Poteri, obblighi e responsabilità dell’amministratore di fronte a opere abusive sulle parti comuni e private

L’amministratore di condominio non ha solo funzioni gestionali, ma anche un ruolo attivo nella tutela delle parti comuni contro gli abusi edilizi. In base agli artt. 1130 e 1131 c.c., può – e deve – compiere atti conservativi senza preventiva autorizzazione assembleare, compresa la denuncia di opere abusive e l’azione giudiziaria per ottenerne la rimozione.

Questo potere riguarda soprattutto gli interventi che incidono sulle parti comuni (facciate, strutture, spazi condivisi) o che violano i limiti dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 1122 c.c., ossia quando le opere compromettono destinazione d’uso, stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Anche lavori eseguiti all’interno di proprietà esclusive possono essere contestati se producono effetti pregiudizievoli per il condominio.

Se il regolamento contrattuale vieta determinate modifiche, le opere realizzate in violazione possono essere demolite anche se formalmente legittime sotto il profilo urbanistico.

L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi tempestivamente: può segnalare l’abuso al Comune e, in caso di inerzia della Pubblica Amministrazione, ricorrere al giudice amministrativo. In alternativa o in aggiunta, possono agire anche i singoli condomini.

Quanto alle responsabilità, le sanzioni amministrative e penali colpiscono i proprietari responsabili dell’abuso, non il condominio come ente. Tuttavia, l’amministratore che, pur consapevole dell’illecito, ometta di intervenire, può incorrere in responsabilità personali e, nei casi più gravi, anche penali (previa prova del dolo). L’inerzia può inoltre integrare grave irregolarità e giustificare la revoca dell’incarico da parte dell’assemblea o del giudice.

In sintesi, di fronte a opere abusive che coinvolgono o danneggiano le parti comuni, l’amministratore non può restare passivo: il suo è un vero e proprio dovere di vigilanza e repressione a tutela dell’interesse collettivo condominiale ed è legittimato ad agire in giudizio senza necessità di preventi autorizazione.

IL PRINCIPIO DI DIRITTO ENUNCIATO DALLA CORTE

In tema di condominio, qualora un condomino realizzi un uso della cosa comune eccedente i limiti di cui all’art. 1102 c.c., l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, per ottenere la cessazione dell’abuso e il ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di atto conservativo rientrante nelle attribuzioni di cui all’art. 1130, n. 4, c.c. La relativa azione, diretta ad accertare l’illegittimità dell’uso della cosa comune e a ripristinare lo “status quo ante”, ha natura reale e tutela un interesse comune alla corretta disciplina del godimento del bene condominiale.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sez. II, Ordinanza del 19/03/2021, n. 7884

(Omissis)

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. A.A.M. ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 54/2016, pubblicata il 15 gennaio 2016.

2. Resiste con controricorso il Condominio *****.

3. La Corte d’appello di Torino ha confermato la sentenza del Tribunale di Torino del 15 aprile 2013 che, accogliendo la domanda del Condominio *****, aveva ordinato alla condomina A.A.M. di ripristinare lo stato dei luoghi, stante l’illegittimità dell’apertura praticata dalla convenuta nella ringhiera del balcone di sua proprietà, apertura che le consentiva di scendere direttamente nel cortile comune. Disattesa la questione pregiudiziale in ordine alla procura alle liti conferita dall’amministratore P.M., da intendersi sottoscritta dalla stesso “nella qualità”, la Corte di Torino ha anche affermato la sussistenza della legittimazione dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., alla azione “negatoria servitutis” esercitata. I giudici di secondo grado hanno evidenziato altresì come la condomina A.A.M., all’assemblea del 22 maggio 2008, si fosse espressamente impegnata a saldare la ringhiera del proprio balcone, non essendoci comunque prova che la convenuta avesse provveduto a tale saldatura in modo stabile e definitivo.

4. La trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., comma 2 e art. 380 bis.1 c.p.c.. La ricorrente ha depositato memoria.

5. Il primo motivo di ricorso di A.A.M. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 2697 c.c., nonchè degli artt. 112 e 115 c.p.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e l’omesso esame circa un fatto decisivo. Il motivo è volto a negare che il varco nella ringhiera del balcone, aperto dalla ricorrente, determinasse una costituzione di servitù, o una violazione dell’art. 1102 c.c., con riguardo al cortile condominiale.

Il secondo motivo di ricorso di A.A.M. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 2697 c.c., nonchè degli artt. 112 e 115 c.p.c. e dell’art. 24 Cost., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e l’omesso esame circa un fatto decisivo. Qui la ricorrente deduce che aveva offerto di provare mediante testimoni e CTU sin dal primo grado che la chiusura della ringhiera era già stata eseguita in epoca antecedente alla citazione introduttiva del giudizio; tale istanza di prova era stata vanamente reiterata anche in appello, senza essere ammessa.

Il terzo motivo di ricorso denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e l’omesso esame circa un fatto decisivo, quanto al vizio della procura alle lite conferita dal geometra P. senza spendita del nome del Condominio e della sua qualità di amministratore.

Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130,1131 e 1136 c.c., degli artt. 112 e 115 c.p.c., ed ancora l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, il vizio logico di ragionamento e l’omesso esame circa un fatto decisivo, con riguardo al difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, stante la carenza di apposita deliberazione autorizzativa dell’assemblea.

Il quinto motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degli artt. 100,112 e 115 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., ed ancora l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, il vizio logico di ragionamento e l’omesso esame circa un fatto decisivo. Si contesta la ravvisabilità dell’interesse ad agire del Condominio dopo che la ringhiera era stata comunque chiusa con uno specifico collante.

5.1. Tutti e cinque i motivi sono accomunati dalla inammissibilità della denuncia del vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione: nel vigore del testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, tale vizio non è più configurabile. La norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, e cioè di un “fatto” storico, di un evento naturalistico, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che abbia, appunto carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), mai perciò ravvisandosi il vizio ipotizzato qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice.

5.2.Assumono poi evidentemente rilievo pregiudiziale il terzo ed il quarto motivo di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente, in quanto connessi.

Questi due motivi sono inammissibili ex art. 360 bis c.p.c., n. 1.

Si ha riguardo a causa concernente un varco creato da una condomina nel balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva per consentire l’accesso diretto al cortile condominiale. L’azione promossa dal Condominio per ottenere la declaratoria di illegittimità di questa modificazione, a differenza di quanto opinato nella sentenza impugnata (la cui motivazione va perciò corretta) e di quanto sostenuto nello stesso ricorso, non è, dunque una negatoria servitutis, giacchè ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, sicchè il condomino che si serve del muro perimetrale per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune lo fa nell’esercizio del diritto di condominio, i cui limiti sono segnati dall’art. 1102 c.c. e non avvalendosi di una servitù.

Allorquando, come nel caso in esame, oggetto della lite sia l’abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini, deve riconoscersi all’amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c.. In tale ipotesi, l’interesse, di cui l’amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti. La denuncia dell’abuso della cosa comune da parte di un condonino rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio che spetta di compiere all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4, senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini (Cass. Sez. 2, 03/05/2001, n. 6190; Cass. Sez. 2, 12/10/2000, n. 13611; Cass. Sez. 2, 11/12/1972, n. 3561; Cass. Sez. 2, 11/05/1962, n. 943).

L’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, neppure necessita di alcuna autorizzazione assembleare (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio è poi valida anche se la persona fisica che la conferisce non indichi espressamente la qualità di rappresentante dei partecipanti ex artt. 1130 e 1131 c.c., purchè tale qualità risulti dall’intestazione o anche dal contesto dell’atto cui inerisce, attesa la possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome assuma forme implicite (arg. da Cass. Cass. Sez. 3, 05/08/2002, n. 11710; Cass. Sez. 3, 22/06/2007, n. 14599). 5.3. Vanno quindi esaminati, sempre congiuntamente, il primo, il secondo ed il quinto motivo di ricorso.

Esulava dal tema di lite devoluto al giudice d’appello, sulla base delle tre censure contenute nell’atto di gravame interposto da A.A.M. (come indicate a pagina 3 della sentenza impugnata ed esposte dalla stessa ricorrente nelle pagine da 5 ad 8 del ricorso), il profilo della legittimità della modificazione eseguita dalla condomina in rapporto ai limiti nell’uso della cosa comune posti dall’art. 1102 c.c., sicchè sono inammissibili le questioni che si fanno al riguardo nel primo motivo del ricorso per cassazione.

Il secondo ed il quinto motivo sono del pari da respingere in quanto entrambi volti a contrastare in via deduttiva l’accertamento di fatto contenuto nella impugnata sentenza, secondo cui la ringhiera oggetto di lite non risultava essere stata chiusa già prima dell’inizio del giudizio. D’altro canto, le prove che la ricorrente lamenta non essere state ammesse, appunto circa la chiusura della ringhiera con un collante eseguita dalla A. prima del maggio 2010, si rivelano prive di decisività.

La domanda azionata dall’amministratore di condomino in base al disposto dell’art. 1102 c.c., ed avente quale fine il ripristino dello “status quo ante” di una cosa comune illegittimamente alterata da un o condomino, ha natura reale, in quanto si fonda sull’accertamento dei limiti del diritto di comproprietà su un bene.

L’attuale ricorrente, ancora col primo motivo di ricorso, ha sostenuto che la modifica eseguita sulla ringhiera del balcone per accedere al cortile condominiale non costituisse affatto un uso illegittimo della cosa comune, sicchè non vi è ragione di negare l’interesse del Condominio ad agire comunque per ottenere l’accertamento del dedotto abuso ex art. 1102 c.c.. Il difetto di interesse ad agire per l’accertamento della illegittimità dell’uso di una cosa comune consistente nell’esecuzione di un’opera innovativa si verifica solo quando prima o nel corso del processo sopravvenga una situazione che elimini ogni posizione di contrasto tra le parti, facendo venir meno la necessità della pronunzia del giudice. Tale situazione non ricorre comunque ove l’autore dell’opera, pur avendo rimosso il manufatto, non accompagni a tale comportamento il riconoscimento, espresso o implicito, della fondatezza della domanda avversa (arg. da Cass. Sez. 2, 22/03/2002, n. 4127).

6. Il ricorso va perciò rigettato.

9. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 19 marzo 2021