Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

L’acquisto di un portafoglio immobiliare può trasformarsi in una controversia di notevole valore quando, dopo il rogito o il closing dell’operazione, emergono vizi, irregolarità urbanistiche, difformità edilizie o catastali, problemi strutturali, passività ambientali, vincoli, contenziosi o altri oneri che non erano stati dichiarati dal venditore. In operazioni che comprendono più immobili, edifici commerciali, capannoni o interi complessi immobiliari, il problema non riguarda necessariamente un singolo bene: una criticità può incidere sulla redditività prevista, sulla possibilità di utilizzare o rivendere gli immobili e sul valore attribuito all’intero portafoglio.

La tutela dell’acquirente dipende dalla natura del problema scoperto, dalle dichiarazioni e garanzie contenute nei contratti, dalle informazioni fornite durante la due diligence e dalla concreta incidenza economica delle passività emerse. A seconda del caso possono assumere rilievo la riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo, l’indennizzo previsto contrattualmente e il risarcimento dei danni. Prima di scegliere il rimedio occorre però ricostruire con precisione ciò che è stato acquistato, ciò che il venditore aveva dichiarato e quale sarebbe stato il valore dell’operazione se la situazione reale fosse stata conosciuta prima dell’acquisto.

Quando i problemi scoperti dopo l’acquisto incidono sul valore del portafoglio immobiliare

In un’acquisizione immobiliare complessa il prezzo viene normalmente determinato sulla base di un insieme di elementi: caratteristiche e stato degli immobili, conformità urbanistica ed edilizia, situazione catastale, destinazioni d’uso, contratti di locazione, redditività, eventuali vincoli, costi di gestione e possibilità di utilizzare o valorizzare i beni secondo il programma economico dell’acquirente. Se uno o più di questi presupposti risultano sostanzialmente diversi da quelli rappresentati prima della vendita, la questione non può essere valutata limitandosi al costo necessario per correggere materialmente il singolo difetto.

Si pensi all’acquisto di più immobili commerciali nel quale emerga successivamente che alcuni locali presentano difformità edilizie non dichiarate, oppure all’acquisizione di un complesso industriale nel quale vengano scoperti problemi ambientali, opere abusive, limitazioni alla destinazione prevista o rilevanti interventi strutturali da eseguire. In altri casi il problema può riguardare immobili locati e consistere nell’esistenza di contenziosi con i conduttori, morosità, condizioni contrattuali o situazioni di occupazione che non corrispondono a quanto rappresentato durante la trattativa.

Quando le anomalie riguardano specificamente la conformità dell’immobile, occorre distinguere tra vizi materiali, difformità urbanistiche ed edilizie, oneri o limitazioni giuridiche e mancanza delle qualità promesse. La qualificazione non è meramente teorica, perché può modificare il regime giuridico applicabile e i rimedi concretamente esercitabili. Per questo, nelle operazioni di valore elevato, è necessario esaminare insieme il contratto, gli allegati tecnici, la documentazione consegnata nella fase precedente al closing e la situazione effettivamente riscontrata dopo il trasferimento.

Il Codice civile disciplina la garanzia del venditore per i vizi che rendono il bene inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. In presenza dei relativi presupposti, l’acquirente può domandare la risoluzione oppure la riduzione del prezzo, fermo restando il possibile risarcimento del danno secondo la disciplina applicabile. Nelle operazioni immobiliari articolate, però, la verifica non può fermarsi alla disciplina generale dei vizi: possono entrare in gioco anche specifiche garanzie contrattuali, obblighi informativi, pattuizioni relative alle passività pregresse e dichiarazioni rese dal venditore sulla situazione dei singoli asset.

La distinzione assume particolare rilievo quando l’acquisto riguarda un portafoglio immobiliare considerato economicamente come un’unica operazione. Se, ad esempio, dieci immobili vengono acquistati sulla base di una determinata redditività complessiva e successivamente emerge che alcuni di essi non possono essere utilizzati secondo la destinazione prevista, occorre accertare sia il danno riferibile ai singoli cespiti sia l’eventuale incidenza sul valore dell’investimento complessivo. Per le problematiche che interessano specificamente immobili destinati all’attività d’impresa abbiamo approfondito anche il tema dell’acquisto di un immobile commerciale con problemi non dichiarati.

Passività non dichiarate e informazioni incomplete: il peso della due diligence e delle garanzie del venditore

Una delle questioni più delicate nasce quando l’acquirente ha svolto una due diligence prima dell’acquisto, ma la passività emersa successivamente non risultava dai documenti messi a disposizione oppure era stata rappresentata in modo incompleto o inesatto. La presenza di una verifica preventiva non significa, di per sé, che ogni rischio successivamente scoperto debba ricadere sull’acquirente. Occorre stabilire quali informazioni fossero disponibili, quali dichiarazioni siano state rese dal venditore, se esistessero elementi che avrebbero consentito di individuare il problema e quali garanzie siano state negoziate nel contratto.

La documentazione della trattativa assume quindi un peso decisivo. Data room, relazioni tecniche, titoli edilizi, planimetrie, documentazione catastale, contratti di locazione, verbali condominiali, perizie, comunicazioni tra le parti e dichiarazioni contrattuali permettono di ricostruire quale situazione l’acquirente poteva ragionevolmente considerare esistente al momento della determinazione del prezzo. Se una passività rilevante era conosciuta dal venditore e non è stata comunicata, oppure se il contratto contiene una specifica garanzia sulla sua inesistenza, la posizione dell’acquirente deve essere valutata anche alla luce di tali circostanze.

Lo stesso vale per le irregolarità urbanistiche ed edilizie. Non ogni difformità produce le medesime conseguenze: devono essere considerate la natura dell’irregolarità, la possibilità di regolarizzazione, i relativi costi e l’effetto concreto sull’utilizzabilità e sul valore del bene. La disciplina applicabile può inoltre essere diversa a seconda che si sia in presenza di un vizio materiale, di un onere non dichiarato o di una situazione tanto grave da incidere sull’identità economico-giuridica del bene acquistato. Per le operazioni nelle quali emergono specifiche irregolarità dopo il trasferimento è utile anche il nostro approfondimento sull’acquisto di un immobile con abusi edilizi non dichiarati.

Nei portafogli immobiliari di valore elevato assume poi particolare importanza la formulazione delle dichiarazioni e garanzie del venditore. Il contratto può distribuire tra le parti rischi specifici, prevedere obblighi di indennizzo, stabilire soglie, limiti, procedure di contestazione e termini entro i quali determinate pretese devono essere formulate. Prima di intraprendere un’azione è quindi necessario leggere queste clausole insieme alla disciplina legale applicabile: una contestazione fondata esclusivamente sulla presenza materiale di un problema rischia di trascurare proprio le disposizioni contrattuali attraverso le quali le parti avevano preventivamente regolato quella passività.

La verifica deve infine tradurre il problema tecnico o documentale in termini economici. Un abuso sanabile con un costo contenuto presenta conseguenze diverse da un’irregolarità che impedisce stabilmente l’utilizzo di una parte rilevante del complesso; allo stesso modo, una passività ambientale può comportare costi di accertamento, messa in sicurezza o bonifica e incidere sulla commerciabilità dell’asset. Quando le anomalie coinvolgono più immobili, il danno può comprendere anche una perdita di valore del portafoglio, costi ulteriori documentabili e, quando ne ricorrano i presupposti, conseguenze economiche derivanti dall’impossibilità o dalla limitazione nell’utilizzo degli immobili. È su questa ricostruzione che deve essere impostata la successiva scelta tra mantenimento dell’operazione con riequilibrio economico, richiesta risarcitoria o rimedi diretti a sciogliere il rapporto.

Responsabilità del venditore, prova del danno e rimedi dopo l’acquisto

Quando emergono vizi o passività non dichiarate, il primo passaggio consiste nel verificare se e in quale misura il problema possa essere imputato al venditore. Non è sufficiente dimostrare che dopo l’acquisto sia emersa una criticità: occorre ricostruire la situazione esistente al momento del trasferimento, ciò che era stato dichiarato, le garanzie contrattualmente assunte, le informazioni effettivamente disponibili all’acquirente e l’incidenza della criticità sull’operazione. Assume particolare rilievo anche l’eventuale conoscenza del problema da parte del venditore e il fatto che esso fosse o meno riconoscibile dall’acquirente con l’ordinaria diligenza o attraverso le verifiche concordate.

In questa ricostruzione la prova documentale deve essere affiancata, quando necessario, da un accertamento tecnico. Se il portafoglio comprende immobili con problemi strutturali, difformità edilizie, contaminazioni o altre anomalie materiali, una perizia può servire a individuare l’origine e la preesistenza del problema, stabilire se sia eliminabile e quantificare i costi necessari. Quando invece la contestazione riguarda la redditività o il valore economico del portafoglio, può essere necessario confrontare il valore attribuito agli immobili al momento dell’acquisto con quello che avrebbero avuto se le passività fossero state correttamente rappresentate.

La scelta del rimedio dipende dalla gravità della situazione e dalla disciplina concretamente applicabile. L’acquirente potrebbe avere interesse a conservare gli immobili e ottenere una riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni, soprattutto quando i problemi possono essere eliminati oppure incidono soltanto su una parte del portafoglio. In altre situazioni la compromissione dell’operazione può essere molto più profonda: si pensi a un complesso acquistato per una determinata destinazione economica che non possa essere utilizzato secondo il progetto previsto, oppure a passività talmente rilevanti da modificare radicalmente l’equilibrio economico dell’acquisizione. In presenza dei necessari presupposti può allora essere valutata anche la risoluzione del contratto e la conseguente restituzione del prezzo. Sul tema abbiamo dedicato uno specifico approfondimento alla risoluzione della compravendita immobiliare per grave inadempimento.

La quantificazione del danno richiede particolare attenzione. Il pregiudizio non coincide automaticamente con il costo necessario per eliminare i difetti. Possono assumere rilievo, se concretamente dimostrabili e giuridicamente risarcibili, la perdita di valore degli immobili, i costi di regolarizzazione, gli interventi tecnici, le spese conseguenti alle passività emerse e le perdite derivanti dall’impossibilità di utilizzare o mettere a reddito determinati beni. Quando l’acquisizione riguarda un portafoglio costruito secondo un preciso piano economico, deve essere verificato anche se il problema abbia prodotto effetti ulteriori sull’investimento nel suo complesso. La perdita di valore richiede comunque una dimostrazione concreta e non può essere desunta automaticamente dalla semplice esistenza del vizio; abbiamo esaminato questo profilo nell’approfondimento sul risarcimento per perdita di valore dell’immobile acquistato.

È altrettanto importante intervenire tempestivamente. La disciplina dei vizi della cosa venduta prevede termini di decadenza e prescrizione particolarmente stringenti, mentre eventuali garanzie negoziali possono stabilire termini e procedure specifiche per la formulazione delle contestazioni. La qualificazione giuridica del problema può inoltre condurre all’applicazione di discipline differenti. Per questa ragione, quando vengono scoperte passività rilevanti, è opportuno preservare immediatamente la documentazione, evitare interventi che possano compromettere la prova dello stato dei luoghi e verificare i termini applicabili prima di impostare la contestazione al venditore.

Un portafoglio di immobili commerciali acquistato con passività emerse dopo il rogito

In un caso seguito dal nostro Studio, che descriviamo modificando nomi e alcuni elementi identificativi per tutelare la riservatezza del rapporto professionale, una società aveva acquistato da un gruppo familiare un portafoglio composto da diversi immobili commerciali e da un edificio destinato alla successiva valorizzazione. L’operazione aveva un valore economico rilevante ed era stata preceduta dall’esame della documentazione fornita dai venditori. Dopo il trasferimento emersero però problemi relativi ad alcuni degli immobili che non risultavano rappresentati nella documentazione sulla quale era stata costruita l’operazione, con costi e limitazioni di utilizzo sensibilmente superiori a quelli considerati nella determinazione del prezzo.

Abbiamo ricostruito la documentazione disponibile prima dell’acquisto, le dichiarazioni contenute nei contratti, gli scambi intercorsi durante la trattativa e la situazione tecnica dei beni, coordinando l’analisi giuridica con gli accertamenti necessari a determinare l’effettiva incidenza economica delle criticità. L’elemento decisivo non era la semplice presenza dei problemi, ma il confronto tra la situazione sulla quale l’acquirente aveva fondato la propria decisione economica e quella realmente esistente al momento dell’acquisto. La contestazione è stata quindi impostata distinguendo le diverse passività e quantificando il loro effetto sull’operazione complessiva. Il confronto con la controparte ha consentito di raggiungere una soluzione economica concordata senza proseguire il contenzioso giudiziale. Si tratta naturalmente dell’esito di quel caso concreto, determinato dalle specifiche prove disponibili e dalle condizioni contrattuali dell’operazione, e non di un risultato automaticamente riproducibile in situazioni analoghe.

Domande frequenti su vizi e passività scoperti dopo l’acquisto di un portafoglio immobiliare

La due diligence impedisce di contestare successivamente un vizio o una passività?

No. Occorre verificare se il problema fosse effettivamente individuabile attraverso la documentazione resa disponibile, quali verifiche fossero previste e quali dichiarazioni e garanzie avesse assunto il venditore. Una passività omessa, un documento non fornito o un’informazione inesatta possono assumere rilievo anche quando l’acquirente abbia svolto una due diligence prima dell’acquisto.

È possibile chiedere la riduzione del prezzo senza sciogliere l’intera operazione?

Quando ne ricorrono i presupposti, la conservazione dell’acquisto accompagnata da una riduzione del prezzo può rappresentare uno dei rimedi da valutare. La scelta dipende dalla natura del problema, dalla disciplina applicabile, dalle clausole contrattuali e dall’incidenza economica dei vizi o delle passività emerse. Il tema è approfondito nella nostra analisi sulla riduzione del prezzo per vizi di un immobile di grande valore.

Se soltanto alcuni immobili del portafoglio presentano problemi, come viene valutato il danno?

Non esiste un criterio automatico. Occorre verificare il costo riferibile ai singoli immobili e l’eventuale effetto sul valore complessivo dell’operazione. Se gli asset sono stati acquistati nell’ambito di un investimento unitario, la criticità di alcuni beni può incidere anche sulla redditività, sull’utilizzabilità o sulla valorizzazione del portafoglio, purché tali conseguenze siano concretamente dimostrate.

Una passività ambientale scoperta dopo l’acquisto può essere contestata al venditore?

Dipende dalla natura della passività, dalla situazione esistente al momento dell’acquisto, dalle informazioni disponibili e dalle garanzie contrattuali. Nei complessi industriali, ad esempio, contaminazioni, presenza di materiali problematici o necessità di interventi ambientali possono generare costi molto elevati. È quindi necessario accertare origine, preesistenza, conoscenza o conoscibilità del problema e disciplina contrattuale del relativo rischio.

Quanto tempo c’è per agire contro il venditore?

I termini dipendono dalla qualificazione giuridica della contestazione e dal rimedio esercitato. La garanzia per vizi prevista dal Codice civile è soggetta a specifici termini di decadenza e prescrizione, mentre le garanzie negoziali possono prevedere modalità e scadenze proprie. Quando emerge un problema rilevante dopo il closing è quindi opportuno verificare immediatamente contratto e documentazione, senza attendere che siano completati tutti gli accertamenti economici prima di controllare i termini applicabili.

Hai acquistato un portafoglio immobiliare e sono emersi vizi o passività non dichiarate?

Quando un’operazione immobiliare di valore rilevante presenta, dopo l’acquisto, vizi, irregolarità, passività o costi che non erano stati dichiarati, occorre esaminare il contratto, le garanzie del venditore, la documentazione della due diligence e le conseguenze economiche effettivamente prodotte. Solo questa analisi consente di valutare se vi siano i presupposti per chiedere una riduzione o restituzione del prezzo, un indennizzo, la risoluzione del contratto o un congruo risarcimento dei danni.

Se la controversia riguarda un portafoglio immobiliare, un complesso commerciale o industriale oppure un’operazione immobiliare economicamente rilevante, puoi richiedere una valutazione allo Studio Legale Calvello, descrivendo nel modulo l’operazione, i problemi emersi e il valore economico coinvolto. Esamineremo la richiesta per verificare la natura della controversia e le possibili forme di tutela.