Nel funzionamento di un condominio, l’assemblea rappresenta il momento decisionale più importante. È qui che i proprietari degli appartamenti si riuniscono per discutere e prendere decisioni che riguardano la gestione e la vita dell’edificio.

A differenza dell’amministratore — che in alcuni casi può anche non essere obbligatorio — l’assemblea è sempre presente: senza di essa sarebbe impossibile governare le questioni comuni tra i condomini.

Quando ci si riunisce in assemblea, infatti, vengono prese le decisioni più rilevanti per la gestione del condominio. Le attività quotidiane e le questioni di ordinaria amministrazione, invece, sono normalmente gestite direttamente dall’amministratore senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare. È il caso, ad esempio, di interventi urgenti come la riparazione dell’ascensore o del portone d’ingresso.

La legge distingue due tipologie di assemblea condominiale: ordinaria e straordinaria. La differenza non riguarda chi partecipa — perché in entrambi i casi hanno diritto di prendere parte alla riunione tutti i condomini — ma gli argomenti che vengono discussi e il motivo della convocazione.

Per comprendere meglio il funzionamento della riunione condominiale può essere utile anche sapere chi convoca l’assemblea condominiale e quali sono le regole previste dalla legge.

Assemblea condominiale ordinaria

L’assemblea ordinaria è quella che viene convocata periodicamente, almeno una volta all’anno.

Si tratta di una riunione prevista obbligatoriamente dalla normativa condominiale, durante la quale vengono affrontate le principali questioni di gestione dell’edificio.

In particolare, l’assemblea ordinaria si occupa di:

• confermare o eventualmente sostituire l’amministratore e stabilirne il compenso;

• approvare il bilancio preventivo, cioè la previsione delle spese necessarie per la gestione dell’anno successivo;

• approvare il rendiconto consuntivo, con il riepilogo delle spese sostenute durante l’anno appena trascorso;

• decidere sulla destinazione di eventuali residui attivi della gestione;

• deliberare su interventi di manutenzione straordinaria o su eventuali innovazioni dell’edificio.

Durante la riunione vengono quindi prese decisioni fondamentali per l’organizzazione e la gestione economica del condominio.

Naturalmente, perché le decisioni siano valide è necessario rispettare le regole relative alle maggioranze. Per approfondire questo aspetto può essere utile consultare l’articolo dedicato a cosa sono i quorum nell’assemblea condominiale.

Assemblea condominiale straordinaria

Diversamente da quella ordinaria, l’assemblea straordinaria non ha una periodicità fissa.

Viene convocata ogni volta che si presenta una questione che richiede una decisione da parte dei condomini.

Può essere indetta dall’amministratore oppure richiesta dagli stessi condomini quando almeno due proprietari rappresentano un sesto del valore dell’edificio. Se vuoi approfondire questo tema puoi leggere anche l’articolo su quando i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea.

Tra le situazioni più frequenti che portano alla convocazione di un’assemblea straordinaria troviamo:

• decisioni su interventi di ristrutturazione importanti;

• adesione a bonus fiscali per lavori edilizi;

• revoca dell’amministratore per gravi irregolarità;

• lavori urgenti o imprevisti che richiedono il coinvolgimento dei condomini.

In sostanza, l’assemblea straordinaria viene utilizzata per affrontare tutte le questioni che non possono attendere la riunione annuale oppure che richiedono una deliberazione specifica dei condomini.

La vera differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria

La distinzione tra le due tipologie di assemblea non dipende quindi dai partecipanti, ma dalla natura della riunione e dagli argomenti trattati.

In sintesi:

• l’assemblea ordinaria è obbligatoria e deve essere convocata almeno una volta l’anno per discutere della gestione economica del condominio e della nomina dell’amministratore;

• l’assemblea straordinaria è facoltativa e viene convocata solo quando emerge la necessità di affrontare questioni specifiche di interesse comune.

Comprendere questa differenza è utile per sapere quando e perché i condomini possono essere chiamati a riunirsi e quali decisioni possono essere prese nelle diverse occasioni.