Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello
L’amministratore può agire per il risarcimento dei danni derivanti da vizi dell’appalto anche quando questi interessano di riflesso parti di proprietà esclusiva, se l’intervento riguarda la conservazione dell’edificio nella sua unitarietà.
Con l’ordinanza n. 25657 del 21 settembre 2026, la Corte di Cassazione ha precisato l’estensione della legittimazione processuale dell’amministratore di condominio nelle azioni risarcitorie relative a vizi e difetti di lavori eseguiti sull’edificio. Il carattere esclusivo di alcuni beni danneggiati non consente, da solo, di escludere la legittimazione dell’amministratore. Occorre verificare se tali danni siano funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio considerato nella sua unitarietà. L’amministratore può quindi agire anche quando i vizi delle parti comuni incidano di riflesso sulle proprietà esclusive; resta invece necessario il mandato dei singoli condomini quando siano fatti valere autonomi e distinti diritti risarcitori relativi esclusivamente alle singole unità immobiliari.
LA VICENDA
Un Condominio aveva convenuto in giudizio l’appaltatore e il direttore dei lavori per la cattiva esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, ottenendone la condanna al risarcimento. La Corte d’Appello aveva ridotto la somma escludendo i danni relativi alle proprietà esclusive dei condomini. La Cassazione ha accolto il ricorso del Condominio e cassato la sentenza con rinvio.
IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE
CONDOMINIO – AMMINISTRATORE – LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE – APPALTO – VIZI E DIFETTI – PARTI COMUNI – DANNI RIFLESSI ALLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE – TUTELA UNITARIA DELL’EDIFICIO – ARTT. 1130, 1131, 1667 E 1669 C.C.
L’amministratore di condominio è autonomamente legittimato ad agire per il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni dell’edificio e può estendere l’azione ai pregiudizi che interessino di riflesso parti di proprietà esclusiva quando i vizi siano riconducibili a una causa comune e l’azione sia funzionale alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Non è pertanto sufficiente la natura esclusiva del bene interessato dal danno per escludere la legittimazione dell’amministratore, dovendo il giudice verificare il collegamento funzionale tra il pregiudizio lamentato e l’unitario intervento conservativo sul fabbricato. In assenza di mandato dei singoli condomini, resta invece esclusa la legittimazione dell’amministratore rispetto a diritti risarcitori autonomi, distinti e individualmente riferibili alle singole unità immobiliari, quando la loro tutela ecceda le finalità conservative dell’edificio condominiale.
L’ORDINANZA
Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 21/09/2026, n. 25657
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il Condominio F.lli A.A., sito in M, fraz. S, alla via (Omissis), in persona dell’amministratore, conveniva B.B., titolare dell’omonima impresa individuale, e l’Arch. C.C., nella qualità di direttore dei lavori oggetto del contratto di appalto del 14 agosto 2008, deducendone la responsabilità solidale, ai sensi degli artt. 1667, 1668 e 1669 cod. civ., per la cattiva esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. I convenuti rimanevano contumaci. Espletata la c.t.u., il Tribunale accoglieva la domanda e condannava B.B. e C.C. al pagamento della somma di Euro 32.108,00, oltre spese processuali.
2. La sentenza veniva gravata da entrambi i convenuti con due distinti appelli, successivamente riuniti, articolati in quattro motivi: nullità della sentenza impugnata per omessa notifica dell’atto di citazione; insussistenza della responsabilità in relazione ai vizi e difetti denunciati; eccessività dell’importo liquidato per l’eliminazione dei vizi accertati dal c.t.u.; non corrispondenza delle competenze liquidate in primo grado alla tariffa vigente. Costituitosi il Condominio, la Corte d’Appello di Salerno, con sentenza n. 1145/2021, accoglieva parzialmente gli appelli proposti e, in parziale riforma della sentenza gravata, rideterminava la somma dovuta al Condominio in Euro 21.381,14; poneva a carico di ciascuna parte un terzo dell’importo liquidato al c.t.u.; e, per quanto qui interessa, compensava integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio di appello. Assumeva la Corte che dovevano essere espunti dai danni riconosciuti al Condominio quelli occorsi ai singoli condomini in relazione alle loro proprietà esclusive, poiché l’azione esperita dall’amministratore aveva carattere risarcitorio in relazione alla responsabilità contrattuale dell’appaltatore e del direttore dei lavori.
3. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. C.C. e B.B. hanno resistito con controricorso. Tutte le parti hanno depositato memoria illustrativa nei termini.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, intitolato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1669 cod. civ. e 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.”, il ricorrente sostiene che la Corte territoriale abbia erroneamente escluso dalla somma riconosciuta in prime cure come necessaria per eliminare i vizi e i difetti delle opere quella relativa ai danni riguardanti le proprietà esclusive dei singoli condomini, poiché l’amministratore del condominio, avendo promosso l’azione anche ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., era legittimato a proporla in ragione della natura dei vizi denunciati e riscontrati dal c.t.u. ing. D.D., incidenti di riflesso su porzioni private.
1.1. Il motivo è fondato. La sentenza impugnata ha disatteso l’orientamento secondo il quale il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1130 n. 4 cod. civ., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva ex art. 1131 cod. civ. in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora la domanda appaia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni (così Cass. Sez. 2, n. 2127/2021, pag. 6 e i precedenti ivi richiamati); in particolare, secondo Cass. Sez. 2, n. 23065/2009, il potere rappresentativo che spetta all’amministratore del condominio a norma degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e che sul piano processuale si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela delle parti comuni dell’edificio comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria (ex multis Cass. Sez. 2, n. 14871/2025, n.m., nella quale si legge testualmente che “già secondo Cass. Sez. 2, n. 1154 del 22/04/1974, l’art. 1130 cod. civ. comprende tutto ciò che mira all’integrità delle cose comuni e pertanto l’amministratore può agire senza autorizzazione dell’assemblea non solo per proporre l’azione di danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale e concretantesi nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nel pristino stato. Se ne deduce che l’amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporre l’azione prevista dall’art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui i difetti riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno – Cass. Sez. 2, n. 2436/2018 per tutte – ma anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà. Diversamente, senza mandato rappresentativo conferito dai singoli condomini la legittimazione dell’amministratore non può estendersi alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, nel caso in cui si tratti non di eliminare i vizi afferenti a un tempo sia le parti comuni dell’immobile che, di riflesso, quelle di proprietà esclusiva, ma di fare valere diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela ecceda dalle finalità conservative dell’unitario fabbricato e perciò competa esclusivamente ai condomini interessati” (cfr. Cass. Sez. 2, n. 22656/2010, Cass. Sez. 2, n. 3846/2020). Nella fattispecie la sentenza impugnata ha ritenuto che l’amministratore non avesse proposto azione risarcitoria ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per ottenere l’equivalente monetario dell’eliminazione dei difetti causati dall’appaltatore alle parti comuni sulla scorta di un contratto di appalto deliberato in assemblea che già comprendeva l’esecuzione di lavori sia alle parti comuni sia a parti private danneggiate di riflesso.
Premesso che, in tema di appalto, sussiste la concorrenza delle garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 cod. civ., in funzione del rafforzamento della tutela del committente, si osserva che, secondo la prospettazione del ricorrente, sorretta dal contenuto del contratto di appalto stipulato dall’amministratore del Condominio, l’intervento oggetto di causa aveva carattere omnicomprensivo e riguardava il complessivo ripristino manutentivo del fabbricato condominiale. In tale contesto, i balconi e le ringhiere, unitamente alle lesioni capillari delle due facciate principali, ai soffitti e ai frontalini di tutti i balconi, non potevano essere considerati elementi del tutto avulsi dalla struttura dello stabile, venendo invece in rilievo, secondo quanto dedotto, nell’ambito dell’unitario intervento conservativo dell’edificio. Ne consegue che la Corte territoriale ha errato nel negare in radice la legittimazione dell’amministratore sul solo presupposto della natura esclusiva di taluni beni, senza verificare se i danni dedotti fossero funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà, secondo i principi sopra richiamati.
Non coglie nel segno l’eccezione dei controricorrenti, secondo cui la censura sarebbe inammissibile perché investirebbe valutazioni di merito relative alla gravità dei vizi. La Corte territoriale ha affrontato, a monte, il tema della legittimazione dell’amministratore ad agire per il ristoro dei danni derivanti dall’esecuzione dell’appalto e ha escluso dal risarcimento le opere riguardanti balconi e ringhiere sul presupposto che inerissero a proprietà esclusive. Il sindacato demandato a questa Corte concerne, pertanto, la corretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. alla fattispecie accertata dal giudice di merito, e non implica né una nuova valutazione della gravità dei difetti, né la riqualificazione dell’azione ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., attività che presupporrebbe accertamenti di fatto non consentiti in sede di legittimità.
Spetterà al giudice di rinvio riesaminare tale profilo, nei limiti degli accertamenti di fatto già compiuti e senza che la presente decisione comporti alcuna qualificazione dei vizi né alcuna pronuncia sulla loro gravità.
2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in ordine all’esclusione dell’IVA dal risarcimento del danno, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., anche con riferimento all’art. 1917 cod. civ., nonché nullità della sentenza per omessa motivazione o, comunque, motivazione apparente, perplessa e obiettivamente incomprensibile in ordine alla mancata considerazione dell’IVA nella quantificazione dei costi per l’eliminazione dei vizi dell’opera, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ.” il ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia omesso di riconoscere, sull’importo liquidato a titolo di risarcimento del danno per l’eliminazione dei vizi dell’opera, anche la somma corrispondente all’IVA sulla sorte capitale, come quantificata dallo stesso c.t.u. (cfr. pag. 11 della relazione di consulenza integrativa), assumendo che tale imposta costituisca componente del pregiudizio risarcibile, in quanto destinata a gravare definitivamente sul Condominio, privo del diritto di detrazione.
2.1. L’accoglimento del primo motivo, comportando la cassazione della sentenza impugnata e un nuovo esame dell’estensione dei danni risarcibili alla luce dei principi sopra enunciati, determina l’assorbimento del secondo motivo, concernente l’inclusione dell’IVA nella quantificazione del danno risarcibile.
3. Con il terzo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale compensato integralmente le spese di primo e secondo grado” il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia erroneamente disposto l’integrale compensazione delle spese di lite, sia con riferimento al primo sia con riferimento al secondo grado di giudizio, in ragione della soccombenza reciproca conseguente alla limitazione, nel quantum, dell’ammontare liquidato, avuto riguardo, peraltro, a danni dedotti in giudizio inammissibilmente, attinenti anche a proprietà esclusive di singoli condomini.
Evidenzia il ricorrente che l’esito complessivo del giudizio di appello, salva la riduzione nel quantum della pretesa, ha comportato la totale soccombenza degli appellati, i cui motivi sono stati rigettati, ragione per la quale, nel rispetto del principio di soccombenza, la Corte d’Appello avrebbe dovuto condannare gli appellati nelle rispettive qualità, alla rifusione delle spese di lite di primo grado e secondo grado.
3.1. Il terzo motivo resta assorbito dall’accoglimento del primo. La statuizione sulle spese è stata infatti giustificata dalla Corte territoriale anche in ragione della parziale riduzione del quantum riconosciuto al Condominio, riduzione dipesa dall’accoglimento della tesi degli appellanti, odierni controricorrenti, relativa alla carenza di legittimazione attiva dell’amministratore con riferimento ai danni riguardanti balconi e ringhiere. Tale premessa è stata ritenuta erronea con l’accoglimento del primo motivo, sicché la regolazione delle spese dei gradi di merito dovrà essere nuovamente valutata dal giudice del rinvio alla luce del diverso esito della controversia. Resta fermo che, secondo il principio affermato da Cass., Sez. U, n. 32061/2022, la reciproca soccombenza non può essere desunta dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa azionata, occorrendo una pluralità di domande contrapposte o l’accoglimento parziale di domande articolate in più capi autonomi.
4. In conclusione, il primo motivo di ricorso è accolto; assorbiti il secondo e il terzo. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese dei gradi di merito, del presente giudizio di legittimità e del giudizio di rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo e il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese dei giudizi di merito e di legittimità.
CONCLUSIONE
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile il 16 settembre 2026.
Depositata in cancelleria il 21 settembre 2026.
