La gestione della reperibilità dell’amministratore di condominio è un tema che spesso genera discussioni e contrasti tra i condòmini. La domanda cruciale che si pone è se l’amministratore debba essere sempre reperibile o se possa legittimamente godersi periodi di ferie senza garantire la sua disponibilità ai condomini.

Inquadriamo la questione partendo dal rapporto contrattuale tra amministratore e condominio. In mancanza di una disciplina specifica, possiamo considerare il rapporto come un contratto di mandato regolamentato dall’articolo 1703 del codice civile. Questo contratto consensuale impegna l’amministratore a compiere atti giuridici per conto del condominio.

Quando il contratto di mandato non prevede nulla sulla reperibilità, l’articolo 1710 del codice civile entra in gioco. Esso impone al mandatario (l’amministratore di condominio) di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, rendendo note al mandante (il condominio) eventuali circostanze che possono determinare la revoca o la modifica del mandato.

Ma cosa significa concretamente la “diligenza del buon padre di famiglia” per l’amministratore condominiale? Questa diligenza implica un impegno superiore alla media, richiedendo all’amministratore, in qualità di esperto del settore, una particolare attenzione e cura per gli interessi del condominio.

La questione chiave rimane se la diligenza del buon padre di famiglia imponga all’amministratore di essere sempre reperibile. Per comprendere questo aspetto, dobbiamo distinguere la reperibilità fuori dall’orario di lavoro da quella nei periodi di assenza prolungata o ferie comunicate.

L’obbligo della reperibilità riguarda esclusivamente situazioni straordinarie e urgenti che richiedono un intervento tempestivo, come interventi in seguito a distacchi di parti delle mura dell’edificio, mettendo a rischio la sicurezza delle persone.

Nel caso di assenza per ferie o altri impegni programmati, l’amministratore non è obbligato a essere sempre reperibile. Tuttavia, per rispettare la diligenza richiesta, è fondamentale che adotti alcune iniziative.

Tra le buone prassi durante le ferie, l’amministratore dovrebbe adempiere a tutte le scadenze previste, come il pagamento delle utenze condominiali. Informare in anticipo della sua assenza e esporre i recapiti dei fornitori e dei manutentori in bacheca condominiale consentirebbe ai condòmini di contattarli in caso di guasti improvvisi.

È consigliabile anche nominare un referente interno allo studio o tra i partner che possa sostituire l’amministratore durante la sua assenza, rispondendo alle esigenze del condominio. Questo approccio consente una gestione più fluida e autonoma delle questioni condominiali anche quando l’amministratore è temporaneamente assente.

In definitiva, sebbene la legge non imponga all’amministratore di essere sempre reperibile, la diligenza del buon padre di famiglia suggerisce l’adozione di pratiche che assicurino la gestione efficiente e la tutela degli interessi del condominio anche durante le sue assenze programmabili. Un equilibrio tra la necessità di riposo dell’amministratore e la continuità nell’assistenza al condominio rappresenta la chiave per una gestione condominiale efficace.