Partecipare alle assemblee di condominio non è sempre semplice: impegni di lavoro, distanza o altri impedimenti possono rendere difficile essere presenti. In questi casi, la legge consente al condomino di farsi rappresentare da un’altra persona tramite delega. Si tratta di uno strumento molto utilizzato, ma che spesso genera dubbi su limiti, modalità e conseguenze delle decisioni prese dal delegato.

Prima di approfondire il tema della delega, è utile ricordare che la partecipazione all’assemblea è un diritto fondamentale del condomino e si inserisce nel più ampio sistema di regole che disciplinano la vita condominiale, a partire da chi può convocare l’assemblea e con quali modalità (puoi approfondire nell’articolo Chi convoca l’assemblea? disponibile qui:
https://www.studiolegalecalvello.it/chi-convoca-assemblea-condominiale/).

Chi può ricevere la delega per partecipare all’assemblea

Ogni proprietario può incaricare un’altra persona di rappresentarlo in assemblea. Il delegato può essere:

• un altro condomino dello stabile

• un familiare

• un amico

• un professionista, come ad esempio un avvocato

Non è quindi necessario che il rappresentante faccia parte del condominio: anche una persona completamente estranea può partecipare e votare per conto del delegante.

Esiste però un limite preciso: l’amministratore di condominio non può mai ricevere deleghe dai condomini.

La delega deve essere scritta

Affinché sia valida, la delega deve essere rilasciata per iscritto. Non è invece obbligatorio indicare nel documento come il delegato debba votare sui singoli punti all’ordine del giorno.

Se vuoi capire meglio come funziona la discussione dei temi durante la riunione, può esserti utile leggere anche l’articolo dedicato al significato della voce varie ed eventuali nell’assemblea condominiale:
https://www.studiolegalecalvello.it/varie-ed-eventuali-assemblea-condominiale/

Limiti al numero di deleghe

La legge prevede alcune restrizioni quando il condominio è composto da molti proprietari.

Se i condomini sono più di venti, la stessa persona non può rappresentare contemporaneamente un numero di condomini superiore a un quinto dei partecipanti e un quinto del valore millesimale dell’edificio. Entrambi i requisiti devono essere rispettati contemporaneamente.

Diversamente, nei condomini con meno di 21 partecipanti non esistono limiti al numero di deleghe che una persona può ricevere.

Cosa succede se si supera il numero massimo di deleghe

Se in assemblea vengono utilizzate deleghe oltre i limiti consentiti, la delibera approvata non è automaticamente nulla ma può essere annullata.

Per contestare la decisione è necessario rivolgersi al giudice entro 30 giorni:

• per i condomini assenti, il termine decorre dalla ricezione del verbale dell’assemblea

• per chi era presente ma dissenziente o astenuto, il termine parte dal giorno della delibera

Il verbale dell’assemblea è quindi un documento fondamentale, poiché certifica quanto avvenuto durante la riunione. Se vuoi approfondire questo aspetto puoi leggere l’articolo su che valore ha il verbale d’assemblea:
https://www.studiolegalecalvello.it/valore-verbale-assemblea-condominio/

Se il delegato vota diversamente dalle istruzioni ricevute

Può capitare che il delegante fornisca indicazioni precise su come votare e che il delegato decida comunque di esprimersi in modo diverso.

In questo caso la decisione dell’assemblea rimane valida, perché il voto espresso è comunque efficace nei confronti del condominio. Tuttavia, se quel voto è stato determinante per raggiungere la maggioranza e ha causato un danno al delegante, il rappresentante potrebbe essere chiamato a risarcire il pregiudizio subito.

Il tema delle maggioranze e del peso dei voti è centrale nel funzionamento delle assemblee. Se vuoi comprendere meglio questo meccanismo, puoi approfondire anche cosa sono i quorum dell’assemblea condominiale:
https://www.studiolegalecalvello.it/quorum-assemblea-condominiale-cosa-sono/

Delega e comproprietà dell’immobile

Un’ultima situazione frequente riguarda gli immobili intestati a più persone, ad esempio tra coniugi o eredi.

Quando un’unità immobiliare ha più comproprietari, questi hanno diritto complessivamente a un solo voto in assemblea. Devono quindi individuare un unico rappresentante che partecipi alla riunione e voti per tutti.

Se vuoi approfondire questo aspetto specifico, puoi leggere anche l’articolo dedicato a chi partecipa all’assemblea in caso di comproprietà:
https://www.studiolegalecalvello.it/comproprieta-chi-partecipa-assemblea-condominio/