Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Sopraelevazione in condominio e rischio sismico: l’autore dell’ampliamento deve provare l’idoneità dell’intero fabbricato

La Corte di Cassazione ribadisce che, ai fini dell’art. 1127 c.c., costituisce sopraelevazione anche l’incremento di superficie e volumetria realizzato sull’ultimo piano, pur senza un aumento dell’altezza originaria dell’edificio, quando venga occupata la colonna d’aria sovrastante il fabbricato. Il limite imposto dalle condizioni statiche comprende anche la capacità della costruzione di resistere alle sollecitazioni di origine sismica. Le prescrizioni antisismiche integrano quindi l’art. 1127, comma 2, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione. Spetta all’autore della nuova costruzione dimostrare che sia la sopraelevazione sia la struttura sottostante sono idonee a fronteggiare il rischio sismico. In mancanza di tale prova, la domanda di demolizione deve essere accolta.

LA VICENDA

Il proprietario di un’unità immobiliare contestava l’ampliamento realizzato dal proprietario della mansarda sul lastrico solare sovrastante, chiedendone la demolizione. La Corte d’Appello di Firenze, accertata la violazione della normativa sulla sicurezza sismica, ordinava la demolizione dell’opera. La Cassazione ha rigettato il ricorso del proprietario che aveva realizzato l’ampliamento, confermando la decisione.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

CONDOMINIO NEGLI EDIFICI – SOPRAELEVAZIONE – CONDIZIONI STATICHE DELL’EDIFICIO – NORMATIVA ANTISISMICA – PRESUNZIONE DI PERICOLOSITÀ – ONERE DELLA PROVA A CARICO DELL’AUTORE DELLA SOPRAELEVAZIONE – MANCANZA DELLA PROVA DI IDONEITÀ SISMICA – DEMOLIZIONE – ART. 1127, COMMA 2, C.C.

In tema di condominio negli edifici, la nozione di sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. comprende non soltanto la realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante incremento delle superfici e delle volumetrie, quando questa comporti l’occupazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato condominiale, anche indipendentemente dall’aumento della sua altezza.

Il divieto previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c. per l’inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio opera anche quando le strutture, a seguito della sopraelevazione, non risultino idonee a sopportare le sollecitazioni di origine sismica. Le prescrizioni della legislazione antisismica costituiscono norme integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, superabile esclusivamente mediante la prova, gravante sull’autore della nuova fabbrica, che sia la sopraelevazione sia la struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico. In difetto di tale prova, il diritto di sopraelevare non può sorgere e la domanda di demolizione non può essere paralizzata. Markdown incollato

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 18/07/2026, n. 23487

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. C.C., nella qualità di proprietario dell’unità condominiale sita in S in via (Omissis), adì il Tribunale di Siena, deducendo che sul lastrico solare del corpo di fabbrica, sovrastante la propria abitazione, erano state realizzate opere edilizie da parte del proprietario della mansarda – A.A. – che avevano provocato danni alla proprietà C.C.

e compromesso le strutture e la stabilità dell’intero complesso immobiliare, nonché leso il diritto di proprietà comune sulle parti condominiali ed, in particolare, del lastrico solare; dedusse, altresì, l’illegittimo ampliamento volumetrico adiacente alla proprietà A.A., in spregio alla normativa urbanistica ed edilizia; richiedendo, pertanto, la demolizione dell’intera opera ed il risarcimento del danno ed, in subordine, il pagamento dell’indennità di cui all’art.1127, comma 4, c.c.

Costituitosi A.A., con chiamata in causa dell’impresa esecutrice dei lavori, la causa, istruita attraverso l’escussione di testi e l’espletamento di due CTU, venne decisa dal Tribunale di Siena con sentenza n. 166/2019, che, per quanto qui rileva, accolse la domanda attorea unicamente in ordine ai danni lamentati ed accertati come conseguenza dei lavori di edilizia svolti su incarico del convenuto, respingendo le domande, relative all’asserita natura condominiale del lastrico solare, ed all’illegittimità urbanistico-edilizia dell’ampliamento compiuto dal convenuto.

2. Proponeva appello C.C., il quale, oltre ad insistere per la natura condominiale del lastrico solare dove era stato realizzato l’ampliamento, ribadiva la richiesta di dichiarazione di illegittimità della costruzione realizzata dal convenuto A.A., in particolare, in quanto contrastante con le condizioni statiche e di sicurezza sismica dell’edificio e di parti di esso (come da conclusioni pag.8 C.T.U. Ing. F.F.) e comunque in violazione delle previsioni di cui all’art. 1127 c.c. e della normativa antisismica.

Costituitosi A.A., la Corte d’Appello di Firenze, ribadita la natura privata del lastrico solare su cui era stata realizzata la costruzione e la regolarità urbanistica dell’ampliamento in esame, in parziale riforma dell’appellata sentenza, accertava che la costruzione realizzata dal convenuto, sul lastrico solare era stata realizzata in violazione della legislazione sulla sicurezza sismica e pertanto, condannava A.A. a demolire l’intera opera di ampliamento illegittimamente realizzata.

La Corte distrettuale, sul punto, facendo proprie le conclusioni del CTU, riteneva che l’intervento, effettuato fosse difforme dalle previsioni della vigente normativa sismica regionale (da ritenersi integrativa della previsione di cui all’art. 1127, comma 2, c.c.), in quanto ampliamento percentualmente superiore a quanto ivi consentito, e che, a fronte di ciò, l’autore della nuova edificazione non avesse fornito la prova, su di lui incombente, dell’idoneità del fabbricato a fronteggiare il rischio sismico.

3. Contro la sentenza d’appello A.A. propone ricorso sulla base di cinque motivi.

Resiste con controricorso B.B., in qualità di erede di C.C.

Il ricorrente ha depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, il ricorrente deduce, ex art. art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1127, comma 2, c.c., anche in combinato disposto con l’art. 90 del D.P.R. 380/2001, per avere la Corte d’Appello erroneamente qualificato il manufatto da lui realizzato, sulla terrazza del piano attico dell’edificio come “sopraelevazione”, in assenza di creazione di un nuovo piano o di aumento dell’originaria altezza del fabbricato; di talché, a detta del ricorrente, non doveva applicarsi, nel caso di specie, la previsione di cui al citato comma 2 dell’art. 1127 c.c..

1.1. Il motivo è infondato.

Va ribadito il principio, già più volte espresso da questa Corte, secondo cui, ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281), con la specificazione che, nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti, mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, che seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale. (Cass. sez. 2, n. 11490/2020, Sez. 2, n. 02000/2020, Cass. Sez. 2, n. 12202/2022).

Nel caso in esame, è pacifico, in base all’accertamento in fatto compiuto dalla Corte d’Appello, che l’incremento volumetrico della mansarda realizzata all’ultimo piano, mediante costruzione che, in quanto realizzata sul lastrico solare dell’edificio, ha inevitabilmente occupato la colonna d’aria a questo sovrastante, costituisca una sopraelevazione.

2. Con il secondo motivo ci si duole, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 10 della L. n. 64 del 1974, in combinato disposto con il par. 8, punto 4.1. delle Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. del Ministro delle Infrastrutture del 14.1.2008) e con il punto C.4.2. del D.M. del Ministro dei Lavori Pubblici 16.1.1996 recante “Norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche”, per avere la Corte d’Appello, in adesione alle indicazioni della CTU, erroneamente applicato le norme che disciplinano la verifica di rispondenza sismica, in particolare ove viene prescritto di appurare preliminarmente la consistenza strutturale del fabbricato.

In concreto, il ricorrente lamenta che l’erronea applicazione della normativa statale, facendo proprie le conclusioni del CTU, ha portato il collegio di secondo grado a ritenere l’intervento ampliativo effettuato dal ricorrente in violazione alla normativa regionale (Delibera n. 606 del 21.06.2010), avendo calcolato la quadratura aggiuntiva rispetto al lastrico solare del singolo blocco edilizio (villetta) e non parametrandolo all’intero organismo edilizio, costituito dalle cinque costruzioni a schiera, ma rappresentanti, secondo il ricorrente, un unico corpo di fabbrica.

2.1. Il motivo è infondato.

La normativa antisismica regionale richiamata, pacificamente applicabile al caso di specie, prevedeva la possibilità di addizioni volumetriche sui lastrici solari, condizionati a specifiche preliminari verifiche statistiche e sismiche (diversificate in base alla ampiezza dell’intervento), con il limite massimo dell’ampliamento volumetrico del 30 per cento rispetto della superficie già coperta alla medesima quota.

Il ricorrente afferma che l’ampliamento, ove considerato in rapporto alla totalità delle costruzioni sui lastrici solari dei cinque blocchi, sarebbe rientrato (in quanto inferiore al 10 per cento della superfice totale esistente) nella lettera a) del punto 5.1. della delibera suddetta, che riteneva sufficienti “mere verifiche locali per la sicurezza”.

Al contrario, l’intervento, in quanto (erroneamente) parametrato al singolo blocco edilizio (quindi all’area della mansarda già costruita sul proprio lastrico solare), era risultato superiore al 30 per cento della superficie già esistente e pertanto, superiore al limite massimo di incremento edilizio, previsto dalla normativa regionale.

Invero, le deduzioni dell’attore da un lato invocano, nei fatti, un’inammissibile rivalutazione nel merito, secondo la propria visuale, delle conclusioni espresse nella CTU, dall’altro utilizzano come argomenti di contestazione, circostanze che sarebbe stato onere del ricorrente introdurre nel giudizio.

Nello specifico, viene fatto rifermento sia all’art. 86 del D.P.R. 380 del 2021 (riproducente l’art. 10 della L. n. 64 del 1974), che, nel prevedere l’analisi delle sollecitazioni sismiche, afferma che esse devono effettuarsi considerando “l’intera struttura”, sia al D.M. LL.PP. del 16.01.1996 (Norme Tecniche per le costruzioni in zone sismiche), attuativo della L. n. 64 del 1974 (ora trasfusa nel D.P.R. del 2001 citato), il quale stabilisce che in zone sismiche gli “edifici a contatto” debbano essere costruiti secondo due tipologie: edifici a sé stanti uniti dal giunto sismico, oppure con un unico corpo di fabbrica.

Pertanto, nella ricostruzione del ricorrente, non avendo il consulente accertato la consistenza strutturale dell’immobile, ed in particolare non essendo emersa l’esistenza di un giunto sismico, l’immobile era da ritenersi quale unico corpo di fabbrica.

Tale ricostruzione non coglie il ragionamento seguito dalla Corte distrettuale, che, correttamente, è partito dal tenore precettivo dell’art. 1127, comma 2, c.c., secondo cui “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono”.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; ne consegue che dette condizioni rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso (Cass. n. 2000 del 29/01/2020).

È parimenti consolidato l’orientamento secondo cui il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Cass. n. 31032 del 04/12/2024 e precedentemente Cass. n. 2000 del 29/01/2020).

In conclusione, la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere (Cass. 2000/2020 cit.).

Orbene, nel nostro caso la Corte di merito ha escluso che tale prova sia stata fornita, in quanto lo stesso ricorrente si duole che nel corso del giudizio non sia stata effettuata la verifica sismica, sussistendo, agli atti, solo la documentazione depositata al genio civile, necessaria, secondo la normativa regionale, per l’intervento di cd. rilevanza locale, senza nulla dedurre sull’esistenza di una relazione (precedente all’intervento) che attestasse la fattibilità sismica dello stesso.

Per quanto attiene alla violazione della normativa regionale antisismica, il ricorrente non prova in alcun modo che la costruzione su cui ha realizzato l’ampliamento sia da ritenersi come un unico corpo di fabbrica, ma parte dal presupposto (indimostrato) che il fabbricato, in quanto realizzato in zona sismica, fosse confacente alle prescrizioni di legge, per cui in caso di fabbricati a schiera (ove non costituenti un unico blocco) vi sarebbe dovuto essere il cd. giunto sismico; in carenza di accertamento della presenza di quest’ultimo, sempre secondo il ragionamento del ricorrente, la presunta assenza dello stesso avrebbe dovuto far ritenere gli immobili come un corpo unico, ai fini sismici.

Allo stesso tempo, si duole che il giudice di secondo grado, sulla base della CTU (e di come ha valutato la fisionomia dei cespiti, in relazione al dettato normativo statale e regionale), abbia ritenuto di non poter considerare gli immobili a schiera come unico corpo di fabbrica, ritenendo, pertanto, a differenza del direttore dei lavori strutturali firmatario del progetto presso il genio civile, che l’ampliamento effettuato non potesse rientrare tra quelli previsti e legittimi in base alla normativa regionale..

In sintesi, la censura non attiene ad un erroneo governo del dato normativo da parte del giudice, ma chiede di sostituire, inammissibilmente, le conclusioni, motivate nella CTU, fatte proprie dal giudice, con una soluzione confacente all’interesse del ricorrente (Cass. 10927 del 23/04/2024, Cass. n. 32505 del 22/11/2023), per giungere alla conclusione a lui più consona ai fini del calcolo della percentuale dell’ampliamento e per superare le carenze probatorie, incombenti sullo stesso, in quanto autore dell’intervento ampliativo.

3. Con il terzo motivo si lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo controverso, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.; nonché nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per carenza assoluta di motivazione, per avere la Corte d’Appello, in adesione alle risultanze di una relazione peritale affetta da palese devianza dalla scienza delle costruzioni e da carenza di accertamenti tecnici strumentali, omesso di esaminare la questione di fatto controversa e decisiva ai fini del giudizio relativa alla consistenza strutturale del fabbricato, nonché per avere acriticamente recepito le risultanze della CTU sul punto.

3.1. Il motivo è inammissibile.

Invero, il novellato art. 360, n. 5, c.p.c. configura un vizio specifico relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagli atti processuali, che sia decisivo e sia stato oggetto di discussione tra le parti, di modo che, ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice, non è riconducibile a tale paradigma l’omesso esame di singoli elementi istruttori – ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie – né il cattivo esercizio, da parte del giudice di merito, del potere di valutazione delle prove non aventi natura legale. Sez. 5, n. 30837 del 25/11/2025; Sez. 2, n. 17005 del 20/06/2024).

Nel caso, in esame la doglianza oltre a riproporre quanto già affermato nel secondo motivo, è volta a far passare come omesso esame una circostanza ben valutata dal giudice di secondo grado, ossia la carenza, a fronte della violazione della normativa antisismica, di qualsiasi accertamento preventivo effettuato dall’autore dell’ampliamento, circa l’adeguatezza della sopraelevazione rispetto al rischio sismico, il cui onere grava solo ed esclusivamente su quest’ultimo.

4. Con il quarto motivo, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1127, comma 2 c. c., in combinato disposto con gli artt. 2697 c.c. e 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte d’Appello ritenuto non assolto l’onere probatorio incombente sull’odierno ricorrente di dimostrare la mancanza di pericolosità sismica del fabbricato condominiale.

5. Con il quinto motivo si fa valere la nullità della sentenza, ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per violazione dell’art. 196 c.p.c. e carenza assoluta di motivazione, per avere la Corte d’Appello, in presenza di una relazione peritale lacunosa e perplessa, omesso di disporre la rinnovazione della CTU in ordine all’accertamento statico e sismico dell’edificio, pur in presenza di un’apposita istanza in tal senso e senza dare di ciò alcuna motivazione.

6. I motivi quarto e quinto, che possono esaminarsi congiuntamente in quanto sostanzialmente ripetitivi delle stesse doglianze, sono entrambi inammissibili.

Per un verso, il ricorrente ripropone le medesime deduzioni di cui al secondo motivo ed al terzo motivo, ponendosi in contrasto con il principio, già illustrato in tema di sopraelevazione, dell’onere probatorio sussistente in capo all’autore della sopraelevazione di provare la compatibilità sismica dello stesso, ove l’intervento sia in contrasto con la specifica legislazione antisismica. Per altro verso, egli si duole delle conclusioni tratte dal giudice di merito in relazione al materiale probatorio prodotto in giudizio, per cui risulta sufficiente ribadire che nel ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme. (Sez. 2, n. 10927 del 23/04/2024).

7. Pertanto, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della L. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16 giugno 2026.

Depositato in Cancelleria il 18 luglio 2026.