiare e, per i patrimoni composti da asset differenti, al passaggio generazionale con aziende, immobili e investimenti finanziari.

L’obiettivo giuridico è costruire un assetto nel quale la trasmissione della proprietà sia compatibile con la futura amministrazione del patrimonio. Attribuire diritti patrimoniali agli eredi e attribuire loro identici poteri di gestione sono questioni diverse. Nei patrimoni immobiliari di grande valore questa distinzione può incidere sulla capacità della famiglia di conservare gli asset, produrre reddito e prendere decisioni anche dopo il venir meno della generazione che aveva originariamente formato e amministrato il patrimonio.

Quali strumenti utilizzare per proteggere il patrimonio e conservarne una gestione coerente

Dopo avere ricostruito beni, valori e posizioni degli eredi, occorre scegliere gli strumenti giuridici in funzione del risultato che la famiglia vuole ottenere. Donazione, trasferimento della nuda proprietà, testamento e strutture societarie rispondono a esigenze differenti e possono, quando necessario, essere coordinati tra loro. La questione centrale è stabilire se si voglia anticipare il trasferimento degli immobili, conservarne la disponibilità economica, mantenere una gestione unitaria oppure attribuire beni diversi ai singoli eredi.

La donazione può consentire di anticipare parte del passaggio generazionale, mentre la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto permette al proprietario di trasferire la nuda proprietà conservando l’usufrutto secondo quanto previsto nell’atto. È una soluzione che può essere utile, per esempio, quando il genitore intende iniziare a trasferire gli immobili ai figli senza rinunciare immediatamente al loro godimento o ai relativi frutti. Deve però essere valutata nell’ambito dell’intero patrimonio e tenendo conto dei diritti dei legittimari e delle eventuali donazioni precedenti.

Se l’esigenza prevalente è evitare che numerosi immobili vengano progressivamente frazionati tra figli e, successivamente, tra nipoti, può essere opportuno valutare una struttura che consenta di separare la titolarità delle partecipazioni dalla proprietà diretta dei singoli immobili. La società può rendere più ordinata la gestione di un patrimonio immobiliare articolato, ma non elimina i problemi successori: questi si trasferiscono in parte sulle quote e sulle regole che disciplinano i rapporti tra i soci. Diventano quindi rilevanti lo statuto, i poteri dell’organo amministrativo, i quorum, i diritti attribuiti alle partecipazioni e le eventuali clausole destinate a governarne la circolazione.

Quando alla componente immobiliare si affiancano società operative o partecipazioni di valore, la pianificazione deve essere ancora più coordinata. Una holding familiare può avere una funzione nell’organizzazione di determinati patrimoni complessi, ma non costituisce una soluzione automatica al passaggio generazionale. Occorre verificare quali beni e partecipazioni debbano essere inseriti nella struttura, chi debba detenerne le quote, quali soggetti debbano esercitare il controllo e come debbano essere regolati i rapporti tra eredi e futuri rami familiari. Quando il patrimonio supera dimensioni rilevanti, questi aspetti devono essere affrontati nell’ambito di una pianificazione del passaggio generazionale del grande patrimonio considerato nel suo complesso.

Anche il testamento mantiene una funzione importante, soprattutto quando occorre coordinare le attribuzioni che produrranno effetto alla morte con gli atti già compiuti in vita. Il progetto deve comunque rispettare le norme sulla successione necessaria. Coniuge, figli e, nei casi previsti dalla legge, ascendenti sono legittimari e non possono essere ignorati nella costruzione dell’assetto successorio. Prima di trasferire immobili, quote o altri beni di valore è quindi necessario verificare quale equilibrio possa essere realizzato senza confondere l’esigenza di preservare il patrimonio con la possibilità di disporne liberamente oltre i limiti stabiliti dalla legge.

Una pianificazione costruita con anticipo consente anche di affrontare un problema che emerge spesso soltanto dopo l’apertura della successione: la governance. Se diversi eredi ricevono partecipazioni nella stessa società immobiliare o nella stessa holding, occorre chiedersi chi potrà assumere le decisioni, con quali maggioranze e quali strumenti potranno impedire che un conflitto familiare paralizzi la gestione. Statuto, eventuali patti parasociali e distribuzione dei diritti amministrativi devono essere esaminati prima del trasferimento, non quando il dissenso tra gli eredi è già sorto.

Un esempio realistico: più immobili, più figli e interessi familiari differenti

Consideriamo una famiglia nella quale il patrimonio sia stato costruito nel corso di molti anni e comprenda diversi immobili di valore, alcuni destinati alla locazione e altri utilizzati dalla famiglia, oltre a partecipazioni societarie. I figli sono più di uno e hanno esigenze differenti: uno partecipa alla gestione delle attività familiari, mentre gli altri hanno percorsi professionali autonomi. Il proprietario vorrebbe mantenere una gestione ordinata del patrimonio durante la propria vita e, nello stesso tempo, evitare che in futuro ogni immobile finisca in comproprietà tra tutti gli eredi.

Una semplice attribuzione di quote uguali sull’intero patrimonio potrebbe rispettare apparentemente un criterio matematico, ma lascerebbe irrisolto il problema principale. Gli eredi diventerebbero comproprietari di beni con caratteristiche differenti e dovrebbero assumere insieme decisioni sulla loro gestione. Anche attribuire immediatamente gli immobili più importanti a un solo figlio potrebbe creare uno squilibrio rispetto agli altri e richiedere una verifica approfondita della posizione dei legittimari.

In una situazione di questo tipo l’attività di pianificazione consiste anzitutto nel ricostruire valore e struttura dell’intero patrimonio, donazioni pregresse, posizione successoria dei familiari e funzione economica dei diversi beni. Solo dopo questa analisi è possibile confrontare le alternative: attribuzione differenziata degli immobili, eventuali conguagli, trasferimenti graduali della proprietà o della nuda proprietà, mantenimento di determinati beni all’interno di una struttura societaria e predisposizione delle regole necessarie per governarla.

L’elemento decisivo non è trovare un unico strumento capace di risolvere ogni problema, ma costruire un assetto nel quale i diritti economici degli eredi possano essere conciliati con la continuità della gestione patrimoniale. In questo modo è possibile evitare, quando la composizione del patrimonio e le posizioni successorie lo consentono, che ciascun figlio riceva necessariamente una frazione di ogni singolo immobile e ridurre le occasioni di conflitto che una comproprietà generalizzata potrebbe generare.

La stessa logica assume ancora maggiore importanza quando agli immobili si affianca un’impresa. In quel caso l’equilibrio tra gli eredi può richiedere di coordinare beni immobiliari, partecipazioni e altri asset, soprattutto quando un figlio lavora nell’azienda e gli altri ne sono estranei. La pianificazione del patrimonio immobiliare diventa così parte di un progetto successorio più ampio, nel quale conservazione della ricchezza familiare e continuità dell’impresa devono essere valutate insieme ai diritti che la legge riconosce a ciascun legittimario.

Domande frequenti sul passaggio generazionale di un grande patrimonio immobiliare

È possibile evitare che tutti gli immobili finiscano in comproprietà tra gli eredi?
La pianificazione può essere costruita proprio per ridurre il rischio di una comproprietà generalizzata. A seconda della composizione del patrimonio e dei diritti successori coinvolti, si possono valutare attribuzioni differenziate dei beni, conguagli, trasferimenti effettuati in vita o strutture societarie che consentano di mantenere unitariamente determinati immobili. La soluzione deve essere verificata rispetto alle quote riservate ai legittimari e alle eventuali donazioni già effettuate.

Conviene donare gli immobili ai figli quando il proprietario è ancora in vita?
Non esiste una risposta valida per ogni patrimonio. La donazione consente di anticipare il trasferimento, eventualmente anche attraverso la nuda proprietà con riserva di usufrutto, ma occorre considerarne gli effetti sull’intera futura successione. Prima di procedere è opportuno ricostruire il valore dei beni, le precedenti liberalità e la posizione dei legittimari, evitando che un trasferimento pensato per prevenire un problema diventi successivamente motivo di contestazione.

Una società immobiliare può evitare la frammentazione del patrimonio?
Può essere uno degli strumenti da valutare quando esistono numerosi immobili destinati a una gestione unitaria. Invece di suddividere materialmente i beni, il passaggio generazionale può interessare le partecipazioni societarie. Questo non elimina la necessità di regolare i rapporti tra gli eredi: occorre stabilire distribuzione delle quote, poteri amministrativi, maggioranze, circolazione delle partecipazioni e modalità di gestione dei possibili conflitti.

Come si può mantenere il controllo del patrimonio dopo aver iniziato a trasferirlo ai figli?
Dipende dalla struttura scelta. Nel trasferimento degli immobili può assumere rilievo la riserva dell’usufrutto; quando il patrimonio è organizzato attraverso società, devono invece essere esaminati diritti di voto, poteri amministrativi, statuto e caratteristiche delle partecipazioni. Trasferire valore economico e trasferire immediatamente ogni potere di gestione non sono necessariamente la stessa cosa, ma l’assetto deve essere costruito nel rispetto delle norme societarie e successorie applicabili.

Quando è opportuno iniziare a pianificare il passaggio generazionale?
Quando il patrimonio comprende immobili di valore rilevante, partecipazioni, aziende o più eredi, intervenire prima dell’apertura della successione consente di valutare alternative che successivamente potrebbero non essere più disponibili. La pianificazione è particolarmente utile quando esistono già divergenze tra i figli, alcuni beni sono difficilmente divisibili oppure la famiglia vuole preservare nel tempo una gestione unitaria del patrimonio.

Passaggio generazionale di un grande patrimonio immobiliare: richiedi una valutazione

Quando il patrimonio comprende immobili di grande valore, società immobiliari, partecipazioni o altri investimenti, la soluzione deve essere costruita sulla situazione concreta della famiglia. Titolarità dei beni, valore e redditività degli immobili, precedenti donazioni, posizione dei legittimari, eventuali società e rapporti tra gli eredi possono modificare profondamente gli strumenti utilizzabili.

Una pianificazione effettuata prima dell’apertura della successione permette di verificare come trasmettere il patrimonio cercando di evitare una frammentazione non voluta, prevenire conflitti tra gli eredi e predisporre regole coerenti per la futura gestione, nel rispetto dei diritti successori di ciascun soggetto coinvolto.

Se devi pianificare il passaggio generazionale di un patrimonio immobiliare economicamente rilevante, puoi richiedere una valutazione allo Studio Legale Calvello. Esamineremo la composizione del patrimonio, la situazione familiare e gli obiettivi che intendi perseguire per individuare gli strumenti giuridici da approfondire nel caso concreto.