La dichiarazione urbanistica mendace rende nullo il contratto di compravendita immobiliare
La Cassazione civile, con ordinanza n. 7972/2026, ha ribadito che la dichiarazione mendace del venditore sui titoli urbanistici è equiparabile alla mancanza della dichiarazione richiesta dalla legge. Nel caso esaminato, la vendita riguardava un immobile indicato come soffitta/lavatoio oggetto di domanda di condono, poi non sanabile per ultimazione tardiva dei lavori e presenza di vincoli. La Corte ha ritenuto configurabile la nullità della compravendita ai sensi dell’art. 40 L. 47/1985. È stato inoltre censurato il mancato approfondimento sul collegamento funzionale tra vendita e mutuo, rinviando alla Corte d’Appello per nuovo esame.
LA VICENDA
Un’acquirente chiedeva la nullità o risoluzione della compravendita di un immobile e del mutuo collegato, lamentando l’assenza di agibilità e la non sanabilità dell’abuso edilizio. Dopo l’accoglimento in primo grado e il rigetto in appello, la Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, riconoscendo la rilevanza della dichiarazione urbanistica mendace.
IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE
Compravendita immobiliare – Abusi edilizi – Domanda di condono mendace – Dichiarazione del venditore non veritiera – Nullità dell’atto – Collegamento negoziale con il mutuo
La dichiarazione resa dal venditore ai sensi dell’art. 40 L. 47/1985 deve essere reale, veritiera e riferibile all’immobile trasferito. La dichiarazione mendace relativa al titolo urbanistico, fondata su una domanda di condono non veritiera o su opere non sanabili, è equiparabile alla mancanza della dichiarazione e comporta la nullità del contratto di compravendita. In presenza di un mutuo stipulato contestualmente alla vendita, garantito da ipoteca sull’immobile e funzionalmente destinato al pagamento del prezzo, il giudice deve inoltre accertare l’eventuale collegamento negozialetra i due contratti e le relative conseguenze.
L’ORDINANZA
Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 31/03/2026, n. 7972
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A.A. ha convenuto avanti il Tribunale di Roma la venditrice Società Dell’Acqua Antica Marcia Spa, la banca mutuante
Intesa San Paolo Spa e il notaio rogante B.B. , chiedendo che venisse dichiarata la nullità o la risoluzione del contratto di compravendita avente a oggetto l’immobile sito in Roma, via Colonnello C.C. n. 42, e del contratto di mutuo stipulato per l’acquisto, con atti a rogito del notaio B.B. di data 31-10-2007.
L’attrice ha dedotto che l’unità immobiliare oggetto della compravendita era stata descritta come soffitta, per la quale la società venditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione, dichiarando nell’atto di compravendita che non era stato opposto diniego dal Comune di Roma; che la società si era impegnata a ottenere il rilascio del certificato di agibilità; che nel giugno 2015 il Comune di Roma aveva preannunciato il rigetto della domanda di sanatoria e il certificato di agibilità non era mai stato rilasciato.
Quindi, invocando anche la responsabilità professionale del notaio, ha chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione delle somme versate e al risarcimento dei danni.
Il Tribunale di Roma ha accolto le domande di nullità dell’attrice, dichiarando la nullità del contratto di compravendita, perché il Comune di Roma con nota del 17-7-2013 aveva comunicato il preavviso di rigetto dell’istanza di condono -non essendovi prova che le opere fossero state terminate entro il 31-3-2003 e risultando l’esistenza di vincolo paesaggistico-, per cui l’immobile non poteva essere trasferito ai sensi dell’art. 40 legge 47/1985; ha dichiarato la nullità anche del
contratto di mutuo, in quanto funzionalmente collegato alla compravendita, ha affermato la responsabilità del notaio per avere omesso di rilevare il vincolo paesaggistico e lo ha condannato in solido con la società venditrice a pagare all’attrice Euro 359.700,00, condannando la Banca a restituire all’attrice gli interessi da lei pagati.
Avverso la sentenza B.B. ha proposto appello principale,
Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Spa e Intesa San Paolo Spa hanno proposto appello incidentale, che la Corte d’Appello di Roma ha deciso con sentenza n. 6565/2020 depositata in data 18-12-2020.
La sentenza, in accoglimento dell’appello principale e degli appelli incidentali, in totale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato le domande dell’attrice e l’ha condannata alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi a favore delle tre controparti.
A.A. ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.
B.B. difeso dall’avv. Massimo Minzi per procura generale alle liti ha resistito con controricorso; di seguito hanno depositato procura speciale, autenticata da notaio in data 6-11-2024, gli avv. D.D. e Maurizio Gugliotta.
INTESA SANPAOLO Spa a sua volta ha resistito con controricorso.
È rimasta intimata Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Spa, alla quale il ricorso è stato notificato a mezzo pec al difensore avv. Maria Lombardo, con consegna del messaggio in data 8-3-2021.
In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il Pubblico Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni e hanno depositato memoria illustrativa sia la ricorrente che entrambi i controricorrenti.
All’esito della camera di consiglio del giorno 11-3-2026 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve essere rilevata l’inammissibilità del controricorso di B.B. in quanto difeso dall’avvocato Massimo Minzi in forza di procura generale alle liti.
Infatti, al controricorso si applica la disposizione dell’art. 365 cod. proc. civ. che richiede, a pena di inammissibilità, la sottoscrizione dell’atto da parte di un avvocato iscritto all’apposito albo e munito di procura speciale (Cass. Sez. 3 3-5-2025 n. 11616); il requisito della specialità implica l’esigenza che la procura riguardi, ex professo, il giudizio di legittimità (Cass. Sez. 3 31-1-2006 n. 2125). Non può tenersi conto ai fini della decisione del controricorso depositato dai difensori nominati con procura speciale solo nel 2024 e perciò tardivamente, oltre il decorso del termine posto dall’art. 370 cod. proc. civ.; di conseguenza, neppure della memoria depositata da loro depositata ai sensi dell’art. 380-bis.1 co. 1 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 5 23-4-2025 n. 10608, Cass. Sez. 3 10-3-2000 n. 2805, Cass. Sez. 2 9-5-1981 n. 3066).
Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione di improcedibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente INTESA SANPAOLO Spa, perché la relata di notificazione della sentenza impugnata, relativa alla notificazione eseguita in data 5-1-2021, è stata prodotta dalla ricorrente e si rinviene nel suo fascicolo di parte.
1. Con il primo motivo, intitolato “nullità della sentenza per violazione dell’art. 342 c.p.c. Motivazione illogica e solo apparente -errata ricostruzione dei fatti – violazione artt. 1362 c.c. e sgg.”, la ricorrente in primo luogo lamenta che la sentenza impugnata, in violazione delle previsioni dell’art. 342 cod. proc. civ., abbia completamente omesso di considerare i motivi di nullità della compravendita individuati dal Tribunale, stante la non sanabilità dell’abuso edilizio, in quanto le opere non erano terminate entro il 313-2003, oltre a insistere su area gravata da vincoli paesaggistici.
Sostiene che la sentenza abbia eseguito una sorta di convalida del negozio nullo e non abbia considerato quanto dedotto dall’acquirente, in ordine al fatto che, stante la totale difformità tra contratto preliminare e contratto definitivo, l’acquirente non poteva sapere che l’immobile acquistato non era un attico residenziale ma un lavatoio; lamenta che la sentenza abbia recepito gli argomenti degli appellanti, carenti del requisito della specificità e già superati dal Tribunale.
Aggiunge che la sentenza impugnata ha illegittimamente interpretato la clausola contrattuale con la quale la società venditrice aveva dichiarato che era stata presentata nei termini richiesta del titolo edilizio in sanatoria, che la sanatoria era ammissibile e a tale richiesta non era stato opposto diniego, nonché la clausola secondo la quale la società venditrice si impegnava a svolgere le pratiche per il rilascio del certificato di agibilità; evidenzia che le clausole costituivano una garanzia a favore dell’acquirente e la Corte d’Appello non ne avrebbe potuto eseguire una diversa interpretazione facendo riferimento alla consapevolezza dell’acquirente in ordine all’esistenza del procedimento di condono.
Il primo motivo, laddove deduce la violazione dell’art. 342 cod. proc. civ. per non avere la Corte d’Appello dichiarato inammissibile l’impugnazione, è infondato.
La Corte d’Appello, esaminando nel merito i motivi di appello e ritenendo di individuarvi le ragioni di accoglimento dell’impugnazione, ha compiuto la valutazione a essa spettante in ordine al fatto che i motivi consentissero una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva la parte argomentativa che confutasse e contrastasse le ragioni addotte dal primo giudice; infatti, neppure la ricorrente sostiene che le ragioni svolte dalla Corte d’Appello non fossero enucleabili dalla parte argomentativa dell’impugnazione, per
cui non ricorrono i presupposti per ritenere che la pronuncia non abbia rispettato i canoni per la valutazione dell’ammissibilità dell’appello enunciati dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. U 13-12-2022 n. 36481, Cass. Sez. U 16-11-2017 n. 27199).
Le ulteriori deduzioni svolte nel motivo al fine di lamentare, in sostanza, l’inadempimento della venditrice alle previsioni contrattuali in forza delle quali si era impegnata a ottenere il certificato di abitabilità sono inammissibili. Ciò in quanto la sentenza impugnata ha dichiarato (pag.8) che l’acquirente appellata non aveva riproposto in appello la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento, sulla quale il Tribunale non si era pronunciato e tale statuizione non è stata oggetto di censura formulata in termini ammissibili nel giudizio di legittimità. Ne consegue che tutte le questioni relative al mancato rilascio del certificato di abitabilità, in quanto non comportanti nullità della compravendita ma da valutare esclusivamente sotto il profilo dell’inadempimento del venditore e dell’eventuale esistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto, rimangono estranee alla cognizione del giudizio di legittimità.
2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione degli artt. 17–40 legge 47/1985, 46 TU 380/2001, 1418 co. 3 c.c.: Cassazione Sez. U n.8230 del 22 marzo 2019“, la ricorrente censura la sentenza impugnata laddove ha dichiarato che spettava all’acquirente verificare la regolarità urbanistica del bene, evidenziando che fino alla stipula non solo ella ignorava che l’immobile promesso in vendita fosse in realtà un lavatoio, ma ignorava anche che fosse stata presentata domanda di concessione in sanatoria qualificando il bene come lavatoio; aggiunge che la sentenza, pur facendo riferimento ai principi enunciati da Cass. Sez. U 8230/2019, li ha disattesi, in quanto le Sezioni Unite hanno enunciato il principio secondo il quale la dichiarazione mendace del venditore in ordine ai titoli abilitativi è assimilata alla mancanza di
dichiarazione; evidenzia che nella fattispecie la domanda di condono è stata rigettata, che la richiesta di condono è stata mendace sia perché aveva a oggetto un lavatoio e non una soffitta, sia perché l’opera abusiva non era condonabile in quanto non realizzata entro il 31-32003, tanto che la richiesta di condono è stata respinta.
Il motivo è fondato, in quanto sussiste la falsa applicazione dell’art. 40 legge 28 febbraio 1985 n.47 denunciata con lo stesso, per avere la Corte d’Appello escluso la nullità della compravendita.
È vero quanto affermato dalla sentenza impugnata, in ordine al fatto che Cass. Sez. U 22-3-2019 n. 8230 ha enunciato il principio secondo il quale la nullità comminata dall’art. 46 D.P.R. 360/2001 e dagli artt. 17 e 40 legge 47/1985 deve essere ricondotta nell’ambito di cui all’art. 1418 co. 3 cod. civ., ed è nullità testuale, volta a sanzionare la mancata inclusione -negli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle disposizioni che la prevedono- degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile; le Sezioni Unite hanno specificato che il titolo deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile e che, in presenza nell’atto della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Come anche evidenziato dalle Sezioni Unite (pag. 22 della sentenza) il dettato normativo degli artt. 46 co. 1 e 4 D.P.R. 380/2001, così come quello degli artt. 17 co. 1 e 4 e 40 legge 47/1985, laddove prevedono la possibilità di “conferma”, cioè di convalida, dell’atto nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dall’insussistenza del titolo abilitativo, indicano che il titolo deve realmente esistere; quale corollario a valle, che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, debba essere veritiera; ipotizzare la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la
presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe con il non considerare la finalità di limite delle transazioni aventi a oggetto gli immobili abusivi che la norma comunque persegue.
Come pure enunciato dalle Sezioni Unite (pag. 23 della sentenza), la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti dispositivi rileva non quale requisito meramente formale, ma quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, cioè ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente; poiché la presenza del titolo abilitativo non può essere affermata in astratto, ma deve essere affermata in relazione al bene contemplato nell’atto, la dichiarazione deve essere riferibile all’immobile; in presenza di dichiarazione con tali caratteristiche, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione al titolo in esso menzionato.
Sulla scia delle Sezioni Unite, Cass. Sez. 2 17-10-2022 n. 30425 e Cass. Sez. 2 1-8-2023 n. 23394 hanno dichiarato che, in caso di costruzione iniziata prima del I-9-1967, rispetto alla quale l’art. 40 co. 1 legge 47/1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione attestante che la costruzione è iniziata prima di quella data, la nullità sussiste soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobile o se la dichiarazione che l’opera è iniziata prima al I-9-1967 non corrisponde a realtà.
Con riguardo alla fattispecie di cui all’art. 40 co. 2 legge 47/1985, che prevede quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante anche la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione, Cass. Sez. 1 29-2-2024 n. 5436, non massimata, da pag.3, ha ritenuto che esattamente il giudice di
merito avesse dichiarato la nullità dell’atto per inesistenza di titolo abilitativo indicato nel contratto in ragione del carattere mendace della dichiarazione del venditore nell’atto di compravendita, a fronte di domanda di condono nella quale era stata falsamente attestata l’ultimazione della costruzione entro il 31-3-2003 -data ultima fissata dal D.L. 269/2003 per beneficiare del condono ivi disciplinato-, i bollettini allegati alla domanda di condono ai fini della sua ammissibilità erano risultati contraffatti e le somme non erano state versate.
Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto sufficiente che nell’atto di compravendita la società venditrice avesse dichiarato che era stata presentata la domanda di condono ed erano stati pagati gli oneri relativi all’oblazione, aggiungendo (pag.7) “È da rilevare, poi, che la dichiarazione, contenuta nella domanda di condono, in ordine all’esecuzione entro il 31-3-2003 dei lavori oggetto di condono, era stata resa da soggetto diverso dalla SAPAM, e cioè dalla società costruttrice Cassia Immobiliare, e che la dichiarazione riguardo l’ultimazione dei lavori, resa nell’art. 8 dell’atto di vendita, è palesemente riferita all’intero fabbricato e non alla porzione immobiliare in oggetto”.
In questo modo, la Corte d’Appello ha espresso il concetto che la dichiarazione in ordine alla data di ultimazione dei lavori resa nella domanda di condono dalla società costruttrice non incideva sulla validità del contratto di compravendita, perché non era stata resa dalla venditrice; però, non era quello il dato al quale fare riferimento per valutare che la dichiarazione sul titolo fosse veritiera e riferita a immobile realmente suscettibile di sanatoria.
Nel contempo, la Corte d’Appello non ha neppure considerato che la società venditrice, dichiarando una diversa e successiva data di ultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato nell’art. 8 del
La domanda di condono, in relazione alla dichiarazione di termine dei lavori entro il 31-3-2003, era mendace ed era di conseguenza mendace anche la dichiarazione del venditore ex art. 40 legge 47/1985 fondata su quella domanda; ciò, in quanto non era neppure in astratto ipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricato potessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’intero fabbricato e, infatti, la stessa sentenza impugnata ha poi dato per pacifico il fatto che la sanatoria non era stata rilasciata a causa dell’ultimazione tardiva dei lavori, oltre il termine del 31-3-2003 fissato per il condono (pag. 12-13 della sentenza).
Quindi, sussiste nella fattispecie la dichiarazione mendace della venditrice in ordine al titolo abilitativo richiesta per la vendita, che comportava la nullità del contratto.
3. Con il terzo motivo, intitolato “responsabilità professionale del notaio: violazione dell’art. 29 L. 52/1985 e art. 28 co. 1 n. 1 L.89/1913“, la ricorrente sostiene che, a fronte della nullità del contratto di compravendita e in applicazione dell’art. 28 legge notarile, sussiste la responsabilità del notaio per avere ricevuto atto proibito dalla legge; evidenzia che nella fattispecie l’atto ricevuto dal notaio, oltre ad avere come allegato planimetria mancante di qualsiasi elemento attestante l’effettiva estrazione dall’ufficio catastale, mancava della prescritta dichiarazione di conformità catastale; aggiunge cha anche l’omessa rilevazione, da parte del notaio, dei vincoli paesaggistici e idrogeologici gravanti sull’immobile ha avuto efficienza causale nella verificazione dell’evento dannoso, richiamando anche il precedente di Cass. 25113/2017.
Il terzo motivo è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo, in quanto anche l’intera questione della responsabilità del notaio dovrà essere nuovamente esaminata alla luce dei principi enunciati nell’accogliere il secondo motivo.
4. Con il quarto motivo, intitolato “nullità del contratto di mutuo -violazione degli artt. 1418, 1419, 1343, 1344, 1345c.c. – violazione art. 38 co. 2 TUB“, la ricorrente lamenta che la sentenza abbia ritenuto la validità del mutuo sia in ragione della validità della compravendita sia in ragione della sua autonomia; evidenzia che nella fattispecie, compravendita e mutuo sono stati conclusi lo stesso giorno, dallo stesso notaio e con atti immediatamente consecutivi, il prezzo della vendita è stato corrisposto con assegni emessi direttamente da Intesa Sanpaolo a favore della venditrice, nella stessa data dei contratti e il mutuo è stato garantito dalla concessione di ipoteca sull’immobile compravenduto; con la conseguenza che la nullità della compravendita comporta il venire meno dello scopo del mutuo.
Aggiunge che il contratto di mutuo è nullo per la violazione dell’art. 38 co. 2 TUB, per non avere il giudice di merito accertato se fosse stato superato o meno il limite di finanziabilità, in assenza del quale verrebbero meno i presupposti del trattamento di favore riservato al credito fondiario.
Il motivo è infondato laddove deduce la nullità del mutuo per violazione dell’art. 38 co. 2 TUB. Secondo i principi enunciati dalle Sezioni Unite con la Sentenza n. 33719 del 16-11-2022, il limite di finanziabilità ex art. 38 co. 2 D.Lgs. 385/1993 non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo posta a presidio della validità del negozio; è un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma non avente rilievo tra le parti.
Per il resto il motivo è fondato nei termini di seguito esposti.
La sentenza impugnata ha escluso il collegamento negoziale sulla base della considerazione che “nel mutuo non viene specificata alcuna
destinazione del denaro né si menziona l’immobile oggetto di compravendita, se non limitatamente alla garanzia ipotecaria”, concludendo “Pertanto, il mutuo così contratto poteva essere legittimamente impiegato per qualunque finalità e ciò appare sufficiente a escludere l’esistenza di collegamento tra i due negozi”.
In questo modo, la sentenza legittimamente ha escluso di trovarsi di fronte a mutuo di scopo, che si configura quando il mutuatario abbia assunto espressamente un obbligo nei confronti del mutuante, in ragione dell’interesse di quest’ultimo a una specifica modalità di utilizzazione delle somme per un dato scopo, con la conseguenza che la clausola di destinazione della somma mutuata incide sulla causa del contratto (Cass. Sez. 1 5-6-2024 n. 15695, Cass. Sez. 1 18-6-2018 n. 15929, Cass. Sez. 1 19-10-2017 n. 24699).
Però, non ha indagato in quali termini, se il mutuo fosse stato -seppure legittimamente- destinato a finalità diversa da quella dell’acquisto dell’immobile, sarebbe stata fornita la garanzia ipotecaria richiesta per l’erogazione del mutuo; quindi non ha accertato se e in quali termini il mutuo fosse funzionalmente destinato a eseguire il pagamento del prezzo dell’immobile acquistato e perciò se sussistesse rapporto di collegamento funzionale tra i due negozi tale da comportare -e in quali termini- che le vicende di un contratto incidessero sull’altro.
Infatti, il collegamento negoziale in sé non dà luogo a un nuovo e autonomo contratto e il vincolo di reciproca dipendenza non esclude che ciascun contratto si caratterizzi in funzione di una propria causa e conservi una distinta individualità giuridica; è il giudice di merito che deve compiere i relativi accertamenti sulla natura, entità, modalità e conseguenze del collegamento negoziale (Cass. Sez. L 22-9-2016 n. 18585).
5. Con il quinto motivo, intitolato “regolamento delle spese: violazione degli artt. 91, 112, 336, 352 c.p.c.” la ricorrente rileva che le parti non avevano impugnato espressamente la pronuncia sulle spese e che comunque sussistevano i presupposti per valutarne la compensazione.
Il motivo è assorbito, in quanto il giudice del rinvio dovrà provvedere a una regolamentazione anche delle spese del grado conclusosi con la sentenza cassata.
In conclusione, sono accolti il secondo e il quarto motivo di ricorso, rigettato il primo motivo, assorbiti il terzo e il quinto. La sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà a quanto sopra esposto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo e il quarto motivo di ricorso, rigetta il primo motivo, assorbiti il terzo e il quinto motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.
CONCLUSIONE
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione in data 11 marzo 2026.
Depositato in cancelleria il 31 marzo 2026.
