Nelle assemblee condominiali non tutte le decisioni vengono approvate con le stesse maggioranze. Alcune deliberazioni, infatti, sono considerate più delicate e richiedono quorum più elevati rispetto a quelli ordinari.

La normativa condominiale distingue infatti tra le maggioranze “generali” – utilizzate per la gestione ordinaria del condominio – e maggioranze rafforzate, previste quando le decisioni incidono in modo significativo sui diritti dei condomini o sulle parti comuni dell’edificio.

Se vuoi capire meglio cosa si intende per quorum e come funzionano in generale nelle assemblee, puoi approfondire leggendo l’articolo dedicato a “Cosa sono i quorum nell’assemblea condominiale”.

In questo articolo vediamo quando la legge richiede maggioranze diverse e più elevate, analizzando i principali casi previsti dal codice civile.

Maggioranze speciali: perché esistono

Le regole sulle maggioranze servono a garantire un equilibrio tra due esigenze:

• permettere al condominio di prendere decisioni operative;

• tutelare i diritti dei singoli condomini.

Per questo motivo, quando le decisioni incidono in maniera più significativa sull’edificio o sui diritti individuali, la legge richiede un consenso più ampio.

Le maggioranze possono variare in base a diversi fattori:

• tipo di intervento o decisione;

• numero dei condomini presenti;

• millesimi rappresentati in assemblea;

• prima o seconda convocazione.

Se vuoi approfondire come funzionano le votazioni nei diversi momenti dell’assemblea puoi leggere anche:

• Quorum in prima convocazione
  https://www.studiolegalecalvello.it/quorum-prima-convocazione-assemblea-condominio/

• Quorum in seconda convocazione
  https://www.studiolegalecalvello.it/quorum-seconda-convocazione-assemblea-condominio/

Scioglimento del condominio

Uno dei casi in cui è richiesta una maggioranza particolare riguarda lo scioglimento del condominio.

Questo può avvenire quando l’edificio può essere suddiviso in parti autonome oppure quando, per effettuare la divisione, sono necessari lavori di adattamento delle strutture.

In queste situazioni la decisione richiede:

• almeno 500 millesimi

• il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti.

Tabelle millesimali: formazione e modifica

Le tabelle millesimali rappresentano la base per la ripartizione delle spese e per il calcolo dei voti in assemblea.

In linea generale:

• la formazione o modifica delle tabelle richiede l’unanimità dei condomini;

• quando invece si tratta di correggere un errore o adeguarle a modifiche dell’edificio, è sufficiente una maggioranza qualificata pari ad almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti.

Proprio perché le tabelle incidono direttamente sui diritti dei condomini, il legislatore ha previsto regole molto rigorose.

Liti giudiziali e azioni legali del condominio

Un altro ambito in cui la legge stabilisce maggioranze particolari riguarda le controversie giudiziarie.

Ad esempio:

• per deliberare su controversie che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore serve una maggioranza di 500 millesimi;

• per autorizzare l’amministratore a resistere in giudizio contro una causa promossa contro il condominio è richiesta una maggioranza diversa a seconda della convocazione;

• quando invece si tratta di transazioni che riguardano beni comuni indisponibili o diritti reali del condominio, è necessaria l’unanimità dei condomini.

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Innovazioni e lavori sulle parti comuni

Molte delle deliberazioni che richiedono quorum speciali riguardano interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Tra questi rientrano, ad esempio:

• opere per migliorare la sicurezza o la salubrità degli edifici;

• lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche;

• interventi per ridurre i consumi energetici;

• installazione di impianti di videosorveglianza.

In genere queste decisioni vengono approvate con almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti.

Diverso è invece il caso delle innovazioni particolarmente gravose o voluttuarie, per le quali può essere richiesta una maggioranza più elevata.

Se invece le innovazioni rischiano di alterare il decoro architettonico dell’edificio, la legge richiede il consenso di tutti i condomini.

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Installazione dell’ascensore

Un caso tipico di maggioranza speciale riguarda l’installazione dell’ascensore.

Le regole cambiano a seconda della situazione:

• se l’ascensore non compromette stabilità e sicurezza dell’edificio, è sufficiente una maggioranza qualificata;

• se l’intervento comporta modifiche significative o limita l’uso di alcune parti comuni, può essere necessario il consenso unanime;

• quando l’installazione serve ad eliminare barriere architettoniche, la legge facilita l’approvazione con maggioranze meno rigide.

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Modifica della destinazione d’uso delle parti comuni

La legge prevede una delle maggioranze più elevate quando si vuole cambiare la destinazione d’uso di un bene comune.

Pensiamo, ad esempio, alla trasformazione di un locale comune in un’altra funzione destinata a soddisfare nuove esigenze del condominio.

In questi casi è necessario:

• almeno 800 millesimi

• il voto favorevole di quattro quinti dei condomini.

Si tratta quindi di una decisione che richiede un consenso molto ampio.

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Regolamento di condominio: quando serve l’unanimità

Anche il regolamento di condominio può richiedere maggioranze differenti.

In generale:

• l’approvazione del regolamento assembleare richiede almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti;

• le modifiche possono seguire regole simili a seconda della convocazione;

• quando però le clausole limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni, è necessaria l’unanimità.

Ancora più rigorosa è la disciplina per il regolamento contrattuale, che può essere modificato solo con il consenso di tutti i condomini.

Nomina dell’amministratore e gestione ordinaria

Tra le decisioni più frequenti prese dall’assemblea vi sono la nomina e la revoca dell’amministratore.

Per questa deliberazione è richiesta:

• almeno 500 millesimi

• la maggioranza dei condomini presenti.

Se vuoi approfondire questo tema puoi leggere anche l’articolo su Chi convoca l’assemblea condominiale, che spiega proprio il ruolo dell’amministratore nella gestione delle riunioni.

Riparazioni straordinarie e manutenzione dell’edificio

Anche i lavori di manutenzione possono richiedere maggioranze diverse.

In linea generale:

• le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono almeno 500 millesimi;

• per gli interventi meno rilevanti le maggioranze possono essere più basse, soprattutto in seconda convocazione.

La distinzione tra lavori ordinari e straordinari è importante perché incide direttamente sulla validità delle deliberazioni.

Se vuoi capire meglio come si distinguono le diverse tipologie di assemblea puoi leggere anche Che differenza c’è tra assemblea ordinaria e straordinaria di condominio.

Perché è importante conoscere le maggioranze corrette

Applicare la maggioranza sbagliata può avere conseguenze rilevanti.

Una delibera approvata senza rispettare i quorum previsti dalla legge può infatti essere impugnata davanti al giudice.

Se hai dubbi sulla validità di una decisione dell’assemblea, puoi anche approfondire cosa accade quando si vuole impugnare una delibera approvata fuori dall’ordine del giorno.

Conoscere le regole sulle maggioranze è quindi fondamentale per evitare contestazioni e garantire decisioni valide e trasparenti.