Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Equo canone e ristrutturazione dell’immobile locato: il certificato di abitabilità non prova l’integrale ristrutturazione e l’errore sulla presenza di documenti in giudizio può essere fatto valere mediante revocazione.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 18237 del 3 luglio 2008, ha chiarito che, ai fini della determinazione dell’equo canone di locazione, il rilascio di un certificato di abitabilità non costituisce, di per sé, prova dell’integrale ristrutturazione dell’immobile. Gli interventi di mero adeguamento igienico-sanitario non giustificano l’applicazione di un diverso costo base di produzione. La Corte ha inoltre precisato che l’erronea affermazione del giudice circa la mancata produzione di un documento effettivamente presente nel fascicolo integra, ricorrendone i presupposti, un errore di fatto deducibile mediante revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c., e non mediante ricorso per cassazione. In caso di documenti smarriti, l’obbligo di ricerca o ricostruzione del fascicolo dipende anche dalla dimostrazione della loro rilevanza decisiva. Il ricorso della proprietaria è stato rigettato.

LA VICENDA

Un ex conduttore aveva ottenuto la condanna della proprietaria alla restituzione di 21.145.737 lire, versate in eccedenza rispetto all’equo canone. La locatrice sosteneva che l’appartamento fosse stato integralmente ristrutturato nel 1984 e contestava il mancato esame della documentazione edilizia. La Cassazione ha confermato la decisione di merito, ritenendo non provata la ristrutturazione integrale né dimostrata la decisività della concessione edilizia asseritamente non rinvenuta.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI – EQUO CANONE – DETERMINAZIONE DEL COSTO BASE – RISTRUTTURAZIONE INTEGRALE – CERTIFICATO DI ABITABILITÀ – INSUFFICIENZA PROBATORIA – PROVA DOCUMENTALE – DOCUMENTO NON RINVENUTO NEL FASCICOLO – ERRORE DI FATTO – REVOCAZIONE – OBBLIGO DI RICERCA E RICOSTRUZIONE DEL FASCICOLO – CONDIZIONI

In materia di locazione di immobili urbani soggetti alla disciplina dell’equo canone, il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce prova sufficiente dell’avvenuta integrale ristrutturazione dell’immobile, qualora la documentazione acquisita dimostri soltanto l’esecuzione di interventi di adeguamento igienico-sanitario. In tale ipotesi, la data del certificato non assume rilevanza ai fini dell’individuazione del costo base di produzione previsto dalla legge n. 392 del 1978.

Sul piano processuale, l’erronea affermazione del giudice di merito circa la mancata produzione di un documento che risulti incontestabilmente acquisito al fascicolo costituisce errore di fatto deducibile mediante revocazione ai sensi dell’art. 395, primo comma, n. 4, c.p.c., e non mediante ricorso per cassazione, ricorrendone le condizioni.

Qualora documenti ritualmente depositati risultino smarriti o sottratti, il giudice deve disporne la ricerca tramite cancelleria o la ricostruzione del fascicolo, ove ne ricorrano i presupposti. La parte che denunci l’omissione di tali attività ha l’onere di indicare il contenuto dei documenti e di dimostrarne la decisività, illustrando in quale misura il loro esame avrebbe potuto determinare una decisione diversa.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione III, Sentenza 03/07/2008, n. 18237

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 28 gennaio – 28 aprile 2003 la Corte d’Appello di Salerno confermava la decisione del Pretore di Cava dè Tirreni del 22 settembre 2000 che, sulla base della consulenza tecnica di ufficio, aveva condannata E.M.R., proprietaria di un appartamento già condotto in locazione da L.G., alla restituzione all’ex conduttore di L. 21.145.737, a titolo di eccedenza corrisposta in più rispetto all’equo canone, determinato ai sensi della L. n. 392 del 1978.

I giudici di appello osservavano che, contrariamente a quanto dedotto dall’appellante, non risultava agli atti la concessione edilizia relativa a lavori eseguiti nell’appartamento: la documentazione prodotta era inidonea a dimostrare la completa ristrutturazione dell’appartamento, non essendo sufficiente a tale scopo la licenza di abitabilità rilasciata nel marzo del 1984 (che riguardava solo l’adeguamento igienico del locale con la costruzione del bagno).

Correttamente, dunque, il consulente tecnico nominato dall’ufficio aveva fatto riferimento, per la determinazione dell’equo canone, al costo di produzione ad anno anteriore al 1967 e, quindi, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 14, alla data del dicembre 1975.

Avverso tale decisione la E. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da quattro distinti motivi.

L’intimato non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2699 e 2700 c.c., nonchè omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia.

I giudici di appello avevano ritenuto che l’equo canone di locazione dovesse, nel caso di specie, essere determinato con riferimento al costo base a metro quadrato per il 1975 (anzichè per il 1984) senza tener conto del certificato di inabitabilità rilasciato dal Sindaco di Cava dè Tirreni il 23 dicembre 1975, del nulla osta sanitario della USL dell’1 marzo 1984 e della licenza di abitabilità rilasciata dal Comune il 6 marzo 1984, con la motivazione che questi documenti erano insufficienti a dimostrare la dedotta, completa, ristrutturazione dell’immobile.

Si trattava, invece, di documenti rilasciati da pubblici ufficiali, la cui efficacia probatoria non poteva essere messa in discussione (non essendo – tra l’altro – stati in alcun modo contestati da altri idonei mezzi di prova).

La censura è priva di fondamento.

La Corte di appello ha preso in esame tutta la documentazione prodotta e, tenuto conto anche dei rilievi formulati dal consulente tecnico di ufficio, ha concluso che non vi era prova alcuna che l’immobile concesso in locazione dall’ E. fosse stato integralmente ristrutturato.

Considerate le condizioni della muratura e degli impianti dell’appartamento (già destinato a deposito) doveva concludersi che – al più – erano stati effettuati solo lavori di adeguamento igienico-sanitario, attestati del resto dal nulla osta sanitario rilasciato dalla ASL. Correttamente, dunque, il consulente di ufficio e poi il primo giudice, avevano fatto riferimento al dicembre 1975, ai sensi della L. n. 393 del 1978, art. 14, per fissare il costo di produzione dell’immobile.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 20, u.c., e art. 14, u.c., nonchè omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

I giudici di appello non avevano tenuto conto della data di rilascio del certificato di abitabilità (marzo 1984) che invece. per espressa previsione legale, avrebbe dovuto costituire la base per l’accertamento della data alla quale doveva farsi riferimento per l’accertamento del costo base dell’immobile a metro quadrato – ai fini della determinazione dell’equo canone -.

Anche questo motivo è del tutto infondato.

Una volta escluso che il certificato di abitabilità si riferisse a lavori di integrale ristrutturazione, la data di rilascio di tale certificazione appariva del tutto irrilevante ai fini della decisione.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione delle disposizioni del codice civile sulla prova documentale nonchè omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

La Corte territoriale aveva sbrigativamente affermato che “agli atti dell’appello non risulta allegata la richiamata concessione edilizia” relativa alla completa ristrutturazione eseguita nel marzo 1984, mentre la stessa – trattavasi in realtà di concessione richiesta in sanatoria due anni dopo (pag. 5 ricorso per Cassazione) – era stata regolarmente depositata in giudizio, seppur in grado di appello, e non era stata contrastata dalla controparte con altri mezzi di prova.

Già nel 1976 erano stati iniziati i lavori di ristrutturazione che si erano conclusi nove anni dopo.

Questi lavori erano consistiti nella creazione di un vano bagno (prima inesistente) e nella variazione della destinazione dall’immobile da deposito a vano abitativo.

La circostanza che, appunto nel 1984, questi lavori fossero terminati era confermata dal nulla osta sanitario, dal quale risultava che i muri esterni risultavano “sufficientemente prosciugati” e dal certificato di abitabilità, entrambi rilasciati in quell’anno.

Con il quarto, ed ultimo motivo, la ricorrente denuncia violazione e omessa applicazione degli artt. 74 e 87 disp. att. c.p.c., artt. 169, 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

I giudici di appello avrebbero dovuto disporre le opportune ricerche della “copia della certificazione della concessione edilizia in sanatoria” la quale comprovava la compiuta ristrutturazione dell’immobile locato, completata nel 1984.

Nulla di ciò, invece, era stato fatto.

Il non aver dato disposizioni alla cancelleria per effettuare tali ricerche, decidendo la causa nel merito, dopo aver – erroneamente – affermato la inesistenza di tale documento, costituiva grave violazione delle disposizioni di legge richiamate.

Tra l’altro, la Corte territoriale avrebbe potuto ordinare alla parte interessata di integrare il proprio fascicolo con la documentazione già esibita e non rinvenuta nel fascicolo di parte.

Gli ultimi due motivi di ricorso devono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.

Essi sono inammissibili, prima ancora che infondati.

Con esso, in buona sostanza, si deduce un vizio revocatorio per errore di fatto (art. 395 c.p.c., comma 1, n. 4).

L’affermazione contenuta nella sentenza circa l’inesistenza, nei fascicoli processuali (d’ufficio o di parte), di un documento che, invece, risulti esservi incontestabilmente inserito, non si concreta in un errore di giudizio, bensì in una mera svista di carattere materiale, costituente errore di fatto e, quindi, motivo di revocazione a norma dell’art. 395 cod. proc. civ., n. 4, e non di ricorso per cassazione (Cass. 11196 del 2007).

Il potere della Corte di cassazione, in tema di “errores in procedendo”, di riesaminare in fatto la questione sollevata si esplica nei limiti degli atti e documenti che, prodotti nel giudizio di merito, risultano acquisiti al processo.

In particolare, il vizio di omesso esame di un documento decisivo non è deducibile in cassazione se il giudice di merito ha accertato che quel documento non è stato prodotto in giudizio, non essendo configurabile un difetto di attività del giudice circa l’efficacia determinante, ai fini della decisione della causa, di un documento non portato alla cognizione del giudice stesso.

Se la parte assume, invece, che il giudice abbia errato nel ritenere non prodotto in giudizio il documento decisivo, può far valere tale preteso errore soltanto in sede di revocazione, ai sensi dell’art. 395 cod. proc. civ., n. 4, sempre che ne ricorrano le condizioni (Cass. 12904 del 2007).

La censura, pertanto, avrebbe dovuto essere proposta dinnanzi allo stesso giudice di appello, sotto il profilo dell’errore revocatorio (art. 395 c.p.c., n. 4).

Tuttavia, la ricorrente ha dedotto oltre al vizio di motivazione anche la violazione di specifiche norme di legge.

Osserva la ricorrente che poichè il ritiro e il rideposito del fascicolo di parte devono necessariamente avvenire per il tramite del cancelliere che custodisce l’incartamento processuale, ove non risulti alcuna annotazione dell’avvenuto ritiro del fascicolo di una parte (e quindi neanche del successivo rideposito), il giudice non può rigettare una domanda, o un’ eccezione per mancanza di una prova documentale inserita del fascicolo di parte, ma deve ritenere (in carenza di contraria risultanza, ovvero della prova rigorosa fornita da controparte che l’appellante abbia ritirato il proprio fascicolo) che le attività delle parti e dell’ufficio si siano svolte nel rispetto delle norme processuali e quindi che il fascicolo non sia mai stato ritirato dopo l’avvenuto deposito.

Conseguentemente il giudice deve disporre le opportune ricerche tramite la cancelleria, e, in caso di insuccesso, concedere un termine all’appellante per la ricostruzione del proprio fascicolo, non potendo gravare sulla parte le conseguenze del mancato reperimento.

Soltanto all’esito infruttuoso delle ricerche da parte della cancelleria, ovvero in caso di inottemperanza della parte all’ordine di ricostruire il proprio fascicolo, il giudice potrà pronunciare sul merito della causa in base agli atti a sua disposizione.

I principi enunciati dalla ricorrente sono corretti.

Tuttavia, anche queste censure, ad avviso del Collegio, sono destituite di ogni fondamento con riferimento al caso di specie, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale: “Il mancato rinvenimento, al momento della decisione della causa, nel fascicolo di parte di alcuni documenti che questa invoca – … e che risultano esser stati depositati (art. 87 disp. att. cod. proc. civ.), comporta che il giudice o la decide “allo stato degli atti” – stante la disponibilità delle prove (art. 115 cod. proc. civ., comma 1), se non consta l’involontarietà dell’omesso inserimento di essi nel fascicolo di parte al momento della restituzione di questo unitamente alla comparsa conclusionale (art. 169 cod. proc. civ., comma 2) – o – previa, se possibile, valutazione sulla loro rilevanza – se la predetta omissione dipende dallo smarrimento o sottrazione, anche parziale, di tale fascicolo, deve ordinarne alla cancelleria la ricerca, ovvero disporne la ricostruzione; la violazione di questo obbligo può configurare vizio di motivazione su punto decisivo della controversia (art. 360 cod. proc. civ., n. 5), ma la parte ha l’onere di richiamare nel ricorso il contenuto di tali documenti e di argomentare sulla possibilità, dal loro esame, di una decisione diversa” (Cass. n. 6521 del 1997).

Non avendo la ricorrente provveduto a tale incombente, e mancando dunque qualunque elemento che consenta di valutare la decisività della concessione in sanatoria (della quale, peraltro, si ignora persino la data di rilascio e dunque anche la sua rilevanza) deve escludersi che a carico della Corte territoriale sorgesse l’obbligo di disporre la ricerca del documento tramite cancelleria.

Dal ricorso in appello, depositato in data 6 novembre 2001, non risulta l’avvenuto deposito della richiesta di concessione in sanatoria (della quale, tuttavia, a pagina 3 – riga 10 – si afferma che viene allegata agli atti).

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese, non avendo l’intimato svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Nulla per le spese di questo giudizio di Cassazione.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 10 giugno 2008.

Depositato in Cancelleria il 3 luglio 2008