Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

La Cassazione chiarisce quando il promissario acquirente può esercitare l’azione surrogatoria, perché la revocatoria non consente il trasferimento coattivo dell’immobile e come si ripartisce l’onere della prova nella prelazione agraria.

Con l’ordinanza n. 10744/2009, la Corte di Cassazione affronta una controversia relativa a un contratto preliminare di vendita di un terreno agricolo, successivamente alienato a un terzo che aveva invocato il diritto di prelazione agraria. La Corte chiarisce che l’azione surrogatoria può essere esercitata anche in funzione dell’esecuzione in forma specifica del preliminare, purché ricorrano i suoi presupposti, tra cui l’effettiva inerzia del debitore. Diversamente, l’azione revocatoria non permette di ottenere il trasferimento coattivo del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c., poiché non determina il ritorno della proprietà nel patrimonio dell’alienante. In materia di prelazione agraria, la prova del valido esercizio del diritto deve essere valutata anche secondo il principio di vicinanza della prova. La Cassazione rigetta tutti i ricorsi, confermando le statuizioni impugnate.

LA VICENDA

Una promissaria acquirente di un terreno agricolo agiva contro la venditrice e il terzo al quale il fondo era stato successivamente alienato, contestando la sussistenza del diritto di prelazione agraria. Chiedeva l’annullamento o l’inefficacia della vendita e il trasferimento coattivo dell’immobile. Dopo numerosi giudizi di merito e di legittimità, la Cassazione confermava il rigetto delle azioni surrogatoria e revocatoria, lasciando ferme le statuizioni sull’inadempimento contrattuale e sul risarcimento del danno.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

CONTRATTI – PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – ALIENAZIONE DEL BENE A TERZI – AZIONE SURROGATORIA – INERZIA DEL DEBITORE – AZIONE REVOCATORIA – ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA – PRELAZIONE AGRARIA – ONERE DELLA PROVA.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’azione surrogatoria prevista dall’art. 2900 c.c. è astrattamente esperibile anche dal promissario acquirente che intenda ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c., non essendo la tutela surrogatoria limitata alla conservazione della garanzia patrimoniale del debitore. La relativa legittimazione presuppone, tuttavia, un’effettiva inerzia del titolare del diritto, non configurabile quando questi abbia consapevolmente scelto di non esercitare l’azione e abbia manifestato la volontà di mantenere fermo l’atto dispositivo.

L’azione revocatoria ordinaria di cui all’art. 2901 c.c. non può essere utilizzata per conseguire il trasferimento coattivo del bene promesso in vendita, poiché l’inefficacia relativa dell’atto dispositivo non determina il ritrasferimento della proprietà al debitore alienante, ma consente esclusivamente l’esercizio della tutela esecutiva sul bene.

Quanto alla prelazione agraria, l’onere della prova del valido esercizio del diritto da parte dei confinanti deve essere ripartito tenendo conto delle concrete risultanze processuali e del principio di vicinanza e disponibilità dei mezzi di prova, potendo gravare sul promittente venditore la dimostrazione dell’effettività e della perdurante validità delle dichiarazioni di prelazione ricevute.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione III, Ordinanza 11/05/2009, n. 10744

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1 Con citazione notificata il 17 e il 18 ottobre 1975 Se.

A. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Salerno P.A. e S.G. esponendo che con scrittura privata del (OMISSIS) le era stato promesso in vendita dalla prima un terreno subordinatamente alla condizione della rinuncia al diritto di prelazione da parte dei coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti; che la P. aveva successivamente alienato il fondo al S., asserito proprietario confinante prelazionario; che, nella dedotta carenza del requisiti soggettivi e oggettivi per il valido esercizio del diritto di prelazione da parte dell’acquirente, ella aveva diritto di ottenere o l’annullamento del predetto contratto in surroga della P., per errore essenziale sulle qualità del S., ex art. 2900 c.c., ovvero la declaratoria di inefficacia dello stesso, in quanto stipulato in frode ai suoi diritti, ex art. 2901 c.c.; che all’accoglimento di tali domande doveva conseguire il risorgere del diritto alla esecuzione in forma specifica del preliminare, ex art. 2932 c.c.;

Costituitisi in giudizio, i convenuti resistettero alla pretesa attrice.

Con sentenza del 25 febbraio 1978 il Tribunale di Salerno ritenne che la P. si fosse correttamente avvalsa del diritto di recedere dal preliminare, conseguentemente condannandola a pagare la sola differenza ancora dovuta sulla somma contrattualmente convenuta per l’esercizio del ius poenitendi e rigettando ogni altra domanda.

Proposto gravame, in via principale, da parte della Se., e, in via incidentale, da parte della P. e del S., la Corte d’appello di Salerno, con sentenza del 2 giugno 1982, in parziale riforma della impugnata pronuncia, rigettò integralmente le domande proposte dall’attrice, ritenendo che il contratto fosse diventato inefficace, a seguito del mancato avveramento della condizione sospensiva della rinuncia al diritto di prelazione da parte dei confinanti.

Con sentenza del 17 gennaio 1987 n. 373 la Corte di cassazione casso tale pronuncia, con rinvio alla Corte d’appello di Napoli. Rilevò il Supremo Collegio che il giudice di merito aveva omesso di accertare se effettivamente il S. e gli altri dieci confinanti fossero titolari del diritto di prelazione e se gli stessi lo avessero correttamente esercitato.

1.2 Il giudice di rinvio, innanzi al quale la causa venne riassunta, con sentenza del 23 settembre 1993, in riforma della decisione di primo grado, accolse integralmente le domande della Se. e, dichiarato inefficace, nei confronti della stessa, la vendita conclusa tra la P. e il S., le trasferì, ex art. 2932 c.c., la proprietà del fondo, subordinatamente al pagamento del prezzo.

Anche questa pronuncia venne tuttavia cassata dal Supremo Collegio con la sentenza 1 dicembre 1994, n. 10300: ivi la Corte precisò che il suo precedente arresto aveva vincolato il giudice di rinvio al rispetto del principio per cui, al fine di ritenere esercitato il diritto di prelazione, non è sufficiente che il confinante abbia manifestato l’intenzione di acquistare il fondo, ma è necessario che abbia adempiuto a tutti gli oneri previsti della L. n. 590 del 1965, art. 8, e dell’omologo articolo della L. n. 817 del 1971, in tale prospettiva impartendogli la – direttiva di indagare sulle situazioni giuridiche dei dieci confinanti, in relazione alla loro condizione di prelazionisti – ossia di accertare se alcuno di essi avesse posto in essere una condotta tale da determinare l’avveramento della condizione sospensiva – e, in caso di esito negativo di tale scrutinio, di esaminare la particolare posizione del S., laddove il giudice di rinvio aveva completamente trascurato la prima di dette indagini. La Corte ritenne inoltre erronea la statuizione dei giudici di merito secondo cui la facoltà di recesso, così come è preclusa dalla proposizione di una domanda di risoluzione per inadempimento, lo è da quella di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Precisato quindi che al promittente venditore, convenuto con domanda ex art. 2932 c.c., è consentito opporre la facoltà di recesso, statuì che nella fattispecie andava accertato se tale facoltà era stata esercitata e correttamente esercitata.

1.3 L’ulteriore giudizio di rinvio che seguì a tale decisione si chiuse con sentenza della Corte d’appello di Napoli del 17 marzo 1998, con cui venne integralmente confermata la sentenza di primo grado, rigettandosi sia l’appello principale che quello incidentale.

Nuovamente impugnata tale pronuncia con ricorso per cassazione, questa Corte, con sentenza del 14 novembre 2000, cassò la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Potenza.

In tale pronuncia, per quanto qui interessa, il Supremo Collegio ritenne preclusa, perchè implicitamente risolta in senso positivo, con statuizione ormai coperta da giudicato, l’eccezione, formulata dal S., in ordine al difetto di legittimazione della Se. a proporre domanda di esecuzione in forma specifica in ragione dell’intervenuta vendita del bene oggetto del preliminare;

affermò che del pari non poteva più essere oggetto di discussione la possibilità, per la P., sia di esercitare il diritto di recedere dal contratto, sia di agire in giudizio, chiedendo l’accertamento del mancato avveramento della condizione sospensiva cui era sottoposta l’efficacia del contratto, essendole stata riconosciuta la facoltà di percorrere entrambe le vie nelle precedenti pronunce; negò, infine, che nella fattispecie il diritto di recesso potesse ritenersi validamente esercitato, mancando la forma scritta ad substantiam.

1.4 Con sentenza del 26 aprile 2007, il giudice di rinvio, non definitivamente pronunziando, ha rigettato le domande oggetto di azione surrogatoria e revocatoria; ha dichiarato assorbito l’esame della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare e, ritenuto la P. inadempiente alle obbligazioni ivi assunte, per l’accertata insussistenza delle condizioni necessarie al valido esercizio della prelazione agraria da parte del S., ha disposto con separata ordinanza la rimessione della causa sul ruolo al fine di accertare, a mezzo di consulenza tecnica d’ufficio, l’entità dei danni derivati dalla privazione del godimento del fondo.

1.5 Avverso tale pronuncia propone ricorso per cassazione Se.

A., affidando le sue doglianze a otto motivi.

Resistono con controricorso M., C., Ma., A., e B.F., eredi di P.A., nonchè S.G., i quali hanno altresì proposto ricorso incidentale, a fronte del quale Se.Ag. ha a sua volta notificato controricorso.

Questa ha altresì depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

2.1 I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Di essi si esamina anzitutto il ricorso principale, la cui trattazione, per il tipo di questioni proposte, appare prioritaria rispetto a quella delle impugnazioni incidentali.

Con il primo motivo Se.Ag. denuncia violazione dell’art. 329 c.p.c., comma 2, nonchè delle regole in tema di giudicato interno e di limiti del giudizio di rinvio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4.

Rileva segnatamente che la Corte d’appello non poteva occuparsi, come ha fatto, delle questioni relative alle domande volte a ottenere l’annullamento, in surroga della P., ex art. 2900 c.c., del contratto stipulato tra questa e il S., ovvero la declaratoria di inefficacia dello stesso, in quanto concluso in frode ai suoi diritti, ex art. 2901 c.c., e, più in generale, dei problemi inerenti al possibile impedimento derivante dalla predetta vendita al vittorioso esperimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., dell’originario preliminare. E invero l’inettitudine di quel contratto a precludere la tutela reale invocata costituirebbe acquisizione processuale ormai coperta da giudicato, avendo la sentenza della Corte – d’appello di Napoli n. 2284 del 1993 affermato l’inefficacia, nei confronti di Se.

A. dell’atto di vendita del fondo in favore del S., conseguentemente provvedendo a trasferire all’attrice l’immobile oggetto del preliminare. A ben vedere infatti col ricorso per cassazione proposto sia dal S. che dalla P. non venne impugnato tale capo della decisione, posto che il solo S. ebbe a denunciare – e per giunta unicamente nella rubrica, senza svolgere alcuna argomentazione – violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.p.c., non anche della declaratoria di inefficacia, nei confronti dell’attrice, della vendita da lui conclusa con la P., benchè questa costituisse un autonomo capo della sentenza impugnata, rispetto a quello avente ad oggetto il trasferimento del fondo. In tale contesto dovrebbe pertanto ritenersi pienamente operativo il principio enunciato nel secondo comma dell’art. 329 c.p.c., in base al quale l’impugnazione parziale comporta acquiescenza alle parti della sentenza non impugnate, con conseguente passaggio in giudicato delle stesse. Nè potrebbe avere rilievo, nell’indicata prospettiva, che la Corte d’appello di Napoli non indicò le ragioni di tale statuizione, dirimente essendo solo, ai fini che qui interessano, che essa non fu oggetto di impugnazione.

Nel relativo quesito di diritto la ricorrente chiede quindi alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se sia nulla per violazione dell’art. 329 c.p.c., comma 2, nonchè delle regole in tema di giudicato interno e di limiti del giudizio di rinvio, la sentenza che, all’esito del complesso sviluppo processuale innanzi descritto, abbia ritenuto di conoscere profili riguardanti l’ammissibilità e il merito delle azioni originariamente proposte dall’attrice ai sensi degli artt. 2900, 2901 e 2932 c.c., e abbia pronunziato su di esse, laddove tale indagine e tale pronunzia risultavano precluse dall’avvenuta formazione del giudicato interno in ordine all’affermata inefficacia del contratto intercorso tra la P. e il S. nei confronti della Se. e al conseguente trasferimento coattivo del bene.

Col secondo motivo la ricorrente torna a denunciare violazione dell’art. 329 c.p.c., comma 2, nonchè delle regole in tema di giudicato interno e di limiti del giudizio di rinvio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, ricordando che nella sentenza n. 14730 del 2000 il Supremo Collegio ritenne la questione relativa alla inutilizzabilità della tutela offerta dall’art. 2932 c.c., in presenza della vendita intercorsa tra la P. e il S., preclusa in quanto non sottoposta alla Corte nei due precedenti giudizi di legittimità nè comunque giammai affrontata, neppure d’ufficio, come pur sarebbe stato possibile, ulteriormente precisando che essa doveva considerarsi risolta in senso positivo, per essere un antecedente logico, implicito ma necessario, delle due precedenti sentenze di cassazione, in particolare della seconda, con la quale la sentenza della Corte d’appello di Napoli di accoglimento della domanda era stata annullata per una ragione diversa dal difetto di legittimazione attiva. Evidenzia in particolare che siffatta pronuncia, ancorchè resa con riguardo non al merito ma alla legitimatio ad causam – la quale si risolve nell’accertare se, secondo la prospettazione del rapporto controverso data dall’attore, questi e il convenuto assumano, rispettivamente, la veste di soggetto che ha il potere di chiedere la pronuncia giurisdizionale e di soggetto tenuto a subirla – riposa su argomentazioni che valgono sia per la legittimazione processuale che per il merito.

Nel relativo quesito di diritto la ricorrente chiede alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se sia nulla per violazione dell’art. 329 c.p.c., comma 2, nonchè delle regole in tema di giudicato interno e di limiti del giudizio di rinvio, la sentenza che abbia ritenuto di conoscere profili riguardanti la legittimazione dell’attrice in ordine alle azioni originariamente dalla stessa proposte, ex artt. 2900, 2901 e 2932 c.c., laddove tale indagine, e la conseguente pronunzia, risultavano precluse dal giudicato interno formatosi sul punto.

2.2 I motivi, che per la loro evidente connessione si prestano a essere esaminati congiuntamente, sono infondati.

La pur seducente tesi della formazione del giudicato interno sulla inettitudine della vendita conclusa tra la P. e il S. a paralizzare la tutela in forma specifica invocata da Se.Ag. non può essere condivisa.

E’ ben vero che il giudizio di rinvio è giudizio blindato, essendo la cognizione del decidente, da un lato, vincolata al rispetto della regula iuris enunciata dalla Corte di cassazione e comunque all’osservanza di tutto quanto da questa statuito (art. 384 c.p.c., comma 2), dall’altro, circoscritta alle sole questioni rimaste controverse – dopo il filtro costituito dalle precedenti decisioni, dalle impugnazioni avverso le stesse e dalla pronuncia del Supremo Collegio.

Ma la verifica sul livello di consolidamento del giudicato, nel momento in cui è intervenuta la sentenza della Corte d’appello di Potenza, oggetto del presente ricorso, non approda ai risultati prospettati dalla ricorrente.

Mette conto all’uopo rilevare che la sentenza della Corte d’appello di Napoli in data 23 settembre 1993, accertato che il S. era privo dei requisiti necessari per l’esercizio del diritto di prelazione, ritenne tout court inefficace nei confronti di Se.

A. l’atto di vendita P. – S., su questa base conseguentemente attuando il trasferimento coattivo dell’immobile in favore dell’attrice.

Nell’adire la Corte di cassazione, avverso tale decisione, il S. ebbe a denunciare specificamente, nel quarto motivo (che il collegio ritenne assorbito dall’accoglimento delle altre censure), la violazione dell’art. 2932 c.c., sostenendo, nell’illustrazione della doglianza, che il giudice di merito aveva malamente applicato la norma, non solo sotto il profilo del mancato riconoscimento della pregiudizialità dell’appello incidentale volto a sollecitare la declaratoria dell’avvenuto recesso della P., ma in relazione alla possibilità di esperire l’azione ex art. 2932 c.c., in assenza dei relativi presupposti.

Nè può obbiettarsi che trattavasi di affermazione apodittica, non seguita da alcuna dimostrazione, come tale inosservante del principio, ripetutamente affermato da questa Corte, per cui i motivi devono, a pena di inammissibilità, avere i caratteri di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata (confr. Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13391; Cass. civ. 15 febbraio 2003, n. 2312): a fronte di una declaratoria di inefficacia puramente assertiva, mancavano invero le affermazioni in diritto della sentenza gravata con le quali avrebbe dovuto confrontarsi il ricorrente, di modo che l’asciutta deduzione della carenza dei presupposti per l’accesso alla tutela offerta dall’art. 2932 c.c., era il riflesso della stessa sobrietà argomentativa della decisione impugnata.

Siffatto sviluppo processuale, arenatosi, come si è detto, nella declaratoria di assorbimento del motivo (confr. Cass. civ. 1 dicembre 1994, n. 10300, che annullò la sentenza della Corte d’appello di Napoli), è stato in ogni caso sufficiente a evitare il passaggio in giudicato di un’implicita pronuncia di cedevolezza del contratto P. – S. – non si sa se per effetto dell’accoglimento dell’azione di annullamento attivata in via surrogatoria, o del vittorioso esperimento della revocatoria – nel senso che, accertata l’insussistenza del diritto di prelazione agraria, in attuazione del quale, è bene ricordarlo, esso era stato stipulato nonchè la mancanza delle condizioni per il valido esercizio del diritto di recesso, non vi sarebbero stati più ostacoli alla piena operatività della tutela reale.

Ed è tanto vero che tutte le problematiche connesse alla perdurante efficacia nei confronti della promissaria acquirente della vendita a un terzo del bene oggetto del preliminare erano rimaste in piedi, che questa Corte, nella sentenza n. 14730 del 2000, ritenne preclusa la sola questione relativa alla sussistenza della legittimazione attiva dell’attrice all’attivazione della tutela offerta dalla disposizione codicistica innanzi richiamata – e cioè alla astratta possibilità di ottenere il trasferimento coattivo del fondo, pur dopo che esso era stato alienato ad altri – ferma la necessità di accertare in concreto il fondamento dei mezzi di tutela azionati al fine di disattivare l’ostacolo costituito dalla perdita del diritto di proprietà in capo alla promittente.

Ne deriva che correttamente il giudice del rinvio ha ritenuto aperta la verifica.

3.1 Le tre successive censure attengono alla ritenuta infondatezza della spiegata azione di annullamento per errore essenziale sulla qualità dell’acquirente, fatta valere dalla Se. in via surrogatoria. Esse vengono pertanto congiuntamente esaminate.

Col terzo motivo l’impugnante deduce invero violazione e falsa applicazione dell’art. 2900 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all’assunto che l’azione surrogatoria ex art. 2900 c.c., avrebbe finalità meramente conservative del patrimonio del debitore, in vista della preservazione della funzione di garanzia a esso attribuita dall’art. 2740 c.c., e non potrebbe, pertanto, essere esperita da chi, in via prospettica, voglia ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso.

Nel relativo quesito di diritto la ricorrente chiede dunque alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se risulti viziata da violazione e falsa applicazione dell’art. 2900 c.c. la sentenza la quale abbia interpretato la norma nel senso che l’azione surrogatoria spetti esclusivamente al creditore che, attraverso la stessa, voglia recuperare al patrimonio del debitore un bene sul quale esercitare attività espropriative, laddove l’azione deve essere riconosciuta anche a favore di chi, quale promissario acquirente del bene oggetto della domanda proposta in via surrogatoria, intenda esercitare, in ordine allo stesso, l’azione costitutiva ex art. 2932 c.c..

Col quarto motivo l’impugnante denuncia omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, con riferimento alla ritenuta insussistenza della condizione dell’inerzia del titolare del diritto, avendo la P., ad avviso della Corte d’appello, deliberatamente scelto di non chiedere l’annullamento del contratto definitivo di compravendita concluso con il S., laddove la convenuta si era limitata a resistere alle domande di Se.

A..

Segnala quindi, ex art. 366 bis c.p.c., che il fatto controverso, in relazione al quale la motivazione è omessa, è costituito dalla sussistenza o meno, nella vicenda dedotta in giudizio, della inerzia di P.A..

Col quinto motivo la ricorrente lamenta insufficiente motivazione con riferimento alla ritenuta inaccoglibilità della domanda proposta in via surrogatoria, per asserita mancanza di prova in ordine all’errore in cui sarebbe incorsa la P. sulla qualità di coltivatore diretto del S., laddove l’errore invocato dalla Se.

aveva attinenza con i presupposti oggettivi del diritto di prelazione, quali il difetto di capacità lavorativa o di contiguità tra i fondi. Aggiunge che dalla lettura delle dichiarazioni rilasciate dalla P. in occasione della vendita al S., debitamente riportate nel rogito, si evinceva inconfutabilmente che la stipula non era effetto di una libera scelta della venditrice, ma costituiva attuazione dell’obbligo di rispettare il diritto di prelazione del preteso confinante.

Il fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume insufficiente viene pertanto individuato nell’errore posto a base della domanda di annullamento, negato dalla sentenza impugnata, senza considerare le risultanze documentali.

3.2 Le censure innanzi esposte sono infondate per le ragioni che seguono.

Premessa un’ampia esposizione sulla funzione dell’istituto di cui all’art. 2900 c.c., il giudice di merito ha negato che nella fattispecie ricorressero le condizioni per il valido esperimento del mezzo, rilevando che la Se. intendeva far valere la legittimazione (sussidiaria) non già per finalità conservative del patrimonio del debitore, ma al fine di ottenere una sentenza sostitutiva del contratto di compravendita non concluso, così finendo per sindacare la scelta operata dalla convenuta di gestire in un certo modo la propria sfera giuridica, laddove la P. non poteva considerarsi inerte nella proposizione dell’azione di annullamento, avendo deliberatamente scelto di non farlo. Ha anche aggiunto il giudice a quo che in ogni caso nessuna prova era stata fornita dell’errore in cui sarebbe incorsa la venditrice sulla qualità di coltivatore diretto del S..

Il collegio non nega che siffatte argomentazioni sovrappongono due profili che sarebbe stato meglio mantenere distinti, risultandone in definitiva faticosa l’enucleazione della ratio decidendi: nell’iter argomentativo del giudicante la negativa valutazione del requisito dell’inerzia – dedotto con riferimento alla mancata reazione della P. alla pretesa, successiva consapevolezza della inesistenza delle condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione da parte del S. – si intreccia con il diniego della possibilità di attivare la tutela offerta dall’art. 2900 c.c., per finalità non meramente conservative del patrimonio del debitore, che è invece questione dalla prima concettualmente distinta.

Mette conto rilevare, sul punto, che il problema della esperibilità della surrogatoria da parte dell’avente diritto a prestazioni suscettibili di esecuzione in forma specifica, ampiamente dibattuto anche in dottrina, è ormai generalmente risolto in senso affermativo in giurisprudenza, ove per la verità esso è stato principalmente affrontato, e studiato, con riferimento all’esercizio, da parte del promissario acquirente nei confronti del suo promittente alienante e del dante causa dello stesso, dell’azione di cui all’art. 2932 c.c., (come avviene di frequente, nei preliminari c.d. a catena), laddove nella fattispecie viene per tal via azionato un mezzo recuperatorio prodromico all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, quale è l’azione di annullamento della vendita tra la P. e il S., necessaria al riacquisizione del bene al patrimonio della prima.

Sta comunque di fatto che, partendo dall’assunto della funzione non più meramente conservativa, ma principalmente satisfattiva del mezzo, in linea con le evoluzioni della migliore dottrina processualistica, intesa a far conseguire all’attore proprio il bene della vita cui ha diritto (confr. Cass. civ. 2, 14 ottobre 2008, n. 25136; Cass. civ. 2, 8 gennaio 1996, n. 51), è ormai generalmente riconosciuta la neutralità della surrogatoria rispetto al tipo di tutela, reale o obbligatoria, la cui esperibilità l’attore mira con essa a salvaguardare.

3.3 Il positivo apprezzamento della astratta possibilità di agire in surrogatoria in vista dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto non giova tuttavia alla ricorrente, per la non condivisibilità delle critiche formulate alla ritenuta mancanza del requisito della inerzia.

Non appare invero censurabile l’assunto della ontologica inconciliabilità della strenua difesa giudiziaria della validità del contratto concluso col S., da parte della P., con l’affermazione che la stessa abbia semplicemente trascurato di esercitare l’azione di annullamento, essendo invece evidente la volontà della convenuta di non azionarla e di insistere nell’atto gestorio che la Se. (e solo la Se.) intende caducare.

Non è poi superfluo ricordare che, ancorchè si ammetta che l’azione surrogatoria possa essere esperita dal creditore anche nel caso in cui l’attività del debitore sia qualitativamente o quantitativamente insufficiente per la tutela della situazione giuridica del debitore stesso all’interno del rapporto con il terzo, si esclude tuttavia che il principio possa essere esteso al punto da consentire l’interferenza del creditore particolarmente zelante anche rispetto a quelle attività (o a quelle volontarie inerzie) del debitore che si risolvano in atti di disposizione dei suoi diritti, e siano come tali manifestazione della sua volontà di gestione, piuttosto che indice di trascuratezza (confr. Cass. civ. 18 febbraio 2000, n. 1867).

Ne deriva che non ha errato il giudice di merito nel negare la sussistenza delle condizioni per il dispiegarsi della legittimazione surrogatoria della Se., restando assorbito, nella ritenuta infondatezza del quarto motivo, l’esame di quello successivo.

4.1 Col sesto mezzo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento alla affermata esperibilità dell’azione revocatoria al solo fine di ricostituire la garanzia generica del creditore compromessa da atti di disposizione posti in essere dal debitore, conseguentemente negandosene l’attivabilità da parte del promissario acquirente che agisca in vista dell’esercizio della tutela offerta dall’art. 2932 c.c..

Siffatta prospettiva, sicuramente in sintonia con gli orientamenti della giurisprudenza dominante, sarebbe tuttavia errata, a sol considerare che, mentre nessun vincolo può derivare all’interprete dalla collocazione sistematica dell’art. 2901 c.c., il risultato del vittorioso esperimento dell’azione revocatoria, e cioè l’inefficacia relativa dell’atto di disposizione, che rende il bene aggredibile da parte del solo creditore che l’abbia esercitata, è esattamente nulla più e nulla meno di quanto serve per rendere l’atto di vendita concluso tra la P. e il S. inopponibile ad S. A., così spianando giuridicamente la strada al trasferimento coattivo del bene alla stessa.

Nel relativo quesito di diritto la ricorrente chiede dunque alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se risulti viziata da violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c., la sentenza la quale abbia interpretato la norma nel senso che l’azione revocatoria spetti esclusivamente al creditore che voglia per tal via recuperare al patrimonio del debitore un bene sul quale esercitare attività espropriative, laddove l’esperibilità dell’azione deve essere riconosciuta anche a favore di chi intenda esercitare l’azione costitutiva ex art. 2932 c.c..

Col settimo motivo la ricorrente denuncia omessa o insufficiente motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, con riferimento all’affermazione del giudice di merito secondo cui nessuna prova sarebbe stata fornita sulla sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria, in particolare del consilium fraudis, nella specie neppure dedotto, laddove la conoscenza da parte della P. e del S. del pregiudizio che l’atto di vendita tra loro stipulato recava alle ragioni creditorie della Se. risultava per tabulas dal contenuto del medesimo contratto.

Individua quindi la ricorrente il fatto controverso in relazione al quale assume che la motivazione sia stata omessa nella sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria, negata apoditticamente dalla decisione oggetto di ricorso, nonostante che la prova del contrario risultasse dalla documentazione acquisita.

4.2 Le critiche, che si esaminano congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate, stimando il collegio corretta l’opzione interpretativa del giudice di merito in punto di limiti connaturali alla esperibilità della tutela in esame.

E’ invero di immediata evidenza che l’allargamento della possibilità di esercitare l’azione revocatoria in vista della esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto può avvenire a patto di riconoscerle effetti reali, di recupero del bene alla sfera giuridica dell’alienante, ancorchè surrettiziamente descritti in termini di mera inefficacia dell’atto. E invero, caratteristica della revocatoria, in linea con la sua natura di mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale, è l’assoggettamento del bene all’azione esecutiva del creditore che, avendola vittoriosamente esperita, può aggredire la res anche presso i terzi che ne siano divenuti proprietari attraverso l’atto dispositivo contro il quale essa si appunta. Questo resta tuttavia valido tra le parti e il relativo oggetto permane nella titolarità dell’acquirente, il che spiega il ricorso all’ellittica espressione, diffusa tra i pratici, per cui i beni si considerano “come se” non fossero mai usciti dal patrimonio del debitore. Ed è significativo che, proprio sulla base di tale ricostruzione dell’istituto, la giurisprudenza di questa Corte costantemente nega la possibilità di avvalersi del mezzo in vista dell’esercizio della tutela di cui all’art. 2932 c.c. (confr. Cass. civ. 25 maggio 2001, n. 7127; Cass. civ. 2, 14 giugno 2007, n. 13972).

Ne consegue che il sesto motivo di ricorso deve essere rigettato, restando in tale statuizione assorbito l’esame di ogni altra doglianza sul punto.

5.1 Con l’ottavo motivo l’impugnante lamenta insufficiente motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, con riferimento all’espulsione dall’area del pregiudizio risarcibile di voci di danno che dovevano invece esservi ricomprese, per avere la Corte territoriale affermato che in ogni caso il pregiudizio sofferto dalla ricorrente per effetto del mancato godimento del bene promessole in vendita non poteva essere parametrato all’utile di gestione dell’impresa agricola eventualmente esercitatile sul fondo (… in mancanza della previa dimostrazione dell’esistenza, in capo all’appellante, sia della capacità per l’esercizio professionale dell’attività di imprenditore agricolo, sia della titolarità di un’azienda agricola), laddove, ex art. 1223 c.c., la lamentata perdita di reddito rientrava tra le conseguenze immediate e dirette dell’inadempimento, e tanto in un contesto ordinamentale che ha ormai imparato a conoscere il risarcimento per perdita di chance.

Indica quindi la ricorrente, ex art. 366 bis c.p.c., che la mancata considerazione in sentenza della possibilità per Se.Ag., una volta entrata in possesso del fondo, di organizzarsi per la gestione imprenditoriale dello stesso, rende la motivazione inidonea a giustificare la decisione, dando luogo a risultati illogici e arbitrari.

5.2 La censura è priva di pregio.

Essa si appunta contro un’affermazione della sentenza impugnata di carattere sostanzialmente istruttorie, in quanto volta più a chiarire le ragioni del ricorso all’ausilio di un esperto per la quantificazione dei danni, che a espungere tout court dall’area del pregiudizio risarcibile determinate voci di danno, dal che deriva la mancanza di autonomia e anzi di vero e proprio contenuto decisorio del relativo capo della pronuncia.

6.1 Vanno esaminati congiuntamente, per la loro attinenza alla problematica della condizione sospensiva apposta al contratto preliminare del (OMISSIS), il primo, il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale degli eredi di P.A., nonchè il primo dell’impugnazione proposta da S.G..

M., C., Ma., A., e B.F., eredi di P.A., lamentano in primis violazione o falsa applicazione dell’art. 1353 c.c., ex art. 360 c.p.c., n. 3, per avere la sentenza di merito, pur dopo l’affermazione che l’accoglimento della pretesa attrice presupponeva il positivo accertamento che nessuno degli aventi diritto aveva (validamente) esercitato il diritto di prelazione, esaminato la sola situazione del S., escludendo in capo allo stesso la ricorrenza del requisito della confinanza dei fondi e ritenendo tale accertamento assorbente ai fini dell’affermazione della efficacia del contratto.

Nel relativo quesito di diritto i ricorrenti, premesso che, ai fini dell’efficacia del contratto condizionato è necessario, in base all’art. 1353 c.c., l’avveramento di tutti e di ciascuno dei fatti dedotti in condizione; che nella fattispecie l’efficacia del preliminare stipulato tra la Se. e la P. era sospensivamente condizionata alla rinuncia al diritto di prelazione spettante ai confinanti ovvero al mancato, valido esercizio dello stesso; che la sentenza impugnata aveva accertato tale condizione nei confronti del solo S., mentre rispetto agli altri dieci prelazionari non risultava provato che l’esercizio della prelazione fosse invalido, chiedono alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se la sentenza impugnata violi l’art. 1353 c.c., nella parte in cui, anzichè statuire che il contratto litigioso è rimasto inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva, dichiara invece che lo stesso è divenuto efficace.

Col secondo motivo gli impugnanti denunciano omessa o insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per avere la Corte d’appello erroneamente e immotivatamente ritenuto realizzata la condizione sospensiva apposta al contratto in ragione del positivo accertamento del solo, mancato valido esercizio della prelazione da parte del S..

Indicano quindi i ricorrenti, ex art. 366 bis c.p.c., che il fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa, contraddittoria e insufficiente è la verifica dell’avveramento della condizione sospensiva, consistente nella rinunzia al diritto di prelazione, o nel mancato, valido esercizio dello stesso, da parte di tutti i confinanti.

Col terzo motivo i ricorrenti incidentali denunciano violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., ex art. 360 c.p.c., n. 3, per avere il giudice di merito considerato perfezionata la fattispecie costitutiva del diritto pur in mancanza di prova del verificarsi degli eventi dedotti nella condizione sospensiva, chiedendo quindi alla Corte di accertare se la sentenza impugnata violi l’art. 2967 c.c., nella parte in cui ha accolto la pretesa della Se., assumendo l’efficacia del contratto preliminare concluso con la P., benchè non fosse stato dimostrato il verificarsi di tutti gli elementi dedotti nella condizione sospensiva apposta al contratto stesso.

S.G., da parte sua, lamenta violazione o falsa applicazione dell’art. 1353 c.c., ex art. 360 c.p.c., n. 3, per avere la sentenza di merito affermato l’efficacia del preliminare, pur dando atto che solo per il S. era possibile affermare l’inesistenza del diritto alla prelazione, laddove sarebbe stato necessario accertare che nessuno di coloro che avevano dichiarato di volersene avvalere avevano i requisiti per esercitarlo.

Nel relativo quesito il ricorrente chiede alla Corte di accertare, ex art. 366 bis c.p.c., se la sentenza impugnata violi l’art. 1353 c.c., nella parte in cui, anzichè statuire che il contratto litigioso è rimasto inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva, dichiara invece che lo stesso è divenuto efficace.

6.2 Ritiene il collegio che le doglianze siano infondate, ancorchè la motivazione della sentenza impugnata debba essere integrata e corretta, ex art. 384 c.p.c., u.c., nella parte in cui argomenta sulla distribuzione, in parte qua, h dell’onere della prova.

Non si vuole qui disconoscere che, in linea di principio, la regola per cui onus probandi incumbit ei qui dicit, impone che la prova dell’avveramento della condizione alla quale un negozio sia sospensivamente condizionato – in tesi, la rinuncia al diritto di prelazione o il mancato, valido esercizio dello stesso – incombe su chi, sostenendone l’efficacia, intenda esercitare un diritto attribuitogli dal contratto.

Ma l’individuazione del soggetto di volta in volta gravato dall’onere di dimostrare determinate deduzioni non può prescindere dalla considerazione dello sviluppo raggiunto, in concreto, dal dialogo processuale tra le parti e quindi dei fatti che, sulla base della piattaforma probatoria di riferimento, possono considerarsi pacifici in causa e di quelli che invece devono ancora essere appurati.

A ciò aggiungasi che questa Corte ha ripetutamente affermato che la distribuzione dell’onere della prova deve tener conto, oltre che della partizione della fattispecie sostanziale tra fatti costitutivi e fatti estintivi o impeditivi del diritto, anche del principio della riferibilità o vicinanza o disponibilità dei mezzi di prova, perchè la copertura costituzione di cui gode il diritto di agire in giudizio a tutela delle proprie posizioni soggettive (art. 24 della Carta fondamentale del nostro Stato), impone di non interpretare la legge in modo da renderne impossibile o troppo difficile l’esercizio (confr. Cass. civ. 25 luglio 2008, n. 20484).

Nella fattispecie, a distanza di oltre trent’anni dalla vicenda che ha dato origine al processo e in un contesto probatorio in cui era fuori discussione l’esistenza di altri confinanti che avevano manifestato l’intenzione di esercitare il diritto di prelazione, senza che ciò avesse impedito alla P. di stipulare con uno solo di essi, incombeva a quest’ultima dedurre e provare che le relative dichiarazioni non erano meramente labiali e che erano state adeguatamente coltivate, essendo essa, e non la controparte, naturalmente in possesso delle informazioni a tal fine necessarie.

Non a caso questa Corte, nella sentenza 1 dicembre 1994, n. 10300 con la quale ebbe ad annullare la pronuncia della Corte d’appello di Napoli del 23 settembre 1993, nel dare atto che, per ritenere esercitato il diritto di prelazione è necessario che il confinante abbia adempiuto a tutti gli oneri previsti dalla L. n. 590 del 1965, art. 8, e dell’omologo articolo della L. n. 817 del 1971, esplicito che, anche a fronte delle dichiarazioni rese dalla P. nel rogito in data 29 dicembre 1973, andava indagato, sia pure per dare eventualmente atto del mancato assolvimento dell’onere della, prova da parte di coloro che ne erano gravati, se qualcuna delle raccomandate pervenute alla promittente venditrice tra (OMISSIS) avesse avuto un più concreto seguito.

Ma se così è, il rilievo, contenuto nella sentenza impugnata, che mancava la prova che gli altri dieci confinanti, i quali, oltre al S., avevano dichiarato di volere esercitare la prelazione, non vi avessero titolo o fossero comunque decaduti da tale diritto, equivale alla constatazione che chi aveva l’onere di dimostrare la serietà e la perdurante validità di tali dichiarazioni, e cioè la convenuta, non vi aveva adempiuto.

Non hanno dunque pregio le deduzioni volte a sostenere il malgoverno dei principi in tema di onere della prova, perchè al riconoscimento dell’efficacia del contratto preliminare stipulato tra la Se. e la P. la Corte territoriale è pervenuta proprio sulla base della corretta applicazione della norma codicistica richiamata.

7.1 Col quarto motivo gli eredi della P. deducono violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1228, 1223, 2697 c.c., ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere il giudice di merito ritenuto in re ipsa il danno derivato alla Se. dalla privazione del godimento del fondo, in violazione dei principi che governano la responsabilità in materia contrattuale, chiedendo alla Corte di accertare, nel relativo quesito di diritto, se la sentenza impugnata violi le disposzioni di cui innanzi, nella parte in cui ha accolto la pretesa risarcitoria della Se., assumendo la sussistenza del ed. danno da privazione di godimento del fondo, in difetto di prova dei lamentati pregiudizi.

Il S. denuncia invece nel secondo mezzo violazione o falsa applicazione della L. n. 817 del 1971, art. 7, comma 2, n. 2, ex art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360 c.p.c., n. 5, per avere la Corte d’appello negato il suo diritto ad esercitare la prelazione, sull’assunto che i due fondi non avevano confine comune, essendo divisi da una strada vicinale, in contrasto con gli esiti della espletata istruttoria i quali avevano invece evidenziato che la pretesa strada di fatto non esisteva più, essendo il suo tracciato occupato da alberi di castagno che nel 1973 avevano oltre 50 anni di vita.

L’impugnante chiede pertanto alla Corte di dire se il requisito della confinazione debba, ai fini dell’applicabilità della invocata normativa, esistere in astratto ovvero anche in concreto.

7.2 Ritiene il collegio che i due motivi testè illustrati, che si esaminano congiuntamente per la loro attinenza a profili di merito della decisione impugnata, sotto la surrettizia denuncia di violazioni di legge e di vizi motivazionali, mirano, in realtà, a insidiare apprezzamenti di fatto sottratti al sindacato di legittimità.

Si ricorda in proposito che il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3, consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie astratta prevista da una norma e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa, laddove la allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, è esterna alla esatta interpretazione della legge e impinge nella tipica valutazione del giudice del merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione (confr. Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13391).

Questo peraltro ricorre solo quando le ragioni poste a fondamento della decisione non siano ¯ esplicitate o adeguatamente esplicitate, appaiano logicamente sconnesse ovvero tra loro contrastanti, in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della ratio decidendi (confr. Cass. civ. 6 marzo 2008, n. 6064).

Pacifico quanto precede, si osserva che nella specie i ricorrenti, pur allegando che i giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato le molteplici disposizioni di legge indicate nella intestazione dei vari motivi e hanno motivato la scelta decisoria in maniera inappagante, si limita in realtà a censurare la lettura delle risultanze di causa, lettura, a parere del ricorrente, inadeguata, sollecitando, così, contra legem un nuovo apprezzamento di quelle risultanze.

Non sembra superfluo in ogni caso rilevare che la valutazione in termini di danno del mancato godimento del fondo appare improntata a criteri di comune buon senso e a massime di esperienza ampiamente condivisibili, mentre l’assunto secondo cui i fondi del S. e della P. non erano materialmente contigui tra loro, con conseguente insussistenza del diritto di prelazione del primo, è motivato con puntuali richiami alla documentazione in atti e alla ricognizione dello stato dei luoghi effettuata dal nominato consulente tecnico d’ufficio.

Tanto basta perchè i relativi apprezzamenti siano sottratti al sindacato di questo giudice di legittimità.

I ricorsi devono in definitiva essere tutti rigettati.

La reciproca soccombenza e la difficoltà delle questioni consigliano di compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, il 26 marzo 2009.

Depositato in Cancelleria il 11 maggio 2009