Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Equo canone e successione nel contratto di locazione: prova della qualità di erede, convivenza abituale e valore delle dichiarazioni sostitutive.

La Corte di Cassazione chiarisce che la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, se costituisce l’unico elemento prodotto, non è sufficiente a dimostrare in giudizio la qualità di erede. In materia di locazione, la successione nel contratto ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392/1978 richiede anche la prova dell’abituale convivenza con il conduttore deceduto. Il giudice di rinvio può verificare la titolarità del rapporto quando la precedente pronuncia di legittimità abbia risolto soltanto questioni processuali. La Corte ribadisce inoltre che la decisione di richiamare il consulente tecnico per chiarimenti rientra nella discrezionalità del giudice di merito e conferma la possibilità di disapplicare incidentalmente il classamento catastale ai fini della determinazione dell’equo canone, senza effetti automatici sul piano fiscale.

LA VICENDA

Alcuni conduttori di immobili INAIL avevano promosso un giudizio per la determinazione dell’equo canone. Nel successivo contenzioso l’ente contestava la categoria catastale degli alloggi e il mancato riconoscimento della qualità di eredi ad alcuni soggetti subentrati nel processo. La Cassazione rigetta il ricorso principale dell’INAIL, confermando le valutazioni del Tribunale.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI – EQUO CANONE – MORTE DEL CONDUTTORE – SUCCESSIONE NEL CONTRATTO – ABITUALE CONVIVENZA – ONERE DELLA PROVA – DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETÀ – EFFICACIA PROBATORIA – ESCLUSIONE.

In tema di locazione di immobili urbani, la successione nel contratto a seguito della morte del conduttore, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, presuppone la dimostrazione dei requisiti soggettivi previsti dalla norma e dell’abituale convivenza con il conduttore defunto. La qualità di erede, quando rilevante ai fini della titolarità del rapporto controverso, deve essere provata secondo le ordinarie regole processuali, non potendo attribuirsi, in difetto di specifica disposizione legislativa, efficacia probatoria alla dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà quando costituisca l’unico elemento prodotto in giudizio. La precedente pronuncia di cassazione limitata a una questione pregiudiziale processuale non preclude al giudice di rinvio l’accertamento della titolarità sostanziale del rapporto.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione III, Sentenza 06/04/2001, n. 5142

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Pretore di Roma, su ricorso di alcuni conduttori di alloggi di proprietà dell’INAIL, con sentenza del 30.5.1986, determinava l’equo canone.

Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2.3.1988, dichiarava improcedibile l’appello proposto dall’INAIL, per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di uno degli originari ricorrenti (Venturino PIERANGELI), ritenuto litisconsorte necessario, in ragione della inscindibilità delle cause dai vari conduttori, ed inammissibile l’appello incidentale proposto da alcuni di questi ultimi.

La Corte di cassazione, con sentenza del 30.3.1992, accoglieva il ricorso dell’INAIL e cassava la sentenza, statuendo che non sussisteva litisconsorzio necessario tra gli appellanti, titolari di distinti contratti di locazione.

Con ricorso del 4.10.1993, l’INAIL riassumeva il giudizio di appello; contestava la categoria catastale attribuita dal pretore (A-3) in contrasto con le risultanze catastali (A-2), e la qualificazione dello stato di conservazione come “mediocre”.

Si costituivano Francesco LUBRANO, Romano CANTARINI, Licia CASCIATO, Pasquale CALIA, Bruno FERRARI, Silvia GIUBILEI, Maria Luisa PISTORESI, Maria Rita ONELLI, Enzo GUIDUCCI, Isolina MILANA e Venturino PIERANGELI, che resistevano e proponevano appello incidentale sulle spese della consulenza tecnica.

Restavano contumaci Marino FANTINI, Anna NERI, Antonia BERNARDINETTI, Lidia NICCOLAI, Stefania OCCHIODORO e Roberto OCCHIODORO.

Il tribunale, con sentenza del 22.5.1997, così provvedeva:

– rigettava l’appello nei confronti di Anna NERI, Enzo GUIDUCCI, Isolina MILANA, Antonia BERNARDINETTI, Lidia NICCOLAI, Stefania e Roberto OCCHIODORO; osservava che i suindicati appellati erano stati citati nella qualità di eredi degli originari ricorrenti; che incombeva sull’appellante la prova della detta qualità; che non costituiva prova idonea la dichiarazione sostituiva dell’atto di notorietà; che gli appellati non erano quindi passivamente legittimati;

– accoglieva l’appello nei confronti degli altri appellati; osservava che, sulla base della consulenza tecnica d’ufficio, disposta in sede di appello, gli appartamenti dovevano essere considerati appartenenti alla categoria A-3; che, diversamente da quanto affermato dal pretore, lo stato di conservazione doveva essere ritenuto “normale”; determinava l’equo canone per ciascun alloggio;

– accoglieva l’appello incidentale e statuiva sulle spese di consulenza di primo grado, inserendole nella più generale pronuncia di compensazione delle spese di tutti i gradi di giudizio;

– dichiarava interrotto il processo nei confronti di Maria Luisa PISTORESI, disponendo la separazione della relativa causa.

Avverso la sentenza l’INAIL, con atto notificato il 19.5.1998, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi (R.g.n. 9757-98).

Hanno resistito, con controricorso, Francesco LUBRANO, Romano CANTARINI, Licia CASCIATO, Pasquale CALIA, Bruno FERRARI, Silvia GIUBILEI, Maria Rita ONELLI e Marino FANTINI, che hanno proposto ricorso incidentale condizionato, affidato ad unico mezzo (R.g.n. 12704-98), al quale ha resistito, con controricorso, l’INAIL.

Hanno altresì resistito, con controricorso, Enzo GUIDUCCI, Daniela EBOLI, quale erede di Isolina MILANA, e Graziella BERNARDINETTI, quale erede di Antonia BERNARDINETTI, che hanno proposto ricorso incidentale, affidato a due motivi (R.g.n. 12705-98), al quale ha resistito, con controricorso, l’INAIL.

Con ordinanza pronunciata nell’udienza del 1.6.2000, la Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Marisa ed Elena GUIDUCCI, quali eredi di Anna NERI, e nei confronti di Fiorella EBOLI, quale erede di Isolina MILANA.

All’ordinanza ha dato attuazione l’INAIL.

Hanno resistito, con controricorso, Marisa GUIDUCCI e Fiorella EBOLI, che hanno proposto ricorso incidentale, affidato ad unico mezzo (R.g.n. 19505-00).

Non ha svolto difese in questa sede Elena GUIDUCCI.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I quattro ricorsi, proposti avverso la medesima sentenza, vanno riuniti (art. 335 c.p.c.).

Ricorso n. 9757-98 2. Con il primo motivo del ricorso principale (n. 9757-98), l’INAIL denuncia: violazione e falsa applicazione dell’art. 4 della legge 4.1.1968 n.15; omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione su un punto potenzialmente decisivo della controversia.

Deduce che erroneamente il tribunale ha rigettato l’appello proposto nei confronti di Anna NERI, Enzo GUIDUCCI, Isolina MILANA, Antonia BERNARDINETTI, Lidia NICCOLA, Stefania e Roberto OCCHIODORO per difetto di legittimazione passiva dei predetti.

Rileva che il ricorso al pretore per la determinazione dell’equo canone era stato originariamente proposto da Alessandro GUIDUCCI, Marco EBOLI, Gaetano BERNARDINETTI e Franco OCCHIODORO; che, a seguito del decesso dei primi tre, l’integrazione del contraddittorio era già avvenuta, nel corso del primo giudizio di appello, nei confronti degli eredi; che si erano costituiti, quali eredi del primo, Anna NERI ed Enzo GUIDUCCI, e, quale erede del secondo, Isolina MILANA, mentre Antonia BERARDINETTI, citata quale erede del terzo, era rimasta contumace; che nei riguardi di cstoro il contraddittorio si era quindi validamente instaurato; che la Corte di cassazione, investita in merito alla regolare integrazione del contraddittorio, nulla aveva eccepito in proposito; che, essendo deceduto successivamente al giudizio di cassazione il quarto attore, Lidia NICCOLAI, Stefania e Roberto OCCHIODORO, nella qualità di eredi, risultante da dichiarazione sostitutiva, erano stati citati in sede di rinvio.

Sostiene che, in relazione alla posizione degli eredi del GUIDUCCI, dell’EBOLI e della BERARDINETTI, era preclusa l’indagine circa la loro legittimazione Afferma, inoltre, che, in riferimento alla posizione degli eredi dell’OCCHIODORO, erroneamente il tribunale ha negato efficacia di prova alla dichiarazione sostitutiva. 2.1. Il motivo è infondato sotto entrambi i profili. 2.1.2. Per quanto concerne la pretesa preclusione dell’indagine sulla qualità di eredi, va rilevato che, con il precedente ricorso proposto dall’INAIL davanti alla Corte di cassazione, la prima sentenza di appello resa il 2.3.1988 dal tribunale, è stata censurata per avere erroneamente dichiarato l’inammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 331 c.p.c., per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di uno dei conduttori appellati, disposta dal tribunale a seguito del rilievo della nullità dell’originaria notifica. Veniva, in particolare, contestato che tra le cause promosse dai vari conduttori per la determinazione dell’equo canone di ciascuna delle locazioni di alloggi dell’INAIL delle quali erano rispettivamente titolari sussistesse vincolo di. inscindibilità, e si sosteneva quindi che non poteva farsi applicazione dell’art. 331 c.p.c.(*) Pronunciando sulla suindicata censura, la Corte di cassazione, con la sentenza del 30.3.1992, l’ha ritenuta fondata: ha statuito che non era ravvisabile inscindibilità tra le varie cause promosse dai singoli conduttori contro l’INAIL ed ha quindi cassato con rinvio affinché si procedesse alla trattazione dell’appello erroneamente dichiarato inammissibile. La pronuncia è stata resa in relazione alla sola questione pregiudiziale attinente al processo concernente l’ammissibilità dell’appello, e pertanto ogni ulteriore questione di merito (ivi compresa quella relativa alla qualità di erede del soggetto nei confronti del quale il processo è proseguito, che è questione di titolarità del rapporto e non di legitimatio ad causam sent. n. 3805-88; n. 156-90) è rimasta impregiudicata.

Il giudice di rinvio, investito per la prima volta dell’esame nel merito del gravame, ha legittimamente verificato se le parti citate in qualità di eredi dei soggetti che avevano originariamente proposto al pretore il ricorso per la determinazione dell’equo canone delle rispettive locazioni rivestissero effettivamente la detta qualità, senza essere vincolato dal comportamento processuale tenuto dagli appellati nel precedente giudizio, nel quale il dibattito processuale aveva riguardato soltanto la questione pregiudiziale della ammissibilità dell’appello.

Ed in ogni caso va rilevato che l’Istituto ricorrente non fornisce indicazione alcuna circa gli elementi in base ai quali dovrebbe ritenersi verificata, nel corso del primo giudizio di appello, la tacita accettazione del contraddittorio da parte degli eredi del GUIDUCCI e dell’EBOLI nella detta qualità. Non può invero ritenersi sufficiente a tal fine la semplice costituzione in giudizio, ben potendo questa avvenire al solo fine di contestare la ritualità e il presupposto della chiamata in giudizio. E, d’altra parte, per gli eredi del BERNARDINETTI non vi è stata neppure la semplice costituzione. 2.1.2. Del pari corretta risulta la decisione impugnata, nella parte in cui ha negato efficacia probatoria alle dichiarazioni sostitutive dell’atto di notorietà prodotte dall’INAIL e concernenti la qualità di eredi di alcune controparti.

Questa S.C. ha statuito che, in difetto di diversa specifica previsione di legge, nessun valore probatorio può essere attribuito, nel giudizio civile caratterizzato dal principio dell’onere della prova, alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, qualora costituisca l’unico elemento esibito nel giudizio civile al fine di provare un elemento costitutivo dell’azione o dell’eccezione (S.U., sent. n. 10153-98). 3. Con il secondo motivo è denunciata: violazione e falsa applicazione dell’art. 4 della legge 4.1.1968 n. 15 in relazione all’art. 6 della legge n. 392 del 1978; omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione su un punto potenzialmente decisivo della controversia.

Deduce il ricorrente che Anna NERI, Enzo GUIDUCCI, Isolina MILANA, Antonia BERARDINETTI, Lidia NICCOLAI, Stefania e Roberto OCCHIODORO non solo sono gli eredi degli originari inquilini Alessandro GUIDUCCI, Marco EBOLI, Gaetano BERNARDINETTI e Franco OCCHIODORO, ma sono anche succeduti a costoro nei contratti di locazione ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, ottenendo la voltura dei relativi contratti, ed erano quindi legittimati ad assumere la posizione dei loro danti causa e quindi ad essere parti nel giudizio quali successori nel contratto ai sensi dell’art. 111 c.p.c.(*) 3.1. Il motivo non è fondato.

L’art. 6, comma 1, della legge n. 392 del 1978 prevede nel caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini “con lui abitualmente conviventi”.

Ora, il ricorrente non deduce di aver fornito, nel giudizio di merito, la prova, non solo circa la qualità (di coniuge, erede, parente o affini) dei suindicati soggetti, ma anche della loro “abituale convivenza” con il defunto conduttore.

La questione svolta con il motivo è quindi questione nuova, inammissibile in questa sede di legittimità, poiché richiede accertamenti di fatto circa la sussistenza dei requisiti per la successione nel contratto, tra i quali è compresa la “abituale convivenza” 4. Con il terzo motivo, il ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione degli artt. 116, 194, 195 c.p.c., e degli artt. 90, 91, 92 disp. att. c.p.c.; omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione su un punto potenzialmente decisivo della controversia.

Deduce che il tribunale, al fine di pronunciare sulla controversa attribuzione della categoria catastale (A-2 secondo il locatore; A-3 secondo i conduttori), avrebbe errato nel non richiamare a chiarimenti il consulente tecnico d’ufficio (che aveva concluso per la classificazione in A-3), in presenza di critiche puntuali e circostanziate, ed avrebbe comunque omesso di motivare il diniego. 4.1. Il motivo non è fondato.

Per costante giurisprudenza di quo sta S.C. rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative di quelle già espletate, di sentire a chiarimenti il consulente tecnico di ufficio ovvero di disporre addirittura la rinnovazione delle indagini, con la nomina di altri consulenti, e l’esercizio di un tale potere (così come il mancato esercizio) non è censurabile in sede di legittimità (v., tra le tante, sent. n. 5777-98)(*) 5. Con il quarto motivo viene formulata eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 16 e seguenti della legge n. 392 del 1978 in riferimento agli artt. 3, 42 e 53 Cost.(*) Sostiene il ricorrente che la disapplicazione dell’atto di classificazione catastale ai soli fini dell’equo canone, senza riflessi sul piano tributario, penalizza ingiustificatamente il proprietario, che vede ridotta la redditività dell’immobile locato mentre sopporta una inalterata pressione fiscale. 5.1. La questione è manifestamente infondata.

La mancata partecipazione dell’Amministrazione finanziaria al giudizio, intercorrente tra locatore e conduttore, per la determinazione dell’equo canone, non può determinare l’estensione alla predetta, anche ai fini fiscali, degli effetti della pronuncia del giudice ordinario, nella parte in cui statuisce sul parametro di cui all’art. 16 della legge n. 392 del 1978, disapplicando, in via incidentale, l’atto amministrativo di classamento. La ravvisata non corrispondenza, per originari errori o per intervenute modificazioni della situazione di fatto, tra la categoria catastale assegnata all’immobile e le effettive condizioni del medesimo, rilevanti al fine di determinare un classamento deteriore, non lascia tuttavia il proprietario privo di tutela sul piano fiscale, potendo egli avvalersi del ricorso alle Commissioni tributarie, alle quali è devoluta la cognizione delle controversie concernenti il classamento delle singole unità immobiliari ai sensi dell’art. 2, comma 3, d.lgs. n. 546 del 1992 (v., in tal senso, Corte cost. n.84-83). 6. In conclusione, il ricorso principale è rigettato.

Ricorso n. 12704-98 7. Il rigetto del ricorso principale determina l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato proposto da Francesco LUBRANO ed altri.

Ricorso n. 12705-98 8. Con il primo motivo, i ricorrenti incidentali Enzo GUIDUCCI, Daniela EBOLI e Graziella BERNARDINETTI addebitano al tribunale di non aver pronunciato sulla loro richiesta di dichiarare preliminarmente estinto il giudizio di appello per mancata riassunzione nei confronti di tutti gli eredi delle parti decedute. 8.1. Il motivo di ricorso, in quanto oggettivamente condizionato, perché volto a denunciare il mancato esame di questione pregiudiziale rispetto alla pronuncia di rigetto dell’appello, resta assorbito dal rigetto del ricorso principale. 9. Il secondo motivo concerne la statuizione di compensazione delle spese. 9.1. Il motivo va disatteso.

In punto di compensazione sussiste invero il potere discrezionale del giudice di merito. 10. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Ricorso n. 19505-2000 11. Con l’unico mezzo, le ricorrenti incidentali Marisa GUIDUCCI e Fiorella EBOLI, chiamate ad integrazione del contraddittorio, riproducono il primo motivo del ricorso incidentale n. 12705-98. 12. Valgono per dichiarare assorbito il ricorso le considerazioni già svolte sub n. 8.1. 13. Per quanto concerne le spese del giudizio di cassazione, ravvisa la Corte giusti motivi per compensarle tra le parti costituite.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale n.9757-98, dichiara assorbiti i ricorsi incidentali condizionati n. 12704-98 e n. 19505-2000; rigetta il ricorso incidentale n. 12705-98; compensa tra le parti costituite le spese del giudizio di cassazione Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 30 1 2001.

(*) ndr: così nel testo