Negli ultimi anni la richiesta di installare telecamere in condominio è cresciuta in modo esponenziale. Furti nei garage, danneggiamenti alle parti comuni, accessi non autorizzati e problemi di sicurezza spingono sempre più condomìni a valutare sistemi di videosorveglianza condominiale. Tuttavia, proprio perché le telecamere incidono direttamente sulla privacy delle persone, la materia è delicata e spesso fonte di conflitti tra condomini, amministratori e singoli proprietari.

Nel nostro lavoro quotidiano di studio legale ci capita frequentemente di assistere clienti che si pongono domande molto concrete: le telecamere sono legali? Serve il consenso di tutti? Possono riprendere le parti comuni? E cosa succede se qualcuno installa una telecamera senza autorizzazione?
Per rispondere correttamente occorre partire dalle regole di base che disciplinano l’installazione delle telecamere in ambito condominiale.

Quando l’installazione di telecamere in condominio è lecita

L’installazione di telecamere in condominio è legale, ma solo a precise condizioni. Non si tratta di un “liberi tutti” e nemmeno di una scelta rimessa al singolo condomino. La videosorveglianza condominiale è ammessa esclusivamente quando rispetta due pilastri fondamentali:
la normativa condominiale e la disciplina sulla protezione dei dati personali.

Dal punto di vista condominiale, le telecamere che riprendono le parti comuni (ingressi, cortili, androni, scale, garage, aree di manovra) costituiscono una scelta che incide sull’organizzazione e sull’uso degli spazi comuni. Per questo motivo, non possono essere installate liberamente dal singolo, ma richiedono una decisione dell’assemblea condominiale, con una maggioranza qualificata. Questo aspetto è spesso sottovalutato e rappresenta una delle principali cause di contenzioso.

Dal punto di vista della privacy, la videosorveglianza comporta un trattamento di dati personali, poiché le immagini consentono di identificare le persone che transitano nelle aree sorvegliate. Ciò significa che il condominio, attraverso l’amministratore, assume un ruolo preciso e deve rispettare regole puntuali in tema di informativa, finalità, proporzionalità e conservazione delle immagini.

È importante chiarire un punto spesso frainteso: la legittimità dell’impianto non dipende solo dall’intento di “aumentare la sicurezza”, ma dal modo concreto in cui le telecamere vengono installate e gestite.

Ad esempio, è generalmente ritenuto lecito installare telecamere per prevenire furti o atti vandalici, mentre diventa problematico – e spesso illegittimo – un impianto che riprende in modo indiscriminato chi entra ed esce dal condominio, senza reali esigenze di sicurezza o senza adeguate garanzie.

In questo contesto, comprendere da cosa è costituito un condominio, quali sono le parti comuni e quali i poteri dell’amministratore è fondamentale. Su questi aspetti abbiamo già fornito un approfondimento dedicato nell’articolo
Da cosa è costituito un condominio? Parti comuni, spese, amministratore e regole, che aiuta a inquadrare correttamente anche il tema della videosorveglianza.

Un ulteriore elemento centrale riguarda il rapporto tra sicurezza e diritti individuali. Le telecamere non possono mai trasformarsi in uno strumento di controllo dei comportamenti dei singoli condomini, né tantomeno essere utilizzate per finalità diverse da quelle dichiarate. Proprio per questo motivo, la progettazione dell’impianto deve essere mirata, proporzionata e trasparente, evitando riprese eccessive o inutili.

Questi principi, se ignorati, espongono il condominio – e in alcuni casi l’amministratore – a contestazioni, richieste di rimozione dell’impianto e responsabilità anche economiche, analogamente a quanto accade in altre situazioni di gestione negligente delle parti comuni, come accade ad esempio nei casi di rumori molesti o di uso scorretto degli spazi condominiali, temi che affrontiamo spesso nel nostro lavoro professionale.

Assemblea condominiale, autorizzazioni e maggioranze: cosa serve davvero per installare le telecamere

Quando si parla di installazione di telecamere in condominio, uno degli errori più frequenti è ritenere sufficiente la volontà dell’amministratore o di alcuni condomini particolarmente sensibili ai temi della sicurezza. In realtà, la videosorveglianza condominiale è una scelta che incide direttamente sull’uso delle parti comuni e, come tale, richiede una delibera assembleare regolarmente approvata.

Dal punto di vista pratico, questo significa che le telecamere in condominio non possono essere installate senza assemblea, salvo casi del tutto marginali che non comportino alcuna ripresa di persone identificabili. Nella quasi totalità delle situazioni reali, dunque, è necessario convocare l’assemblea e mettere all’ordine del giorno il tema dell’impianto di videosorveglianza.

La decisione deve essere assunta con una maggioranza qualificata, superiore a quella richiesta per le ordinarie delibere di gestione. Non è necessario l’unanimità, ma non basta nemmeno una semplice maggioranza dei presenti. Questo aspetto è centrale, perché molte telecamere condominiali risultano illegittime proprio per un vizio della delibera, che può essere impugnata dal condomino dissenziente o assente.

In termini concreti, una delibera adottata senza il rispetto delle corrette maggioranze espone il condominio al rischio di dover rimuovere l’impianto, con spreco di risorse economiche e inevitabili tensioni interne.

Un ulteriore profilo riguarda il contenuto della delibera. Non è sufficiente approvare genericamente “l’installazione delle telecamere”: l’assemblea dovrebbe esprimersi anche su posizionamento, finalità dell’impianto, modalità di gestione delle immagini e soggetti autorizzati all’accesso. Una delibera vaga o incompleta è spesso il primo passo verso contestazioni e conflitti.

È qui che emerge con forza il ruolo dell’amministratore di condominio, chiamato non solo a eseguire la decisione assembleare, ma anche a garantire che l’impianto sia conforme alle regole. L’amministratore non è un mero esecutore materiale: una gestione superficiale o imprudente della videosorveglianza può esporlo a responsabilità, come accade in altri ambiti della gestione condominiale quando vengono violate regole di diligenza o trasparenza.

Su questo punto, il tema della responsabilità dell’amministratore è trasversale e si collega a molte altre problematiche condominiali che affrontiamo nel nostro lavoro, come avviene ad esempio nei casi di cattiva gestione delle spese comuni o di omissioni informative nei confronti dei condomini. Non è un caso che molte controversie nascano proprio da una gestione approssimativa delle decisioni assembleari, anziché dalla scelta in sé di installare un sistema di sicurezza.

Un altro aspetto spesso sottovalutato riguarda il rapporto tra installazione delle telecamere e regolamento condominiale. In presenza di clausole specifiche sull’uso delle parti comuni o sulla tutela della riservatezza, è fondamentale verificare la compatibilità dell’impianto con le regole già vigenti nel condominio. Trascurare questo passaggio significa aumentare il rischio di impugnazioni e contestazioni.

Infine, è bene chiarire che l’assemblea non può mai autorizzare qualunque tipo di ripresa. Anche una delibera formalmente corretta non legittima, ad esempio, telecamere puntate verso abitazioni private, porte d’ingresso dei singoli condomini o spazi di esclusiva pertinenza, perché in questi casi si supera il confine della tutela delle parti comuni e si entra nella sfera dei diritti individuali.

Questo equilibrio tra decisione collettiva e diritti del singolo è uno dei nodi centrali del diritto condominiale e si ritrova anche in altre situazioni conflittuali, come accade quando l’uso delle parti comuni genera disturbo o pregiudizio agli altri condomini, tema che abbiamo approfondito nell’articolo dedicato ai
Rumori molesti in condominio: cosa dice la legge e come difendersi.

Privacy, GDPR e limiti delle riprese: cosa possono (e non possono) inquadrare le telecamere condominiali

Uno dei profili più delicati quando si parla di telecamere in condominio riguarda senza dubbio la privacy. È su questo terreno che nascono le contestazioni più frequenti e, spesso, anche le conseguenze più rilevanti per il condominio e per l’amministratore. La videosorveglianza condominiale, infatti, non è solo una questione di sicurezza, ma implica un vero e proprio trattamento di dati personali, soggetto a regole precise.

In termini semplici, ogni impianto di videosorveglianza in condominio deve rispettare i principi fondamentali di liceità, necessità e proporzionalità. Questo significa che le telecamere possono essere installate solo se realmente utili a tutelare le parti comuni e solo nella misura strettamente necessaria a raggiungere tale scopo. Riprese eccessive, inutili o “di comodo” espongono l’impianto a profili di illegittimità.

Uno degli aspetti più problematici riguarda cosa possono riprendere le telecamere condominiali. In linea generale, è consentito inquadrare ingressi comuni, androni, scale, cortili, aree di manovra e garage, purché la ripresa sia limitata allo stretto necessario. Diventa invece illegittima – e fonte di potenziali contestazioni – la telecamera che riprende porte di abitazioni private, balconi, finestre, terrazzi o spazi di uso esclusivo.

Nella pratica, molte controversie nascono da telecamere apparentemente “ben posizionate”, ma che in realtà consentono di ricostruire abitudini, orari di entrata e uscita o movimenti dei singoli condomini.

Altro punto centrale è la gestione delle immagini. Non basta installare un impianto conforme: occorre anche stabilire chi può accedere alle registrazioni, per quali finalità e per quanto tempo. In ambito condominiale, l’accesso non può essere libero o indiscriminato. Le immagini devono essere consultabili solo in caso di reale necessità, ad esempio per verificare un furto o un danneggiamento, e da soggetti espressamente autorizzati.

A questo si collega il tema dei tempi di conservazione delle immagini, spesso ignorato o sottovalutato. Le registrazioni non possono essere conservate “a tempo indeterminato”, ma solo per un periodo limitato e coerente con le finalità di sicurezza. Una conservazione prolungata e ingiustificata è uno degli errori più comuni che rendono illegittime le telecamere in condominio, anche quando l’installazione era stata inizialmente approvata dall’assemblea.

Fondamentale è poi l’obbligo di informare correttamente chiunque entri nelle aree sorvegliate. Il cartello di videosorveglianza condominiale non è un dettaglio formale, ma uno strumento essenziale di trasparenza. Deve essere visibile, chiaro e indicare l’esistenza delle telecamere, evitando formule generiche o ambigue. L’assenza o l’inadeguatezza dell’informativa rappresenta un’ulteriore criticità che può essere contestata dai condomini o da terzi.

Dal punto di vista operativo, il titolare del trattamento dei dati è il condominio, rappresentato dall’amministratore. Questo comporta che l’amministratore abbia precisi obblighi di vigilanza e corretto utilizzo dell’impianto, analogamente a quanto avviene in altri ambiti della gestione condominiale in cui una condotta negligente può generare responsabilità diretta. Una gestione superficiale della videosorveglianza non è diversa, sotto il profilo giuridico, da una cattiva gestione delle spese o delle decisioni assembleari.

Non va poi dimenticato che la videosorveglianza non può essere utilizzata come strumento di controllo dei condomini. Le telecamere non servono a “monitorare” comportamenti, abitudini o presunte violazioni del regolamento condominiale. Questo tipo di utilizzo snatura completamente la finalità dell’impianto e apre la strada a contestazioni molto serie, anche sotto il profilo della violazione della riservatezza.

Il rispetto di questi principi è essenziale per evitare che un impianto nato per aumentare la sicurezza si trasformi in una fonte di conflitti, contenziosi e responsabilità. Del resto, la tutela dei diritti individuali all’interno del condominio è un tema ricorrente, che si manifesta anche in altri contesti apparentemente diversi, come nel caso dell’uso improprio delle parti comuni o delle interferenze tra proprietà esclusive, questioni che affrontiamo spesso anche in ambiti come le infiltrazioni o le limitazioni al godimento degli spazi privati.

Telecamere abusive, iniziative del singolo condomino e rimedi quando l’impianto è irregolare

Una delle situazioni che più frequentemente arrivano alla nostra attenzione riguarda le telecamere installate senza autorizzazione in condominio. Accade spesso che un singolo condomino, spinto da esigenze personali di sicurezza, decida di installare una telecamera senza passare dall’assemblea, ritenendo di poterlo fare liberamente perché l’impianto sarebbe “a tutela della propria abitazione”. In realtà, questo è uno dei casi più tipici di telecamere condominiali illegali.

Quando una telecamera del singolo condomino riprende anche solo parzialmente parti comuni – come pianerottoli, scale, androni, cortili o ingressi – non si è più in presenza di una scelta individuale, ma di un intervento che incide sui diritti degli altri condomini. In questi casi, l’installazione senza autorizzazione assembleare è irregolare, anche se la telecamera è fisicamente collocata su una proprietà privata.

È un punto cruciale: non conta dove è installata la telecamera, ma cosa riprende. Se l’obiettivo inquadra spazi comuni o consente di identificare chi transita nel condominio, entrano in gioco regole precise che il singolo non può aggirare.

Molto frequenti sono anche i casi di telecamere puntate sulla porta di casa del vicino, sul garage comune o sull’area di manovra. In queste situazioni il problema non è solo condominiale, ma anche legato alla violazione della privacy. La possibilità di ricostruire abitudini, orari di entrata e uscita o movimenti di terzi rende l’impianto facilmente contestabile.

Dal punto di vista pratico, cosa può fare un condomino che ritiene illegittima una telecamera in condominio? Il primo passo è sempre quello di verificare l’esistenza di una delibera assembleare e il suo contenuto. In assenza di una decisione valida, l’impianto è già esposto a profili di irregolarità. In secondo luogo, è fondamentale valutare l’angolo di ripresa, la finalità dichiarata e le modalità di gestione delle immagini.

Se l’impianto risulta irregolare, le strade percorribili sono diverse. In molti casi è possibile intervenire già in ambito condominiale, chiedendo all’amministratore di diffidare il condomino che ha installato la telecamera o di inserire la questione all’ordine del giorno dell’assemblea. Una gestione tempestiva evita spesso l’escalation del conflitto.

Quando però la situazione degenera, o l’impianto continua a essere utilizzato nonostante le contestazioni, si entra in una logica più conflittuale. Non è raro che la videosorveglianza abusiva diventi un elemento di tensione stabile all’interno del condominio, con effetti simili a quelli che si riscontrano in altre controversie condominiali, come accade nei casi di uso scorretto delle parti comuni o di violazioni reiterate delle regole di convivenza.

Un ulteriore profilo da considerare è la responsabilità dell’amministratore. Se l’amministratore è a conoscenza di una situazione manifestamente irregolare e non interviene, può esporsi a contestazioni per omessa vigilanza, soprattutto quando la telecamera incide in modo evidente sui diritti dei condomini. Questo tema si inserisce nel più ampio quadro delle responsabilità dell’amministratore nella gestione del condominio, che abbiamo approfondito anche in relazione ad altri ambiti delicati, come la corretta amministrazione delle decisioni assembleari e la tutela degli interessi comuni.

Non va poi trascurato l’aspetto economico. Un impianto installato in modo irregolare può comportare costi inutili, perché destinato a essere rimosso o modificato. In un contesto condominiale, dove spesso sorgono già conflitti su spese e ripartizioni, questo rappresenta un ulteriore fattore di attrito. Sul tema delle spese e delle responsabilità economiche legate alle decisioni condominiali, è utile richiamare l’attenzione sull’importanza di una gestione corretta e trasparente, come evidenziato anche nell’articolo
Spese condominiali non pagate: come recuperare i crediti dai condomini morosi.

In definitiva, le telecamere abusive in condominio non sono un’eccezione, ma una realtà molto diffusa. Affrontarle con superficialità significa alimentare conflitti e rischi giuridici che potrebbero essere evitati con una corretta valutazione preventiva e con il rispetto delle regole fin dall’inizio.

Un caso reale di vita condominiale, le domande più frequenti e quando è il momento di farsi assistere

Per comprendere davvero come funzionano le telecamere in condominio nella pratica, è utile partire da una situazione concreta, molto simile a quelle che affrontiamo abitualmente in studio.

Immaginiamo un condominio di medie dimensioni, con garage e cortile comuni. Dopo alcuni episodi di danneggiamenti alle auto, un condomino decide di installare una telecamera privata sopra la propria basculante, orientandola verso l’area di manovra. La telecamera, però, riprende anche chi entra ed esce dal garage, registrando orari, movimenti e targhe. Nessuna assemblea è mai stata convocata, nessuna informativa è stata affissa.

Nel giro di poco tempo iniziano le lamentele. Alcuni condomini si sentono controllati, altri temono un uso improprio delle immagini. L’amministratore, inizialmente, minimizza la questione. Il risultato è un clima di conflittualità che sfocia in una richiesta formale di rimozione dell’impianto.

Questo esempio rende evidente un aspetto centrale: la videosorveglianza condominiale non può essere improvvisata. Anche quando l’obiettivo dichiarato è la sicurezza, l’assenza di autorizzazioni, il mancato rispetto della privacy e una gestione superficiale dell’impianto trasformano una soluzione in un problema giuridico. Esattamente come accade in altri ambiti condominiali, dove una decisione presa senza il rispetto delle regole genera contenzioso e costi evitabili, pensiamo ad esempio alle controversie legate all’uso delle parti comuni o alle modifiche non autorizzate che incidono sull’equilibrio dell’edificio, temi che affrontiamo spesso anche in relazione ad altri interventi “autonomi” dei singoli condomini.

Domande frequenti sulle telecamere in condominio

Nel corso degli anni abbiamo raccolto una serie di domande ricorrenti, che riflettono le ricerche più comuni su Google e i dubbi più diffusi tra i condomini.

È legale installare telecamere in condominio?
Sì, l’installazione delle telecamere in condominio è legale, ma solo se avviene nel rispetto delle regole condominiali e della normativa sulla privacy.

Serve il consenso di tutti i condomini?
Non è richiesta l’unanimità, ma è necessaria una delibera assembleare con maggioranza qualificata.

Le telecamere possono riprendere le parti comuni?
Sì, ma solo in modo proporzionato e limitato allo scopo di sicurezza, evitando riprese inutili o eccessive.

È possibile installare telecamere senza assemblea condominiale?
No, quando le telecamere riprendono parti comuni l’assemblea è necessaria.

Un singolo condomino può installare una telecamera privata?
Solo se la telecamera non riprende parti comuni né spazi di altri condomini.

Le telecamere possono riprendere la porta di casa di un vicino?
No, perché si tratta di uno spazio privato e la ripresa sarebbe illegittima.

Chi può accedere alle immagini della videosorveglianza condominiale?
Solo soggetti autorizzati e solo in caso di reale necessità.

Per quanto tempo possono essere conservate le registrazioni?
Per un periodo limitato e coerente con le finalità di sicurezza, non indefinito.

Cosa fare se una telecamera è illegale o abusiva?
È possibile contestarla in sede condominiale e, nei casi più gravi, richiederne la rimozione.

L’amministratore è responsabile delle telecamere condominiali?
Sì, l’amministratore ha obblighi di gestione e vigilanza sull’impianto.

Quando rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale

Quando si discute di installazione di telecamere in condominio, il confine tra lecito e illecito è spesso sottile. Una delibera incompleta, un’installazione mal progettata o una gestione approssimativa delle immagini possono trasformare un impianto di sicurezza in una fonte di responsabilità e contenzioso.

Rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale e privacy consente di:

• valutare la legittimità dell’impianto esistente;

• prevenire impugnazioni e contestazioni;

• tutelare i diritti dei singoli condomini;

• assistere amministratori e assemblee nelle decisioni più delicate.

Se stai affrontando un problema legato a telecamere in condominio, o vuoi capire se un impianto è conforme alla legge, puoi richiedere una consulenza direttamente allo
Studio Legale Calvello – Richiedi una consulenza.