Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Il pagamento del canone mediante bonifico bancario è tempestivo soltanto quando la somma entra nell’effettiva disponibilità del locatore: la valuta retrodatata non esclude la morosità né impedisce la risoluzione del contratto.

In materia di locazione commerciale, l’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone si perfeziona quando il locatore acquisisce la concreta disponibilità delle somme dovute, non essendo sufficiente il semplice ordine di bonifico bancario. La valuta retrodatata non attribuisce efficacia liberatoria a un pagamento accreditato tardivamente. L’eventuale prassi di pagamento mediante bonifico non autorizza il conduttore a modificare unilateralmente i termini contrattuali. La morosità relativa a tre mensilità, pari a circa 13.584 euro, è stata ritenuta sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, rigettando il ricorso della società conduttrice.

LA VICENDA

Una società conduttrice di due immobili destinati alla ristorazione veniva intimata di sfratto per il mancato pagamento di tre mensilità di canone, pari a 13.584,93 euro. La società sosteneva di avere effettuato un bonifico con valuta anteriore alla notificazione dello sfratto. I giudici di merito dichiaravano risolto il contratto e la Cassazione confermava la decisione, ritenendo tardivo il pagamento e grave l’inadempimento.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI – LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE – OBBLIGAZIONE DI PAGAMENTO DEL CANONE – BONIFICO BANCARIO – MOMENTO DI PERFEZIONAMENTO DELL’ADEMPIMENTO – EFFETTIVA DISPONIBILITÀ DELLA SOMMA – VALUTA RETRODATATA – IRRILEVANZA – MOROSITÀ DEL CONDUTTORE – GRAVITÀ DELL’INADEMPIMENTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO.

In tema di locazione immobiliare, l’adempimento dell’obbligazione pecuniaria relativa al pagamento del canone si perfeziona, ai sensi degli artt. 1182, comma 3, e 1183 c.c., nel luogo e nel momento in cui il creditore acquisisce la concreta disponibilità della somma dovuta. Ne consegue che il bonifico bancario disposto dal conduttore, ancorché con valuta retrodatata, non costituisce tempestivo adempimento qualora l’importo non sia effettivamente disponibile per il locatore entro il termine contrattualmente previsto. La prassi intercorsa tra le parti circa l’utilizzo del bonifico non consente al conduttore, in assenza di un accordo modificativo, di alterare unilateralmente le modalità temporali dell’adempimento. Il ritardo nel pagamento di tre mensilità del canone, ove accertato come obiettivamente grave, legittima la risoluzione del contratto per inadempimento, anche qualora il conduttore abbia disposto il pagamento prima della notificazione dell’intimazione di sfratto.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione III, Sentenza 10/07/2008, n. 18877

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestale citazione, dinanzi al Tribunale di Milano, per il giudizio di convalida (not. 25 gennaio 2002) la intimante R.A.L. L. chiedeva la convalida dello sfratto nei confronti della SA.PA ristorazioni s.r.l conduttrice di due unità immobiliari adibite a ristorazione e site in (OMISSIS). La morosità era per il trimestre gennaio marzo 2002 e l’importo pari da Euro 13.584,93. La società intimata si opponeva alla convalida sostenendo di aver provveduto al pagamento a mezzo di bonifico con valuta 20 gennaio 2002 e chiedeva il rigetto della domanda. Concesso con ordinanza il rilascio, previa trasformazione del rito, la causa proseguiva per la decisione del merito.

Il Tribunale con sentenza 16 settembre 2002 così decideva: dichiara risolto per inadempimento della convenuta il contratto ed ordina il rilascio fissando la data di esecuzione e condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite.

Contro lai decisione ha proposto appello la SA.PA. deducendo due motivi di censura, ha resistito la R. chiedendo il rigetto del gravame.

La Corte di appello di Milano, con sentenza 23 gennaio 2004 ha rigettato l’appello condannando l’appellante alle spese del grado.

Contro lei decisione ricorre la conduttrice con due motivi di censura; resiste la locatrice con controricorso.

La causa è stata trattata con il rito camerale su richiesta del PG che ha concluso per la manifesta infondatezza del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non merita accoglimento.

Il ricorrente deduce due motivi, che vengono in esame congiunto per la logica connessione.

Nel primo motivo si deduce l’error in iudicando, sviluppando tre argomenti:

a. la violazione degli artt. 1753, 1962, 1856 e 1856 c.c..

La tesi è che la richiesta da parte del conduttore alla Banca, di far disporre al beneficiario la somma bonificata con valuta retrodatata, ha reso l’adempimento tempestivo.

b. la violazione degli artt. 1218, 1256 e 1362 c.c..

la tesi è che esisteva tra le parti una prassi secondo cui i pagamenti erano effettuati a mezzo di bonifico bancario e in relazione a tale prassi doveva considerarsi l’incolpevole ritardo del debitore qualora la Banca avesse effettuato in ritardo lo accreditamento;

c. violazione degli artt. 1184, 1455, 1456 e 1457 c.c., in relazione all’adempimento intervenuto prima della notifica dell’atto contenente la intimata risoluzione, che non poteva essere considerato, implicitamente, come grave.

La seconda censura, per vizio della motivazione, non viene esplicitata se non congiuntamente alle censure per gli errores in iudicando sopraindicati.

In senso contrario si osserva che appare corretto il principio di diritto applicato dalla Corte di appello alla fattispecie in esame, secondo cui ai sensi dell’art. 1182 c.c., comma 3, e art. 1183 c.c., l’adempimento della obbligazione pecuniaria (come è nella specie) si perfeziona nel luogo e nel tempo in cui il creditore entri in concreto nella disponibilità della somma di danaro.

Sulla base di tale premessa, correttamente alla data della intimazione dello sfratto (e quindi della domanda di risoluzione per inadempimento) la morosità nel pagamento della rata trimestrale del canone era in atto ed il bonifico bancario non era atto idoneo ad assicurare il tempestivo adempimento secondo gli obblighi contrattuali (ff 8 e 9 della motivazione e v. Cass. SU 20 marzo 1986 n. 1971, Cass. 24 marzo 2000 n. 2519 e Cass. 24 ottobre 2007 n. 22326).

La Corte (ff 10 e 13 della motivazione) ha poi diffusamente argomentato in ordine al fondamento della domanda di risoluzione, rilevandone la gravità, e non potendosi riconoscere al conduttore, senza il concorso evidente della volontà della controparte, la potestà di modificare a sua arbitrio l’obbligo contrattuale di pagare nel tempo e nel luogo prestabilito (ff 11 della motivazione).

Nessuna delle tre articolate censure vale a modificare la situazione giuridica regolata dal contratto e lo accertamento della giusta causa di risoluzione per la morosità obbiettivamente grave (tre mensilità per Euro 13.584,00, circa).

Inammissibile la coeva censura del vizio della motivazione, posto che la motivazione è coerente ai principi di diritto correttamente applicati.

Sussistono giusti motivi in relazione alla peculiarità della materia in esame, per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 29 maggio 2008.

Depositato in Cancelleria il 10 luglio 2008