Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello
Servitù di passaggio sul terrazzo condominiale: valida se prevista dal titolo, ma l’assemblea non può imporre il passaggio di cavi su una proprietà esclusiva.
La servitù di passaggio pedonale costituita a favore del condominio può essere validamente interpretata come riferita alle singole unità immobiliari, ciascuna individuabile quale fondo dominante. La Cassazione conferma che il mancato utilizzo del passaggio da parte di alcuni condomini non determina, di per sé, l’invalidità del diritto. Diversamente, l’assemblea condominiale non può costituire una nuova servitù su un bene di proprietà esclusiva, neppure autorizzando l’installazione di un citofono. La posa di una canalina destinata al passaggio dei cavi è sufficiente a configurare un peso ulteriore, non previsto dal titolo originario. La Suprema Corte accoglie il ricorso limitatamente a tale questione e rinvia alla Corte d’appello per un nuovo esame.
LA VICENDA
I proprietari di un terrazzo contestavano il passaggio esercitato da un condomino e l’autorizzazione assembleare all’installazione di un citofono con relativa canalina. Il Tribunale aveva accolto le domande di accertamento, mentre la Corte d’appello aveva riconosciuto la validità della servitù pedonale e della delibera. La Cassazione conferma la prima, ma censura la decisione relativa alla canalina installata sulla proprietà esclusiva.
IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE
CONDOMINIO – SERVITÙ – SERVITÙ DI PASSAGGIO PEDONALE – COSTITUZIONE CONVENZIONALE A FAVORE DEL CONDOMINIO – INDIVIDUAZIONE DEI FONDI DOMINANTI – PROPRIETÀ ESCLUSIVA – INSTALLAZIONE DI CAVIDOTTO – DELIBERAZIONE ASSEMBLEARE – LIMITI – ARTT. 1027, 1058, 1102 E 1362 SS. C.C.
La servitù di passaggio pedonale costituita convenzionalmente a favore del condominio può essere interpretata, alla luce del titolo e del regolamento contrattuale, come attributiva di distinti diritti reali a vantaggio delle singole unità immobiliari, individuabili quali fondi dominanti, senza che il mancato esercizio del passaggio da parte di alcuni condomini ne determini l’originaria invalidità, ferma restando l’eventuale prescrizione per non uso dei singoli diritti.
La servitù di passaggio pedonale non comprende, in assenza di specifica previsione nel titolo, anche una servitù di passaggio di cavi. La posa di una canalina destinata a ospitarli su un terrazzo di proprietà esclusiva costituisce un peso ulteriore che non può essere imposto mediante deliberazione assembleare, non avendo l’assemblea il potere di costituire servitù o comunque disporre di beni appartenenti individualmente a un condomino.
L’ORDINANZA
Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 27/05/2026, n. 16469
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22.12.2012 A.A., B.B., C.C. e D.D. evocavano in giudizio E.E. innanzi il Tribunale di Imperia, esponendo di aver acquistato da I.I., giusto atto a rogito del notar J.J. del 12.4.1997, i primi due il diritto di usufrutto, e i secondi due il diritto di nuda proprietà, di un immobile sito in O (IM), corso (Omissis), facente parte del condominio (Omissis), e precisamente di un vano al piano strada con ripostiglio e servizio, oltre a soppalco ed annesse porzione di antistanti marciapiede e terrazzo retrostante, il tutto come distinto in locale catasto al foglio (Omissis), mappale (Omissis), sub. (Omissis). Precisavano poi che in detto atto la venditrice aveva dichiarato che il terrazzo era gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del Condominio, secondo quanto risultante dal titolo di provenienza della Tedeschi, rappresentato da decreto di trasferimento del giudice delegato del fallimento geom. K.K. dell’8.7.1977. Deducevano altresì di aver liberamente posseduto il terrazzo dall’acquisto sino al 2010, allorquando E.E., erede di I.I., aveva diviso il negozio di sua proprietà sito al civico 13 del corso (Omissis) in due unità, una delle quali affacciante sul terrazzo di cui anzidetto, locando quest’ultima a terzi e consentendo al conduttore il transito, per accedervi, attraverso il terrazzo oggetto di causa, a partire dal 15.10.2011. Lamentavano quindi l’illiceità dell’esercizio del transito e chiedevano al Tribunale di accertare che il terrazzo non è gravato da diritto di passaggio in favore dei singoli partecipanti al condominio, che i conduttori di parte dell’unità del convenuto non potevano esercitare detto transito, che la divisione del negozio di E.E. era da ritenere illecita, in assenza di valida autorizzazione dell’assemblea condominiale, ed instavano per la condanna del predetto convenuto al risarcimento del danno.
Veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, alcuni dei quali si costituivano contestando la domanda, mentre altri rimanevano contumaci.
Con distinto atto di citazione notificato il 10.1.2014 i medesimi attori evocavano in giudizio il Condominio (Omissis), impugnando la deliberazione dell’assemblea del 5.10.2013, con la quale l’ente di gestione aveva autorizzato E.E. ad installare un citofono a servizio della porzione del suo negozio con accesso dal terrazzo di cui si controverte, creando a carico dello stesso una servitù di passaggio del relativo cavo in precedenza inesistente.
Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda ed allegando che l’impianto era stato installato sul muro esterno dell’edificio, di proprietà comune, con conseguente legittimità della deliberazione assembleare autorizzativa dell’intervento.
Le due cause venivano riunite e decise con sentenza n. 59/2018, con la quale il Tribunale accoglieva per intero la domanda degli attori, dichiarando l’inesistenza del diritto di passaggio sul terrazzo di cui si discute a favore del Condominio, l’assenza del diritto del convenuto E.E. Tedeschi di esercitarlo e la nullità della delibera assembleare del 5.10.2013, rigettando però la domanda risarcitoria proposta dagli attori. Il Tribunale qualificava la domanda in termini di negatoria servitutis; riteneva che non fosse adeguatamente individuato il fondo dominante, poiché la natura dei luoghi escludeva che il terrazzo potesse essere destinato al transito di tutti i partecipanti al condominio, indistintamente, posto che le varie unità immobiliari comprese nella compagine fruivano di altro accesso, principale, posto sul corso Regina Margherita; riteneva incontestato il fatto che il transito non fosse mai stato usato da nessuno dei condomini, a parte il E.E., la Immobiliare Monferrato Srl e la Agenzia Saletta Sas; concludeva quindi per la nullità della clausola istitutiva di servitù di passaggio a vantaggio indistintamente di tutti i partecipanti al condominio ed escludeva pertanto l’esistenza dello ius in re aliena esercitato di fatto soltanto da alcuni condomini sul terrazzo oggetto di causa.
Inoltre, il Tribunale riteneva che l’assemblea condominiale, con la deliberazione del 5.10.2013, avesse disposto sulla proprietà esclusiva degli attori e riteneva di conseguenza nulla detta deliberazione, in assenza del consenso del proprietario della parte individuale all’installazione del citofono contestato.
Interponevano appello avverso detta decisione ì E.E. Tedeschi, Lidia F.F., ì G.G., ì H.H., L.L., Girasoli 2000 Srl in liquidazione, Immobilare Monferrato Srl, e altri.
Nella resistenza degli originari attori e nella contumacia delle altre parti, la Corte di Appello di Genova, con la sentenza impugnata, n. 1286/2023, accoglieva il gravame, riformando la decisione di prime cure. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che la servitù di passaggio sulla terrazza oggetto del contendere fosse stata lecitamente costituita per contratto e che l’espressione “a favore del Condominio” dovesse essere intesa nel senso che il diritto di transito era stato costituito a favore di tutti i partecipanti alla compagine condominiale. Inoltre, la Corte genovese riteneva che l’assemblea avesse validamente autorizzato l’installazione, da parte di un condomino, di un citofono sulla parete esterna del fabbricato, e che non fosse stato adeguatamente dimostrato che la canaletta visibile in alcune fotografie allegate agli atti del giudizio contenesse effettivamente il cavo a servizio di detto nuovo impianto; di conseguenza, la Corte territoriale rigettava anche la domanda di accertamento dell’illecita costituzione di una nuova servitù di passaggio di cavi a carico del terrazzo di cui si discute, perché non adeguatamente dimostrata.
Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione A.A., B.B., C.C. e D.D., affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso E.E.
Le altre parti del giudizio di merito non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.
In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli artt. 949, 1058, 1367, 2645, 2659, 2665, 2697 c.c., 115 e 116 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la sussistenza della servitù di passaggio a favore di tutti i partecipanti al condominio, travisando il contenuto della clausola negoziale istitutiva del diritto in re aliena.
Con il secondo motivo, invece, viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1028, 1058 e 2697c.c., perché la Corte distrettuale avrebbe dovuto considerare che la servitù non poteva essere materialmente esercitata da tutti i partecipanti al condominio, perché le loro unità immobiliari avevano accesso diretto dal corso Regina Margherita, e non attraverso il terrazzo oggetto di causa, con conseguente assenza di specifica utilità del diritto reale ravvisato dal giudice di seconde cure a favore della pluralità indistinta di tutti i partecipanti alla compagine condominiale.
Le due censure, suscettibili di esame congiunto, poiché entrambi dirette a contestare la statuizione con la quale la Corte di Appello, riformando la decisione di primo grado, ha ritenuto validamente costituita la servitù di passaggio convenzionale a favore di tutti i partecipanti al condominio Alexandra, sono infondate.
Giova premettere, al riguardo, che il giudice di seconde cure ha dato atto che “… il diritto reale tipico, di servitù di passaggio pedonale, è espressamente costituito dalle parti sia nel decreto 8.7.1997, di trasferimento del bene a favore di Tedeschi Maria Teresa, che nell’atto di acquisto 12.4.1997 dalla suddetta venditrice a favore degli appellati, dove veniva specificato che il terrazzo lato sud, compreso nel compendio oggetto dell’acquisto, era “gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del Condominio”. Tale obbligazione, che individua il diritto pedonale di passaggio, è confermata e precisata nel regolamento contrattuale, redatto dal costruttore del Condominio (Omissis) ed allegato ai vari atti di trasferimento, nel quale, al punto 3, dopo il comma 1, che contiene la riserva di proprietà del costruttore dei terrazzi che circondano il condominio, con facoltà di alienazione a terzi, anche parzialmente, nel comma 2 si specifica che, sulle riservate proprietà di tutti i terrazzi, “i condomini e aventi causa godranno di servitù perpetua di passaggio, fermo il diritto dei proprietari di occupare temporaneamente gli enti gravati di servitù con tavolini, sedie ed ombrelloni, in modo tale da conciliar il diritto di occupazione spettante ai proprietari con la servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato”. La Corte ritiene che l’interpretazione della clausola con cui volontariamente le parti hanno costituito la servitù di passaggio a favore del condominio, debba essere interpretata nel senso che consenta l’efficacia della volontà contrattuale, espressamente indicata in tutti gli atti richiamati, piuttosto che non abbia alcun effetto. Pertanto, la servitù di passaggio deve ritenersi costituita a favore delle singole proprietà dei condomini appartenenti al Condominio/Caseggiato (Omissis), facilmente individuabili come fondi dominanti. Questi ultimi sono poi specificati anche nel regolamento contrattuale, laddove il riferimento alla servitù di passaggio a favore del condominio, viene individuata come a favore dei “condomini e aventi causa” e in aggiunta “la servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato”. Non può neppure ritenersi che la clausola abbia costituito un generico e indistinto diritto reale di passaggio, poiché la clausola ha costituito tanti diritti reali a favore di tanti fondi dominanti quanti sono le singole unità del condominio (Omissis), così facilmente individuabili. Anche il mancato uso del diritto reale da parte di alcuno degli immobili dominanti è indifferente alla costituzione del diritto reale, in quanto ogni singolo diritto reale costituito può essere soggetto alla prescrizione per non uso, piuttosto che tutti indistintamente” (cfr. pagg. 8 e 9 della sentenza impugnata).
Con tale passaggio motivazionale la Corte distrettuale, operando una interpretazione dei titoli fondata in ultima analisi sul criterio letterale degli stessi, e preferendo l’opzione interpretativa che consente il mantenimento della validità della clausola, rispetto a possibili ipotesi ermeneutiche abrogative della stessa, ha ritenuto che nel caso di specie si sia costituito, a carico dei terrazzi dell’edificio, ivi incluso quello di cui si discute, un diritto reale di passaggio pedonale a favore di ciascuno degli immobili compresi nel condominio, e dunque tanti diritti reali quanti sono i cespiti facenti parte della predetta compagine.
L’interpretazione prescelta dal giudice di merito, oltre ad essere rispettosa dei criteri previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c., poiché ha privilegiato le risultanze letterali della clausola negoziale, appare anche adeguatamente motivata e non implausibile. Ad essa, la parte ricorrente contrappone una differente ed alternativa lettura del dato negoziale, senza tuttavia considerare che “La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585). Nel caso di specie, i ricorrenti non hanno contestato la violazione di uno specifico canone ermeneutico, ma hanno sostanzialmente proposto una interpretazione difforme da quella fatta propria dal giudice di merito.
Né si configura la violazione dell’art. 115 c.p.c., denunziata dai ricorrenti, poiché tale vizio è deducibile in sede di legittimità soltanto quando il giudice di merito “… in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio)…” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037-01). Del pari, non sussiste la violazione dell’art. 116 c.p.c. “… ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa- secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037-02). Ed infine, non vi è spazio per la configurazione di una violazione dell’art. 2697 c.c., poiché essa “… si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.” (Cass. Sez. L, Sentenza n. 17313 del 19/08/2020, Rv. 658541; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19064 del 05/09/2006, Rv. 592634; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 2935 del 10/02/2006, Rv. 586772; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2155 del 14/02/2001, Rv. 543860). Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha posto a base della propria decisione prove non allegate dalle parti, né ha attribuito ad una risultanza istruttoria una valenza diversa da quella prevista dalla legge, e neppure ha posto a carico di una delle parti un onere probatorio che non le competeva, ma si è limitata, come detto, a scegliere una delle possibili ipotesi ricostruttive della volontà contrattuale, applicando correttamente i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. e fornendo motivazione adeguata, non viziata da apparenza, né affetta da irriducibile contrasto logico, idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).
Con il terzo motivo, i ricorrenti si dolgono della violazione o falsa applicazione degli artt. 1102, 1117, 1137 c.c. e 115 c.p.c., nonché dell’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto legittima la deliberazione condominiale del 5.10.2013, con la quale era stato autorizzato il E.E. a realizzare un impianto citofonico a servizio della propria unità immobiliare, con creazione di una servitù di passaggio del cavo a carico della terrazza di proprietà degli odierni ricorrenti.
La censura è fondata.
La Corte distrettuale ha ritenuto in astratto legittima la deliberazione in esame, con la quale era stata autorizzata l’installazione di un impianto citofonico sul muro esterno dell’edificio, ritenendo trattarsi di uso della cosa comune rientrante nei limiti di quanto previsto dall’art. 1102 c.c., ed ha considerato non provata la dedotta costituzione di una nuova servitù a carico della terrazza della quale si controverte, in assenza della prova certa che la canalina realizzata sulla stessa contenesse effettivamente il cavo a servizio del nuovo citofono.
La statuizione è affetta da irriducibile contrasto logico, posto che l’installazione di un citofono presuppone il suo collegamento all’unità immobiliare alla quale esso si riferisce. Inoltre, ai fini della costituzione di una nuova servitù a carico del terrazzo di cui si discute è sufficiente l’installazione di una canalina per il passaggio di cavi -circostanza, questa, che la Corte distrettuale ha ritenuto evidenziata dalle fotografie allegate sub 6 e 7 all’atto di citazione, come indicato a pag. 10 della sentenza impugnata- non essendo necessaria anche l’ulteriore dimostrazione che in essa corre proprio il cavo a servizio del citofono. Inoltre, la Corte di Appello non ha considerato che dal titolo convenzionale -secondo la disamina articolata condotta su di esso dal giudice di merito- non emerge la volontà delle parti di costituire, a carico del terrazzo, oltre alla servitù di passaggio pedonale anche una servitù di passaggio di cavi. Di conseguenza, la posa in opera, sul bene degli odierni ricorrenti, di un manufatto destinato ad ospitare cavi, assimilabile ad un cavidotto, non poteva essere ritenuta consentita, sulla base del titolo negoziale. Né poteva supplire, al riguardo, la delibera condominiale, posto che la terrazza di cui è causa è di proprietà esclusiva degli odierni ricorrenti, onde in nessun caso la deliberazione assembleare poteva costituire una servitù a carico di essa, o comunque disporne, trattandosi non già di bene comune, ma individuale.
Ne consegue il rigetto dei primi due motivi del ricorso, l’accoglimento del terzo motivo, la cassazione della sentenza impugnata nei limiti della censura accolta ed il rinvio della causa alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, per riesaminare la questione inerente la liceità della costituzione, mediante deliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista dal titolo convenzionale a carico del bene di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio.
P.Q.M.
la Corte rigetta il primo e secondo motivo del ricorso ed accoglie il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.
CONCLUSIONE
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 26 maggio 2026.
Depositata in Cancelleria il 27 maggio 2026.
