Distanze tra costruzioni e azione negatoria: Cassazione 5376/2026

Indice dell'articolo completo

1 Distanze legali tra costruzioni, prova della proprietà e natura delle azioni: la Cassazione chiarisce i presupposti dell’azione negatoria e il regime inderogabile delle distanze urbanistiche

2 IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

3 LA SENTENZA

4 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

5 MOTIVI DELLA DECISIONE

6 P.Q.M.

7 CONCLUSIONE

Distanze legali tra costruzioni, prova della proprietà e natura delle azioni: la Cassazione chiarisce i presupposti dell’azione negatoria e il regime inderogabile delle distanze urbanistiche

La sentenza affronta una complessa controversia in materia edilizia e condominiale relativa alla violazione delle distanze legali tra costruzioni e dal confine, nonché alla legittimità delle vedute e all’occupazione del sottosuolo altrui.
La Corte chiarisce che le domande di arretramento/demolizione sono riconducibili alle actiones negatoriae servitutis, con conseguente alleggerimento dell’onere probatorio sulla proprietà.
Viene ribadita l’inderogabilità della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate ex D.M. 1444/1968 rispetto alla normativa locale.
La Cassazione interviene inoltre sul corretto inquadramento delle deroghe regionali e sulla disciplina delle vedute in presenza di servitù pubbliche.
La sentenza viene infine cassata con rinvio per errata applicazione dei principi in tema di distanze e qualificazione delle azioni.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

EDILIZIA E URBANISTICA – DISTANZE LEGALI – AZIONE NEGATORIA SERVITUTIS – PROVA DELLA PROPRIETÀ – D.M. 1444/1968 – INDEROGABILITÀ – VEDUTE – SERVITÙ DI USO PUBBLICO

In tema di rapporti tra proprietà immobiliari, le domande dirette all’arretramento o alla demolizione di costruzioni realizzate in violazione delle distanze legali devono qualificarsi come actiones negatoriae servitutis, con la conseguenza che l’attore è tenuto a fornire la prova della proprietà in termini non rigorosi, essendo sufficiente dimostrare un titolo idoneo a fondare il proprio diritto.
È altresì principio consolidato che la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, ha natura inderogabile e prevalente sulla normativa locale, non potendo essere superata da disposizioni regolamentari o regionali.
La legittimità delle vedute va valutata alla luce della normativa vigente al momento della loro realizzazione, potendo eventuali servitù di uso pubblico giustificare deroghe temporanee, ma senza incidere sul rispetto delle distanze urbanistiche inderogabili.

LA SENTENZA

Cass. civ., Sez. II, Sent., 10/03/2026, n. 5376

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

K.K. e B.B. e P.P.P. e M.M. adivano il Tribunale di Monza, esponendo di essere comproprietari pro indiviso di un’area edificabile in Lissone, alla via (Omissis)(foglio 28, mappale 745 N.C.E.U. Comune di Lissone) e i soli B.B. comproprietari anche di alcuni appartamenti con relativi accessori e box auto nel Condominio di via (Omissis)16 in Lissone (foglio 28, mappali 645, 677, 678, 679, 680, 695, 696, 697, 698); deducevano che a ridosso delle predette aree, in particolare in quelle sottoposte al Piano di Recupero Don Crippa/(Omissis)da parte del Comune di Lissone (foglio 28, mappali 810, 812, 813, 814, 816, 817), le società Edildos Costruzioni di G.G. Srl (d’ora in poi per brevità Edildos) e Archetipo Srl avevano realizzato un complesso immobiliare con una sagoma diversa da quella autorizzata in via amministrativa e in violazione della disciplina sulle distanze tra costruzioni e dal confine di cui agli articoli 871–873 e 878 c.c. e 44 del regolamento

edilizio comunale del Comune di Lissone e della disciplina sulle vedute di cui agli articoli 900–905 e 907 c.c..

Gli attori lamentavano altresì l’illegittima occupazione e interclusione di una porzione del mappale Omissis da parte della società MPA Srl, che l’aveva adibita ad area pertinenziale, svolgendovi attività di ristorazione, nonché la realizzazione, da parte della Edildose della Archetipo, di opere edilizie nel sottosuolo della particella Omissis di loro proprietà.

Tanto premesso, gli attori evocavano in giudizio la Edildos e la Archetipo oltre che i proprietari degli appartamenti degli edifici di cui ai lotti A (via (Omissis)(Omissis) e G (via (Omissis), medio tempore venduti dalle società costruttrici, chiedendo l’arretramento e/o la demolizione di quanto edificato in violazione delle norme anzidette, ovvero la riduzione delle costruzioni di quanto necessario per il rispetto delle prescrizioni in materia, oltre al risarcimento dei danni patiti, ed in caso di impossibilità della rimozione in alternativa la condanna delle società costruttrici ex art. 2041c.c., oltre alla condanna della MPA Srl al rilascio dell’area occupata ed al risarcimento del danno per occupazione senza titolo della stessa. Nel giudizio così instaurato, recante il n. 13420/2010 RG, si costituivano le società costruttrici convenute ed i proprietari di unità immobiliari ricomprese nei lotti A (Q.Q.Q. A.A. C.C. D.D. E.E. la Immobiliare La Primula S.a.s F.F. E C. la M.P.A. Srl A.A.A. e K.K.K.) e G (N.N. O.O. P.P. Q.Q. I.I.I. R.R. S.S. @20.Pa.Ma. U.U. V.V. X.X. Y.Y. L.L.L. M.M.M. ed Z.Z.).

Si costituivano, inoltre, il Supercondominio Don Crippa di Lissone e W.W. successivamente estromessi dal giudizio con la sentenza parziale n.1476/2014 del Tribunale di Monza per asserito difetto di legittimazione

passiva (rectius di titolarità dei beni immobili interessati dalle domande degli attori).

Il giudizio si estendeva poi con la chiamata in causa su istanza di A.A.A. e K.K.K. del loro dante causa, C.C.C. che a sua volta aveva acquistato dalla Edildos#l’immobile al piano attico dell’edificio del lotto A, nonché nei confronti di @28.Sa.Gi. J.J. G.G.G. @41.Id.Va. e F.F.F. ed intervenivano volontariamente H.H. ed I.I. che aderivano alle domande attoree in quanto a loro volta comproprietarie della particella Omissis.

Le società costruttrici chiedevano il rigetto delle avverse pretese e la condanna degli attori al risarcimento ex art. 96, commi 1 e 3 c.p.c..

I condomini convenuti costituiti contestavano quanto ex adverso dedotto e chiedevano di essere garantiti e manlevati dalla Edildose dalla Archetipo dalle quali avevano acquistato gli immobili.

II giudizio così incardinato veniva riunito a quello recante il n. 6457/2013 RG, instaurato successivamente da A.A.A. e K.K.K. quali proprietari dell’appartamento al piano attico del lotto A, per sentir dichiarare che l’unità immobiliare loro venduta da C.C.C. fosse gravata da un onere non apparente ex art. 1489 c.c., con conseguente condanna dell’alienante alla restituzione del prezzo pagato in eccesso previa sua riduzione in ragione di quell’onere. Il C.C.C. costituitosi, chiamava a sua volta in garanzia la Edildos che gli aveva venduto l’immobile.

Con la sentenza definitiva n. 3778/2017, previo espletamento della CTU dell’ ing. R.R.R. il Tribunale di Monza, per quanto ancora rileva, respingeva le domande di demolizione e/o arretramento per violazione delle distanze legali tra costruzioni e dal confine perché riteneva insufficienti le prove della proprietà fornite dagli attori e dalle intervenute; dichiarava l’illegittimità delle vedute esercitate dal piano attico dell’edificio

del lotto A, lato nord, di proprietà P.P.P. K.K.K. condannando i predetti a risarcire agli attori ed alle intervenute i 44/72 di Euro 5.000,00 in base alle rispettive quote di comproprietà, oltre interessi dalla sentenza al saldo; condannava i condomini convenuti al risarcimento danni per le vedute esercitate dall’edificio del lotto A sull’area non recintata della particella Omissis, ritenute illegittime a partire dal 2014, anno in cui il Comune di Lissone aveva rinunciato alla servitù di uso pubblico costituita in suo favore sul vicolo cieco esistente da L.L. dante causa degli attori, nel 1968; condannava, poi, i convenuti al risarcimento del danno in favore degli attori e delle intervenute per l’illecita occupazione con locali tecnici di servizio del sottosuolo del mappale Omissis in misura pari a 44/72 di Euro50.000,00, riducendone comunque le pretese, mentre respingeva la loro domanda di risarcimento danni per perdita della capacità edificatoria della particella Omissis.

Gli B.B. interponevano appello avverso ambedue le pronunce del Tribunale, parziale e definitiva. Con distinti atti, impugnavano la sola sentenza definitiva le società Edildos e Archetipo K.K. e S.S.S. nonché P.P.P. e M.M.

Si costituivano nel giudizio di appello N.N. O.O. P.P. Q.Q. R.R. S.S. @20.Pa.Ma. U.U. X.X. Y.Y. L.L.L. Q.Q.Q. A.A. C.C. D.D. E.E. la Immobiliare La Primula S.a.s #F.F. E C. U.U.U. Z.Z. W.W. e P.P.P.

Si costituivano in secondo grado anche C.C.C. @28.Sa.Gi. J.J. I.I. e H.H. mentre I.I.I. V.V. la MPA Srl K.K.K. E.E.E. G.G.G. F.F.F. D.D.D. ed il Condominio (Omissis)rimanevano contumaci.

La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 1316/2020 del 6.11.2019/1.6.2020, riformava parzialmente la pronuncia di primo grado, in quanto riteneva legittime le vedute esercitate dalle unità immobiliari del lotto A sull’area non recintata della particella Omissis in virtù dell’esistenza, all’epoca della loro realizzazione, della servitù di uso pubblico costituita nel 1968 dal dante causa degli attori L.L. a favore del Comune di Lissone legittimante la deroga alla distanza delle vedute dell’art. 905 comma 3 c.c.. Il giudice di secondo grado riteneva poi sufficiente la prova della proprietà fornita dagli originari attori e dalle intervenute a supporto delle domande di arretramento/demolizione, assimilabili ad actiones negatoriae servitutis, per cui, riconosciuta l’illegittimità dell’edificio del lotto A, lato ovest, poiché realizzato a distanza inferiore ai dieci metri tra pareti finestrate e pareti antistanti delle nuove costruzioni prescritti dall’art. 9 comma primo del D.M. n.1444/1968 dall’edificio del Condominio di via (Omissis)16, distanza imposta dallo Stato ed inderogabile dalla normativa locale, e ne disponeva l’arretramento da parte dei proprietari delle abitazioni coinvolte e di tutti i condomini delle parti comuni.

La Corte distrettuale confermava nel resto la sentenza di primo grado, in particolare ritenendo che la distanza dal confine di cinque metri prevista dall’art. 44 del regolamento edilizio comunale del Comune di Lissone fosse stata derogata dall’art. 3 della L.R. Lombardia n. 19/1992, richiamato dall’art. 6 comma 2 della L.R. Lombardia n. 23/1997, che avrebbe consentito di costruire sul confine, e regolava le spese processuali secondo le stesse proporzioni utilizzate dal Tribunale di Monza. A.A. Q.Q.Q. C.C. D.D. E.E. e la Immobiliare La Primula Sas F.F. E C. hanno proposto ricorso principale a questa Corte, affidandosi a due censure.

La ArchetipoSrl e la Ed Costruzioni Srl in liquidazione, già EdildosCostruzioni di G.G. Srl hanno depositato controricorso e ricorso incidentale con sette motivi, aderendo al ricorso principale. Hanno resistito con controricorso e ricorso incidentale con cinque motivi anche K.K. e S.S.S.

J.J. si è costituita con controricorso, per resistere al ricorso principale e a quelli incidentali.

I.I. e H.H. hanno resistito con controricorso ad entrambi i ricorsi incidentali.

La ArchetipoSrl e la Ed Costruzioni in liquidazione hanno resistito con controricorso al ricorso incidentale degli S.S.S. Questi ultimi hanno depositato controricorso per resistere al ricorso incidentale delle predette società.

I ricorrenti principali hanno resistito con controricorso ad entrambi i ricorsi incidentali.

La Procura Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale, Claudia Pedrelli, ha concluso per il rigetto del ricorso principale e dei ricorsi incidentali, con conferma della sentenza impugnata. Nell’imminenza della pubblica udienza, hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. i ricorrenti principali, I.I. e H.H. K.K. e B.B. e la ArchetipoSrl, che ha fatto presente che la Ed Costruzioni Srl in liquidazione è stata ammessa alla procedura concorsuale di liquidazione giudiziale con la sentenza n. 158/2022 del 19.12.2022 del Tribunale di Bergamo, ma non ha inteso conferire mandato ai difensori della ArchetipoSrl per proseguire la difesa anche per suo conto.

MOTIVI DELLA DECISIONE