Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Condominio consumatore: inefficace la clausola che deroga al foro senza una specifica ed effettiva trattativa individuale

Il Tribunale di Avellino ha dichiarato inefficace la clausola contrattuale che prevedeva il foro esclusivo di Avellino in una controversia tra un condominio e la società appaltatrice incaricata di lavori di riqualificazione energetica. Al condominio, rappresentato dall’amministratore nell’interesse dei singoli condomini, può essere riconosciuta la tutela prevista dal Codice del consumo. La specifica approvazione scritta della clausola derogatoria non è sufficiente: il professionista deve provare che essa sia stata oggetto di una trattativa individuale seria, effettiva e specificamente riferita alla deroga del foro del consumatore. La generica dichiarazione prestampata secondo cui l’intero contratto sarebbe stato oggetto di trattativa, accompagnata dalla doppia firma, non soddisfa tale onere probatorio. Dichiarata l’incompetenza territoriale, il Tribunale ha quindi revocato il decreto ingiuntivo, indicando come competente il Tribunale di Nocera Inferiore.

LA VICENDA

Una società appaltatrice aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per € 189.438,32 nei confronti di un condominio, in relazione a un contratto per lavori di riqualificazione energetica. Il condominio proponeva opposizione contestando, tra l’altro, la competenza territoriale fondata sulla clausola di foro esclusivo. Il Tribunale ha accolto l’eccezione, dichiarato competente il Tribunale di Nocera Inferiore e revocato il decreto ingiuntivo.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

CONDOMINIO – CONTRATTO DI APPALTO – TUTELA DEL CONSUMATORE – CLAUSOLA DEROGATORIA DEL FORO – FORO ESCLUSIVO – CLAUSOLA VESSATORIA – SPECIFICA APPROVAZIONE SCRITTA – TRATTATIVA INDIVIDUALE – ONERE DELLA PROVA A CARICO DEL PROFESSIONISTA – INEFFICACIA DELLA CLAUSOLA – INCOMPETENZA TERRITORIALE – DECRETO INGIUNTIVO – REVOCA

Nei contratti stipulati tra un professionista e un condominio rappresentato dall’amministratore nell’interesse dei singoli condomini, trova applicazione la tutela consumeristica in materia di competenza territoriale. La clausola che stabilisce un foro esclusivo diverso da quello del consumatore è presuntivamente vessatoria e la sua specifica approvazione per iscritto, anche mediante doppia firma, non è sufficiente a renderla efficace, dovendo il professionista fornire la prova che la clausola sia stata oggetto di una specifica, seria ed effettiva trattativa individuale. Non assolve tale onere una generica dichiarazione, contenuta in un modulo predisposto unilateralmente dal professionista, secondo cui l’intero contratto sarebbe stato oggetto di trattativa tra le parti. L’inefficacia della clausola derogatoria determina l’incompetenza territoriale del giudice adito e, qualora quest’ultimo abbia emesso un decreto ingiuntivo, la conseguente revoca del provvedimento monitorio.

Nota sulla mediazione: la sentenza precisa anche che la controversia tra condominio e terzo appaltatore per il pagamento del corrispettivo dell’appalto non rientra, per ciò solo, nelle controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria, poiché trova titolo nel contratto di appalto e non nella disciplina condominiale in senso stretto.

LA SENTENZA

Tribunale Avellino, Sez. II, Sentenza, 23/07/2026, n. 1463

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO – MOTIVI DELLA DECISIONE

Con decreto ingiuntivo n. 988/2024 il Tribunale di Avellino ingiungeva al Condominio “Palazzo S.” il pagamento, in favore di E. S.r.l., della somma di Euro 189.438,32, oltre accessori, in relazione al contratto di appalto del 21.10.2022 relativo a lavori di riqualificazione energetica dell’edificio condominiale.

Avverso detto decreto si opponeva il Condominio, deducendo, tra l’altro, l’incompetenza territoriale del Tribunale di Avellino per nullità della clausola di foro esclusivo contenuta nell’art. 22 del contratto, nonché l’infondatezza della pretesa monitoria in ragione del mancato avvio dei lavori, dell’assenza del verbale di consegna del cantiere e della mancata redazione di stati di avanzamento.

Si costituiva E. S.r.l. e chiedeva il rigetto dell’opposizione, deducendo che la clausola di foro esclusivo fosse stata specificamente approvata e negoziata, nonché che il credito azionato derivasse dall’art. 4.4 del contratto, il quale prevedeva il diritto al pagamento di un acconto del 30% a far data dal 01.01.2024.

Espletata l’istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione.

1. Sull’eccezione di incompetenza territoriale

L’eccezione è fondata.

L’art. 22 del contratto di appalto prevede che “per qualsiasi controversia, di diretta ed indiretta connessione col presente contratto, sarà competente, in via esclusiva, il Foro di Avellino”.

Tuttavia, il rapporto contrattuale intercorre tra un professionista e un condominio rappresentato dal suo amministratore, il quale agisce nell’interesse dei singoli condomini. In tale assetto, secondo il consolidato orientamento accolto dalla giurisprudenza nazionale, al condominio può essere estesa la tutela consumeristica; anche la Corte di giustizia dell’UE ha chiarito che il diritto unionale non osta a tale più elevato livello di protezione accordato dall’ordinamento italiano (cfr. Corte giustizia UE sez. I, 2/04/2020, n. 329; Corte giustizia UE sez. VIII, 27/10/2022, n. 485; Cassazione civile sez. lav., 15/12/2025, n. 32674; Cassazione civile sez. III, 10/12/2025, n. 32083; Cassazione civile sez. III, 23/05/2024, n. 14410; Cassazione civile sez. VI, 22/05/2015, n. 10679; Cassazione civile sez. III, 12/01/2005, n. 452).

Ne consegue l’applicabilità degli artt. 33 lett. u) e 66-bis cod. cons., secondo cui è presuntivamente vessatoria la clausola che stabilisce un foro diverso da quello del consumatore e la competenza territoriale è inderogabilmente radicata presso il giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore.

L’assunto difensivo dell’opposta, secondo cui la clausola derogatoria sarebbe efficace perché oggetto di trattativa, non può essere condiviso.

La Suprema Corte ha affermato che, nei contratti predisposti unilateralmente dal professionista, alla specifica approvazione scritta ex art. 1341 c.c. deve aggiungersi la prova di un’effettiva trattativa individuale sulla clausola derogatoria del foro, trattativa il cui onere probatorio grava sul professionista (Cass. Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 8268 del 28/04/2020: “…la disciplina delle condizioni generali di contratto di cui all’art. 1341 cod. civ. non ha nulla a che vedere con la vessatorietà delle clausole regolamentata, per i contratti del consumatore, dall’art. 33 cod. cons. In particolare, l’art. 33, comma 2, lett. u, cod. cons. prevede che si presume vessatoria, fino a prova contraria, la clausola che abbia l’effetto di stabilire come competente un foro diverso da quello di residenza o di domicilio elettivo del consumatore. L’art. 4, comma 4, cod. cons. esclude la vessatorietà delle clausole che abbiano costituito oggetto di trattativa individuale, ma il successivo comma 5 precisa che, nel caso di contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l’onere di provare che le clausole, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposte, abbiano costituito oggetto di specifica trattativa con il consumatore. Pertanto, nel caso di contratti predisposti unilateralmente dal professionista, al requisito della diretta conoscenza della clausola derogatoria del foro, assicurato mediante la specifica approvazione per iscritto prevista dall’art. 1341 cod. civ., si aggiunge quello della necessità di una apposita negoziazione, imposta quale condizione di efficacia dall’art. 34, comma 4, cod. cons.“).

Nel caso di specie, dalla documentazione prodotta emerge la presenza della clausola e della sua approvazione formale, ma non risultano specifici elementi idonei a dimostrare una trattativa individuale seria, effettiva e riferita proprio alla deroga del foro del consumatore, non essendo all’uopo sufficiente, perché predisposta su modulo prestampato, unilaterlamente, genericamente ed in maniera onnicomprensiva, dalla società opposta, la mera dicitura, presente in calce al contratto di appalto, “Il presente Contratto è stato oggetto di trattativa tra le Parti in ogni sua previsione”, che risulta riferita alla disciplina delle clausole vessatorie piuttosto che alla tutela consumeristica, come si evince dal seguito: “In ogni caso, si approvano specificatamente I seguenti articoli: Art. 2.4. – Dichiarazioni e garanzie del Committente, Art. 3 – Durata, Art. 4.2 – Manleva a carico del Committente in relazione all’eventuale sconto ai sensi dell’art. 121, comma 1, lett. a) del D.L. n. 34 del 2020, Art. 6 – Revisione prezzi, Art. 7 – Contabilizzazione del lavoro/Pagamenti, Art. 8 – Sospensione lavori da parte del Generai Contractor, Art. 9 – Varianti, Art. 10 – Nuovi Lavori e Prestazioni In Economia, Art. 11 – Direttore Lavori e Coordinatore della sicurezza, Art. 12.2 – Sospensione e risoluzione in caso di violazione del plani In materia di sicurezza del cantiere, Art. 13 – Disposizioni in materia di sicurezza ambientale, Art. 14 – Disposizioni In materia cii Responsabilità Sociale, Art. 15 – Risoluzione del contratto. Clausole risolutive espresse, Art. 16 – Obblighi a carico delle Parti, Art. 18 – Ulteriori obblighi a carico del Committente, Art. 19.2 – Limitazione di responsabilità del Generai Contractor; Art. 20 – Collaudo dei lavori, controlli e certificati, Art. 22 – Foro Esclusivo, Art. 25 – Contratto di subappalto e affidamento.” e dalla successiva apposizione della “doppia firma”.

Pertanto, la clausola va ritenuta inefficace ai fini della competenza territoriale (Cass. Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 8268 del 28/04/2020).

Essendo il Condominio sito in Fisciano, la competenza territoriale spetta al Tribunale di Nocera Inferiore.

2. Sull’eccezione di improcedibilità per mancata mediazione

La questione, pur assorbita dalla declaratoria di incompetenza, è comunque infondata.

L’art. 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 assoggetta a mediazione obbligatoria le controversie “in materia di condominio”. Tuttavia, la nozione è delimitata dall’art. 71 disp. att. c.c., nel senso che per tali controversie si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni codicistiche e di attuazione proprie del condominio. Deve conseguentemente escludersi che vi rientrino le liti tra condominio e terzo appaltatore, alle quali si applica la disciplina del contratto di appalto e non quella dell’ordinamento condominiale in senso stretto. Poiché la presente controversia ha ad oggetto il pagamento di un corrispettivo preteso da un appaltatore nei confronti del condominio committente, la preventiva mediazione non costituiva condizione di procedibilità.

3. Sulle ulteriori questioni di merito

Le ulteriori questioni restano assorbite.

4. Conseguenze della declaratoria di incompetenza

La declaratoria di incompetenza del giudice che ha emesso il decreto ingiuntivo comporta la revoca del decreto opposto.

Le distraende spese di lite seguono la soccombenza della società opposta e si liquidano come in dispositivo secondo i minimi tariffari del V Scaglione di riferimento.

P.Q.M.

CONCLUSIONE

Così deciso in Avellino, il 22 luglio 2026.

Depositata in Cancelleria il 23 luglio 2026.