Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Quando un genitore dona una villa, diversi appartamenti, terreni o un intero patrimonio immobiliare a un solo figlio, gli altri eredi possono trovarsi, alla sua morte, davanti a una successione nella quale i beni più importanti sono già stati trasferiti. La donazione, anche se regolarmente stipulata davanti al notaio, non esclude la possibilità di contestare un’eventuale lesione della quota di legittima. Occorre però ricostruire il valore complessivo del patrimonio, verificare le attribuzioni effettuate in vita e distinguere le situazioni che consentono un’azione di riduzione da quelle che rilevano soltanto nella divisione ereditaria. Quando sono coinvolti immobili di valore milionario, una valutazione legale tempestiva può evitare che il conflitto tra fratelli comprometta ulteriormente la conservazione e la distribuzione del patrimonio familiare.

Un genitore può donare tutti gli immobili a un solo figlio escludendo gli altri?

Durante la propria vita, un genitore può generalmente disporre dei beni di cui è proprietario e decidere di donarli a uno dei figli, anche quando si tratta degli immobili di maggior valore della famiglia. Il consenso degli altri figli non è normalmente necessario per la validità della donazione. Questo, però, non significa che il trasferimento sia destinato a rimanere immune da contestazioni dopo la morte del donante.

Il nostro ordinamento riserva al coniuge, ai figli e, in assenza di figli, agli ascendenti determinate quote del patrimonio ereditario. Sono i cosiddetti legittimari, tutelati dagli articoli 536 e seguenti del Codice civile. La loro posizione deve essere valutata considerando non soltanto i beni rimasti al momento della morte, ma anche le donazioni compiute durante la vita del defunto.

Immaginiamo che un imprenditore possieda una villa del valore di due milioni di euro, alcuni appartamenti destinati alla locazione e terreni edificabili. Negli ultimi anni di vita decide di trasferire quasi tutti questi immobili a uno dei tre figli, lasciando agli altri soltanto disponibilità finanziarie relativamente modeste. La circostanza che gli atti siano stati formalizzati attraverso donazioni notarili non impedisce agli altri figli di verificare se le attribuzioni abbiano compromesso le rispettive quote di riserva.

La questione diventa particolarmente delicata quando il patrimonio immobiliare è stato progressivamente trasferito attraverso più operazioni, magari accompagnate da donazioni di denaro, intestazioni di immobili acquistati con risorse del genitore o cessioni di partecipazioni in società immobiliari. In simili situazioni, limitarsi a esaminare l’ultimo atto di donazione può fornire una rappresentazione incompleta della reale distribuzione della ricchezza familiare.

Occorre anche evitare un equivoco frequente: aver ricevuto meno di un fratello non significa necessariamente aver subito una lesione della legittima. La legge consente al genitore di favorire un figlio utilizzando la quota disponibile del proprio patrimonio. La violazione si configura quando, effettuati i calcoli previsti dalla disciplina successoria, risulta compromessa la quota che la legge riserva a uno o più legittimari.

La distinzione assume un peso economico considerevole nelle eredità milionarie contese, nelle quali la consistenza del patrimonio può dipendere da immobili di pregio, terreni suscettibili di trasformazione urbanistica, complessi commerciali o partecipazioni in società proprietarie di numerosi fabbricati. In questi casi, il valore effettivo dei beni può incidere sull’esistenza stessa della lesione e sull’entità della tutela esercitabile.

Come si calcola la legittima quando il genitore ha già donato immobili di grande valore

Per stabilire se la donazione di immobili a un solo figlio abbia leso i diritti degli altri eredi, dobbiamo ricostruire la massa patrimoniale sulla quale calcolare le quote di riserva. L’articolo 556 del Codice civile prevede la cosiddetta riunione fittizia: si determina il valore dei beni appartenenti al defunto al momento della morte, si detraggono i debiti e si aggiunge, soltanto ai fini del calcolo, il valore delle donazioni effettuate in vita.

Gli immobili donati non rientrano automaticamente nella proprietà degli eredi per effetto di questa operazione. La riunione fittizia è un procedimento contabile che consente di individuare il patrimonio di riferimento e verificare se le attribuzioni abbiano superato la quota disponibile, pregiudicando i diritti dei legittimari.

Supponiamo che un padre vedovo lasci tre figli e che, prima della morte, abbia donato a uno di essi immobili del valore complessivo di tre milioni di euro. Alla successione residuano beni per un milione di euro, senza debiti. Assumendo che non vi siano altre donazioni e che i valori indicati siano quelli giuridicamente rilevanti, la massa di calcolo è pari a quattro milioni. In presenza di tre figli e in assenza del coniuge, la quota complessivamente riservata ai discendenti è di due terzi, mentre un terzo costituisce la quota disponibile. Ciascun figlio ha quindi una riserva pari a due noni del patrimonio di riferimento, ossia circa 888.889 euro.

Se i due figli che non hanno ricevuto immobili possono ottenere soltanto la metà ciascuno del milione residuo, la loro attribuzione di 500.000 euro risulta inferiore alla rispettiva quota di riserva. In tale ipotesi, ferma la necessità di verificare le effettive attribuzioni ereditarie, l’imputazione delle donazioni e ogni altra circostanza rilevante, può emergere una lesione da reintegrare attraverso gli strumenti previsti dalla legge.

Nei grandi patrimoni immobiliari, il calcolo è spesso più complesso. Ai fini della riunione fittizia, il valore degli immobili donati viene determinato secondo le regole richiamate dall’articolo 556 del Codice civile, con riferimento al momento dell’apertura della successione. Occorre considerare la natura del bene, le sue caratteristiche, le condizioni giuridiche e urbanistiche e gli eventuali elementi che incidono sulla valutazione. Il prezzo indicato nell’atto notarile, il valore catastale o una stima risalente all’epoca della donazione non sono necessariamente sufficienti.

Una villa acquistata o donata molti anni prima può aver acquisito un valore considerevolmente superiore. Un terreno agricolo può avere caratteristiche urbanistiche diverse rispetto al passato; un complesso commerciale può essere gravato da vincoli, contratti di locazione o situazioni che ne condizionano il valore. Quando la controversia riguarda immobili per diversi milioni di euro, differenze anche contenute nelle valutazioni possono modificare sensibilmente l’entità delle pretese ereditarie.

Un’ulteriore difficoltà riguarda gli immobili detenuti indirettamente attraverso società. Se il genitore ha donato a un figlio le quote di una società immobiliare, il bene oggetto dell’attribuzione è la partecipazione societaria, non direttamente ciascun immobile appartenente alla società. La valutazione deve quindi considerare il patrimonio netto, le passività, la redditività e le caratteristiche della partecipazione trasferita, distinguendo il valore degli immobili da quello delle quote.

Per questa ragione, nelle successioni con patrimoni articolati procediamo alla ricostruzione delle attribuzioni patrimoniali attraverso atti notarili, visure, documentazione bancaria, bilanci societari e, quando necessario, perizie immobiliari. L’analisi deve comprendere anche le eventuali donazioni indirette, come l’acquisto di un immobile intestato a un figlio ma finanziato dal genitore, purché ne siano accertati i presupposti.

La determinazione della quota di legittima costituisce così il presupposto per individuare quale rimedio sia concretamente esercitabile. Una volta ricostruito il patrimonio, occorre infatti distinguere tra le donazioni che devono essere considerate nella divisione ereditaria e quelle che possono essere colpite dall’azione di riduzione, con conseguenze differenti sulla titolarità degli immobili e sulle somme eventualmente dovute agli altri eredi.

Quali azioni possono esercitare gli altri eredi per contestare la donazione e recuperare la propria quota

Quando la ricostruzione del patrimonio dimostra che gli immobili donati a un figlio hanno compromesso la quota riservata agli altri legittimari, il rimedio principale è l’azione di riduzione, disciplinata dagli articoli 553 e seguenti del Codice civile. Attraverso questa azione, il legittimario leso può chiedere che le donazioni vengano dichiarate inefficaci nei suoi confronti nella misura necessaria a reintegrare la quota spettantegli. Non si tratta di ottenere automaticamente l’annullamento dell’intera donazione: l’intervento giudiziale deve essere commisurato alla lesione effettivamente accertata.

La riduzione richiede una verifica delle disposizioni testamentarie, delle donazioni e dell’ordine nel quale queste possono essere colpite. In particolare, le disposizioni testamentarie vengono ridotte prima delle donazioni e queste ultime, quando necessario, sono aggredite cominciando dalla più recente. Se il genitore ha trasferito nel tempo diversi immobili, anche a beneficiari differenti, occorre quindi ricostruire la successione cronologica degli atti. L’azione di riduzione è generalmente soggetta alla prescrizione decennale, la cui decorrenza deve essere individuata secondo le caratteristiche della vicenda successoria.

Una questione distinta riguarda la collazione ereditaria. I figli e i loro discendenti, nonché il coniuge, quando concorrono alla successione, devono conferire alla massa ereditaria quanto ricevuto in donazione dal defunto, salvo le dispense ammesse dalla legge. Per gli immobili, la collazione può avvenire, secondo le condizioni previste dagli articoli 746 e seguenti del Codice civile, mediante conferimento in natura oppure per imputazione del relativo valore. Questo meccanismo serve a riequilibrare le attribuzioni nella divisione tra coeredi e non presuppone necessariamente una lesione della legittima.

La differenza ha conseguenze pratiche rilevanti. Un figlio che abbia ricevuto una villa può essere tenuto a considerare il valore della donazione nella divisione ereditaria, anche quando gli altri figli abbiano comunque ricevuto quanto loro riservato dalla legge. Viceversa, una dispensa dalla collazione non impedisce di esercitare l’azione di riduzione qualora la donazione abbia leso la legittima. Per approfondire questa distinzione, abbiamo trattato separatamente la collazione delle donazioni tra fratelli e l’azione di riduzione per recuperare la quota di legittima.

Quando la controversia riguarda immobili di grande valore, occorre valutare anche le conseguenze patrimoniali della riduzione. L’articolo 560 del Codice civile disciplina la riduzione delle donazioni immobiliari, distinguendo le situazioni nelle quali il bene può essere separato senza pregiudizio da quelle nelle quali la separazione non è praticabile. A seconda del valore dell’immobile, dell’entità dell’eccedenza e delle condizioni previste dalla legge, possono assumere rilievo l’attribuzione del bene e il pagamento di un equivalente in denaro. Non è quindi corretto presumere che ogni legittimario leso possa ottenere direttamente una porzione materiale della villa o del complesso immobiliare donato.

Un’ulteriore verifica è necessaria quando il figlio beneficiario abbia già venduto gli immobili a terzi, li abbia ipotecati oppure li abbia conferiti in una società. La disciplina della circolazione degli immobili provenienti da donazione è stata modificata dalla legge n. 182 del 2025, con disposizioni transitorie che richiedono attenzione alla data degli atti e alle iniziative già intraprese. Occorre distinguere l’azione esercitabile nei confronti del donatario dalle possibilità di incidere sui diritti acquistati dai terzi, senza applicare automaticamente le regole precedenti alla riforma. Le conseguenze delle alienazioni e la tutela economica del legittimario devono essere valutate in relazione alla disciplina applicabile al singolo caso.

La controversia può complicarsi ulteriormente quando la donazione non risulti espressamente da un atto, ma sia stata realizzata attraverso un’apparente compravendita. Se un genitore ha trasferito una villa a un figlio senza ricevere realmente il prezzo dichiarato, può essere necessario verificare l’esistenza di una simulazione. Diversa è l’ipotesi nella quale il genitore abbia finanziato l’acquisto di un immobile intestato direttamente al figlio: in presenza dei relativi presupposti, può configurarsi una donazione indiretta. In entrambi i casi, l’accertamento richiede prove documentali e una ricostruzione precisa dei rapporti economici.

Quando gli immobili donati rappresentano soltanto una parte di un’eredità più ampia, dobbiamo inoltre coordinare le pretese relative alle donazioni con la divisione ereditaria dei numerosi immobili ancora appartenenti alla massa. Se alcuni beni sono indivisibili, possono essere valutate attribuzioni a singoli coeredi, conguagli o, nei casi previsti dalla legge, la vendita giudiziale. Il figlio che ha ricevuto immobili in donazione non può imporre unilateralmente agli altri una divisione costruita esclusivamente sui propri interessi.

Prima di avviare una causa, esaminiamo quindi gli atti di donazione, la documentazione successoria, le risultanze catastali e ipotecarie, gli eventuali trasferimenti bancari e le perizie disponibili. Per le controversie in materia di successioni ereditarie è inoltre prevista, nei casi stabiliti dalla legge, la mediazione obbligatoria. Una ricostruzione attendibile delle quote e dei valori può consentire di formulare una richiesta economica documentata e valutare un accordo che eviti la dispersione del patrimonio attraverso un contenzioso prolungato.

Un patrimonio immobiliare di quattro milioni di euro donato quasi interamente a un figlio: esempio pratico

Consideriamo il caso esemplificativo di una famiglia nella quale il padre, vedovo e proprietario di un importante patrimonio immobiliare, aveva donato a uno dei tre figli una villa, quattro appartamenti e alcuni terreni edificabili. Alla sua morte, gli altri due figli avevano scoperto che i beni residui erano insufficienti a soddisfare le rispettive quote di legittima. Il valore complessivo del patrimonio, comprese le donazioni, era stimato inizialmente in circa quattro milioni di euro.

La ricostruzione degli atti notarili e delle attribuzioni patrimoniali ha permesso di individuare gli immobili trasferiti, verificare l’assenza di ulteriori donazioni rilevanti e determinare, attraverso valutazioni tecniche, il valore dei beni alla data di apertura della successione. Il confronto tra la massa di calcolo e le quote spettanti ai tre figli ha consentito di quantificare la lesione subita dai due fratelli esclusi dalle donazioni.

In uno scenario di questo tipo, la soluzione può consistere in un accordo che riconosca ai legittimari lesi un conguaglio economico adeguato, eventualmente accompagnato dall’attribuzione di alcuni immobili, evitando una controversia giudiziale sulla riduzione delle donazioni. La possibilità di raggiungere tale risultato dipende dalla disponibilità delle parti, dalla consistenza dei beni e dalla sostenibilità delle attribuzioni concordate. L’esempio è illustrativo e non costituisce il resoconto di una pratica effettivamente seguita dallo Studio.

Domande frequenti sulla donazione di immobili a un solo figlio

Un figlio può contestare la donazione di un immobile mentre il genitore è ancora in vita?

La semplice circostanza che un genitore abbia favorito un figlio non consente agli altri di esercitare anticipatamente l’azione di riduzione. Il diritto alla legittima si determina con l’apertura della successione. Prima della morte possono eventualmente essere valutate altre azioni, qualora esistano autonomi motivi di invalidità dell’atto e il soggetto interessato sia legittimato ad agire.

Se il fratello ha venduto gli immobili ricevuti in donazione, gli altri eredi possono ancora recuperare la legittima?

La vendita non esclude necessariamente la tutela del legittimario leso. Occorre verificare la data della donazione, quella dell’alienazione, la disciplina applicabile e la posizione patrimoniale del donatario. Le modifiche introdotte dalla legge n. 182 del 2025 incidono sulla tutela dei terzi acquirenti e richiedono di distinguere le pretese restitutorie da quelle economiche esercitabili nei confronti del beneficiario della donazione.

Se il genitore ha donato una villa molti anni prima della morte, il suo valore deve essere considerato nella successione?

Sì, quando la donazione rileva ai fini della ricostruzione della massa di calcolo. Il semplice trascorrere degli anni non comporta automaticamente l’esclusione del bene dalla riunione fittizia. Per gli immobili occorre applicare i criteri legali di valutazione riferiti all’apertura della successione, distinguendo questo accertamento dai termini di prescrizione delle azioni eventualmente esercitabili.

Gli eredi possono ottenere la documentazione delle donazioni immobiliari effettuate dal defunto?

Gli atti notarili, le risultanze dei registri immobiliari e la documentazione patrimoniale possono consentire di ricostruire i trasferimenti effettuati. Quando si sospettano donazioni indirette o compravendite simulate, può essere necessario esaminare anche movimenti bancari e documenti relativi al pagamento del prezzo. L’accesso alla documentazione deve avvenire attraverso gli strumenti consentiti dalla legge e tenendo conto della posizione giuridica del richiedente.

È possibile evitare una causa quando un figlio ha ricevuto immobili per milioni di euro?

Un accordo è possibile quando le parti riescono a determinare il valore delle attribuzioni e a individuare una soluzione economicamente sostenibile. Può prevedere conguagli in denaro, trasferimenti immobiliari o altre attribuzioni concordate, nel rispetto delle forme richieste. Nei patrimoni di grande valore è opportuno verificare preventivamente anche gli effetti fiscali, le eventuali ipoteche e la disponibilità effettiva dei beni.

Donazione di immobili a un solo figlio: richiedi una valutazione della tua posizione ereditaria

Quando ville, appartamenti, terreni o interi patrimoni immobiliari sono stati donati a un solo figlio, la tutela degli altri eredi dipende dal valore delle attribuzioni, dalla composizione dell’eredità e dall’esistenza di una concreta lesione dei diritti successori. Un’azione intrapresa senza aver ricostruito questi elementi può comportare costi e tempi considerevoli, soprattutto nelle controversie che coinvolgono patrimoni milionari.

Lo Studio Legale Calvello, con oltre 25 anni di esperienza, esamina le controversie successorie valutando gli atti di donazione, le quote di legittima, le possibili azioni giudiziarie e le soluzioni negoziali per la tutela del patrimonio. Se ritieni che immobili di rilevante valore siano stati attribuiti a un fratello o a una sorella compromettendo i tuoi diritti, richiedi una valutazione del tuo caso attraverso il modulo dello Studio Legale Calvello. Esamineremo la richiesta per verificare la natura della controversia e la possibilità di un intervento professionale.