Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Casa in comproprietà tra ex coniugi: indennità di occupazione dall’azione giudiziale e limiti della controdichiarazione unilaterale per provare la simulazione della vendita.

La Corte di Cassazione chiarisce che il comproprietario che utilizza in via esclusiva un immobile comune può essere tenuto a corrispondere un’indennità di occupazione all’altro comproprietario, quando venga meno il consenso al godimento esclusivo. La domanda giudiziale di pagamento dell’indennità manifesta implicitamente la revoca del consenso precedentemente accordato, senza necessità di una preventiva richiesta di utilizzo dell’immobile. In materia di simulazione contrattuale, la Corte precisa che la controdichiarazione unilaterale di uno degli acquirenti non è sufficiente a dimostrare una simulazione che pregiudichi i diritti dell’altro acquirente. Rigettato il ricorso dell’ex moglie, con condanna alle spese e alle ulteriori somme previste dall’art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

LA VICENDA

Due ex coniugi controvertono sulla divisione di un immobile acquistato durante il matrimonio, utilizzato esclusivamente dalla moglie dopo la separazione. Quest’ultima sostiene che la compravendita dissimulasse una donazione del padre e contesta l’indennità di occupazione richiesta dall’ex marito. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l’assegnazione dell’immobile alla donna con conguaglio di 182.500 euro e l’indennità di 700 euro mensili da gennaio 2013 a febbraio 2019.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

COMUNIONE E CONDOMINIO – Comunione ordinaria – Immobile in comproprietà tra ex coniugi – Godimento esclusivo – Consenso iniziale – Domanda giudiziale di indennità – Revoca implicita del consenso – Decorrenza dell’obbligo indennitario – Simulazione della compravendita – Controdichiarazione unilaterale – Efficacia probatoria – Limiti.

In tema di comunione ordinaria, il comproprietario che goda in via esclusiva dell’immobile comune, privando l’altro partecipante delle corrispondenti utilità, è tenuto a corrispondere un’indennità di occupazione quando sia venuto meno il consenso al godimento esclusivo. La proposizione della domanda giudiziale diretta a ottenere tale indennità costituisce manifestazione implicita della cessazione del consenso precedentemente prestato e legittima il riconoscimento del ristoro dalla data della domanda stessa, senza necessità di una preventiva richiesta di utilizzazione materiale del bene. In materia di simulazione della compravendita immobiliare, la controdichiarazione proveniente da uno soltanto dei due acquirenti non è idonea a provare la simulazione quando il relativo accertamento comporterebbe la perdita del diritto di proprietà anche dell’altro acquirente, occorrendo, in tale ipotesi, una dichiarazione proveniente da entrambi.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza 07/08/2026, n. 24534

(Omissis)

FATTI DI CAUSA

1.- Po.Cl. convenne in giudizio Ma.Co. per la divisione dell’immobile, in comproprietà tra le parti, sito in B (BO), Frazione S, Via (Omissis), acquistato dall’attore e dalla convenuta, all’epoca coniugati, il (Omissis). L’attore chiese altresì che la convenuta fosse condannata al pagamento, in suo favore, di un’indennità di occupazione, per avere utilizzato in via esclusiva l’immobile dall’anno 2002 in poi e chiese la restituzione di una serie di beni mobili, presenti all’interno dell’unità immobiliare, che affermò essere di sua esclusiva proprietà.

Si costituì in giudizio Ma.Co., opponendosi alla divisione. In via riconvenzionale, chiese, anzitutto, il rigetto dell’avversa domanda previa declaratoria di nullità per difetto di forma della donazione dell’immobile, fatta da suo padre ai coniugi, essendo simulata la vendita e mai pagato il prezzo. In via subordinata, la Ma.Co. chiese fosse respinta la domanda di divisione, previo accertamento che la compravendita costituiva un negotium mixtum con donazione prevalente, nullo per difetto di forma, ovvero da annullare ex art. 787 cod. civ. per errore sul motivo, ovvero ancora, da revocare per ingratitudine ex art. 801 cod. civ.

Chiese altresì la condanna dell’attore al pagamento della somma di Euro 23.737,73 per migliorie apportate all’immobile, nonché il rigetto dell’avversa domanda di pagamento dell’indennità di occupazione e il rigetto della domanda di consegna dei beni mobili indicati in citazione, o perché di sua proprietà, o perché di proprietà di entrambi i coniugi, esclusi alcuni beni, di proprietà esclusiva dell’attore Po.Cl., rimasti sempre a disposizione del medesimo e che quest’ultimo avrebbe potuto prelevare in qualunque momento.

Il Tribunale, espletata istruttoria, anche mediante c.t.u., con sentenza non definitiva n. 2444/2018, rigettò le domande riconvenzionali, dichiarò lo scioglimento della comunione sull’immobile, dichiarò che le parti ne erano comproprietarie in quote uguali, dispose procedersi alla vendita, condannò la convenuta al pagamento della somma di Euro 700,00 al mese per l’occupazione dell’immobile, dalla data della domanda giudiziale fino all’effettivo rilascio, condannò l’attore al pagamento, in favore della convenuta, della quota del 50% delle migliorie dalla stessa apportate all’immobile, e quindi al pagamento della somma di Euro 4.943,32, rimettendo all’esito la decisione sulle spese di lite.

Con la sentenza definitiva, dopo l’aggiornamento della stima del bene immobile e la formazione di due lotti per i beni mobili, il Tribunale assegnò l’immobile all’attore e lo condannò al pagamento del conguaglio di Euro 172.500,00; infine, condannò la convenuta al pagamento delle spese di lite, ponendo a carico delle parti in egual misura le spese di c.t.u.

2.- La convenuta Ma.Co. ha proposto appello sia avverso la sentenza non definitiva che avverso quella definitiva. L’attore Po.Cl. ha proposto appello incidentale avverso la sola sentenza definitiva.

La Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza impugnata, ha riformato entrambe le sentenze ed ha assegnato l’immobile all’appellante Ma.Co., condannandola al pagamento del conguaglio di Euro 182.500,00.

Inoltre, ha condannato la predetta al pagamento dell’indennità di occupazione in misura pari ad Euro 700,00 mensili, ma a far tempo dal mese di gennaio dell’anno 2013, fino al febbraio dell’anno 2019. Infine, ha confermato, nel resto, le sentenze impugnate e ha statuito sulle spese del doppio grado.

3.- Avverso tale sentenza d’appello (n. 1320/2023, pubblicata il 16 giugno 2023), Ma.Co. propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

4.- Po.Cl. resiste con controricorso.

5.- A seguito di proposta di definizione anticipata, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., la ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso.

6.- Ambedue le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 380-bis.1. cod. proc. civ.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., come disciplinato dal D.Lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 cod. proc. civ., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).

Sulla scorta di tale pronuncia, Mauro Criscuolo designato quale presidente del Collegio ed autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

2.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), la violazione e falsa applicazione degli artt. 782, 1350, 1414, 1417, 2607 e 2735 cod. civ., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

Sostiene, in particolare, che la sentenza impugnata, nella parte in cui ha confermato il rigetto della domanda di simulazione relativa, sarebbe contraria alla consolidata giurisprudenza di questa S.C. secondo cui la controdichiarazione non deve neppure necessariamente provenire da tutti i partecipanti all’accordo simulatorio e ben può essere anche unilaterale purché proveniente dalla parte contro il cui interesse è redatta e, cioè, da quella parte che ha tratto vantaggio dall’atto simulato.

Richiama, a tale riguardo, Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 6357 del 5 marzo 2019, secondo cui, in tema di simulazione, la cosiddetta “controdichiarazione” costituisce un atto di riconoscimento o di accertamento scritto che, non avendo carattere negoziale e non facendo parte del procedimento simulatorio come elemento essenziale, può non essere coevo all’atto simulato e può altresì provenire dalla sola parte contro il cui interesse è redatta e che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione.

3.- La censura, come già chiarito dalla proposta di definizione accelerata, è manifestamente infondata, in ragione della peculiarità che caratterizza la vicenda in esame rispetto alle fattispecie cui si riferiscono i precedenti richiamati dalla ricorrente a sostegno del motivo. E ciò, in quanto, nel caso in esame, non è dato ravvisare una comunanza di posizione tra i due coniugi acquirenti per effetto dell’atto dissimulato, mentre, secondo la prospettazione della ricorrente, in realtà la vendita dissimulerebbe una donazione che avrebbe visto come unica parte beneficiaria la sola ricorrente e non anche il marito. Pertanto, a fronte di un atto che all’apparenza vede come acquirente anche il controricorrente viene invocata l’efficacia probatoria di una dichiarazione unilaterale proveniente dalla sola ricorrente e viene sostenuto che, sulla base di questa sola dichiarazione, si dovrebbe acclarare non solo il carattere liberale dell’acquisto, ma altresì il fatto che la liberalità era esclusivamente favore della figlia del preteso donante (cioè della stessa ricorrente), con esclusione quindi di ogni pretesa in capo all’ex coniuge, odierno controricorrente. Ne deriva che, in ragione della comune qualità di acquirenti dei coniugi, la controdichiarazione per risultare idonea a far accertare che, in realtà, l’unica acquirente era la sola ricorrente Ma.Co., avrebbe dovuto provenire da entrambi i coniugi e non già esclusivamente da quest’ultima.

In definitiva, non può riconoscersi efficacia probatoria alla sola controdichiarazione della ricorrente ove, per effetto della stessa ovvero per la pretesa nullità della donazione per vizi di forma (come si invoca specificamente nelle memorie depositate in prossimità dell’udienza), sia privato della proprietà anche l’ex marito, anch’egli parte del negozio di cui si afferma la natura simulata.

Infatti, nella memoria illustrativa depositata ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ., la ricorrente aggiunge che, con riguardo al primo motivo di ricorso, la proposta di definizione si baserebbe su un presupposto errato, ovvero l’intenzione della ricorrente medesima di voler fare accertare che, in realtà, la liberalità era solo a suo favore, con esclusione quindi di ogni pretesa in capo al coniuge (cioè al controricorrente Po.Cl.), mentre, in realtà, ella non avrebbe mai richiesto questo ed avrebbe eccepito la simulazione dell’atto di compravendita al diverso fine di fare emergere la medesima nei confronti di entrambi gli ex coniugi. In sostanza, la tesi della ricorrente, secondo quanto asserito nella suddetta memoria illustrativa, sarebbe sempre stata volta a dimostrare che: – l’atto di compravendita tra il padre e gli ex coniugi era simulato; – la donazione sottostante era nulla per difetto di forma; – di conseguenza, essendo l’atto privo di effetti, l’immobile sarebbe rimasto nella proprietà del padre e sarebbe dovuto rientrare nell’asse ereditario, all’apertura della sua successione, alla quale concorrono anche altri eredi e non solo la ricorrente.

La ricorrente sarebbe, dunque, titolare di un interesse contrario alla rilevazione della simulazione, avendo lei stessa – e non solo l’ex coniuge – tratto un vantaggio economico dalla simulazione stessa. Di conseguenza, alla controdichiarazione autografa unilaterale (le altre parti dell’atto erano il padre della ricorrente Ma.Co., quale alienante, e il controricorrente Po.Cl., quale acquirente unitamente alla moglie) si sarebbe dovuto riconoscere il valore di prova per il riconoscimento della simulazione.

Orbene, non è chi non veda come il cambiamento proposto con la memoria, in realtà, non sposti minimamente i termini della questione, atteso che, anche il coniuge della ricorrente aveva comunque interesse contrario al rilievo della simulazione, in ragione del fatto che, con la nullità di quest’ultima per difetto di forma, avrebbe del pari perduto la titolarità dell’immobile. Pertanto, è evidente come, in ogni caso, la controdichiarazione avrebbe dovuto provenire anche dal controricorrente.

5.- Con il secondo (e ultimo) motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), la violazione e falsa applicazione ed interpretazione degli artt. 820, 821, 1102, 2043 e 2607 cod. civ., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

Sostiene, in particolare, che la sentenza impugnata non si sarebbe attenuta ai principi interpretativi affermati dalla Suprema Corte di legittimità e inerenti alla violazione dei limiti di liceità dell’uso esclusivo della cosa comune da parte del comproprietario ai fini del diritto all’indennità di occupazione.

Evidenzia, al riguardo, che nel caso di specie, l’uso esclusivo della casa da parte della ricorrente era derivato da una spontanea concessione del marito in fase di separazione e che, quindi, per poter vantare il diritto all’indennità di occupazione, il controricorrente avrebbe dovuto preventivamente richiedere di utilizzare l’immobile de quo costituendo in mora la ex moglie e, solo allorquando detto utilizzo gli fosse stato impedito, avrebbe potuto proporre autonoma domanda giudiziale.

Pertanto, la semplice proposizione della domanda di divisione giudiziale non sarebbe idonea a provare ex se il diritto all’indennità richiesta, mentre d’altra parte anche in pendenza del giudizio di divisione e scioglimento della comunione (sia in primo che in secondo grado), il controricorrente non avrebbe mai richiesto di poter utilizzare l’immobile in qualità di comproprietario. Né avrebbe fornito la prova che la ricorrente gli aveva impedito detto utilizzo.

6.- Anche tale censura è manifestamente infondata, atteso che, secondo quanto chiarito già nella proposta di definizione accelerata, dalla stessa lettura e disamina della narrazione in fatto contenuta nella sentenza impugnata, risulta piuttosto agevole desumere come il controricorrente avesse richiesto, mediante la domanda giudiziale proposta in primo grado, il pagamento di un’indennità di occupazione. Tale richiesta presuppone, con tutta evidenza, il venir meno, quanto meno in maniera implicita, del consenso inizialmente prestato al godimento esclusivo del bene da parte della ricorrente. La richiesta di pagamento di un corrispettivo equivale, infatti, all’affermazione della necessità di dover ristorare il diritto del comunista a trarre a sua volta le utilità suscettibili di essere offerte dal bene in comune, ma godute solo da uno dei comproprietari.

Milita, del resto, in tal senso, il consolidato orientamento di questa Corte regolatrice.

Ed invero, nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali ciascun partecipante gode del bene comune in maniera diretta e promiscua, cioè come può, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca l’esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari (art. 1102 cod. civ.). Allorché, per la natura del bene o per qualunque altra circostanza, non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, i comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto (a maggioranza o all’unanimità, secondo il tipo di uso deliberato: cfr., all’uopo, gli artt. 1105 e 1108 cod. civ.). Se, dunque, la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari, utilizzo che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna (cfr., al riguardo ed “ex multis”, Cass. civ., Sez. 6-2, ordinanza n. 35210 del 18 novembre 2021).

In tal senso rileva il Collegio che, essendo pacifica nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui il condividente che non tragga diretto godimento dal bene in comunione, possa chiedere la propria quota parte dei frutti del bene al condividente che invece ne abbia il concreto godimento, pienamente condivisibile risulta la decisione della Corte di merito che ha ritenuto di riconoscere il diritto all’indennità del controricorrente a far tempo dalla data di proposizione della relativa domanda giudiziale (cfr., in tal senso, anche Cass. civ., Sez. 2, ordinanza n. 10264 del 18 aprile 2023, secondo cui il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili con decorrenza dalla data in cui allo stesso perviene manifestazione di volontà degli altri comproprietari di avere un uso turnario o comunque di godere per la loro parte del bene).

7.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppate, il ricorso deve essere respinto e la ricorrente condannata al pagamento delle spese processuali nella misura liquidata in dispositivo.

8.- Poiché il giudizio è definito in conformità alla proposta di definizione accelerata, ai sensi dell’art. 380-bis, ultimo comma, cod. proc. civ., deve farsi applicazione delle disposizioni di cui all’art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., con conseguente condanna ulteriore della ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, di una somma equitativamente determinata e che si liquida in dispositivo, nonché al pagamento, in favore della Cassa delle Ammende, di una somma di denaro nei limiti di legge, anch’essa liquidata come da dispositivo.

9.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di cassazione

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi Euro. 11.200,00 (euro undicimiladuecento/00), di cui Euro. 200,00 (euro duecento/00) per esborsi, oltre accessori come per legge; condanna altresì la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, della somma di Euro. 3.000,00 (euro tremila/00), ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., nonché al pagamento, in favore della Cassa delle Ammende, della somma di Euro. 2.500,00 (euro duemilacinquecento/00), ai sensi dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 10 luglio 2026.

Depositata in Cancelleria il 7 agosto 2026.