Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Quando una società debitrice possiede immobili concessi in locazione, i canoni che deve ricevere dagli inquilini possono rappresentare una concreta possibilità di recuperare un credito, anche di importo elevato. Attraverso il pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, il creditore munito di titolo esecutivo può vincolare le somme dovute al debitore dai conduttori e ottenerne l’assegnazione nei limiti previsti dalla legge. La riuscita dell’operazione dipende però dall’esistenza dei crediti locativi, dalla loro effettiva esigibilità e dalla situazione patrimoniale e giudiziaria del debitore. Nel nostro Studio valutiamo questi elementi per individuare se gli affitti costituiscano una fonte di soddisfacimento più utile rispetto al pignoramento dei conti correnti o all’esecuzione immobiliare.

Quando è possibile pignorare i canoni di locazione di una società debitrice

Il pignoramento dei canoni di locazione consente di agire sui crediti che il debitore vanta nei confronti di chi utilizza un suo immobile in forza di un contratto di locazione. Il presupposto è che il soggetto obbligato a pagare il nostro cliente sia anche titolare del diritto a ricevere quei canoni. Non basta, quindi, individuare un immobile riconducibile economicamente al debitore: occorre verificare chi sia il locatore, a chi spettino effettivamente i pagamenti e quale rapporto contrattuale li giustifichi.

Pensiamo a un’impresa che abbia fornito macchinari industriali per 350.000 euro a una società che, nonostante i solleciti, non salda le fatture. Dalle verifiche emerge che la debitrice possiede alcuni capannoni affittati ad altre aziende, dalle quali riceve complessivamente 18.000 euro mensili. Se quei crediti locativi sono effettivamente pignorabili, possono costituire una fonte periodica di recupero, senza dover necessariamente attendere la vendita forzata degli immobili.

Lo strumento giuridico è il pignoramento presso terzi, disciplinato dagli articoli 543 e seguenti del codice di procedura civile. Il creditore agisce nei confronti del proprio debitore, ma il vincolo riguarda somme che un terzo, in questo caso il conduttore dell’immobile, deve corrispondergli. Il procedimento può interessare canoni già maturati e non pagati, oltre a crediti futuri derivanti da un rapporto locativo esistente, purché sufficientemente individuabili e nei limiti in cui siano suscettibili di assegnazione.

Per avviare l’esecuzione occorre disporre di un titolo esecutivo. Quando il credito deriva da fatture insolute, forniture industriali o contratti commerciali, può essere necessario ottenere preventivamente un decreto ingiuntivo, eventualmente provvisoriamente esecutivo, oppure un altro provvedimento idoneo. Il successivo precetto e il pignoramento devono rispettare le condizioni e i termini previsti dalla disciplina processuale.

L’esistenza di un credito commerciale documentato non equivale alla disponibilità immediata di uno strumento esecutivo, così come ottenere un decreto ingiuntivo non significa avere già recuperato il denaro. Occorre distinguere la fondatezza della pretesa, la possibilità di procedere esecutivamente e la presenza di crediti del debitore effettivamente aggredibili.

Per le imprese che devono affrontare un recupero crediti di grande importo tra aziende, questa distinzione incide direttamente sulla scelta delle iniziative giudiziarie. Un credito di 500.000 euro può richiedere una combinazione di strumenti esecutivi, mentre il pignoramento dei canoni può risultare particolarmente interessante quando la società debitrice dispone di immobili produttivi di reddito ma mantiene poca liquidità sui conti correnti.

La possibilità di agire sugli affitti non è comunque automatica. Se gli immobili appartengono a una società controllata, a una holding o a un soggetto diverso dal debitore, i relativi canoni non diventano pignorabili soltanto per l’esistenza di collegamenti societari. Analogamente, occorre esaminare eventuali cessioni dei crediti locativi, precedenti pignoramenti e diritti di terzi che possano incidere sull’efficacia dell’esecuzione.

Come funziona il pignoramento presso terzi degli affitti e quali somme può ottenere il creditore

Una volta individuato il conduttore obbligato al pagamento, il creditore può notificare l’atto di pignoramento al debitore e al terzo secondo le modalità previste dall’articolo 543 del codice di procedura civile. L’atto identifica il credito per il quale si procede e le somme o i crediti del debitore che si intendono sottoporre a esecuzione, con gli ulteriori requisiti prescritti dalla legge.

Dal momento della notificazione, il conduttore assume gli obblighi di custodia previsti dall’articolo 546 del codice di procedura civile, nei limiti stabiliti dalla norma. Non può quindi comportarsi come se il vincolo non esistesse e continuare liberamente a versare al locatore le somme pignorate. Un pagamento effettuato in violazione degli obblighi derivanti dal pignoramento può non essere opponibile al creditore procedente.

Il terzo è chiamato a rendere la dichiarazione prevista dall’articolo 547 del codice di procedura civile, indicando le somme dovute e le relative scadenze, oltre alle circostanze rilevanti per l’esecuzione. Nel caso di un contratto di locazione commerciale, assume particolare importanza conoscere l’ammontare del canone, la periodicità dei pagamenti, gli eventuali arretrati e la durata del rapporto.

Se il credito del debitore verso il conduttore viene accertato e sussistono i presupposti per procedere, il giudice dell’esecuzione può disporne l’assegnazione al creditore. Per i canoni periodici futuri, l’ordinanza deve essere valutata in relazione al contenuto del rapporto locativo e ai limiti temporali e oggettivi dell’assegnazione. Non è sufficiente notificare il pignoramento per diventare automaticamente destinatari definitivi di tutti gli affitti futuri.

Diversamente da quanto avviene per determinate categorie di stipendi e pensioni, i canoni di locazione ordinariamente non sono soggetti al limite generale del quinto. Questo non significa, però, che il creditore possa ottenere somme illimitate: rilevano l’importo per il quale si procede, le maggiorazioni consentite dalla disciplina del pignoramento presso terzi, l’effettiva consistenza dei crediti locativi e gli eventuali diritti concorrenti.

Un ulteriore elemento riguarda la durata del recupero. Se una società debitrice percepisce 10.000 euro mensili da un contratto di locazione e il credito da soddisfare supera 400.000 euro, il flusso teorico degli affitti potrebbe richiedere diversi anni per coprire l’esposizione. Occorre considerare che il conduttore potrebbe diventare moroso, il contratto potrebbe cessare oppure potrebbero intervenire altri eventi giuridicamente rilevanti. Per questo, nei recuperi di grande importo, valutiamo il pignoramento dei canoni anche in rapporto alla possibilità di agire contemporaneamente su altri beni o crediti.

Particolare attenzione richiede il rapporto con un eventuale pignoramento immobiliare. L’articolo 2912 del codice civile estende il pignoramento dell’immobile ai suoi frutti e la disciplina della custodia giudiziaria può incidere sulla riscossione dei canoni. Se sono già pendenti procedure esecutive sull’immobile, oppure esistono precedenti assegnazioni di crediti locativi, occorre ricostruire la successione degli atti e i rispettivi effetti. Non si può presumere che un’assegnazione ottenuta in una procedura presso terzi prevalga sempre sulle vicende dell’esecuzione immobiliare.

Anche l’eventuale apertura della liquidazione giudiziale nei confronti della società debitrice modifica il quadro. La disciplina concorsuale può impedire la prosecuzione delle azioni esecutive individuali e incidere sugli effetti delle iniziative già intraprese, secondo il loro stato e le norme applicabili. Per un creditore commerciale esposto per centinaia di migliaia di euro, verificare tempestivamente l’esistenza di procedure concorsuali è quindi necessario prima di impegnare ulteriori risorse nell’esecuzione.

Come individuare i canoni pignorabili e scegliere la strategia di recupero più efficace

Prima di procedere al pignoramento dei canoni di locazione, occorre accertare che la società debitrice sia effettivamente titolare di crediti verso i conduttori e che questi possano essere utilmente aggrediti. La proprietà di immobili commerciali, capannoni o uffici non dimostra, da sola, l’esistenza di affitti da incassare. Gli immobili potrebbero essere inutilizzati, concessi in comodato oppure locati attraverso rapporti contrattuali che richiedono ulteriori verifiche. Per crediti superiori a 100.000 o 500.000 euro, iniziare un’esecuzione senza aver ricostruito questi elementi può comportare costi e ritardi senza un concreto beneficio per il creditore.

Nel nostro Studio partiamo dall’esame del titolo esecutivo, della documentazione commerciale e della situazione patrimoniale della società debitrice. Attraverso visure catastali e ipotecarie, documentazione societaria e ulteriori accertamenti consentiti dalla legge, cerchiamo di individuare gli immobili riconducibili al debitore e gli eventuali rapporti locativi. Quando ne ricorrono i presupposti, valutiamo anche la ricerca telematica dei beni del debitore prevista dall’articolo 492-bis del codice di procedura civile. L’accesso alle informazioni deve avvenire attraverso strumenti legittimi e non consente di presumere la conoscibilità indiscriminata di tutti i contratti di locazione.

Una volta identificati i possibili conduttori, è necessario verificare la consistenza economica dei canoni, la durata dei contratti e l’eventuale presenza di crediti già ceduti o vincolati. Se una società immobiliare percepisce 25.000 euro mensili da diversi immobili commerciali, il pignoramento può offrire una prospettiva di recupero interessante. La valutazione cambia se i conduttori sono morosi, i contratti sono prossimi alla scadenza oppure altri creditori hanno già intrapreso iniziative esecutive sugli stessi crediti. Occorre anche considerare che un canone contrattualmente previsto non corrisponde necessariamente a una somma che sarà effettivamente riscossa.

Un problema particolare si presenta quando il debitore appartiene a un gruppo societario e gli immobili risultano intestati a società diverse. In questi casi dobbiamo distinguere il patrimonio della società obbligata da quello delle controllate, delle partecipate o della holding. Il collegamento tra società non autorizza il creditore a pignorare direttamente i canoni spettanti a un soggetto giuridico diverso dal debitore. Possono però emergere crediti infragruppo, partecipazioni o altri rapporti patrimoniali suscettibili di iniziative esecutive, da esaminare separatamente.

La situazione diventa più delicata quando la società debitrice trasferisce immobili, cede i crediti da locazione o modifica i rapporti contrattuali dopo l’insorgenza del debito. Non ogni operazione patrimoniale è illecita, ma determinati atti possono richiedere una verifica dei presupposti dell’azione revocatoria prevista dall’articolo 2901 del codice civile. Se, ad esempio, una società trasferisce un immobile a un soggetto collegato e l’operazione pregiudica la garanzia patrimoniale dei creditori, occorre esaminare la natura dell’atto, il momento in cui è stato compiuto e gli elementi necessari per contestarne l’efficacia nei confronti del creditore. L’eventuale revocatoria non comporta automaticamente il pignoramento degli affitti percepiti dal nuovo proprietario.

Per questo motivo, quando emergono trasferimenti patrimoniali della società debitrice, valutiamo se l’azione esecutiva debba essere accompagnata da iniziative dirette a conservare o ricostituire la garanzia patrimoniale. In presenza dei relativi presupposti può assumere rilievo anche il sequestro conservativo, soprattutto quando esiste un concreto pericolo di dispersione dei beni prima che il creditore possa procedere esecutivamente.

La scelta deve infine tenere conto del rapporto tra l’importo del credito e le risorse concretamente recuperabili. Per un’esposizione di 700.000 euro, il pignoramento di canoni annui pari a 60.000 euro potrebbe richiedere tempi incompatibili con le esigenze finanziarie dell’impresa creditrice. Può allora essere opportuno valutare anche il pignoramento immobiliare per crediti di grande importo, l’aggressione dei conti correnti o dei crediti commerciali della società debitrice, verificando le interferenze tra le diverse procedure. L’obiettivo è individuare beni e flussi finanziari realmente utilizzabili per soddisfare il credito, evitando iniziative che producano soltanto ulteriori spese.

Un esempio pratico: recuperare un credito commerciale attraverso gli affitti di un capannone

Consideriamo il caso di Alfa S.r.l., impresa fornitrice di componenti industriali, che vantava un credito di 280.000 euro nei confronti di Beta S.r.l. per fatture rimaste insolute. I nomi delle società sono di fantasia e la vicenda costituisce un esempio realistico delle verifiche e delle iniziative che possono essere necessarie in situazioni analoghe, non il resoconto di uno specifico incarico professionale.

Beta S.r.l. aveva progressivamente ridotto la propria attività e disponeva di liquidità insufficiente sui conti correnti. Dalle verifiche patrimoniali emergeva però la proprietà di un capannone industriale concesso in locazione a un’altra impresa, che corrispondeva un canone mensile di 9.000 euro. Il contratto risultava ancora in corso e il conduttore continuava a utilizzare regolarmente l’immobile.

Ottenuto un titolo esecutivo e compiuti gli adempimenti necessari, il creditore avrebbe potuto procedere al pignoramento presso terzi nei confronti del conduttore, vincolando i crediti locativi spettanti a Beta S.r.l. L’eventuale dichiarazione positiva del terzo e il successivo provvedimento di assegnazione avrebbero consentito di destinare i canoni dovuti alla soddisfazione progressiva del credito, nei limiti stabiliti dal giudice.

L’elemento decisivo sarebbe stato individuare un credito periodico effettivamente spettante alla società debitrice, nonostante la sua scarsa liquidità bancaria. Il recupero sarebbe rimasto subordinato alla continuità del rapporto locativo, all’adempimento del conduttore e all’assenza di impedimenti giuridici sopravvenuti. Per un credito di tale entità, avremmo comunque valutato la convenienza di affiancare al pignoramento degli affitti ulteriori iniziative esecutive, tenendo conto del valore dell’immobile e dell’eventuale presenza di altri creditori.

Domande frequenti sul pignoramento dei canoni di locazione

È possibile pignorare gli affitti che una società debitrice deve ancora incassare?

Sì. Il pignoramento presso terzi può riguardare anche canoni futuri derivanti da un contratto di locazione già esistente, purché il credito sia sufficientemente individuabile e sussistano i presupposti per la sua assegnazione. Occorre verificare la durata del rapporto, le scadenze e gli eventuali diritti di altri creditori. Non è invece possibile presumere che siano pignorabili tutti i redditi che il debitore potrebbe ricavare da locazioni non ancora stipulate.

Il creditore può pignorare l’intero canone di locazione oppure esiste il limite del quinto?

I canoni di locazione ordinariamente non sono soggetti al limite del quinto previsto per determinate categorie di redditi da lavoro e pensionistici. Possono quindi essere vincolati e assegnati anche per l’intero importo, nei limiti del credito azionato e delle disposizioni applicabili. L’effettiva somma recuperabile dipende dall’esistenza del credito locativo, dall’eventuale concorso di altri creditori e dai provvedimenti del giudice dell’esecuzione.

Cosa succede se il conduttore continua a pagare l’affitto alla società debitrice dopo il pignoramento?

Dopo la notificazione del pignoramento, il conduttore è soggetto agli obblighi di custodia previsti dall’articolo 546 del codice di procedura civile. I pagamenti effettuati al debitore in violazione del vincolo possono risultare inefficaci nei confronti del creditore procedente, con possibili conseguenze patrimoniali per il terzo. È quindi necessario verificare le somme effettivamente vincolate e le modalità con cui il conduttore ha adempiuto ai propri obblighi.

Si possono pignorare i canoni se l’immobile della società debitrice è già ipotecato o pignorato?

La presenza di un’ipoteca non esclude, di per sé, il pignoramento dei crediti da locazione. Se però sull’immobile è già pendente un’esecuzione immobiliare, occorre considerare l’estensione del pignoramento ai frutti del bene, i poteri del custode giudiziario e gli effetti degli eventuali provvedimenti di assegnazione. La possibilità di recuperare gli affitti dipende dalla situazione concreta e dalla successione degli atti esecutivi.

Quanto tempo serve per recuperare un credito di 500.000 euro attraverso gli affitti?

Non esiste una durata predeterminata. Se il debitore percepisce canoni per 15.000 euro mensili, il flusso teorico annuo è pari a 180.000 euro, ma questo dato non coincide necessariamente con quanto il creditore potrà ottenere. Devono essere considerati i tempi della procedura, l’effettivo pagamento dei canoni, gli eventuali creditori concorrenti e la durata dei contratti. Per esposizioni elevate può essere opportuno valutare contemporaneamente altre forme di esecuzione patrimoniale.

Recuperare un credito importante attraverso il pignoramento degli affitti: richiedi una valutazione

Se la vostra impresa vanta un credito di importo elevato nei confronti di una società che possiede immobili concessi in locazione, possiamo esaminare la possibilità di procedere al pignoramento dei canoni di affitto e valutare gli altri strumenti disponibili per il recupero. È necessario verificare il titolo esecutivo, i rapporti locativi, la situazione patrimoniale del debitore e l’eventuale presenza di procedure già avviate.

Lo Studio Legale Calvello, con oltre 25 anni di esperienza, assiste imprese e creditori nella gestione di controversie patrimoniali e procedure esecutive. Per sottoporci la vostra situazione, richiedete una valutazione compilando il modulo di contatto, indicando l’importo del credito, la documentazione disponibile e le informazioni conosciute sugli immobili e sui canoni percepiti dal debitore. Esamineremo la richiesta per valutare le possibili iniziative e ricontattarvi.