Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Locazione abitativa ed equo canone: produzione tardiva del certificato catastale in appello, determinazione della categoria dell’immobile e limiti del giudizio di Cassazione.

In materia di locazioni abitative soggette alla disciplina dell’equo canone, la produzione di documenti nuovi in appello è soggetta alle preclusioni previste dagli artt. 416 e 437 c.p.c., salvo le eccezioni riconosciute dalla giurisprudenza. La categoria catastale dell’immobile non ha efficacia vincolante tra le parti del rapporto locativo, potendo il giudice determinarla sulla base delle caratteristiche effettive del bene e della sua destinazione ordinaria. La Corte di Cassazione conferma inoltre che la valutazione della zona degradata, dell’anno di costruzione e dei presupposti della maggiorazione IVA attiene ad accertamenti di fatto non riesaminabili in sede di legittimità quando adeguatamente motivati. Viene pertanto confermata la rideterminazione del canone e la restituzione delle somme indebitamente percepite dal locatore.

LA VICENDA

Una conduttrice otteneva la riduzione del canone di locazione e la restituzione di circa 11 milioni di lire versati in eccesso. La società proprietaria contestava i criteri utilizzati per determinare il canone, compresi categoria catastale, ubicazione, anno di costruzione e IVA. La Cassazione rigettava il ricorso, confermando la decisione favorevole alla conduttrice.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI – EQUO CANONE – DETERMINAZIONE DEL CANONE – CATEGORIA CATASTALE – EFFICACIA DEL CLASSAMENTO – ACCERTAMENTO GIUDIZIALE – PRODUZIONE DOCUMENTALE IN APPELLO – PRECLUSIONI PROBATORIE – LIMITI DEL SINDACATO DI LEGITTIMITÀ.

In materia di locazioni abitative soggette alla disciplina dell’equo canone, il classamento catastale dell’immobile non ha efficacia vincolante nei rapporti tra locatore e conduttore, potendo il giudice ordinario discostarsene qualora risulti non corrispondente alle effettive caratteristiche costruttive, alla destinazione ordinaria e alle condizioni intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare. Nel rito del lavoro applicabile alle controversie locatizie, la produzione di nuovi documenti in appello è soggetta alle preclusioni previste dagli artt. 416 e 437 c.p.c., salvo che la produzione sia giustificata dal tempo di formazione del documento o dall’evoluzione della vicenda processuale, ferme le ulteriori eccezioni previste dall’ordinamento. Le valutazioni del giudice di merito relative alla classificazione dell’immobile, alla qualificazione della zona e all’anno di costruzione, quando sorrette da adeguata motivazione, non possono essere riesaminate in sede di legittimità mediante una diversa valutazione delle risultanze probatorie.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione III, Sentenza 14/03/2006, n. 5465

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 10 aprile – 10 luglio 1998 il Pretore di Roma accoglieva la domanda proposta da C.L. determinando in misura inferiore a quella pattuita il canone relativo all’appartamento da lei condotto in locazione e condannando la proprietaria Edilnatters S.r.l. alla restituzione della somma di circa L. 11.000.000 percepita in eccesso.

Con sentenza in data 20 giugno – 5 luglio 2001 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame della società soccombente.

La Corte territoriale riteneva corrette le determinazioni del Pretore concernenti la superficie convenzionale dell’immobile, la sua qualificazione in zona degradata, la categoria catastale e la maggiorazione iva.

Avverso la suddetta sentenza la Edilnatters s.r.l..

ha proposto ricorso per Cassazione articolato in quattro motivi.

La C. ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la società Edilnatters lamenta violazione della L. n. 392 del 1974, art. 18 e vizio di motivazione con riferimento alla determinazione come degradata della zona in cui sorge l’immobile all’origine della controversia.

La censura è manifestamente inammissibile in quanto si basa su argomentazioni implicanti apprezzamenti di fatto in relazione ai quali la Corte territoriale ha adeguatamente indicato le ragioni del proprio convincimento e che, quindi, non sono sindacabili in sede di legittimità.

E’ appena il caso di aggiungere che non inducono a diversa statuizione le considerazioni della ricorrente circa l’assenza nella relazione del C.T.O. del riferimento al carattere abusivo dell’immobile, la cui regolarità sarebbe invece dimostrata, in quanto presuppongono accesso agli atti e valutazioni di merito, cioè attività non consentite in questa sede, e neppure quelle relative all’asserita illegittimità della delibera del Consiglio Comunale di Roma utilizzata dai giudici di merito per l’applicazione del coefficiente relativo alla zona degradata non fosse altro perchè di essa manca qualsiasi menzione nella sentenza impugnata che invece fa leva su altre considerazioni.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione dell’art. 437 c.p.c., comma 2 e L. n. 392 del 1978, art. 16 e vizio di motivazione con riferimento alla affermata irrilevanza del certificato dell’Ufficio Tecnico Erariale relativo all’immobile in quanto prodotto solo in grado di appello.

La sentenza impugnata ha rilevato che detto certificato è stato prodotto solo in sede di gravame, in spregio al disposto dell’art. 437 c.p.c., comma 2.

La ricorrente censura questa statuizione facendo leva sull’orientamento di questa Corte secondo cui, nel processo del lavoro, il divieto di nuovi mezzi di prova in appello, sancito dalla norma sopra citata, si riferisce solo alle prove costituende e non anche alla produzione di nuovi documenti.

La censura, nei limiti in cui è stata formulata, è priva di pregio.

Infatti al suddetto orientamento si è contrapposto altro di segno contrario, così da rendere necessario l’intervento delle Sezioni Unite di questa Suprema Corte che, risolvendo il contrasto giurisprudenziale, ha stabilito con le sentenze n. 8202 e n. 8203 del 2005 che, in forza del combinato disposto dell’art. 416 c.p.c., comma 3, e dell’art. 437 c.p.c., comma 2, l’omessa indicazione, nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado, dei documenti – intesi come species del genus “mezzi di prova” – e l’omesso deposito degli stessi contestualmente a tale atto, determinano la decadenza del diritto alla produzione dei documenti stessi, salvo che la produzione non sia giustificata dal tempo della loro formazione o dall’evolversi della vicenda processuale successivamente al ricorso e alla memoria di costituzione (ad es. a seguito di riconvenzionale o di intervento o chiamata in causa del terzo).

Nella specie il documento si riferisce ad una situazione di fatto che doveva formare (ed ha formato) oggetto di discussione nel giudizio di primo grado. D’altra parte la Edilnatters non ha neppure addotto (e tanto meno dimostrato) che il classamento sia avvenuto in epoca successiva a tale giudizio.

La ricorrente si duole anche della decisione della Corte d’Appello di stabilire la categoria catastale dell’immobile sulla base di elementi diversi, che essa censura.

Ribadito quanto già affermato in ordine alla tardività della produzione del certificato catastale, osserva la Corte che il classamento non ha efficacia vincolante tra le parti del rapporto locativo (Cass. n. 15422 del 2004), per cui il giudice ordinario ben può disapplicarlo in base alla destinazione ordinaria delle unità in relazione al suo uso appropriato, alle caratteristiche costruttive e alle condizioni intrinseche ed estrinseche, qualora ne ravvisi la non corrispondenza alle condizioni e qualità di fatto.

Ne consegue che non merita censura la Corte territoriale, la quale, avendo correttamente ritenuto tardiva la produzione del certificato catastale, ha determinato la categoria dell’immobile sulla base di altri elementi e di altra documentazione già valorizzati dal Pretore sulla base di apprezzamenti di merito che la ricorrente non condivide, ma che non possono essere contestati in questa sede.

Con il terzo motivo la Edilnatters assume che la sentenza impugnata ha violato la L. n. 392 del 1978, artt. 14 e 22 e l’art. 2697 c.c. e che inoltre la sua motivazione è viziata con riferimento alla determinazione dell’anno di costruzione dell’immobile, in quanto il Pretore ha fatto riferimento alla presentazione della domanda di condono edilizio mentre in atti vi è la prova che esso è stato ultimato l’anno successivo.

La doglianza è infondata poichè la Corte di Appello ha condiviso la valutazione del Pretore stante la carenza di specifica documentazione che dimostrasse una data diversa.

Del resto la censura, pur prospettata anche sotto il profilo della violazione di legge, in realtà si sostanzia nella richiesta di un diverso apprezzamento delle risultanze processuali, quindi di non consentite valutazioni di merito.

Il quarto motivo attiene alla violazione degli artt. 2082, 2083, 2697 c.c. e al vizio di motivazione in tema di maggiorazione Iva che grava sul conduttore quale consumatore finale.

La sentenza impugnata ha spiegato che l’imposizione fiscale si riferisce al soggetto locatore che ha costruito l’immobile, qualità che non risulta avesse Enrico Violo, dante causa della società, che aveva stipulato il contratto di locazione de quo.

La ricorrente assume che vi è stato un errore nella identificazione del proprietario dell’edificio ( M. – e non E. – V.) e che agli atti risultava la qualità di imprenditore di costui.

Anche questa censura implica accesso agli atti e valutazioni di merito e, quindi, attività non consentite al giudice di legittimità.

In definitiva il ricorso è infondato e, quindi, va respinto.

Ricorrono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Spese compensate.

Così deciso in Roma, il 7 febbraio 2006.

Depositato in Cancelleria il 14 marzo 2006