La vita condominiale va ben oltre i rapporti di buon vicinato e le assemblee: un elemento cruciale è la gestione delle “parti comuni”. Questi beni condivisi tra i condòmini rappresentano un aspetto fondamentale della convivenza in condominio, e la loro corretta gestione è regolamentata dall’art. 1117 del codice civile.

Le parti comuni comprendono varie componenti strutturali dell’edificio, come il suolo, le fondazioni, i muri maestri, e altro ancora. Anche spazi destinati a parcheggio, locali per servizi comuni, ascensori e impianti sono inclusi. La definizione di queste parti è cruciale per evitare contenziosi, specialmente quando un bene è in uso al condominio ma di proprietà di un singolo condòmino, o viceversa.

Un caso ricorrente è quello del suolo condominiale, su cui poggia l’edificio. Secondo una sentenza della Corte di Cassazione, è vietato sottoporlo a un uso esclusivo senza il consenso degli altri condomini. Lo stesso principio si applica al sottosuolo. Le spese per la conservazione e il godimento di queste parti vengono suddivise tra i condomini proporzionalmente al valore della loro proprietà.

La ripartizione delle spese segue spesso il criterio dei millesimi, ma ci sono eccezioni. Ad esempio, i lastrici solari, diversamente dal tetto, possono essere ad uso esclusivo di un condòmino. In tal caso, l’art. 1123 del codice civile stabilisce che le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae beneficio. Chi ha l’uso esclusivo contribuisce con un terzo delle spese di gestione, mentre gli altri due terzi sono a carico degli altri proprietari.

Per quanto riguarda i sottoscala, l’art. 124 regola la ripartizione delle spese: metà in relazione al valore millesimale e l’altra metà proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo.

La corretta interpretazione di queste normative è essenziale per una convivenza armoniosa e per evitare controversie all’interno del condominio. La trasparenza nella gestione delle parti comuni e la corretta ripartizione delle spese sono fondamentali per garantire il benessere di tutti i condòmini e il corretto funzionamento dell’edificio. La collaborazione e la comprensione reciproca sono chiavi per una gestione efficace delle parti comuni, contribuendo così a una vita di condominio più serena e armoniosa.