Quando un condomino è considerato moroso e cosa comporta

Nel contesto della vita condominiale, il mancato pagamento delle spese condominiali da parte anche di un solo proprietario può determinare conseguenze concrete sull’equilibrio economico dell’intero stabile. Il condomino moroso, infatti, non danneggia soltanto l’amministratore o il fornitore, ma crea una disparità che grava anche sugli altri condomini in regola con i versamenti.

Quando scatta la morosità?

Un condomino è considerato moroso già dal momento in cui non versa le quote approvate dall’assemblea nei tempi stabiliti. Non serve alcun sollecito formale: la delibera assembleare costituisce titolo esecutivo e vincolante.

Il condomino moroso non può decidere unilateralmente di sospendere i pagamenti, nemmeno in presenza di controversie sull’operato dell’amministratore o sulle modalità di gestione delle spese. La partecipazione alla vita condominiale comporta obblighi precisi e inderogabili.

“Il pagamento delle spese condominiali non è una facoltà, ma un obbligo che trova fondamento nel diritto di comproprietà e nella solidarietà condominiale”
– Studio Legale Calvello

Perché la morosità è un problema concreto?

• Impedisce all’amministratore di saldare fornitori e prestatori di servizi;

• Crea frizioni tra vicini, soprattutto in condomini con pochi partecipanti;

• Può costringere altri condomini a coprire le quote mancanti, anche se in regola;

• Rallenta interventi urgenti o deliberati, esponendo l’intero stabile a rischi legali o strutturali.

In alcuni casi, la morosità può persino riflettersi su decisioni importanti dell’assemblea, specie quando si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, lavori urgenti o atti di straordinaria amministrazione (vedi approfondimento su fotovoltaico e limiti di installazione in condominio).

Cosa rischia il condomino moroso?

• Diffida da parte dell’amministratore;

• Azioni legali di recupero credito da parte del condominio;

• Interessi di mora sulle somme dovute;

• Sospensione dei servizi comuni (nei limiti consentiti);

• In alcuni casi, quando l’azione di recupero giudiziale è stata avviata, pignoramento del conto o dell’immobile.

Per approfondire la responsabilità dell’amministratore nella gestione corretta della morosità, consigliamo di leggere anche l’articolo: “Amministratore condominiale a rischio! Se nasconde i morosi, paga di tasca propria!”

Cosa può fare l’amministratore per recuperare le somme dovute dal moroso

Quando un condomino non adempie al pagamento delle quote condominiali, è compito dell’amministratore attivarsi tempestivamente per il recupero delle somme dovute. Tale dovere non è solo una facoltà discrezionale, ma costituisce un obbligo giuridico previsto dall’art. 1129 c.c., che impone all’amministratore di tutelare gli interessi patrimoniali del condominio.

Quali strumenti ha a disposizione l’amministratore?

L’amministratore può (e deve) attivare diverse azioni, in base al comportamento del moroso:

Decreto ingiuntivo: lo strumento principale

L’azione giudiziale principale a disposizione del condominio è il decreto ingiuntivo, che può essere richiesto al giudice allegando il verbale assembleare che ha approvato le spese. Trattandosi di titolo esecutivo, il decreto ingiuntivo consente:

• di notificare formalmente al moroso l’obbligo di pagamento;

• di avviare l’esecuzione forzata (es. pignoramento dello stipendio, del conto corrente, dell’immobile, etc…);

• di interrompere i termini di prescrizione.

L’obbligo di agire tempestivamente

L’amministratore non può restare inerte. Un eventuale ritardo o inadempienza può costituire grave negligenza professionale e causare danni economici all’intero condominio. In taluni casi, il suo comportamento può anche integrare una responsabilità personale per omessa tutela patrimoniale (vedi anche conseguenze per l’amministratore che non ottiene i bonus fiscali).

Conseguenze se l’amministratore non interviene

• Aggravi nei costi condominiali per gli altri proprietari;

• Rischio di azioni di responsabilità contro l’amministratore;

• Compromissione della solvibilità del condominio verso terzi (fornitori, appaltatori);

• Difficoltà nel deliberare o attuare interventi urgenti (es. rifacimenti, bonus, ecc.).

Per evitare situazioni di blocco, l’assemblea può anche deliberare strumenti preventivi come il fondo morosità, utile a compensare gli scoperti temporanei e garantire la gestione corrente. Su questo tema si veda l’articolo “Da cosa è costituito un condominio?” per approfondire la struttura finanziaria e decisionale condominiale.

Quando e come si può procedere con il pignoramento

Il pignoramento dei beni del condomino moroso rappresenta l’ultimo ma più efficace strumento legale a disposizione del condominio per recuperare le spese condominiali non pagate.

Il pignoramento può essere promosso sia quando il decreto ingiuntivo è divenuto definitivo, sia quando è provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.): in tal caso non occorre attendere il termine per l’opposizione. È sufficiente notificare decreto e precetto e, decorsi 10 giorni, iniziare l’esecuzione, salvo eventuale sospensione della provvisoria esecutorietà da parte del giudice dell’opposizione per gravi motivi.

L’amministratore, tramite avvocato, può agire con esecuzione forzata su:

Nota operativa: prima di avviare l’espropriazione immobiliare, è opportuno valutare l’iscrizione di ipoteca giudiziale sull’immobile a garanzia del credito.

Attenzione ai tempi e alle strategie

Il pignoramento, seppur efficace, non è sempre la soluzione più rapida. Occorre valutare:

• La condizione patrimoniale del moroso;

• La convenienza economica dell’azione rispetto al credito vantato;

• La presenza di altri procedimenti pendenti o ipoteche sul bene.

Nota operativa: in alcuni casi, può essere utile tentare una rateizzazione forzata o una composizione in fase esecutiva, evitando costi inutili per il condominio.

L’importanza dell’esecuzione ben gestita

Una procedura mal gestita può comportare:

• Tempi lunghi (anche oltre 12 mesi);

• Costi accessori (onorari, CTU, anticipazioni);

• Esiti incerti se il debitore è già privo di liquidità o beni aggredibili.

Per questo motivo, affidarsi a uno studio legale con esperienza nel recupero crediti condominiali può essere decisivo. Una valutazione preventiva accurata evita il rischio di azioni esecutive inutili o addirittura dannose.

Cosa può fare il condominio se l’amministratore non agisce contro i morosi

La figura dell’amministratore riveste un ruolo centrale nella gestione delle spese condominiali non pagate. Tuttavia, può accadere che l’amministratore, pur avendo il dovere di agire tempestivamente contro i condomini morosi, omette di intervenire, lasciando crescere la morosità con conseguenze gravi per tutto il condominio.

Inerzia dell’amministratore: perché è un problema grave

L’inattività dell’amministratore nel recupero crediti condominiali può comportare:

• Aumento del debito complessivo del condominio verso i fornitori;

• Aggravio economico per i condomini in regola, spesso chiamati a coprire le quote mancanti;

• Impossibilità di attuare decisioni dell’assemblea per mancanza di liquidità;

• Rischi legali per il condominio inadempiente verso terzi.

In casi simili, l’amministratore non solo tradisce il proprio mandato, ma può incorrere in responsabilità civile per danno da omissione, e nei casi più gravi anche in revoca giudiziale.

Un amministratore che non agisce contro i morosi viola l’obbligo fiduciario verso i condomini ed espone l’intero edificio a squilibri patrimoniali.

Strumenti per agire contro l’inattività dell’amministratore

Se l’amministratore non avvia il recupero delle spese condominiali, i condomini possono:

1. Convocare un’assemblea straordinaria
   Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore millesimale possono richiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea. In mancanza, possono procedere direttamente.

2. Sollecitare per iscritto l’intervento
   Una diffida collettiva da parte dei condomini può sbloccare situazioni di stallo. È consigliabile inviarla tramite PEC o raccomandata con A/R.

3. Richiedere la revoca dell’amministratore
   Se l’amministratore persiste nell’inerzia, l’assemblea può deliberarne la revoca, anche prima della scadenza del mandato.

4. Agire in sede giudiziale
   In casi estremi, è possibile agire contro l’amministratore per danno da cattiva gestione, chiedendo il risarcimento o la nomina di un nuovo soggetto incaricato.

Per un approfondimento specifico sul profilo di responsabilità dell’amministratore inattivo, suggeriamo la lettura del nostro articolo:
“Amministratore condominiale a rischio! Se nasconde i morosi, paga di tasca propria!”

Conseguenze per i condomini se non si interviene

• Dilazione indefinita dei pagamenti;

• Discredito del condominio verso creditori e appaltatori;

• Difficoltà nel deliberare interventi finanziati da bonus o agevolazioni (es. Superbonus 110);

• Malumori interni e contenziosi tra condomini.

Quali spese si possono effettivamente richiedere al condomino moroso (e quali no)

Uno dei temi più delicati quando si parla di morosità in condominio riguarda la natura delle spese effettivamente dovute. Non tutte le somme iscritte nel bilancio condominiale possono essere legalmente richieste al condomino moroso con la stessa forza esecutiva. Capire cosa si può pretendere e cosa no è essenziale per evitare contenziosi e per agire correttamente nella fase di recupero crediti.

Spese effettivamente esigibili

Il condomino è sempre tenuto a pagare le spese approvate dall’assemblea in sede regolare. In particolare:

“Il verbale di assemblea che approva lo stato di ripartizione delle spese, unitamente al riparto nominativo approvato, è sufficiente per ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso (art. 63 disp. att. c.c.).”
– Studio Legale Calvello

Spese non esigibili o contestabili

Ci sono invece situazioni in cui il condomino può opporsi alla richiesta di pagamento:

• Spese mai deliberate in assemblea o non comunicate regolarmente;

• Quote richieste prima dell’approvazione del rendiconto annuale;

• Ripartizioni non conformi al regolamento condominiale o alle tabelle millesimali;

• Spese approvate con quorum irregolari o in assemblee impugnabili.

In questi casi, il moroso può impugnare la richiesta o fare opposizione al decreto ingiuntivo. Ecco perché è fondamentale che l’amministratore agisca su basi formali e documentali solide.

Morosità e spese straordinarie: cosa cambia?

Un tema particolarmente sensibile è quello delle spese straordinarie. Il condomino moroso deve pagarle solo se:

• Sono state regolarmente deliberate;

• È stato informato con convocazione valida e documentazione accessibile;

• Non ha impugnato tempestivamente la delibera.

In mancanza di questi requisiti, può contestare la richiesta.

Per comprendere come le spese straordinarie interagiscano con l’obbligo di pagamento e con i bonus edilizi, può essere utile consultare l’articolo “Superbonus 110 perso? Non basta lamentarne la perdita ma va provato concretamente il danno e il nesso causale”, dove il principio dell’approvazione regolare è centrale.

Come gestire contestazioni del moroso

Se il moroso contesta le spese, l’amministratore può:

• Inviare documentazione dettagliata (verbali, preventivi, ripartizioni);

• Chiedere parere legale preventivo sulla legittimità dell’addebito;

• Procedere comunque con decreto ingiuntivo, lasciando al giudice valutare le eccezioni sollevate.

In caso di spese illegittimamente richieste, l’intero condominio può essere chiamato a risarcire il danno.

Esempio reale: come abbiamo recuperato le somme da un condomino moroso

Nel corso degli anni, ci siamo trovati a gestire numerosi casi di morosità condominiale, ma alcuni di essi sono emblematici per efficacia e valore strategico. Riportiamo qui un caso reale risolto dal nostro Studio, utile a comprendere cosa può fare concretamente un condominio contro chi non paga.

Il contesto

Un condominio di medie dimensioni, situato in zona residenziale, ci ha contattati per l’inadempimento prolungato di un singolo proprietario che da oltre 18 mesi non pagava le spese condominiali ordinarie e straordinarie. L’ammontare del debito superava i 7.500 euro. L’amministratore, pur avendo inviato alcuni solleciti, non aveva mai attivato una procedura formale di recupero.

Il resto dei condomini era ormai costretto a coprire le quote mancanti per evitare la sospensione dei servizi essenziali, generando tensione e malumori crescenti.

L’intervento dello Studio

Abbiamo avviato un’analisi documentale preliminare per verificare la validità delle delibere assembleari e la corretta ripartizione delle spese. Rilevata la piena legittimità del credito, abbiamo agito rapidamente in tre fasi:

1. Diffida legale immediata al condomino moroso con invito al pagamento entro 10 giorni;

2. Richiesta di decreto ingiuntivo presso il Tribunale competente, allegando la delibera e i riparti approvati;

3. Notifica dell’ingiunzione con precetto.

Il condomino non ha proposto opposizione, ma ha cercato un accordo subito dopo la notifica del precetto. Abbiamo quindi negoziato un piano di rientro in 6 rate con garanzia fideiussoria, approvato in assemblea comprensivo delle spese legali sostenute dal Condominio.

Il risultato

• Recupero integrale della somma entro 6 mesi;

• Ripristino della liquidità condominiale e cessazione del conflitto interno;

• Rafforzamento del ruolo dell’amministratore.

Questo caso dimostra che agire con tempestività e metodo è essenziale per risolvere situazioni di morosità senza dover attendere anni né spendere somme sproporzionate.

Per approfondire come un comportamento scorretto e reiterato possa causare danni all’intero condominio e generare responsabilità, si veda anche il nostro articolo:
“Condominio: paga i danni l’amministratore che per sua negligenza non ottiene i bonus fiscali”

Domande frequenti sul recupero delle spese condominiali dai morosi (FAQ)

1. Cosa succede se un condomino non paga le spese condominiali?

Il condomino moroso viene considerato inadempiente e può essere legalmente perseguito per il recupero del credito. L’amministratore può agire con decreto ingiuntivo, pignoramento e sospensione dei servizi non essenziali.

2. Quanto tempo ha l’amministratore per agire contro un moroso?

• La legge fissa un termine: salvo dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129, co. 9, c.c.).

• Può (e spesso deve) agire prima: non occorre attendere la chiusura dell’esercizio; con lo stato di riparto approvato può chiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. anche subito dopo la scadenza.

3. Si possono sospendere servizi al condomino moroso?

Sì, nei limiti di legge. Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore può sospendere l’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento centralizzato o la piscina, se il debito supera sei mesi.

4. Il condomino moroso può votare in assemblea?

Il condomino moroso mantiene il diritto di partecipare e di votare su tutte le delibere, incluse quelle di approvazione del rendiconto e di riparto spese. L’esclusione dal voto (o dalla trattazione del punto) è ammissibile solo in presenza di un concreto conflitto di interessi – ad esempio, sulla delibera che autorizza l’azione giudiziaria nei suoi confronti.

5. È possibile pignorare la prima casa per debiti condominiali?

Sì: la ‘prima casa’ può essere pignorata anche per debiti condominiali. La protezione della ‘prima casa’ prevista dall’art. 76 D.P.R. 602/1973 opera solo nei confronti dell’Agente della riscossione per debiti tributari; non si applica ai creditori privati (es. condominio), per i quali non sono previste soglie minime e l’espropriazione immobiliare è astrattamente attivabile in presenza di titolo esecutivo e nel rispetto delle regole del processo esecutivo.

6. Come si dimostra il credito del condominio?

È sufficiente allegare il verbale assembleare di approvazione delle spese, i riparti, e le comunicazioni inviate al moroso. Questo materiale consente di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

7. Il condominio può agire anche senza approvazione dell’assemblea?

Sì. L’amministratore è autorizzato per legge a procedere autonomamente per il recupero delle spese, senza necessità di ulteriore delibera, se la morosità deriva da quote già approvate.

8. Un condomino può rifiutarsi di pagare se contesta le spese?

No. Il principio è quello della presunzione di legittimità delle delibere condominiali. Il condomino deve pagare e eventualmente impugnare, ma non può sospendere arbitrariamente i versamenti.

9. Cosa fare se l’amministratore non interviene?

I condomini possono agire tramite diffida, convocazione di assemblea straordinaria o, in casi gravi, chiedere la revoca dell’amministratore. Approfondimento utile: “Amministratore condominiale a rischio se nasconde i morosi”.

10. È possibile rateizzare il debito per evitare azioni legali?

Sì, è possibile negoziare un piano di rientro con l’amministratore o con lo studio legale incaricato. In molti casi, questa soluzione evita l’esecuzione forzata e preserva i rapporti tra condomini.

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Nel nostro Studio Legale assistiamo da oltre 25 anni amministratori di condominio e singoli condomini nella gestione delle morosità, offrendo soluzioni legali rapide, efficaci e personalizzate.

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