Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Compravendita immobiliare e falsa dichiarazione di estinzione del mutuo: il notaio non risponde se l’acquirente accetta le dichiarazioni del venditore senza richiedere ulteriori verifiche.

In una compravendita immobiliare, il venditore aveva falsamente dichiarato l’estinzione del mutuo e l’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca, producendo una certificazione bancaria contraffatta. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità professionale del notaio, precisando che questi non è tenuto a verificare la veridicità delle dichiarazioni negoziali del venditore quando siano accettate dall’acquirente. La valutazione della loro attendibilità e del conseguente rischio contrattuale ricade sull’acquirente, che può richiedere espressamente ulteriori accertamenti. Nel caso concreto, la documentazione bancaria non presentava elementi sospetti e non era stata formulata alcuna richiesta di verifica. Il ricorso risarcitorio contro il notaio è stato pertanto rigettato.

LA VICENDA

Un’acquirente aveva acquistato un immobile confidando nelle dichiarazioni del venditore circa l’estinzione del mutuo e la richiesta di cancellazione dell’ipoteca, supportate da una falsa certificazione bancaria. Scoperta la frode, aveva agito contro la notaia per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. La Cassazione ha confermato l’esclusione della responsabilità professionale della notaia, rigettando il ricorso.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

NOTAIO – RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE – COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – IPOTECA – FALSA DICHIARAZIONE DI ESTINZIONE DEL MUTUO – ACCETTAZIONE DELL’ACQUIRENTE – OMESSA RICHIESTA DI ULTERIORI ACCERTAMENTI – ESCLUSIONE DELLA RESPONSABILITÀ.

In tema di compravendita immobiliare, il notaio che inserisca nell’atto pubblico la dichiarazione del venditore, accettata dall’acquirente, relativa all’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca e all’inoltrata richiesta di cancellazione della garanzia non risponde della falsità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto a svolgere autonome attività di accertamento sulla loro veridicità. La valutazione dell’attendibilità delle dichiarazioni e del correlativo rischio contrattuale appartiene alla sfera negoziale delle parti. Ne consegue che, in assenza di un’espressa richiesta dell’acquirente di procedere a ulteriori verifiche, e qualora la documentazione prodotta non presenti elementi tali da destare sospetti, deve escludersi la responsabilità professionale del notaio per i danni derivanti dalle dichiarazioni mendaci del venditore.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione III, Ordinanza, 04/02/2026, n. 2342

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

con sentenza resa in data 13/1/2021, la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento dell’appello proposto da B.B. e in riforma della decisione di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha rigettato la domanda proposta da A.A. per la condanna di B.B. al risarcimento dei danni subiti dall’attrice in conseguenza della stipulazione di una compravendita immobiliare, in occasione della quale la notaia B.B. – confidando sulla veridicità della certificazione apparentemente proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza (e consegnata materialmente alla notaia dal venditore dell’immobile, C.C.), attestante l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’iscrizione ipotecaria ancora esistente sull’immobile oggetto della compravendita – aveva dato atto della dichiarazione del venditore circa l’effettiva estinzione di tale mutuo e dell’avvenuta richiesta del C.C. di cancellazione dell’ipoteca esistente sul bene, procedendo alla stipulazione dell’atto di compravendita;

ciò posto, secondo la prospettazione dell’attrice, la successiva scoperta della falsità della certificazione apparentemente proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza e l’insussistenza di alcuna richiesta di cancellazione dell’ipoteca esistente sul bene compravenduto (circostanze, tutte, fraudolentemente rappresentate dal venditore C.C.), aveva determinato la responsabilità professionale della notaia B.B., per non essersi quest’ultima adeguatamente assicurata di quanto attestato, tanto in ordine all’effettiva estinzione del mutuo, quanto in relazione alla richiesta di cancellazione dell’ipoteca, così procurando un evidente pregiudizio (tanto patrimoniale, quanto non patrimoniale) a carico dell’attrice;

a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come, nella specie, non fosse ravvisabile alcuna forma di responsabilità professionale a carico della notaia B.B., non potendo ritenersi esigibile, da parte della stessa, un impegno di accertamento e di verifica spinto sino al punto di approfondire il tema della veridicità di quanto attestato nella (falsa) certificazione proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza (documento ritenuto di per sé tale, nella forma e nel contenuto, da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità), dovendosi pertanto ritenere che la stessa notaia fosse da considerarsi vittima, quanto la A.A., della truffa complessivamente ordita dal C.C.;

avverso la sentenza d’appello, A.A. propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d’impugnazione;

B.B. resiste con controricorso;

MOTIVI DELLA DECISIONE

con l’unico motivo d’impugnazione proposto, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2055 c.c. e 1176 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente escluso la responsabilità della notaia B.B., non potendosi ritenere quest’ultima esente dalla responsabilità contratta per la violazione dei doveri sulla stessa incombenti in ordine alle dovute verifiche e ai necessari controlli sulla veridicità di quanto attestato nella certificazione (apparentemente) proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza circa l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’iscrizione ipotecaria a carico dell’immobile compravenduto, e alla falsità dell’affermazione del venditore circa l’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca gravante su detto immobile, con la conseguente inevitabile contrazione, per effetto di tali inadempimenti, del debito risarcitorio rivendicato dalla A.A.;

il motivo è infondato;

osserva il Collegio come, secondo l’orientamento già fatto proprio da questa Corte (qui integralmente condiviso e riproposto, al fine di assicurarne continuità), il notaio che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca (con l’indicazione della già inoltrata richiesta di cancellazione della garanzia ipotecaria), non risponde per la mancata veridicità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto ad alcuna attività di accertamento a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quell’operazione negoziale (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 21792 del 27/10/2015, Rv. 637555 – 01);

come condivisibilmente sottolineato nella pronuncia richiamata, deve escludersi la possibilità di estendere, nei confronti del notaio, la responsabilità per le dichiarazioni rese da una delle parti in presenza dell’altra e da questa accettate; al notaio, infatti, deve ritenersi preclusa la possibilità di intervenire su tale rapporto, non essendovi alcuna attività di accertamento da compiere a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente;

in particolare, nell’inserire nell’atto di compravendita la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito e dell’inoltrata richiesta di cancellazione dell’ipoteca, il notaio ha pienamente assolto ai propri doveri professionali, gravando solo sulla parte venditrice la responsabilità della veridicità delle dichiarazioni rese e dell’adempimento degli obblighi assunti;

l’estraneità ai doveri del notaio del compito di accertare la veridicità della dichiarazione relativa all’avvenuta estinzione del debito, e alla inoltrata richiesta di cancellazione dell’ipoteca, deve nella specie ritenersi conseguenza dell’immediata riferibilità delle ridette dichiarazioni alla dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti, avendo l’acquirente accettato il contenuto fattuale della dichiarazione resa dal venditore senza contestarla, così assumendo su di sé l’integrale responsabilità della valutazione in ordine alla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e al correlativo rischio contrattuale (cfr. pag. 10 di Sez. 3, Sentenza n. 21792 del 27/10/2015, cit.);

nel caso di specie risulta che “C.C. con artifici e raggiri consistiti nel recapitare al notaio B.B. (…) la suddetta e-mail del 28.5.2014, facendo falsamente apparire i suddetti immobili come liberi da pesi e trascrizioni pregiudizievoli, mentre risultavano ancora gravati dall’ipoteca (…), e nel dichiarare falsamente nell’atto di compravendita del notaio D.D. del 24.6.2014 … all’art. 2, che i suddetti immobili erano liberi da iscrizioni pregiudizievoli ad eccezione dell’ipoteca iscritta a Roma 1 il 23 luglio 2012 al n. 10514 di formalità a favore della Cariparma a garanzia di un mutuo il cui debito si dichiarava interamente soddisfatto, essendo già stata asseritamente richiesta la cancellazione dell’ipoteca (…), ha indotto in errore sia il notaio B.B., sia la parte acquirente, A.A., sia la Deutsche Bank Spa intervenuta per concedere un mutuo garantito da ipoteca di primo grado alla A.A. finalizzato all’acquisto, in ordine alla libertà da pesi degli immobili da trasferire, inducendo il notaio a redigere l’atto di compravendita del 24.6.2014 (…) e procurando a sé un ingiusto profitto percependo in danno di A.A. Barbara il prezzo concordato (…) degli immobili come se fossero liberi da pesi, anziché gravati da un credito ipotecario” (cfr. pag. 23 della sentenza d’appello impugnata in questa sede, che riporta quanto già accertato dal giudice di primo grado);

appare dunque evidente come, a fronte delle dichiarazioni mendaci del venditore (aventi a oggetto l’affermazione della già avvenuta estinzione del debito gravante sull’immobile negoziato e dell’avvenuta richiesta della cancellazione dell’ipoteca), l’acquirente, lungi dal contestarne la veridicità, ne avesse accettato il contenuto fattuale, assumendo su di sé la responsabilità della valutazione in ordine alla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e al correlativo rischio contrattuale, senza alcuna possibilità di invocare un’eventuale responsabilità del notaio in relazione al mancato accertamento della veridicità di quanto dichiarato dal venditore, dovendo ricondursi, le dichiarazioni di quest’ultimo, alla sola dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti;

di tali dichiarazione negoziali, la parte interessata rimase pienamente libera di accettare il contenuto o, al contrario, di contestarne la veridicità, così come di assumere l’iniziativa – da ritenersi, in tal caso, subordinata all’onere di un’espressa manifestazione di volontà – volta a richiedere al notaio rogante di procedere all’esecuzione di ulteriori accertamenti, tenuto conto che la precedente corrispondenza informatica, apparentemente proveniente dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza, appariva di per sé tale, nella forma e nel contenuto, da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità;

non essendo risultata alcuna espressa manifestazione di volontà dell’odierna istante, volta a richiedere alla notaia B.B. di procedere all’accertamento della veridicità di quanto falsamente dichiarato dal venditore, deve ritenersi esclusa l’invocabilità di alcuna responsabilità della notaia in relazione alle conseguenze pregiudizievoli di quelle dichiarazioni mendaci;

la censura in esame, nella misura in cui ha invocato l’accertamento della falsa applicazione degli artt. 1176 e 2055 c.c., deve ritenersi, pertanto, del tutto priva di fondamento;

sulla base di tale premesse, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 6.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione del 28 gennaio 2026.

Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 2026.