Articolo a cura di: Studio Legale Calvello

Nelle assemblee di condominio può capitare di trovarsi spesso dalla parte della minoranza. In questi casi la regola generale è semplice: quando una decisione viene approvata con le maggioranze previste dalla legge, tutti i condòmini – anche quelli contrari – devono rispettarla.

Questo principio deriva dal funzionamento stesso dell’assemblea condominiale, che decide attraverso il voto e le maggioranze stabilite dalla normativa. Se vuoi approfondire come funzionano queste maggioranze, puoi leggere l’articolo dedicato a Cosa sono i quorum?
https://www.studiolegalecalvello.it/quorum-assemblea-condominiale-cosa-sono/

Tuttavia esistono alcune situazioni particolari in cui anche la minoranza può contestare una decisione dell’assemblea.

Quando una delibera può essere contestata

Il giudice, in linea di principio, non può entrare nel merito delle scelte fatte dall’assemblea. Ciò significa che non può stabilire se una decisione sia più o meno conveniente dal punto di vista economico o gestionale.

La giurisprudenza, però, riconosce un’eccezione importante: una delibera può essere impugnata quando provoca un grave danno alla cosa comune o ai diritti di un condomino.

Il riferimento normativo è l’articolo 1109 del Codice civile, che consente ai condòmini dissenzienti di rivolgersi all’autorità giudiziaria quando una decisione della maggioranza risulta gravemente pregiudizievole per il bene comune.

In altre parole, non basta che una decisione non piaccia o sembri poco conveniente: è necessario dimostrare che crea un danno reale e significativo.

Un esempio pratico

Immaginiamo che l’assemblea approvi il consuntivo di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio.

La maggioranza sceglie un intervento più costoso rispetto alle previsioni iniziali, ma la delibera è stata approvata nel rispetto dei quorum previsti dalla legge. In questo caso il giudice non può annullare la decisione solo perché la spesa appare eccessiva o poco conveniente.

Diverso sarebbe il caso in cui i lavori approvati comportassero rischi per la stabilità dell’edificio o compromettessero il decoro architettonico del condominio. In una situazione simile, la decisione potrebbe essere contestata perché arreca un pregiudizio concreto alla cosa comune.

Se invece le contestazioni riguardano soltanto l’importo della spesa o l’opportunità della scelta, la delibera rimane valida.

Quando la maggioranza abusa del proprio potere

Un altro scenario che può portare all’annullamento della delibera riguarda il cosiddetto abuso di maggioranza.

Questo si verifica quando chi possiede la maggioranza dei millesimi utilizza la propria posizione per imporre decisioni che non sono realmente nell’interesse del condominio ma mirano a danneggiare la minoranza.

Situazioni di questo tipo possono verificarsi, ad esempio:

• negli edifici di nuova costruzione dove molti appartamenti sono ancora di proprietà del costruttore;

• nei condomìni dove la maggioranza delle unità appartiene a membri della stessa famiglia.

In queste circostanze la maggioranza potrebbe adottare decisioni con lo scopo di mettere in difficoltà gli altri proprietari, magari inducendoli a vendere.

Quando emerge un comportamento di questo tipo, il giudice può intervenire per verificare se la decisione dell’assemblea sia stata presa nell’interesse del condominio oppure con finalità diverse.

Il ruolo del giudice nelle controversie condominiali

Il giudice non può sostituirsi all’assemblea nelle scelte gestionali né stabilire se una spesa sia più o meno conveniente.

Può però verificare se la deliberazione presenti un eccesso di potere, cioè se la maggioranza abbia utilizzato il proprio voto in modo distorto rispetto agli interessi della collettività condominiale.

Perché una contestazione possa essere accolta, devono emergere elementi concreti che dimostrino:

• un grave danno per la cosa comune;

• un abuso della posizione dominante della maggioranza;

• oppure una decisione presa per scopi estranei all’interesse del condominio.

Attenzione ai termini per impugnare

Quando si ritiene che una delibera sia illegittima, è importante agire tempestivamente. In molti casi la legge prevede 30 giorni di tempo per impugnare la decisione davanti al giudice.

Tra le ipotesi più comuni di impugnazione rientrano anche le delibere approvate su argomenti non inseriti all’ordine del giorno, tema che abbiamo approfondito nell’articolo Si può impugnare una delibera che approva punti non inseriti all’ordine del giorno?
https://www.studiolegalecalvello.it/impugnare-delibera-fuori-ordine-del-giorno/

Quando chiedere assistenza legale

Le controversie condominiali spesso nascono da situazioni complesse in cui è necessario valutare attentamente la legittimità delle decisioni dell’assemblea.

Se ritieni che una delibera abbia arrecato un danno ai tuoi diritti o al bene comune, può essere utile richiedere una consulenza legale per capire se esistono i presupposti per un’impugnazione.
Puoi contattare lo studio tramite la pagina dedicata:
https://www.studiolegalecalvello.it/consulenza-studio-legale/