Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Società cancellata dal Registro delle Imprese: gli immobili non liquidati passano ai soci e restano gravati dall’ipoteca, consentendo al creditore di procedere all’espropriazione.

Con l’ordinanza n. 15620/2026, la Corte di Cassazione ribadisce che la cancellazione di una società dal Registro delle Imprese determina il trasferimento ai soci dei beni e dei diritti non compresi nel bilancio finale di liquidazione. Tale trasferimento opera automaticamente per effetto di un fenomeno successorio, indipendentemente dalle somme percepite dai soci in sede di liquidazione. L’ipoteca iscritta sull’immobile conserva la propria efficacia anche nei confronti del socio divenuto proprietario, consentendo al creditore ipotecario di esercitare il diritto di seguito e procedere all’espropriazione. La Corte chiarisce inoltre che l’azione di accertamento della proprietà immobiliare appartiene alla competenza del giudice del luogo in cui si trova il bene, senza che rilevi la provenienza societaria del diritto. Il ricorso viene pertanto rigettato.

LA VICENDA

Intesa Sanpaolo, creditrice di una S.r.l. cancellata dal Registro delle Imprese, chiedeva di accertare il trasferimento alla società unica socia di un immobile ipotecato, rimasto escluso dal bilancio finale di liquidazione. La socia contestava la competenza del tribunale e la propria responsabilità. Dopo le decisioni sfavorevoli di primo e secondo grado, la Cassazione confermava il trasferimento della proprietà e la permanenza della garanzia ipotecaria, rigettando il ricorso.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

SOCIETÀ – Società di capitali – Cancellazione dal Registro delle Imprese – Estinzione – Beni immobili non compresi nel bilancio finale di liquidazione – Trasferimento ai soci – Successione nei rapporti giuridici – Ipoteca – Diritto di seguito – Persistenza della garanzia reale – Responsabilità limitata del socio – Irrilevanza – Azione di accertamento della proprietà – Competenza territoriale – Foro dell’immobile

In tema di estinzione delle società conseguente alla cancellazione dal Registro delle Imprese, i beni e i diritti non compresi nel bilancio finale di liquidazione si trasferiscono automaticamente ai soci per effetto di un fenomeno successorio, determinando, in presenza di una pluralità di soci, una situazione di contitolarità o comunione indivisa. Qualora tra tali beni rientri un immobile gravato da ipoteca, la garanzia reale permane sul cespite e segue il bene anche dopo il trasferimento della proprietà al socio, consentendo al creditore ipotecario di procedere alla relativa espropriazione in forza del diritto di seguito (ius sequelae). Non trova applicazione, rispetto all’esercizio della garanzia reale, il limite di responsabilità del socio commisurato alle somme riscosse in sede di liquidazione, trattandosi di un vincolo reale gravante sull’immobile e non di una responsabilità personale per le obbligazioni della società estinta. L’azione diretta al mero accertamento della proprietà immobiliare, avente ad oggetto un diritto autodeterminato, è soggetta alla competenza territoriale prevista dall’art. 21 c.p.c., senza che il titolo successorio derivante dall’estinzione societaria comporti l’attribuzione della controversia alla sezione specializzata in materia di impresa.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione I, Ordinanza, 21/05/2026, n. 15620

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. depositato innanzi al Tribunale di Ivrea e ritualmente notificato alla ALTAIR REAL ESTATE Srl, unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, il 20 giugno 2020, INTESA SANPAOLO Spa, rappresentata da INTRUM ITALY Spa, espose a) di essere creditrice di Anfosso Srl in liquidazione in virtù di contratto di mutuo fondiario del 15 aprile 2011; b) che, a garanzia degli obblighi derivanti da detto contratto, Anfosso Srl aveva concesso ipoteca di primo grado su un immobile di sua proprietà sito in S, alla via (Omissis); c) che Anfosso Srl si era resa inadempiente a quel contratto, sicché INTESA SANPAOLO aveva agito esecutivamente mediante pignoramento immobiliare; d) che, tuttavia, il 30 agosto 2017, Anfosso era stata cancellata dal Registro delle Imprese; e) che l’immobile predetto non era stato incluso nel bilancio finale di liquidazione e, pertanto, malgrado l’avvenuta cancellazione, esso risultava ancora intestato alla Anfosso Srl; f) che, in epoca immediatamente antecedente alla cancellazione, l’unico socio di Anfosso Srl era la convenuta ALTAIR REAL ESTATE Srl e, pertanto, era interesse dell’istante ottenere una sentenza di accertamento della titolarità dell’immobile, indispensabile per poter procedere esecutivamente contro il proprietario mediante pignoramento immobiliare.

Tanto premesso, chiese all’adito Tribunale di accertare e dichiarare che il cespite suddetto, oggetto di garanzia ipotecaria, era divenuto di proprietà della ALTAIR REAL ESTATE Srl in virtù dei principi affermati da Cass., SU, n. 6070 del 2013.

Si costituì quest’ultima, eccependo, pregiudizialmente, l’incompetenza del Tribunale di Ivrea in favore della competenza funzionale e per materia del Tribunale di Roma, Sezione specializzata in materia di impresa, ex D.Lgs. n. 168 del 2003, oppure, in via subordinata, l’incompetenza territoriale del Tribunale di Ivrea in favore di quello di Roma secondo i normali criteri degli artt. 18–19 cod. proc. civ. Nel merito, contestò l’avversa pretesa e negò la propria legitimatio ad causam.

Con ordinanza del 21/23 ottobre 2020, l’adito Tribunale, accogliendo la domanda della ricorrente, accertò e dichiarò che l’immobile suddetto era di proprietà di ALTAIR REAL ESTATE Srl

2. Il gravame promosso da quest’ultima contro tale decisione fu respinto dall’adita Corte di appello di Torino con sentenza del 17 marzo/19 aprile 2022, n. 421, pronunciata nel contraddittorio con INTESA SANPAOLO Spa, rappresentata da INTRUM ITALY Spa

Per quanto qui di interesse, quella corte disattese le censure innanzi ad essa formulate così opinando i) “In primo luogo, in varie parti dell’appello Altair fa riferimento ad un “invocato trasferimento coattivo” tale riferimento è del tutto inconferente perché INTESA SANPAOLO ha chiesto ed ottenuto una pronuncia di mero accertamento del diritto di proprietà, da parte di Altair, degli immobili già oggetto dell’ipoteca in virtù delle conseguenze determinate dalla cancellazione della Srl Anfosso dal Registro delle Imprese. Appunto perché finalizzata all’accertamento del diritto di proprietà si tratta, quindi, di un’azione di tipo reale, relativa ad un tipico diritto autodeterminato. Com’è noto, i c.d. diritti autodeterminati quali la proprietà e gli altri diritti reali di godimento vengono ad essere individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto – e cioè del bene che ne costituisce l’oggetto – con la conseguenza che la causa petendi delle relative azioni si identifica con i diritti stessi e non con il loro titolo di acquisto (contratto, successione ereditaria, usucapione, etc.) la cui eventuale deduzione non ha alcuna funzione di specificazione della domanda essendo invece necessario ai soli fini della prova (in tal senso, v. ad es. Cass. 23.9.2019, n. 23565 e Cass. 6.10.2020, n. 22591). Ne consegue che se il titolo di acquisto è estraneo alla causa petendi della domanda di accertamento di un diritto autodeterminato quale tipicamente la proprietà, tale titolo non è in grado di influire sulla relativa competenza appunto perché esso attiene unicamente al profilo probatorio. Correttamente, quindi, il Tribunale ha ritenuto che i presupposti della domanda di INTESA SANPAOLO ne rappresentassero i meri presupposti di fatto e che la domanda della Banca avesse ad oggetto l’accertamento del diritto di proprietà di Altair. I riferimenti contenuti a p. 6 dell’atto di appello al lavoratore, al locatore ovvero al “socio o altro soggetto che tale è in virtù del rapporto giuridico a cui partecipa” sono, invece, inconferenti perché richiamano situazioni in cui si verte in tema di diritti etero-determinati, il cui contenuto (a differenza da quanto accade in tema di diritti auto-determinati) dipende dal titolo, che viene quindi ad incidere sulla causa petendi delle relative azioni, con tutto quanto ne consegue anche in punto competenza per materia o territorio. Occorre, inoltre, comunque considerare che, a seguito della cancellazione della Srl Anfosso dal Registro delle Imprese e della conseguente sua estinzione, non era più configurabile alcun rapporto di tipo sociale e l’acquisto della proprietà degli immobili de quibus, anche secondo la prospettazione, era dipeso non da una ragione di tipo negoziale, ma da un fatto oggettivo che ha prodotto automaticamente i suoi effetti”; ii) “Trattandosi di azione avente ad oggetto un diritto reale su beni immobili doveva (…) trovare applicazione l’art. 21 c.p.c. con la conseguente competenza territoriale del Tribunale di Ivrea, nel cui circondario si trovavano quelli oggetto di causa”; iii) il primo profilo del terzo motivo di appello era infondato perché “in conflitto con il principio affermato dalle SS.UU. della S.C. da cui da cui non vi sono ragioni per discostarsi e che, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, non comporta neppure la violazione del principio dell’autonomia patrimoniale perfetta delle società di capitali, che viene evidentemente meno in caso di estinzione. Infatti, quando Altair era socia della Srl Anfosso, in applicazione di tale principio la prima era titolare della relativa partecipazione sociale e non già proprietaria dell’immobile in questione, secondo il tipico schema societario. Lo schermo societario è, però, venuto meno con la cancellazione della seconda dal Registro delle Imprese e l’acquisto degli immobili oggetto di causa si è verificato, da parte di Altair, in forza del fenomeno di cui si è detto, le cui conseguenze economico-finanziarie sono del tutto irrilevanti ai fini che ora interessano”. Parimenti infondato era anche il secondo profilo del medesimo motivo, “perché richiama princìpi concernenti la sorte delle obbligazioni passive della società cancellata dal Registro delle Imprese e non quelli riguardanti i suoi beni non compresi nel bilancio finale di liquidazione relativamente ad essi, il fenomeno successorio evidenziato dalla S.C. prescinde del tutto dall’avere l’ex socio beneficiato della liquidazione appunto perché non si tratta di obbligazioni della società di cui debba rispondere. Va soltanto precisato che, nel caso di specie, da un lato, vi era l’obbligazione della Srl Anfosso conseguente alla stipulazione del mutuo rimasto in parte inadempiuto, ma, d’altro canto, INTESA SANPAOLO fruisce della garanzia reale ipotecaria che si trasferisce automaticamente con l’immobile da essa gravato, per cui relativamente ad essa (ed al debito coperto dalla garanzia reale) opera il principio relativo alla sorte dei beni della società cancellata non compresi nel bilancio finale di liquidazione e non quello riguardante la responsabilità per le obbligazioni passive degli ex soci”.

3. Per la cassazione di questa sentenza la ALTAIR REAL ESTATE Srl ha proposto ricorso affidato a tre motivi, illustrati anche da memoria ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ. Ha resistito, con controricorso, INTESA SANPAOLO Spa, rappresentata da INTRUM ITALY Spa

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I formulati motivi di ricorso denunciano, rispettivamente, in sintesi

I) “Ex art. 360, comma 1, n. 2, c.p.c. violazione dell’art. 3 del D.Lgs. n. 168/03; incompetenza del Tribunale di Ivrea in favore della competenza funzionale e per materia del Tribunale di Roma, sezione specializzata in materia di impresa”. Si contestano le affermazioni della corte territoriale circa la ribadita applicabilità, nella specie, dell’art. 21 cod. proc. civ. e si assume che “La conclusione del giudice di secondo grado priva di efficacia le norme sulla competenza per materia e, nel caso concreto, sulla competenza delle sezioni specializzate in materia di impresa, norme che si pongono su un piano diverso, e precedente, rispetto a quelle della competenza per territorio”;

II) “Ex art. 360, comma 1, n. 2 c.p.c. violazione degli artt. 18–19 e 21 c.p.c.; incompetenza territoriale del Tribunale di Ivrea in favore del Tribunale di Roma”. Si ascrive alla corte territoriale di avere considerato i presupposti della domanda di INTESA SANPAOLO alla stregua di meri presupposti di fatto, per cui l’oggetto della domanda di quest’ultima doveva essere individuato nell’accertamento del diritto di proprietà immobiliare di Altair con conseguente applicazione dell’art. 21 cod. proc. civ. Si sostiene, invece, che “l’oggetto della controversia, ai fini della competenza, non è il diritto reale quanto piuttosto la qualità di successore. Tuttavia, mentre per la fattispecie dell’erede è previsto un foro speciale (art. 22 cpc (…)), per la successione sui generis oggetto di controversia la competenza territoriale è regolata dalle norme sui fori generali ex artt. 18 – 19 c.p.c. La causa quindi dovrà essere rinviata al Tribunale di Roma posto che la sede della convenuta è a Roma (ed era a Roma al momento della cancellazione)”;

III) “Ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. violazione dell’art. 2462 c.c. e falsa applicazione dell’art. 2495 c.c.”. Si insiste sull’eccezione di violazione dell’art. 2462 cod. civ., secondo cui “Nella società a responsabilità limitata per le obbligazioni sociali risponde soltanto la società con il suo patrimonio”, sulla quale la conclusione del giudice di secondo grado si ritiene insoddisfacente, altresì precisandosi che detta violazione è strettamente collegata all’eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata fin dal primo grado.

2. I primi due motivi appena descritti, scrutinabili congiuntamente perché chiaramente connessi, si rivelano complessivamente insuscettibili di accoglimento.

Invero, giova premettere che, nella specie, entrambi i giudici di merito hanno qualificato la domanda proposta da INTESA SANPAOLO Spa, tramite la rappresentante INTRUM ITALY Spa, come avente ad oggetto l’accertamento di un diritto di proprietà su beni immobili, ragione per la quale hanno ritenuto applicabile, al fine della individuazione del giudice competente a conoscerla, l’art. 21 cod. proc. civ., contestualmente negando l’applicazione, invocata, invece dalla odierna ricorrente, sia dell’art. 3 del D.Lgs. n. 168 del 2003, sia, in subordine, degli artt. 18–19 cod. proc. civ.

Orbene, come già condivisibilmente chiarito da questa Corte (cfr., amplius, Cass. n. 11103 del 2020), “la rilevazione ed interpretazione del contenuto della domanda è attività riservata al Giudice di merito ed è insindacabile se non nei ridotti limiti in cui a) l’errore ridondi in un vizio di nullità processuale, nel qual caso è la difformità dell’attività del Giudice dal paradigma della norma processuale violata che deve essere dedotto come vizio di legittimità ex art. 360 col n. 4 c.p.c.; b) l’errore si traduca in un vizio del ragionamento logico decisorio, ma anche in tal caso, se la inesatta rilevazione del contenuto della domanda determina un vizio attinente alla individuazione del “petitum”, potrà aversi una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, che dovrà essere dedotto come vizio di nullità processuale ex art. 360 col n. 4 c.p.c.; c) ove poi l’errore coinvolga la “qualificazione giuridica” dei fatti allegati nell’atto introduttivo, ovvero la omessa rilevazione di un “fatto allegato e non contestato da ritenere decisivo”, allora in tal caso, la censura va proposta, rispettivamente, in relazione al vizio di “error in judicando” ex art. 360 col n. 3 c.p.c., o al vizio di “error facti”, nei limiti consentiti dall’art. 360 col n. 5 c.p.c., come modificato dall’art. 54 del DL n. 83/2012 conv. in legge n. 134/2012)”.

I motivi in esame, lungi dal prospettare vizi di nullità processuale o violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (entrambi denunciabili ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.) o, ancora, di omessa rilevazione di un fatto allegato e non contestato da ritenere decisivo (rientrante, invece, nel n. 5, del medesimo comma 1 della citata disposizione del codice di rito), lamentano, sostanzialmente, un preteso errore (poi riverberatosi sulla individuazione della normativa concretamente applicabile per la individuazione del giudice competente a conoscere la controversia) concernente la “qualificazione giuridica” dei fatti allegati da INTESA SANPAOLO Spa, nel ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. introduttivo del giudizio. In altri termini, la questione dagli stessi posta attiene al significato da attribuire alle espressioni lessicali utilizzate nel contenuto testuale della domanda introduttiva, venendo in rilievo, pertanto, sebbene esclusivamente per individuare il giudice competente a conoscerla, l’interpretazione della domanda che, però, è operazione riservata al giudice del merito, il cui risultato è censurabile, in sede di legittimità, solo quando ne risulti alterato il senso letterale o il contenuto sostanziale dell’atto, in relazione alle finalità che la parte intende perseguire (cfr. Cass. n. 2148 del 2004), e dunque risulti “travisato” il contenuto della domanda proposta con l’atto introduttivo del giudizio.

Nulla di ciò, tuttavia, è accaduto nella specie.

Infatti, come ancora ribadito, affatto correttamente, dalla corte territoriale, la domanda di INTESA SANPAOLO era chiaramente volta ad ottenere il mero accertamento del diritto di proprietà, in capo ad ALTAIR REAL ESTATE Srl, del cespite descritto nel ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. della prima, e ciò al dichiarato scopo di poter procedere esecutivamente contro quest’ultima mediante pignoramento immobiliare. Si trattava, dunque, di un’azione di tipo reale, relativa ad un tipico diritto autodeterminato, il cui relativo titolo di acquisto, pertanto, doveva considerarsi rilevante ai fini non della loro individuazione, ma soltanto della prova del diritto (cfr. Cass. n. 22591 del 2020). È noto, invero, che i diritti autodeterminati sono situazioni giuridiche soggettive individuate in giudizio basandosi solo sul contenuto e sul bene oggetto della pretesa, prescindendo, come si è appena detto, dal titolo d’acquisto. La causa petendi è il diritto stesso, non la sua fonte, sicché detto titolo nemmeno è assolutamente in grado di influire sulla individuazione del giudice competente a conoscere la corrispondente controversia.

Del resto, costituisce orientamento ampiamente consolidato della qui condivisa giurisprudenza di legittimità che la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cosiddetti diritti cd. autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell’eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova (cfr., ex aliis, Cass. n. 5307 del 2025; Cass. nn. 23565 e 21641 del 2019; Cass. n. 40 del 2015).

Da tanto deriva, allora, la piena correttezza della conclusione della corte distrettuale circa l’inapplicabilità, nella specie, dell’art. 3 del D.Lgs. n. 168 del 2003 e, conseguentemente, della competenza, ancora oggi invocata dalla ricorrente, della sezione specializzata in materia di impresa (in particolare, quella del Tribunale di Roma), atteso che, come puntualizzato, in motivazione, da Cass. n. 32087 del 2025, “la competenza delle sezioni specializzate in materia di impresa, così come in generale quella del giudice adito, deve essere verificata in base al criterio del petitum sostanziale identificabile in relazione alla prospettazione della domanda contenuta nella causa petendi posta a fondamento della stessa (Cass. n. 2331/2023, Cass. n. 21363/2020, Cass. n. 68821/2018)”, profilo, quest’ultimo (cioè quello della causa petendi), del tutto irrilevante, come si è già spiegato, in relazione alle fattispecie di diritti autodeterminati.

2.1. Resta solo a aggiungere che il richiamo alle pronunce rese da Cass., SU, n. 5089 del 2025 e da Cass. n. 4667 del 2026, effettuato dalla ricorrente nella sua memoria ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ. datata 10 aprile 2026, si rivela affatto inconferente nell’odierna controversia (in cui, come si è già ampiamente spiegato, la causa petendi dell’azione esperita risulta del tutto irrilevante), stante la diversa tipologia delle concrete fattispecie (che hanno imposto di valorizzare anche le causae petendi delle rispettive iniziative giudiziarie) in quelle sedi affrontate.

3. Il terzo motivo di ricorso è parimenti infondato.

Invero, è rimasto incontroverso, oltre che provato per tabulas, che la odierna ricorrente era l’unica socia della Anfosso Srl, al momento della sua cancellazione dal Registro delle Imprese, avvenuta il 30 agosto 2017.

Secondo l’insegnamento inaugurato da Cass., SU, n. 6070 del 2013 (in senso conforme si veda anche la più recente Cass. n. 11411 del 2024), dopo la riforma del diritto societario, attuata dal D.Lgs. n. 6 del 2003, qualora all’estinzione della società, di persone o di capitali, conseguente alla cancellazione dal Registro delle Imprese, non corrisponda il venir meno di ogni rapporto giuridico facente capo alla società estinta, si determina un fenomeno di tipo successorio, in virtù del quale a) l’obbligazione della società non si estingue, ciò che sacrificherebbe ingiustamente il diritto del creditore sociale, ma si trasferisce ai soci, i quali ne rispondono, nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione o illimitatamente, a seconda che, pendente societate, fossero limitatamente o illimitatamente responsabili per i debiti sociali; b) i diritti e i beni non compresi nel bilancio di liquidazione della società estinta si trasferiscono ai soci, in regime di contitolarità o comunione indivisa, con esclusione delle mere pretese.

In questa sede non occorre riesaminare le ragioni che hanno indotto questa Corte a ravvisare nella vicenda conseguente alla cancellazione della società un fenomeno successorio, trattandosi di una qualificazione che, oltre ad aver costituito oggetto di approfondita disamina nelle citate pronunce delle Sezioni Unite, è stata costantemente ribadita in epoca successiva, al punto da rappresentare, come correttamente rilevato in dottrina, un dato ormai acquisito nella giurisprudenza di legittimità (di tanto dà specificamente atto, in motivazione, anche Cass., SU, n. 19750 del 2025). Tale qualificazione, d’altronde, ha trovato conferma in due recenti pronunce delle medesime Sezioni Unite, le quali hanno espressamente ribadito l’efficacia estintiva della cancellazione dal Registro delle Imprese e la trasmissione ai soci dei rapporti obbligatori già facenti capo alla società, affermando, tuttavia, per un verso che, ove prima della cancellazione la stessa abbia conferito ad un avvocato procura speciale per la proposizione di un ricorso per cassazione, la perdita della capacità processuale conseguente all’estinzione non comporta la inammissibilità dell’impugnazione notificata alla controparte in epoca successiva, trovando applicazione il principio di ultrattività del mandato (cfr. Cass., SU, n. 29812 del 2024), e, per altro verso, che, ai fini della configurabilità della responsabilità dei soci per un debito tributario della società estinta, l’avvenuta riscossione di somme da parte degli stessi in base al bilancio finale di liquidazione integra una condizione dell’azione attinente non già alla legittimazione dei soci, ma all’interesse ad agire del fisco, che l’Amministrazione finanziaria è tenuta a dedurre con apposito avviso di accertamento emesso nei confronti dei soci, ai sensi dell’art. 36, comma quinto del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 e dell’art. 60 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, e del quale ha l’onere di fornire la prova in giudizio (cfr. Cass., SU, n. 3625 del 2025, la quale ha precisato altresì che l’interesse ad agire del creditore non è escluso dalla mancata riscossione di somme in base al bilancio finale di liquidazione, perché può essere integrato da altre evenienze).

La cancellazione dal Registro delle Imprese, dunque, comporta che i diritti non oggetto di liquidazione nell’ambito del bilancio conclusivo della vita sociale si trasferiscono in capo ai soci, determinando un fenomeno successorio, che, come ritenuto pure da autorevole dottrina, è del tutto analogo alla successione mortis causa delle persone fisiche.

Nell’odierna vicenda, quindi, la proprietà dell’immobile già in capo alla Anfosso Srl si è trasferita, al momento della cancellazione di quest’ultima dal Registro delle Imprese, in capo alla unica sua socia, vale a dire la società odierna ricorrente.

A tanto deve solo aggiungersi che, come opportunamente, oltre che affatto condivisibilmente, puntualizzato dalla corte distrettuale, “nel caso di specie, da un lato, vi era l’obbligazione della Srl Anfosso conseguente alla stipulazione del mutuo rimasto in parte inadempiuto, ma, d’altro canto, INTESA SANPAOLO fruisce della garanzia reale ipotecaria che si trasferisce automaticamente con l’immobile da essa gravato, per cui relativamente ad essa (ed al debito coperto dalla garanzia reale) opera il principio relativo alla sorte dei beni della società cancellata non compresi nel bilancio finale di liquidazione e non quello riguardante la responsabilità per le obbligazioni passive degli ex soci”. Ne consegue, allora, che, nella odierna vicenda, nemmeno assume rilievo la regola per cui il socio risponde nei limiti di quanto riscosso in base al bilancio di liquidazione, in quanto non si è al cospetto di obbligazioni di cui la società cancellata doveva rispondere, bensì del cd. ius sequelae, vale a dire del diritto di seguito costituente la caratteristica fondamentale dell’ipoteca che consente al creditore ipotecario di espropriare il bene, anche se trasferito a terzi. L’ipoteca, cioè, “segue” il bene (immobile o mobile registrato) ovunque si trovi, rendendo il vincolo opponibile a chiunque divenga proprietario del bene successivamente all’iscrizione.

3. In conclusione, dunque, l’odierno ricorso di ALTAIR REAL ESTATE Srl deve essere respinto, restando a suo carico le spese di questo giudizio di legittimità sostenute dalla costituitasi controricorrente, altresì dandosi atto – in assenza di ogni discrezionalità al riguardo (cfr. Cass. n. 5955 del 2014; Cass., S.U., n. 24245 del 2015; Cass., S.U., n. 15279 del 2017) e giusta quanto precisato da Cass., SU, n. 4315 del 2020 – che, stante il tenore della pronuncia adottata, sussistono, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/02, i presupposti processuali per il versamento, da parte della medesima ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto, mentre “spetterà all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento”.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso della ALTAIR REAL ESTATE Srl e la condanna al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità sostenute dalla costituitasi parte controricorrente, liquidate in complessivi Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della medesima ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma il 22 aprile 2026.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2026.