Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Donare ai figli una villa di pregio, più immobili a reddito o un patrimonio immobiliare milionario significa anticipare una parte importante della successione familiare. Un trasferimento non adeguatamente pianificato può però determinare contestazioni sulla quota di legittima, controversie tra fratelli e difficoltà nella gestione o nella successiva vendita dei beni. Il problema diventa particolarmente delicato quando gli immobili costituiscono soltanto una parte di un patrimonio composto anche da aziende, partecipazioni societarie e investimenti finanziari.

Noi dello Studio Legale Calvello affrontiamo queste operazioni partendo dalla composizione complessiva del patrimonio e dai rapporti familiari. Prima di procedere alla donazione occorre verificare il valore dei beni, le attribuzioni già effettuate, i diritti del coniuge e dei figli e le esigenze del proprietario, soprattutto quando intende conservare l’usufrutto o continuare a percepire i redditi immobiliari. Una valutazione legale preventiva consente di individuare le criticità successorie e scegliere strumenti coerenti con gli obiettivi della famiglia.

Donare immobili di grande valore ai figli: quali rischi per la successione e gli altri eredi?

La donazione immobiliare produce un trasferimento patrimoniale immediato, ma i suoi effetti devono essere valutati anche rispetto alla futura successione del donante. Il fatto che un genitore possa disporre liberamente dei propri beni durante la vita non significa che ogni attribuzione sia destinata a rimanere incontestabile dopo la sua morte. Gli articoli 536 e seguenti del Codice civile riservano infatti determinate quote ereditarie ai legittimari, tra i quali rientrano il coniuge e i figli.

Il rischio emerge soprattutto quando un immobile di valore elevato viene donato a un solo figlio oppure quando più figli ricevono beni economicamente molto diversi. Si pensi a un imprenditore proprietario di una villa del valore di due milioni di euro, di immobili commerciali locati e di partecipazioni in una società familiare. Attribuire la villa a un figlio senza considerare il valore degli altri beni, le precedenti donazioni e la posizione del coniuge potrebbe compromettere l’equilibrio successorio, anche se al momento dell’atto tutti i familiari sembrano concordi.

La verifica non consiste nel dividere aritmeticamente ogni immobile tra gli eredi. Occorre ricostruire il patrimonio rilevante ai fini successori attraverso il meccanismo della riunione fittizia previsto dall’articolo 556 del Codice civile, considerando il patrimonio netto esistente all’apertura della successione e le donazioni effettuate in vita. Soltanto su questa base sarà possibile verificare se le attribuzioni abbiano leso le quote riservate ai legittimari. Il valore degli immobili e il momento al quale riferire la valutazione devono essere determinati secondo le regole civilistiche applicabili, senza presumere che il prezzo indicato nell’atto di donazione risolva definitivamente la questione.

Un ulteriore profilo riguarda la collazione ereditaria. Salvo le eccezioni previste dalla legge, i figli e il coniuge che concorrono alla successione devono conferire alla massa ereditaria quanto ricevuto in donazione dal defunto, secondo gli articoli 737 e seguenti del Codice civile. La dispensa dalla collazione può essere utile nella pianificazione, ma opera nei limiti della quota disponibile e non elimina la tutela dei legittimari. Occorre quindi distinguere la collazione, che riguarda i rapporti tra determinati coeredi nella divisione, dall’azione di riduzione, destinata a reintegrare la quota di riserva eventualmente lesa.

Quando il patrimonio comprende immobili milionari, la presenza di più figli può rendere particolarmente complessa la compensazione delle attribuzioni. Un figlio potrebbe ricevere un fabbricato commerciale capace di produrre reddito, un altro una villa destinata all’uso personale e un terzo partecipazioni societarie soggette al rischio d’impresa. Il valore nominale delle attribuzioni non esaurisce il problema: devono essere considerate anche la liquidabilità dei beni, i vincoli esistenti, gli eventuali debiti e le conseguenze della loro gestione futura.

Per questo, nella pianificazione del passaggio generazionale di un patrimonio immobiliare di grande valore, esaminiamo le donazioni nell’ambito dell’intero assetto familiare. Una distribuzione apparentemente equilibrata al momento del trasferimento potrebbe risultare problematica all’apertura della successione, quando saranno accertati il patrimonio residuo, i soggetti aventi diritto e le attribuzioni pregresse.

Come trasferire ville, immobili commerciali e patrimoni immobiliari milionari mantenendo usufrutto e redditi

La donazione della piena proprietà non è l’unica modalità con cui un genitore può anticipare il trasferimento di un immobile ai figli. Quando il proprietario desidera conservare l’utilizzo del bene o continuare a percepire i canoni di locazione, può essere opportuno valutare la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto. In questa configurazione il figlio acquista la nuda proprietà, mentre il genitore mantiene il diritto di godere dell’immobile e di trarne utilità economica nei limiti stabiliti dalla legge.

La distinzione assume particolare rilievo per chi possiede edifici commerciali, appartamenti locati o complessi immobiliari che costituiscono una fonte stabile di reddito. Il genitore usufruttuario può normalmente continuare a percepire i canoni, mentre il figlio nudo proprietario acquisisce una posizione destinata a consolidarsi, di regola, con l’estinzione dell’usufrutto. Il trasferimento deve però essere costruito considerando anche le regole relative alla manutenzione, alle spese, alla durata delle locazioni e agli eventuali atti di disposizione del bene.

La riserva di usufrutto non equivale al mantenimento della piena proprietà. Il genitore conserva le facoltà proprie dell’usufruttuario, ma non può disporre unilateralmente della nuda proprietà ormai trasferita al figlio. Se la famiglia prevede una futura vendita dell’intero immobile, una ristrutturazione importante o un’operazione di valorizzazione patrimoniale, è necessario considerare preventivamente la posizione di entrambi i titolari dei diritti. Un trasferimento anticipato può altrimenti rendere più complessa una decisione che il proprietario avrebbe potuto assumere autonomamente prima della donazione.

Nei patrimoni immobiliari articolati occorre anche distinguere il trasferimento diretto dei singoli immobili da quello delle partecipazioni in una società che li detiene. Una famiglia proprietaria di numerosi fabbricati potrebbe valutare una struttura societaria per organizzare l’amministrazione e disciplinare i rapporti tra i discendenti. La società semplice immobiliare nel passaggio generazionale può essere presa in considerazione quando la natura del patrimonio e le attività effettivamente esercitate sono compatibili con tale forma societaria. Il conferimento degli immobili e il successivo trasferimento delle quote richiedono però una valutazione autonoma degli effetti civilistici e fiscali.

La scelta è ancora più delicata quando gli immobili appartengono a una società operativa oppure sono utilizzati nell’attività imprenditoriale. Donare direttamente un capannone, trasferire quote della società proprietaria o mantenere separata la proprietà immobiliare dall’impresa sono operazioni con conseguenze differenti. Nel caso di una holding familiare con patrimonio immobiliare, devono essere esaminati anche lo statuto, i diritti di voto, i poteri amministrativi e le eventuali clausole che disciplinano il trasferimento delle partecipazioni.

Il trasferimento della nuda proprietà di quote societarie, inoltre, non deve essere confuso con quello della nuda proprietà immobiliare: i diritti amministrativi ed economici relativi alle partecipazioni seguono regole proprie, anche in funzione del tipo di società e delle disposizioni statutarie. Per una famiglia imprenditoriale che possiede immobili e aziende, la distinzione tra proprietà dei beni, controllo societario e percezione dei redditi è determinante per evitare che la successione comprometta la gestione dell’attività.

Prima di scegliere tra donazione diretta, riserva di usufrutto e trasferimento di partecipazioni, verifichiamo anche l’esistenza di mutui, ipoteche, garanzie e obbligazioni personali del donante. Una donazione non elimina i diritti dei creditori e non costituisce uno strumento automaticamente idoneo a sottrarre beni alla responsabilità patrimoniale. La presenza di debiti o di un’esposizione imprenditoriale richiede quindi un esame specifico, anche rispetto ai possibili rimedi riconosciuti ai creditori.

Come proteggere la donazione immobiliare dalle contestazioni degli eredi e organizzare il passaggio generazionale

Quando una famiglia intende trasferire immobili di grande valore ai figli, la tutela giuridica deve essere predisposta prima della stipula degli atti. La sola volontà del genitore di attribuire determinati beni a uno o più discendenti non è sufficiente a prevenire future controversie. Occorre verificare se l’operazione sia compatibile con i diritti dei legittimari, quali conseguenze produca sulla futura divisione ereditaria e se gli strumenti prescelti consentano di conservare una gestione efficiente del patrimonio.

Il primo intervento riguarda la ricostruzione delle attribuzioni patrimoniali già effettuate. Donazioni immobiliari precedenti, trasferimenti di denaro di grande importo, acquisti di immobili intestati ai figli ma finanziati dai genitori e attribuzioni di partecipazioni societarie possono incidere sull’equilibrio successorio. Le donazioni indirette richiedono particolare attenzione perché, pur realizzandosi attraverso operazioni diverse dalla donazione formale, possono assumere rilevanza ai fini della collazione e della tutela della legittima. Nella pianificazione di donazioni milionarie ai figli, esaminiamo quindi anche le operazioni pregresse, evitando di considerare ogni trasferimento come un episodio isolato.

La successiva valutazione riguarda il valore economico degli immobili e delle altre componenti patrimoniali. Per un patrimonio composto da ville, fabbricati commerciali, terreni edificabili e partecipazioni societarie, può essere necessario acquisire perizie indipendenti che documentino le caratteristiche dei beni e i criteri di stima. Una valutazione attendibile permette di costruire attribuzioni coerenti e di individuare eventuali conguagli. Non impedisce, però, che i valori rilevanti ai fini successori debbano essere successivamente determinati secondo le disposizioni del Codice civile.

Quando il genitore desidera favorire un figlio rispetto agli altri, può valutare l’utilizzo della quota disponibile e, nei limiti consentiti, la dispensa dalla collazione. Questi strumenti non permettono di eliminare i diritti dei legittimari. Anche l’accordo preventivo dei figli non rende automaticamente inattaccabile la donazione: l’articolo 557 del Codice civile impedisce ai legittimari di rinunciare all’azione di riduzione durante la vita del donante, mentre il divieto dei patti successori previsto dall’articolo 458 limita gli accordi aventi a oggetto diritti su successioni non ancora aperte. La prevenzione del contenzioso deve quindi fondarsi su attribuzioni giuridicamente sostenibili, non su rinunce preventive prive di efficacia.

La scelta degli strumenti cambia quando il patrimonio immobiliare è collegato a un’azienda familiare. Un imprenditore potrebbe voler trasferire la società al figlio che la gestisce e destinare agli altri immobili o investimenti finanziari. In questo caso occorre coordinare il trasferimento aziendale con le attribuzioni immobiliari, distinguendo il valore delle partecipazioni dal valore dei beni appartenenti alla società. Il patto di famiglia, disciplinato dagli articoli 768-bis e seguenti del Codice civile, può essere valutato per il trasferimento dell’azienda o di partecipazioni societarie, con il coinvolgimento dei soggetti previsti dalla legge e la disciplina dei diritti dei legittimari non assegnatari. Non costituisce invece uno strumento generalmente utilizzabile per trasferire autonomamente un patrimonio immobiliare personale estraneo all’impresa.

Per patrimoni immobiliari molto articolati possono essere considerate strutture di gestione comune, tra cui società immobiliari, società semplici compatibili con l’attività esercitata o, in determinate circostanze, un trust. La scelta richiede di verificare chi amministrerà i beni, come saranno distribuiti i redditi, quali decisioni richiederanno il consenso dei familiari e come verranno gestite eventuali divergenze. Nel caso di un trust con patrimonio immobiliare di grande valore, devono essere esaminati anche gli effetti del trasferimento dei beni, i poteri del trustee, i diritti dei beneficiari e la compatibilità dell’operazione con la tutela dei legittimari.

Un ulteriore elemento riguarda la successiva circolazione degli immobili donati. La disciplina introdotta dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182, ha modificato le regole sulla tutela dei legittimari rispetto ai terzi acquirenti di immobili di provenienza donativa, prevedendo anche disposizioni transitorie. È quindi necessario distinguere le conseguenze dell’eventuale lesione della legittima nei rapporti con il donatario dalla posizione di chi acquista successivamente il bene. La verifica della data della donazione, delle trascrizioni e del regime applicabile assume particolare rilievo quando si programma una futura vendita o un finanziamento bancario.

La pianificazione deve infine considerare gli aspetti fiscali, senza confonderli con la protezione successoria. Le imposte sulle donazioni, le franchigie, le imposte ipotecarie e catastali e gli eventuali effetti fiscali dei conferimenti societari incidono sul costo complessivo dell’operazione. Un assetto fiscalmente conveniente non è necessariamente quello più adatto a prevenire controversie familiari. Per questo, nella pianificazione patrimoniale finalizzata a prevenire contestazioni degli eredi, coordiniamo la valutazione giuridica con gli approfondimenti notarili, fiscali e patrimoniali richiesti dalla concreta struttura dei beni.

Un esempio pratico: villa di pregio, immobili a reddito e tre figli con interessi differenti

Consideriamo il caso, costruito a fini esemplificativi, di un imprenditore di 68 anni, che chiameremo Marco, proprietario di una villa del valore stimato di 2,4 milioni di euro, di tre immobili commerciali per complessivi 3,6 milioni e di partecipazioni in un’azienda familiare. Marco desidera donare la villa alla figlia maggiore, che vi abita, destinare gli immobili commerciali agli altri due figli e conservare per sé i canoni di locazione necessari al proprio mantenimento. Uno dei figli lavora nell’impresa, mentre gli altri non partecipano alla gestione aziendale.

Una donazione immediata dei singoli immobili, basata soltanto sui valori stimati, lascerebbe irrisolti diversi problemi: le precedenti attribuzioni economiche ai figli, i diritti della moglie, il valore delle partecipazioni societarie e la futura amministrazione degli immobili locati. In una situazione di questo tipo imposteremmo anzitutto la ricostruzione patrimoniale e la verifica delle quote di riserva, affiancate da perizie immobiliari e dall’esame degli atti di donazione precedenti. Valuteremmo poi la possibilità di trasferire la nuda proprietà di alcuni immobili, riservando al genitore l’usufrutto, e di coordinare le attribuzioni con un separato progetto di successione aziendale.

L’obiettivo sarebbe predisporre atti coerenti con i diritti dei familiari e con le esigenze economiche del proprietario, riducendo le ragioni di un futuro conflitto. L’effettiva soluzione dipenderebbe dal patrimonio netto complessivo, dalla posizione dei legittimari e dagli accordi giuridicamente consentiti. Una struttura di questo tipo permetterebbe di affrontare prima della donazione le questioni che, se trascurate, potrebbero emergere soltanto dopo l’apertura della successione.

Domande frequenti sulla donazione di immobili di grande valore ai figli

È possibile donare una villa milionaria a un solo figlio senza che gli altri possano contestarla?

Sì, un genitore può donare un immobile di grande valore a un solo figlio, ma deve considerare i diritti degli altri legittimari. Se, all’apertura della successione, la donazione risulta lesiva delle quote di riserva, gli aventi diritto possono esercitare l’azione di riduzione nei termini previsti dalla legge. La verifica deve riguardare l’intero patrimonio, le donazioni precedenti e la posizione del coniuge.

Donando la nuda proprietà ai figli, il genitore può continuare a percepire gli affitti?

Sì. Attraverso la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, il genitore può conservare il diritto di godere dell’immobile e percepirne i canoni di locazione. Occorre però disciplinare correttamente i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, soprattutto quando sono previsti interventi edilizi, nuove locazioni o una futura vendita.

È meglio donare direttamente gli immobili oppure trasferire ai figli le quote di una società immobiliare?

Dipende dalla composizione del patrimonio e dagli obiettivi familiari. La donazione diretta trasferisce diritti sui singoli immobili; il trasferimento di partecipazioni societarie può consentire una gestione unitaria dei beni, ma introduce questioni relative alla governance, ai diritti dei soci e alla fiscalità dell’operazione. La costituzione o l’utilizzo di una società richiede una valutazione preventiva dei costi, dei vincoli e degli effetti successori.

Quanto costa donare ai figli immobili per diversi milioni di euro?

Il costo dipende dal valore fiscalmente rilevante dei beni, dalle franchigie applicabili, dalle imposte ipotecarie e catastali, dagli eventuali benefici fiscali e dalle spese notarili. Per le donazioni tra genitori e figli, l’imposta di donazione è ordinariamente pari al 4% del valore imponibile eccedente la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario, ferme le regole specifiche di determinazione della base imponibile e le altre imposte dovute. Il valore di mercato del patrimonio non coincide necessariamente con quello fiscalmente rilevante.

La donazione di un immobile può compromettere la successiva vendita o la richiesta di un mutuo?

La provenienza donativa richiede un esame della disciplina applicabile, soprattutto dopo le modifiche introdotte dalla legge n. 182/2025. Devono essere verificati la data della donazione, l’eventuale applicazione delle disposizioni transitorie, la situazione ipotecaria e le richieste dell’istituto finanziatore. La presenza di una donazione non comporta automaticamente l’impossibilità di vendere o finanziare l’immobile.

Donazione di immobili milionari ai figli: richiedi una valutazione legale allo Studio Legale Calvello

La donazione di ville di pregio, immobili commerciali o interi patrimoni immobiliari ai figli richiede un’attenta valutazione dei diritti successori, delle attribuzioni già effettuate e delle esigenze di gestione dei beni. Quando il patrimonio comprende anche aziende, holding o partecipazioni societarie, un trasferimento non coordinato può generare controversie tra eredi e compromettere gli equilibri patrimoniali della famiglia.

Noi dello Studio Legale Calvello, con oltre 25 anni di esperienza professionale, esaminiamo la situazione familiare e patrimoniale per individuare gli strumenti giuridici più appropriati, valutando la tutela dei legittimari, l’eventuale riserva di usufrutto e i rischi delle operazioni programmate.

Se stai valutando la donazione di immobili di grande valore ai tuoi figli o desideri prevenire contestazioni ereditarie, richiedi una valutazione del tuo caso attraverso il modulo dello Studio Legale Calvello. Esamineremo la richiesta e ti ricontatteremo per valutare le possibili modalità di assistenza.