Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Quando una famiglia possiede ville, immobili commerciali, fabbricati locati e partecipazioni in società immobiliari per diversi milioni di euro, la successione può compromettere l’unità del patrimonio e la continuità della sua gestione. Il rischio aumenta quando gli eredi hanno interessi differenti: alcuni intendono conservare gli immobili e percepirne i redditi, altri preferiscono venderli o ottenere immediatamente la propria quota. Il trust con patrimonio immobiliare di grande valore può consentire di organizzare anticipatamente la gestione e la destinazione dei beni, affidandoli a un trustee secondo regole stabilite nell’atto istitutivo. Non elimina però i diritti dei legittimari, né rende gli immobili automaticamente inattaccabili dai creditori.

Noi dello Studio Legale Calvello affrontiamo queste operazioni partendo dalla composizione del patrimonio, dai rapporti familiari e dagli obiettivi del disponente. Prima di istituire un trust occorre verificare quali immobili trasferire, chi dovrà amministrarli, quali benefici attribuire ai familiari e quali conseguenze successorie e fiscali potranno derivarne. Una struttura predisposta senza considerare questi elementi rischia di generare proprio le controversie che dovrebbe prevenire.

Come funziona un trust per proteggere e trasmettere un grande patrimonio immobiliare

Il trust è un rapporto giuridico nel quale un soggetto, denominato disponente, destina determinati beni a uno scopo o nell’interesse di beneficiari individuati o individuabili, affidandone l’amministrazione a un trustee. Nel caso di un trust immobiliare familiare, il patrimonio può comprendere appartamenti, ville di pregio, complessi commerciali, terreni e immobili produttivi di reddito. Possono essere coinvolte anche partecipazioni in società immobiliari, ma il conferimento diretto degli immobili e quello delle quote societarie producono effetti giuridici differenti.

Il trustee acquista la titolarità dei beni effettivamente trasferiti, che costituiscono un patrimonio separato da quello personale del trustee stesso, nei limiti previsti dalla disciplina applicabile. Deve amministrarli rispettando le disposizioni dell’atto istitutivo e gli obblighi derivanti dalla legge regolatrice del trust. Il disponente può individuare i beneficiari, disciplinare l’utilizzo degli immobili, prevedere criteri di distribuzione dei redditi e stabilire le condizioni per la successiva attribuzione dei beni. Può anche prevedere un guardiano incaricato di controllare determinati aspetti dell’amministrazione.

Per una famiglia proprietaria di numerosi immobili locati, questa organizzazione permette, ad esempio, di mantenere una gestione coordinata dei contratti, delle manutenzioni e degli investimenti, evitando che ogni decisione debba dipendere dall’accordo tra una pluralità di comproprietari. I figli possono beneficiare delle rendite secondo criteri prestabiliti senza acquisire necessariamente, nell’immediato, la proprietà individuale dei singoli fabbricati.

La distinzione tra titolarità degli immobili, poteri di amministrazione e diritti economici dei beneficiari è essenziale. Il beneficiario del reddito non coincide necessariamente con il destinatario finale della proprietà. Un coniuge potrebbe ricevere determinate rendite durante la propria vita, mentre gli immobili potrebbero essere destinati successivamente ai figli, purché la struttura rispetti le norme applicabili e i diritti successori inderogabili.

Occorre prestare particolare attenzione ai poteri che il disponente intende conservare. Il trust non può essere costruito come una semplice intestazione formale nella quale il trustee sia privo di autonomia e il disponente continui a comportarsi come proprietario esclusivo. Una simile impostazione può esporre l’operazione a contestazioni sulla sua effettività, sulla validità e sul trattamento fiscale.

Per i patrimoni immobiliari di grande valore, la durata del trust, i criteri di sostituzione del trustee, le condizioni di vendita dei beni e le modalità di rendicontazione devono essere disciplinati con particolare precisione. È necessario prevedere anche come affrontare spese straordinarie, immobili improduttivi, esigenze di liquidità e possibili divergenze tra i beneficiari.

Il trust va quindi valutato nell’ambito di una più ampia pianificazione del passaggio generazionale di un grande patrimonio, considerando sia la conservazione del valore economico dei beni sia la sostenibilità della loro amministrazione nel tempo.

Successione di immobili milionari: come evitare divisioni e conflitti tra gli eredi

Il problema più frequente nella trasmissione di un grande patrimonio immobiliare non riguarda soltanto il valore complessivo dei beni, ma la difficoltà di distribuirli senza compromettere gli equilibri familiari. Un patrimonio costituito da una villa, diversi immobili commerciali e un complesso residenziale può avere un valore elevato, ma i singoli beni possono presentare redditività, liquidabilità, costi di gestione e prospettive di rivalutazione molto differenti.

Se il proprietario muore senza avere organizzato adeguatamente la successione, gli immobili possono entrare in comunione ereditaria. Gli eredi dovranno allora confrontarsi sulle decisioni amministrative e sull’eventuale divisione. Il dissenso sulla vendita di un fabbricato, sulla destinazione dei canoni o sull’esecuzione di lavori straordinari può sfociare in un contenzioso, fino alla richiesta di divisione giudiziale. Quando un immobile non è comodamente divisibile, possono presentarsi anche problemi di attribuzione e vendita secondo le regole della divisione.

Un trust istituito per tempo può ridurre questi rischi attraverso una disciplina preventiva dell’amministrazione e delle attribuzioni patrimoniali. Il disponente può prevedere che determinati immobili rimangano destinati alla produzione di reddito per un periodo stabilito, che il trustee valuti eventuali dismissioni secondo criteri documentabili e che i beneficiari ricevano attribuzioni economiche senza dover concordare ogni singola operazione.

Questa impostazione assume particolare interesse quando alcuni figli partecipano direttamente alla gestione del patrimonio immobiliare e altri vivono all’estero o svolgono attività differenti. Non è necessario attribuire identici poteri gestori a tutti per riconoscere interessi economici meritevoli di tutela. Occorre però distinguere le scelte organizzative dai diritti successori che la legge riserva al coniuge, ai figli e agli altri eventuali legittimari.

Il conferimento degli immobili in trust non consente infatti di sottrarre liberamente il loro valore alle regole della successione necessaria. Le attribuzioni patrimoniali realizzate attraverso il trust devono essere esaminate in relazione alla loro effettiva natura e agli effetti prodotti sui beneficiari. Se determinano una lesione della quota di riserva, possono sorgere pretese di reintegrazione e controversie giudiziarie. La valutazione deve considerare anche le donazioni precedenti, il patrimonio residuo e la posizione di ciascun legittimario.

Per questo motivo, nella predisposizione di un trust immobiliare destinato a figli e nipoti, noi riteniamo necessario ricostruire preventivamente il quadro familiare e patrimoniale. Non basta indicare chi riceverà gli immobili: bisogna verificare il valore dei beni, gli eventuali debiti, le liberalità già effettuate e gli effetti delle attribuzioni programmate. Una pianificazione che favorisca un ramo familiare senza considerare gli altri può diventare oggetto di contestazione dopo la morte del disponente.

Quando il patrimonio comprende anche aziende, quote societarie o una holding, la pianificazione richiede un ulteriore coordinamento. Gli immobili possono essere essenziali per l’attività d’impresa oppure costituire investimenti autonomi. Trasferire direttamente un fabbricato non equivale a trasferire una partecipazione nella società che ne è proprietaria: nel secondo caso occorre considerare statuto, diritti di voto, poteri amministrativi e possibili vincoli alla circolazione delle quote.

La scelta dello strumento deve quindi essere coordinata con il passaggio generazionale di un patrimonio immobiliare di grande valore e, quando esistono partecipazioni societarie, con le regole della holding familiare titolare di immobili. L’obiettivo è individuare una struttura che consenta una gestione coerente con le esigenze familiari, senza creare vincoli sproporzionati o aspettative successorie giuridicamente insostenibili.

Come strutturare un trust immobiliare tutelando legittimari, patrimonio e continuità della gestione

La costituzione di un trust destinato a un patrimonio immobiliare di grande valore richiede anzitutto una ricognizione documentale dei beni e dei rapporti giuridici che li riguardano. Noi esaminiamo i titoli di proprietà, le visure ipotecarie e catastali, i contratti di locazione, gli eventuali finanziamenti e le garanzie esistenti. Occorre inoltre determinare il valore di mercato degli immobili, distinguendo quelli destinati all’utilizzo familiare da quelli produttivi di reddito. Quando il patrimonio comprende partecipazioni in società immobiliari, la valutazione deve riguardare anche le passività societarie, lo statuto e i diritti collegati alle quote.

Su questa base si può stabilire quali beni destinare al trust e quali mantenere nella disponibilità personale del disponente. Conferire l’intero patrimonio immobiliare non è necessariamente la scelta più appropriata: bisogna considerare le esigenze economiche future dell’imprenditore, gli obblighi verso i creditori, i diritti del coniuge e dei figli e la liquidità necessaria per sostenere le spese di amministrazione. La segregazione patrimoniale propria del trust non rende inefficaci le pretese legittime dei creditori e non impedisce l’esercizio delle azioni previste dall’ordinamento quando il trasferimento pregiudica i loro diritti.

Particolare attenzione merita la posizione dei legittimari. La destinazione di immobili milionari a determinati beneficiari deve essere coordinata con le quote di riserva previste dagli articoli 536 e seguenti del Codice civile. Occorre ricostruire le precedenti donazioni, verificare il patrimonio residuo e valutare gli effetti economici delle attribuzioni programmate. Un trust che comporti una lesione della legittima può essere contestato attraverso i rimedi applicabili alla concreta operazione. Per questo motivo, la predisposizione dell’atto deve essere accompagnata da una valutazione delle possibili pretese successorie, come approfondiamo anche in materia di trust e tutela dei legittimari.

L’atto istitutivo deve disciplinare con precisione i poteri del trustee. Per un patrimonio composto da immobili commerciali e residenziali di notevole valore, è opportuno regolare le condizioni per vendere o acquistare fabbricati, stipulare finanziamenti, eseguire interventi straordinari e distribuire i redditi. Si possono prevedere controlli del guardiano su operazioni particolarmente rilevanti, senza svuotare il trustee delle responsabilità proprie del suo incarico. Devono essere stabiliti anche i criteri di sostituzione del trustee, gli obblighi di rendicontazione e le modalità di gestione dei conflitti tra beneficiari.

Quando il disponente possiede immobili attraverso una holding o una società semplice, bisogna confrontare il conferimento diretto dei beni con il trasferimento delle partecipazioni societarie al trust. La seconda soluzione può consentire di conservare l’organizzazione proprietaria esistente, ma impone di verificare i poteri di voto, le clausole statutarie e l’assetto amministrativo. In alcuni casi può risultare più appropriata una società semplice immobiliare per il passaggio generazionale; in altri, una struttura che coordini trust e partecipazioni societarie. La scelta dipende dalla natura dei beni e dalle esigenze di governo del patrimonio, non soltanto dal loro valore.

Un ulteriore profilo riguarda il trattamento fiscale. La disciplina dell’imposta sulle successioni e donazioni, modificata dal D.Lgs. 139/2024, contempla specifiche regole per i trasferimenti derivanti da trust e altri vincoli di destinazione, compresa la possibilità di anticipare l’imposizione secondo le condizioni previste dalla legge. Devono essere esaminate anche le imposte connesse agli atti immobiliari, il trattamento dei redditi e la posizione fiscale dei beneficiari. Il trust non costituisce automaticamente uno strumento di risparmio fiscale: la convenienza va verificata considerando costi iniziali, compenso del trustee, adempimenti periodici e modalità di attribuzione finale dei beni.

Se gli immobili si trovano in Stati diversi oppure alcuni beneficiari risiedono all’estero, la pianificazione richiede anche una verifica della legge regolatrice del trust, delle norme successorie applicabili e dei possibili obblighi fiscali internazionali. Questi aspetti assumono particolare rilievo per famiglie residenti in Svizzera che possiedono immobili in Italia, o per imprenditori italiani con investimenti immobiliari esteri. Una struttura efficace deve poter essere amministrata concretamente e rispettare le disposizioni applicabili nei diversi ordinamenti coinvolti.

Un esempio pratico: patrimonio immobiliare di otto milioni di euro e tre figli con interessi differenti

Consideriamo il caso di un imprenditore, che chiameremo Marco, proprietario di un patrimonio immobiliare del valore indicativo di otto milioni di euro, composto da immobili commerciali locati, appartamenti e una villa familiare. Dei suoi tre figli, uno si occupa stabilmente della gestione immobiliare, mentre gli altri due svolgono attività professionali autonome. Marco desidera conservare gli immobili produttivi di reddito, assicurare un sostegno economico alla moglie e prevenire contrasti tra i figli dopo la propria morte.

In una situazione di questo tipo, il nostro lavoro consisterebbe anzitutto nella ricostruzione del patrimonio, delle precedenti attribuzioni familiari e dei diritti successori. Dopo aver verificato il valore dei beni e la sostenibilità economica dell’operazione, potremmo valutare un trust destinato agli immobili locati, con un trustee incaricato della gestione, criteri di distribuzione dei redditi e disposizioni per l’attribuzione finale del patrimonio. La villa familiare potrebbe richiedere una disciplina distinta, tenendo conto delle esigenze abitative e dei diritti del coniuge.

L’elemento decisivo sarebbe la possibilità di separare la gestione degli immobili dai benefici economici spettanti ai familiari, senza compromettere i diritti dei legittimari. Una soluzione così strutturata potrebbe ridurre il rischio di decisioni contrastanti sulla vendita dei fabbricati e consentire una gestione continuativa delle locazioni. Si tratta di un esempio ipotetico, costruito per illustrare il metodo di valutazione: la concreta realizzabilità e gli effetti dell’operazione dipendono dalle circostanze patrimoniali, familiari e giuridiche del singolo caso.

Domande frequenti sul trust con patrimonio immobiliare di grande valore

È possibile mantenere il controllo degli immobili dopo averli conferiti in trust?

Il disponente può prevedere determinati poteri di indirizzo o controllo, nei limiti consentiti dalla legge regolatrice e dalla struttura del trust. Deve però essere rispettata l’autonomia effettiva del trustee. Se il disponente conserva un controllo sostanzialmente assoluto sui beni, l’operazione può essere contestata sotto il profilo giuridico o fiscale. Occorre quindi distinguere il controllo sull’operato del trustee dalla gestione diretta degli immobili.

Quanto costa costituire un trust per un patrimonio immobiliare di diversi milioni di euro?

Il costo dipende dal numero e dal valore degli immobili, dalla complessità dell’atto istitutivo, dagli adempimenti notarili e fiscali e dal compenso del trustee. Vanno considerate anche le spese annuali di amministrazione, rendicontazione e consulenza. Per un patrimonio di cinque o dieci milioni di euro non esiste un costo standard: è necessaria una valutazione della struttura proposta e delle operazioni di trasferimento effettivamente previste.

Gli eredi possono impugnare un trust immobiliare dopo la morte del disponente?

Sì, quando ricorrono i presupposti previsti dall’ordinamento. In particolare, i legittimari possono far valere la lesione dei propri diritti successori, mentre altre contestazioni possono riguardare la validità o l’effettività del trust. La presenza di un atto istitutivo formalmente corretto non esclude automaticamente il contenzioso. Per approfondire le possibili contestazioni è utile esaminare anche il tema del trust contestato dagli eredi e dei relativi rischi.

È preferibile conferire gli immobili direttamente in trust oppure trasferire le quote di una società immobiliare?

La scelta dipende dall’assetto proprietario esistente, dai debiti, dal trattamento fiscale e dalle esigenze di gestione. Il conferimento diretto comporta il trasferimento dei singoli beni, mentre il conferimento delle partecipazioni mantiene gli immobili nella titolarità della società. In quest’ultimo caso occorre valutare statuto, governance, diritti di voto e vincoli alla circolazione delle quote. Le due operazioni non sono giuridicamente né fiscalmente equivalenti.

Il trust protegge gli immobili dai creditori dell’imprenditore?

Il trust può determinare una separazione patrimoniale, ma non costituisce una protezione assoluta contro i creditori. I trasferimenti effettuati in loro pregiudizio possono essere sottoposti alle azioni previste dalla legge, compresa, quando ne ricorrono i presupposti, l’azione revocatoria. Occorre valutare la situazione debitoria del disponente, le garanzie già prestate e il momento in cui viene istituito il trust. Non è corretto considerarlo uno strumento per sottrarre beni a obbligazioni già esistenti.

Trust immobiliare e successione di grandi patrimoni: richiedi una valutazione allo Studio Legale Calvello

La trasmissione di un patrimonio immobiliare di grande valore richiede scelte che possono incidere per decenni sulla proprietà dei beni, sui rapporti tra gli eredi e sulla continuità della gestione. Un trust predisposto senza considerare la posizione dei legittimari, le esigenze economiche della famiglia e le caratteristiche degli immobili può esporre il patrimonio a contestazioni e costi non previsti.

Noi dello Studio Legale Calvello, con oltre 25 anni di esperienza professionale, esaminiamo la composizione del patrimonio, gli assetti familiari e societari e gli obiettivi del disponente per valutare gli strumenti giuridici concretamente utilizzabili, compresa l’eventuale istituzione di un trust.

Se possiedi immobili di grande valore e desideri pianificarne la trasmissione ai figli o alle generazioni successive, richiedi una valutazione del tuo caso attraverso il modulo dello Studio Legale Calvello. Esamineremo le informazioni trasmesse e ti ricontatteremo per valutare le possibili modalità di assistenza.