Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

La consegna anticipata dell’immobile nell’ambito di un preliminare integra un collegamento negoziale con il comodato precario: se il contratto viene meno, il promissario acquirente deve restituire il bene e corrispondere i frutti per il godimento anticipato.

La Corte di Cassazione affronta una controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare con consegna anticipata dell’immobile. Confermata la prevalenza dell’inadempimento della promissaria acquirente e la legittimità del recesso del promittente venditore, la Corte precisa che la gratuità dell’originaria occupazione non esclude la successiva indennità per il godimento del bene. La promessa di vendita con consegna anticipata configura infatti un contratto misto, risultante dalla combinazione del preliminare di compravendita e del comodato precario. Venuta meno la causa dell’attribuzione, il promissario acquirente è tenuto alla restituzione dell’immobile e alla corresponsione dei frutti per l’anticipato godimento, secondo i principi degli artt. 1458 e 2033 c.c.

LA VICENDA

Il promittente venditore aveva agito per far dichiarare legittimo il recesso dal preliminare, trattenere la caparra di € 40.000 e ottenere il risarcimento per l’occupazione anticipata dell’immobile. Il Tribunale aveva accolto le domande, riconoscendo anche € 19.000 per l’occupazione, e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione. La promissaria acquirente ricorreva in Cassazione, che rigettava integralmente il ricorso.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

CONTRATTI – PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – CONSEGNA ANTICIPATA DEL BENE – COMODATO PRECARIO – RECESSO DAL PRELIMINARE – EFFETTI RESTITUTORI – GODIMENTO ANTICIPATO DELL’IMMOBILE – INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE – OBBLIGO DI CORRESPONSIONE DEI FRUTTI

La promessa di vendita di un immobile accompagnata dalla consegna anticipata del bene integra un contratto misto, la cui causa deriva dalla fusione del preliminare di compravendita e del comodato precario. In ragione dell’unitarietà funzionale del collegamento negoziale, trova applicazione la disciplina prevalente del preliminare, con i conseguenti effetti restitutori di cui all’art. 1458 c.c.. Venuta meno la causa che giustificava la disponibilità anticipata dell’immobile, il promissario acquirente è tenuto non soltanto alla restituzione del bene, ma anche alla corresponsione al promittente alienante dei frutti relativi all’anticipato godimento, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. La gratuità dell’originaria consegna anticipata non esclude, quindi, il diritto del promittente venditore all’indennità conseguente allo scioglimento del rapporto.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 18/08/2026, n. 24687

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. B.B. aveva convenuto A.A. avanti al Tribunale di Milano, chiedendo che fosse accertata la legittimità del recesso esercitato rispetto al contratto preliminare di compravendita immobiliare, concluso tra le parti il 28.2.2018, con diritto a trattenere la caparra di Euro 40.000,00 ricevuta, oltre al risarcimento dei danni per l’occupazione dell’immobile, anticipata a far data dal 28.9.2018: l’attore aveva rilevato che, pur essendo stata prorogata la data inizialmente fissata per la stipula del contratto definitivo e pur avendo egli dato disponibilità a depositare nelle mani del notaio la somma di Euro 5.000,00, a garanzia del buon esito degli interventi edili che la controparte affermava necessari per l’eliminazione di pretesi vizi, A.A. si era sottratta nel maggio 2019 alla conclusione del contratto definitivo.

A.A., costituitasi ritualmente, aveva chiesto in via riconvenzionale l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, in base al disposto dell’art.2932 c.c., subordinata all’eliminazione dei vizi dell’immobile o alla riduzione corrispondente del prezzo.

In pendenza del giudizio era stata depositata -e acquisita agli atti- la relazione peritale formata nell’ambito del procedimento radicato per accertamento tecnico preventivo, che aveva evidenziato la presenza di vizi completamente eliminabili con esborsi quantificabili in complessivi Euro 2.590,00.

Il Tribunale di Milano aveva accolto le domande di B.B., sia quanto alla declaratoria di legittimità del recesso e del diritto a trattenere la caparra ricevuta, sia quanto al risarcimento del danno per illegittima occupazione, quantificato in Euro 19.000,00.

A.A. aveva proposto impugnazione avanti alla Corte d’Appello di Milano contestando: l’erronea valorizzazione della relazione conclusiva dell’accertamento tecnico preventivo, predisposta all’esito di un sopralluogo nell’ottobre 2019 e non significativa dello stato dell’immobile a maggio 2019; l’erronea valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti; l’omessa valutazione della difformità catastale dell’immobile, per la presenza di due lucernari non segnalati nelle visure;

l’erroneo riconoscimento dell’indennità di occupazione a favore della controparte, nonostante l’immobile versasse in stato di inabitabilità.

Costituitosi ritualmente il contraddittorio, la Corte d’Appello di Milano aveva respinto le doglianze dell’appellante per le seguenti considerazioni: -i rilievi dell’appellante riguardanti l’inattendibilità della relazione di accertamento tecnico preventivo non erano condivisibili perché il breve lasso di tempo intercorso tra maggio 2019 e i primi di ottobre 2019 “è tale da far ragionevolmente presumere che lo stato dei luoghi sia rimasto invariato”, né era stata data prova di lavori eventuali eseguiti da A.A. nel periodo di tempo indicato; in ogni caso, “a tutto concedere, anche dalla ctp commissionata dalla A.A. ed effettuata il 25 maggio 2019, emerge una situazione pressoché similare a quella rappresentata nella relazione tecnica” utilizzata dal Tribunale di Milano per la decisione;

-la fotografia con la quale l’appellante, onerata della prova relativa, avrebbe voluto dimostrare il vizio del tetto non aveva data certa e nemmeno era riscontrata dalla relazione tecnica e dalla consulenza redatta nell’interesse della stessa parte il 5.5.2019 (ossia ventisei giorni prima); -la presenza dei due lucernari, riscontrata dal Consulente Tecnico, non avrebbe avuto incidenza sulla commerciabilità del bene e quindi sulla possibilità di stipula del contratto definitivo; si trattava comunque di difformità lieve, già sanata dal venditore; la rilevanza minima della difformità era del tutto inidonea a mutare la valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti effettuata dal Tribunale di Milano; -l’asserita inagibilità dell’immobile, tale da non giustificare il riconoscimento del risarcimento del danno da occupazione alla controparte, era stata allegata per la prima volta in appello ed era sfornita di riscontro probatorio; per contro, da una parte l’appellante non aveva mai negato di aver occupato l’immobile, riconoscendo anzi la circostanza, dall’altra l’indennità di occupazione era dovuta a prescindere dall’abitarlo effettivamente.

2. A.A. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

B.B. ha depositato controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative prima dell’adunanza fissata per la decisione in camera di consiglio del ricorso, all’esito della quale la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso A.A. denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art.2932 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto non applicabili le disposizioni normative di cui all’art.2932 c.c. in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”.

Secondo la ricorrente sarebbe stata evidente, nel caso di specie, la sussistenza dei presupposti per una pronuncia ex art.2932 c.c., per l’interesse di entrambi i contraenti a procedere alla stipula dell’atto di compravendita definitivo nonostante l’inutile decorso del primo termine fissato per il rogito, e cioè il 30.6.2018, come dimostrerebbero le ripetute proroghe concordate; la conclusione del contratto definitivo non sarebbe seguita per esclusiva volontà di B.B., che non si sarebbe presentato avanti al notaio il 28.5.2019 nonostante l’invito via PEC del 22.5.2019, senza giustificato motivo.

1.1. Il motivo è inammissibile.

Esso si fonda su una circostanza di fatto, costituita dall’invito a stipulare per il 28.5.2019 in tesi riscontrato dalla comunicazione via PEC che si assume formata nell’interesse della ricorrente, del 22.5.2019, sulla quale non vi è alcuna indicazione nella sentenza impugnata: si legge nella sintesi dei fatti di causa contenuta nella motivazione della sentenza (a pag.5) che B.B. diede disponibilità “a posticipare la firma del contratto definitivo al 31.5.2019 impegnandosi a consegnare contestualmente al notaio la somma di Euro 5.000,00 a garanzia dei lavori di ristrutturazione, proposta questa cui non faceva seguito alcuna risposta”, senza alcun riferimento a un invito dell’appellante, attuale ricorrente, per il 28.5.2019; nemmeno nella sintesi dei motivi dell’appello proposto da A.A. operata dalla Corte di merito vi è alcun cenno all’invito alla stipula da parte sua, né il documento richiamato, la PEC del 22.5.2019, viene indicato e/o esaminato nella parte argomentativa della sentenza.

La ricorrente non allega di aver effettuato il rilievo sopra richiamato nel corso del processo -come sarebbe stato necessario ai sensi dell’art.366 n.3 e 4 c.p.c.- e tantomeno offre alcun tipo di indicazione -richiesta invece dall’art.366 n.6 c.p.c.- sugli atti in cui avrebbe evidenziato tempestivamente la circostanza nel corso del giudizio e l’avrebbe poi coltivata nel prosieguo, né sul momento del processo in cui avrebbe prodotto il documento costituito dalla PEC del 22.5.2019, in tesi non valutata.

La questione relativa a un preteso appuntamento notarile fissato per il 28.5.2019 su iniziativa della ricorrente e in tesi disatteso ingiustificatamente dal promittente venditore si deve pertanto considerare inammissibilmente proposta per la prima volta in questa sede di legittimità. Infatti, è acquisito il principio secondo il quale, qualora nel ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto; ciò, al fine di consentire alla Corte di verificare ex actis l’esattezza dell’affermazione, in quanto i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili d’ufficio (Cass. n. 18018/2024, Cass. n. 20694/2018, Cass. n. 15430/2018).

Ne consegue che, fermo l’accertamento, operato dalla Corte di merito, della mancata presentazione di A.A. all’appuntamento del 31.5.2019 fissato avanti al notaio per la conclusione del contratto definitivo, la domanda proposta dalla ricorrente ai sensi dell’art.2932 c.c. era seguita alla chiara manifestazione della volontà del promittente venditore di esercitare il recesso ex art.1385 c.p.c., formalizzata con l’introduzione del presente giudizio e incompatibile con il permanere dell’interesse a contrarre, valutata positivamente con la sentenza impugnata -e, prima, con la sentenza di primo grado-, con conseguente implicita, ma inequivoca, esclusione del ricorrere dei presupposti per una pronuncia ex art.2932 c.c.

2. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente denuncia la “violazione e falsa applicazione degli art.1453 e 1460 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto sussistente l’inadempimento contrattuale solo in capo alla sig.ra A.A. senza considerare nella fattispecie la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita per intervenuto inadempimento reciproco delle parti”.

Rileva la ricorrente che si evincerebbe dagli atti dei giudizi di primo e di secondo grado che l’inadempimento contrattuale non potrebbe essere attribuito “solo ed esclusivamente alla sig.ra A.A. ricorrendo nella fattispecie un inadempimento reciproco tra le parti del contratto preliminare de quo che scioglie il vincolo tra le parti medesime e comporta l’obbligo di restituire la caparra al promittente acquirente”; il promittente venditore non sarebbe stato in condizioni di consegnare l’immobile al momento della stipula del contratto definitivo e questo avrebbe precluso il versamento “della restante parte del prezzo concordato con congruo equilibrio del sinallagma attinente le due prestazioni corrispettive”; di conseguenza la risoluzione contrattuale avrebbe operato “ipso iure”, ai sensi degli art.1460 e 1453 c.c.

2.1. Il motivo, nei limiti in cui è possibile comprenderne l’argomentare, non può essere accolto.

La ricorrente sembra lamentare la mancata valorizzazione da parte della Corte di merito della situazione di inadempimento reciproco, che avrebbe giustificato il suo comportamento rispetto alla mancata stipula del contratto definitivo e al mancato versamento del prezzo residuo e che avrebbe comportato la risoluzione “ipso iure” del contratto preliminare, con diritto alla restituzione della caparra versata.

Invece, la Corte di merito ha considerato la “comparazione dei reciproci inadempimenti delle parti”, ritenendo -come il primo Giudice-prevalente l’inadempimento della ricorrente all’esito della valutazione specifica dei rilievi critici rivolti dalla stessa alla pronuncia di primo grado sul punto.

La risoluzione di diritto del contratto inadempiuto opera in ipotesi specificamente disciplinate, che non risulta dalla sentenza -né è stato precisato in questa sede nel rispetto del disposto dell’art.366 c.p.c.- siano mai state fatte valere, perché tempestivamente allegate e adeguatamente coltivate, nelle fasi di merito.

La Corte d’Appello ha pertanto correttamente tenuto conto degli inadempimenti reciproci delle parti, ritenendo preponderante e idoneo a giustificare il recesso del promittente venditore quello di A.A.: ciò attraverso un percorso argomentativo esplicitato e logico, certamente rispettoso del disposto degli art.132 c.p.c. e 111 Cost. e incensurabile in sede di legittimità al di fuori dell’ipotesi di cui all’art.360 co 1 n.5 c.p.c., nel caso di specie comunque preclusa dalle decisioni conformi di primo e di secondo grado -ex art.348-ter co 5 c.p.c. da applicare ratione temporis-(si richiama, per tutte, Cass. SU n.8053/2014, espressione di principi di diritto ormai consolidati).

3. Con il terzo motivo di ricorso A.A. denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art.1140 c.c. (possesso e

detenzione) in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello, nel caso di specie ritenuto erroneamente applicabili le disposizioni normative in materia di detenzione di bene immobile, risultando invece operanti, nella fattispecie le disposizioni dellì’art.1803 c.c. in materia di comodato gratuito”.

L’occupazione dell’immobile oggetto del contratto preliminare da parte della ricorrente sarebbe stata attuata per volontà comune delle parti interessate, in modo del tutto gratuito. “A sostegno dell’occupazione legittima dell’immobile da parte della A.A. si produce prova documentale relativa alla missiva del 01.02.2019 nonché al verbale di consegna delle chiavi dell’immobile in oggetto in favore della A.A. datato 28.9.2019”. Sarebbe stata pertanto evidente la gratuità dell’utilizzo, ricorrendo nel caso di specie un contratto di comodato gratuito.

3.1. Il motivo è sotto un primo profilo inammissibile e comunque infondato.

Anche per la critica in esame non è dato sapere se e quando, nel corso delle fasi di merito, la ricorrente abbia introdotto la questione riguardante la conclusione di un autonomo contratto di comodato gratuito in relazione all’immobile oggetto del preliminare di compravendita e lo abbia documentato, come -si ripete- richiede il disposto dell’art.366 c.p.c.

Rilevato peraltro che la gratuità dell’occupazione dell’immobile promesso in vendita, perché consegnato anticipatamente in vista della stipula del contratto definitivo, non è mai stata posta in discussione nel corso del giudizio, si osserva che da ciò non consegue affatto l’ingiustificatezza del riconoscimento dell’indennità di occupazione a favore del promittente venditore.

La Corte di Cassazione ha già affrontato il tema di cui si discute, evidenziando come la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di

quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario; pertanto, stante l’unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c. (cfr. Cass. n.5891/2024).

Ne consegue che, anche facendo riferimento al contratto di comodato per giustificare la consegna anticipata dell’immobile, l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, è in linea con i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. e comporta l’obbligo a carico del promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita non solo della sua restituzione al promittente alienante, ma anche della corresponsione a quest’ultimo dei frutti per l’anticipato godimento dello stesso (cfr. Cass. n.35280/22; Cass. n.10145/2025).

L’indennità riconosciuta a favore di B.B. -sulle modalità di quantificazione della quale non c’è questione- rientra negli obblighi restitutori a carico di A.A. conseguenti al recesso legittimamente esercitato dal promittente venditore.

4. Con il quarto motivo di ricorso A.A. denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art.1457 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., per avere il giudice di appello ritenuto non applicabili nella fattispecie le disposizioni normative di cui all’art.1457 c.c. in materia di operatività del termine essenziale, ai fini della risoluzione di diritto del contratto preliminare”.

Secondo la ricorrente, nel caso di specie le parti avrebbero concordato un termine essenziale per la stipula, indicato nel 30.6.2018 e non rispettato: il mancato rispetto del termine indicato, in quanto essenziale, avrebbe fatto “venire meno nelle parti medesime l’interesse reciproco

alla stipula, con risoluzione di diritto del contratto preliminare al 20/02/2018″

4.1. Il motivo di ricorso in esame è inammissibile.

L’esistenza di una controversia tra le parti in ordine alla qualificazione del termine pattuito nel contratto preliminare come essenziale, con le conseguenze di cui all’art.1457 c.c., non risulta essere stata trattata, né indicata come introdotta in giudizio nella sentenza della Corte d’Appello di Milano; la ricorrente non allega di aver sollevato la questione nel corso del processo -ai sensi dell’art.366 n.3 e 4 c.p.c.- e tantomeno offre alcun tipo di indicazione -come sarebbe stato necessario, come già più volte sottolineato, ai sensi dell’art.366 n.6 c.p.c.- sugli atti in cui l’avrebbe evidenziata tempestivamente e l’avrebbe poi coltivata nel prosieguo.

Ne consegue che la pretesa esistenza della pattuizione di un termine essenziale si deve considerare inammissibilmente introdotta per la prima volta in sede di legittimità.

5. In conclusione, il ricorso proposto deve essere rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna A.A. al pagamento, in favore di B.B. – titolare dell’omonima ditta individuale-, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 17 giugno 2026.

Depositato in Cancelleria il 18 agosto 2026.