Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello
Compravendita immobiliare: spetta all’acquirente dimostrare la tempestività della denuncia dei vizi; il riconoscimento dei difetti da parte del venditore deve essere provato.
Con la sentenza n. 20301 del 4 ottobre 2011, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha ribadito che l’onere di provare la tempestività della denuncia dei vizi dell’immobile grava sull’acquirente, anche quando il venditore eccepisca la decadenza dalla garanzia. La Corte ha precisato che l’esecuzione di lavori da parte del venditore non costituisce automaticamente riconoscimento dei difetti, occorrendo dimostrare il collegamento tra gli interventi e i vizi denunciati. Quanto al mancato rilascio del certificato di abitabilità, l’accertamento della responsabilità delle parti, fondato sulle risultanze istruttorie, costituisce valutazione di merito non riesaminabile in sede di legittimità nei limiti indicati dalla pronuncia. Sono stati pertanto rigettati sia il ricorso principale degli acquirenti sia quello incidentale dei venditori.
LA VICENDA
Gli acquirenti di un appartamento chiedevano la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni per difetti dell’immobile e mancato rilascio del certificato di abitabilità. I giudici di merito respingevano le loro pretese, ritenendo tardiva la denuncia dei vizi e attribuendo agli acquirenti le modifiche edilizie ostative all’abitabilità. La Cassazione confermava il rigetto delle domande, respingendo anche il ricorso incidentale dei venditori relativo al pagamento di ulteriori lavori.
IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE
COMPRAVENDITA – VENDITA DI COSE IMMOBILI – GARANZIA PER VIZI DELLA COSA VENDUTA – DENUNCIA DEI VIZI – TERMINE DI DECADENZA – ONERE DELLA PROVA – ACQUIRENTE – RICONOSCIMENTO DEI VIZI DA PARTE DEL VENDITORE – ESECUZIONE DI LAVORI – NECESSITÀ DI PROVA DEL COLLEGAMENTO CON I DIFETTI DENUNCIATI.
In tema di compravendita immobiliare, l’onere di provare la tempestività della denuncia dei vizi della cosa venduta incombe sull’acquirente che intenda avvalersi della garanzia, e non sul venditore che eccepisca la decadenza. L’esecuzione di lavori da parte dell’alienante non comporta, di per sé, il riconoscimento dei vizi denunciati, qualora non risulti dimostrata la natura degli interventi e la loro connessione con i difetti lamentati. L’accertamento delle circostanze relative al riconoscimento dei vizi e all’imputabilità delle modifiche edilizie che abbiano impedito il rilascio del certificato di abitabilità costituisce apprezzamento riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità quando sorretto da motivazione adeguata e logicamente coerente, secondo il regime applicabile alla controversia.
LA SENTENZA
Cassazione civile, Sezione II, Sentenza 04/10/2011, n. 20301
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 20 settembre 2002 il Tribunale di Bari – adito da C.A. e P.L., nonchè in via riconvenzionale da L.G. e V.M.G., rispettivamente acquirenti e alienanti di un appartamento – respinse le domande degli attori, intese ad ottenere la restituzione di una parte del prezzo e il risarcimento dei danni, conseguenti sia a difetti manifestatisi nel bene, sia al mancato rilascio del certificato di abitabilità; condannò gli stessi attori al pagamento di 2.568,03 Euro, oltre agli interessi, come compenso di lavori effettuati nell’immobile dai venditori.
Impugnata da C.A. e P.L., la decisione è stata parzialmente riformata dalla Corte d’appello di Bari, che con sentenza del 22 dicembre 2004 ha rigettato anche la domanda riconvenzionale.
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione C. A. e P.L., in base a due motivi. L.G. e V.M.G. si sono costituiti con controricorso, formulando a loro volta un motivo di impugnazione in via incidentale, cui C.A. e P.L. hanno opposto un proprio controricorso. I ricorrenti principali hanno altresì presentato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell’art. 335 cod. proc. civ..
Con il primo motivo del ricorso principale C.A. e P.L. deducono innanzi tutto che i difetti dell’appartamento da loro acquistato erano di entità tale, da rendere applicabile l’art. 1669 cod. civ., come era risultato dalla consulenza tecnica di parte in atti, avente valore pienamente probatorio in quanto non contestata affatto dagli avversari.
L’assunto è inconferente, poichè la Corte d’appello ha ritenuto comunque tardiva la denuncia dei vizi in questione – anche per l’ipotesi che fossero sussumibili nella previsione della norma richiamata dai ricorrenti – e per questa decisiva e assorbente ragione ha confermato la decisione del Tribunale, di rigetto delle domande di riduzione del prezzo e di risarcimento di danni proposte dagli attori.
Con lo stesso primo motivo di ricorso C.A. e P. L. sostengono che la denuncia dei difetti non era necessaria, poichè la loro sussistenza era stata riconosciuta almeno implicitamente da L.G. e V.M.G., mediante l’esecuzione gratuita di lavori di rifacimento.
Neppure questa censura può essere accolta, poichè la Corte d’appello è argomentatamente pervenuta alla conclusione che non fosse stata in alcun modo provata la consistenza dei lavori suddetti e quindi la loro connessione con i vizi lamentati dagli acquirenti dell’appartamento. La contraria tesi dei ricorrenti non può costituire idonea ragione di una pronuncia di cassazione, in quanto attiene alla valutazione delle risultanze istruttorie, che è insindacabile in sede di legittimità, essendo sorretta da adeguata motivazione.
Sempre con il primo motivo del loro ricorso C.A. e P.L. sostengono che nella sentenza impugnata la denuncia è stata erroneamente reputata non tempestiva, essendosi fatto decorrere il relativo termine dal giorno della consegna dell’immobile invece che da quello della scoperta del difetti, avvenuta circa sette mesi dopo.
Anche questa doglianza va disattesa, non essendo fondato il presupposto sul quale si basa: che l’onere di provare la tardività della denuncia dei vizi della cosa venduta gravi sull’alienante che la eccepisce. La giurisprudenza di legittimità – da cui non si ravvisano ragioni per discostarsi, nè del resto i ricorrenti ne hanno prospettato alcuna – è invece univocamente orientata in senso opposto (v., per tutte, Cass. 14 maggio 2008 n. 12130).
Con il secondo motivo del ricorso principale C.A. e P.L. contestano l’affermazione della Corte d’appello, secondo cui il mancato rilascio del certificato di abitabilità per l’appartamento oggetto della causa era addebitabile a loro stessi, per aver modificato la destinazione di un vano adibito a cantina e servizio al piano seminterrato: sostengono che il rifiuto del Comune era derivato dalla presenza in quel piano di un bagno, che era stato realizzato precedentemente al loro acquisto.
La censura non può essere accolta, poichè si risolve nella contestazione della plausibilità di una presunzione – l’essere il mutamento di destinazione attribuibile ai compratori dell’immobile anzichè ai venditori – che il giudice di secondo grado ha ricavato dall’esame di quelle risultanze documentali di causa, da cui secondo i ricorrenti si sarebbe dovuto trarre conclusioni opposte: si verte dunque in tema di apprezzamenti prettamente di merito, che non possono costituire oggetto di sindacato in questa sede.
Per analoga ragione è da disattendere il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale, con cui L.G. e V.M. G. lamentano che ingiustificatamente la Corte d’appello ha ritenuto che il compenso per le opere cui si riferiva la loro domanda riconvenzionale fosse compreso in quello relativo agli altri lavori, che già erano stati pagati da C.A. e P. L.. Sul punto, nella sentenza impugnata, è stato dato conto in maniera esauriente e logicamente coerente delle ragioni della decisione, la quale pertanto non può formare oggetto di sindacato in questa sede.
I ricorsi vanno quindi entrambi rigettati.
Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti, stante la loro reciproca soccombenza.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorso e li rigetta; compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
CONCLUSIONE
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 4 ottobre 2011
