Gli affitti brevi hanno guadagnato sempre più popolarità negli ultimi anni, offrendo una flessibilità che si adatta alle esigenze di viaggiatori, turisti e lavoratori temporanei. Tuttavia, con la crescente diffusione di questa pratica, le autorità governative si sono trovate a dover regolamentare il settore per garantire una convivenza armoniosa tra proprietari, inquilini e comunità locali. Nel 2024, nuove regole entreranno in vigore, ridefinendo il panorama degli affitti brevi e ponendo un’attenzione particolare su aspetti chiave.

Secondo il Decreto Legge 50/2017, articolo 4, gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Questa categoria comprende anche contratti che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali. Tali accordi possono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o attraverso intermediari immobiliari o gestori di portali telematici.

La definizione stessa di affitti brevi fornisce elementi chiave per comprendere questa tipologia contrattuale. È fondamentale prestare attenzione a diversi aspetti, tra cui la destinazione dell’immobile e la durata del contratto. Riguardo all’uso dell’immobile, la norma stabilisce che gli affitti brevi riguardano immobili adibiti a uso abitativo appartenenti alla categoria catastale del gruppo A, ad eccezione di quelli classificati come A/10, ovvero uffici e studi privati.

La durata del contratto è cruciale, limitata a 30 giorni per ciascuna locazione. Tuttavia, è importante notare che se la somma dei giorni di locazione tra le stesse parti supera i 30 giorni in un anno, è necessario adempiere agli obblighi di registrazione del contratto.

Un aspetto determinante è il numero massimo di immobili destinati alla locazione breve che un titolare può possedere. Il titolare, che può essere proprietario, comodatario o sublocatore, deve essere una persona fisica e non può destinare più di quattro immobili a questa tipologia contrattuale. Questo limite mira a garantire che l’attività possa essere considerata al di fuori della sfera imprenditoriale.

La normativa offre diverse modalità attraverso le quali la persona fisica può agire. Questa può gestire direttamente la locazione breve, avvalendosi di intermediari immobiliari o utilizzando piattaforme telematiche che facilitano l’incontro tra domanda e offerta. Inoltre, la legge contempla la possibilità di offrire servizi aggiuntivi, come la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria. Tuttavia, è importante notare che, se questi servizi non sono considerati separatamente, il loro ricavato sarà soggetto allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi.

Novità del 2024

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2024, il panorama degli affitti brevi in Italia subisce significative modifiche, portando con sé nuove regolamentazioni fiscali e normative che interessano sia i proprietari di immobili che operano in questo settore, sia le piattaforme di intermediazione immobiliare.

Una delle principali novità riguarda l’aliquota di tassazione, che rimarrà al 21% per il primo immobile dichiarato nella dichiarazione dei redditi del locatore. Tuttavia, per gli immobili successivi, destinati agli affitti brevi e compresi tra il secondo e il quarto, l’aliquota salirà al 26%. Dal quinto immobile in poi, diventerà obbligatorio aprire una Partita Iva. È importante sottolineare che le imprese, incluse quelle individuali, non potranno aderire al regime di tassazione della cedolare secca.

Un aspetto rilevante è l’introduzione di regole più stringenti per coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare. In seguito a una sentenza del Consiglio di Stato (n. 9188 del 24 ottobre 2023), confermata in un contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate e il portale AirBnB, si è stabilito che i soggetti, residenti e non residenti, che praticano l’intermediazione immobiliare sono tenuti a operare come sostituti di imposta. Questo significa che devono effettuare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario e versare l’importo all’Agenzia delle Entrate.

La Manovra introduce anche la necessità di effettuare la ritenuta a titolo di acconto, stabilendo regole più chiare e rigide in merito. Questa misura mira a garantire una maggiore trasparenza e controllo fiscale nel settore degli affitti brevi.

Ulteriori cambiamenti provengono dal Decreto Legge 145/2023, il quale impone nuove regole per coloro che affittano unità immobiliari a uso abitativo con contratti di locazione breve. Si richiede ora la comunicazione telematica attraverso un portale dedicato, gestito dal Ministero del Turismo e fungente da Banca Dati nazionale. Tale comunicazione deve includere i dati catastali dell’immobile e confermare il rispetto dei requisiti stabiliti dall’articolo 7 del Decreto.

Tra questi requisiti, spicca l’obbligo che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti. Inoltre, devono essere presenti estintori portatili a norma di legge, collocati in posizioni accessibili e visibili, soprattutto in prossimità degli accessi e delle aree di maggior pericolo. La disposizione prevede un’installazione in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, con un minimo di un estintore per piano.

Il Panorama sanzionatorio:

Il panorama della locazione breve in Italia è stato oggetto di regolamentazione sempre più stringente negli ultimi anni. Per garantire il rispetto delle normative e la sicurezza degli affittuari, sono state introdotte una serie di condizioni e requisiti che devono essere rigorosamente seguiti da chi offre immobili per la locazione breve. Tuttavia, per coloro che trascurano tali disposizioni, sono previste multe significative al fine di scoraggiare comportamenti irregolari.

Sanzioni per Assenza di Censimento dell’Immobile (Cin):

In particolare, uno degli aspetti cruciali è la presenza del Codice di Identificazione Nazionale (Cin). Chiunque proponga in locazione breve un immobile privo di Cin è soggetto a sanzioni pecuniarie che variano da 800 a 8.000 euro. Questa misura mira non solo a garantire una tracciabilità degli immobili, ma anche a incentivare la conformità alle normative vigenti.

Sanzioni per Mancata Indicazione del Cin negli Annunci di Locazione:

Ulteriori sanzioni sono previste per coloro che non indicano il Cin negli annunci di locazione. In questo caso, la multa può variare da 500 a 5.000 euro, con l’ulteriore conseguenza della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato. Tale provvedimento punta a scoraggiare la mancanza di trasparenza nelle offerte di locazione breve, assicurando che gli affittuari siano informati in modo completo e accurato.

Sanzioni per Immobili Senza Requisiti di Sicurezza:

Un’altra area critica è la sicurezza degli immobili destinati alla locazione breve. Le unità immobiliari che non rispettano i requisiti di sicurezza stabiliti sono passibili di un’ammenda compresa tra i 600 e i 6.000 euro. Questa misura è volta a proteggere gli affittuari da situazioni potenzialmente pericolose e a promuovere standard elevati in termini di sicurezza abitativa.

Sanzioni per Mancata Richiesta di SCIA da Parte degli Esercenti:

Infine, gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per intraprendere l’attività di locazione breve sono soggetti a sanzioni significative. In questo caso, le multe possono variare da 2.000 a 10.000 euro. Questa disposizione mira a garantire che gli operatori commerciali nel settore della locazione breve rispettino le procedure amministrative necessarie per operare legalmente.