Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Revocata l’assegnazione della casa familiare, il comproprietario che continua a utilizzare esclusivamente l’immobile deve corrispondere un’indennità all’altro comproprietario che abbia manifestato la propria opposizione, proporzionata alla quota di proprietà e al valore locativo del bene.

Il Tribunale di Firenze chiarisce che l’occupazione esclusiva di un immobile in comproprietà non determina automaticamente il diritto all’indennità di occupazione. Il diritto sorge quando il comproprietario escluso manifesta la volontà di utilizzare il bene e si oppone al godimento esclusivo dell’altro. La revoca dell’assegnazione della casa familiare elimina il precedente titolo di godimento, mentre la permanenza della figlia nell’abitazione non esclude l’obbligo indennitario. L’indennità deve essere commisurata al valore locativo dell’immobile e alla quota di comproprietà. Nel caso esaminato, il Tribunale ha riconosciuto 22.075,61 euro per l’occupazione pregressa, oltre a un’indennità mensile per quella successiva.

LA VICENDA

Dopo il divorzio e la successiva revoca dell’assegnazione della casa familiare, l’ex moglie continuava a occupare l’immobile comune insieme alla figlia. L’ex marito, proprietario del 50%, chiedeva un’indennità per il mancato godimento della propria quota. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando la convenuta al pagamento dell’indennità dal mese di aprile 2022.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

Comunione e comproprietà – Casa familiare – Revoca dell’assegnazione – Occupazione esclusiva dell’immobile – Opposizione del comproprietario – Diritto all’indennità – Decorrenza – Determinazione in base al valore locativo – Art. 1102 c.c.

In tema di comunione ordinaria, l’uso esclusivo dell’immobile comune da parte di uno dei comproprietari non comporta, di per sé, l’obbligo di corrispondere un’indennità agli altri partecipanti, qualora questi siano rimasti inerti o abbiano inequivocabilmente acconsentito al godimento esclusivo. L’obbligo indennitario sorge quando il comproprietario escluso manifesta la volontà di utilizzare il bene e tale possibilità gli viene impedita, decorrendo dalla manifestazione di tale contrarietà. In caso di revoca dell’assegnazione della casa familiare, il comproprietario che continui a godere esclusivamente dell’immobile è tenuto a corrispondere all’altro un’indennità proporzionata alla quota di comproprietà e determinata sulla base del valore locativo del bene, senza che assuma rilievo, nel rapporto tra comproprietari, la permanenza nell’abitazione della figlia delle parti.

LA SENTENZA

Tribunale di Firenze, Sezione II, Sentenza 3/09/2025, n. 2835

(Omissis)

RAGIONE DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Ro. Ad. conveniva in giudizio Me. Ma. con atto di citazione in cui veniva esposto:che questo Tribunale con la sentenza n. 3118/06 pronunciava lo scioglimento del matrimonio tra le parti ed affidava la figlia minore Ro. Fe.- (omissis)- alla madre cui assegnava l’abitazione nella casa familiare sita in Via (omissis), acquistata in proprietà superficiaria dalle parti con atto dell’11.10.95, oltre ad assegno per il mantenimento della figlia; che il Tribunale su ricorso del Ro. con decreto del 23.6.21 revocava l’assegnazione dell’abitazione e l’assegno di mantenimento; che tuttavia la casa suddetta veniva utilizzata in via esclusiva dalla Me.; che il Ro. aveva esercitato nei confronti del Comune il diritto di riscatto ed era divenuto pieno proprietario del 50% dell’immobile; che la Me. impediva indebitamente al Ro. di fare uso dell’immobile.

Il Ro. chiedeva pertanto la condanna della Me. al pagamento in suo favore di indennità di occupazione commisurata al canone locativo che indicava in € 700,00 mensili.

La Me. resisteva alla domanda con comparsa in cui veniva esposto: che l’immobile è stato realizzato in area Peep del Comune di Empoli e quindi è soggetto alla Convenzione del Comune di Empoli del 20.12.91 in base alla quale il canone di locazione non può essere superiore al 3,50% del prezzo di cessione dell’immobile ed, in ipotesi, a quello stabilito in base agli accordi territoriali di cui alla L. n. 431/98 ed in ogni caso non superiore alla quota di 1/4, essendo l’immobile occupato dalla figlia , o di 1/2; che eccessivo è il canone di mercato indicato dall’attore; che la figlia delle parti è affetta da deficit cognitivo che non le consente di vivere da sola ed è priva di una piena autonomia economica , ragione per la quale la Me. continua a vivere con la figlia nella casa in questione.

La causa , espletata consulenza tecnica , è stata quindi ritenuta in decisione.

Con atto dell’11.10.95 le parti, all’epoca legate da rapporto coniugale, acquistarono in comunione la proprietà superficiaria dell’appartamento in questione sito in Via (omissis).

Con convenzione del 24.10.23 il diritto di superficie sul terreno relativamente alla quota del Ro. è stato trasformato in diritto di proprietà e pertanto il Ro. è divenuto pieno proprietario della quota di un mezzo di tale unità immobiliare, senza alcuna limitazione per quanto concerne la vendita e la locazione della stessa.

La sentenza n. 3118/06 di questo Tribunale ,che dichiarava lo scioglimento del matrimonio tra le parti ,affidava la figlia minore Fe. alla Me., cui assegnava la casa coniugale , e poneva a carico del Ro. assegno per il mantenimento della figlia.

Con decreto del 24.11.21 il Tribunale , ritenuta la prova della raggiunta autosufficienza economica della figlia , svolgendo essa attività lavorativa continuativa, ha revocato l’assegnazione della casa coniugale alla Me. e l’assegno posto a carico del Ro. per il mantenimento della figlia.

Il provvedimento è stato confermato dalla Corte di Appello con decreto del 21.4-5.5.23.

Con lettera ricevuta dalla Me. il 15.3.22 il Ro. ha chiesto alla stessa il pagamento dell’indennità di occupazione per l’uso esclusivo dell’immobile invitandola altresì a concludere convenzione di negoziazione, senza esito.

La controversia riguarda quindi la domanda proposta dal Ro. per conseguire il pagamento dalla Me. di indennità di occupazione per l’uso esclusivo dell’immobile di proprietà comune.

Nella presente controversia non rilevano le questioni inerenti alla peculiare situazione della figlia Fe. , affetta da minorazione psico-fisica: la figlia infatti è estranea al rapporto di comproprietà tra le parti e le implicazioni inerenti al rapporto di filiazione sono state finora definite col provvedimento della Corte di Appello che ha confermato il decreto del Tribunale che ha revocato l’assegnazione della casa alla Me. e l’attribuzione dell’assegno a carico del Ro. per il mantenimento della figlia.

Non rilevano neppure le modalità con le quali le parti hanno reperito a suo tempo il denaro per pagare il prezzo di acquisto dell’immobile ( la Me. deduce che il denaro è stato fornito in gran parte dalla stessa): ciò che rileva è che l’immobile è stato acquistato in proprietà comune dalle parti e che il negozio suddetto non è in contestazione.

Per quanto concerne l’uso della cosa comune l’art. 1102 comma 1 c.c. dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune , purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Così la giurisprudenza afferma il principio che l’uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari non è di per sé idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo e inequivoco, essendo l’occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso(Cass.2423/15).

Nel caso in oggetto non vi è dubbio che il Ro., che già si era attivato per ottenere la modifica delle condizioni di divorzio relative all’assegnazione della casa familiare, con la lettera del marzo del 2022 ha manifestato la sua contrarietà all’uso esclusivo dell’immobile da parte della Me..

Con decorrenza da tale data il Ro. ha quindi maturato il diritto ad ottenere l’indennità per l’uso esclusivo del bene comune da parte della Me., indennità da commisurare ai frutti civili ricavabili, in base alle rispettive quote di comproprietà: frutti da calcolare in base al parametro costituito dal valore locativo dell’immobile ( Cass. 6513/25).

Nel caso in oggetto la Me. è tenuta quindi a pagare l’indennità riguardo alla quota del 50% non utilizzata dal Ro. ed usata dalla stessa , senza che rilevi il fatto che l’immobile sia occupato anche dalla figlia: è pacifico in effetti che è la Me. la comproprietaria che ha l’uso esclusivo dell’immobile e pertanto anche l’uso dell’immobile che fa la figlia, dopo la revoca dei provvedimenti relativi alla stessa a suo tempo adottati con la sentenza di divorzio, è da ricondurre ad una scelta della Me. quale comproprietaria.

Nel corso della causa è stata quindi espletata consulenza tecnica appunto per determinare l’ammontare del valore locativo a partire dall’aprile del 2022.

Risulta dagli atti che le parti per determinare il valore locativo hanno fatto riferimento all’accordo locale applicabile per il Comune di Empoli e di cui al comma 3 dell’art. 2 L. n. 431/98.

Il CTU ha altresì tenuto conto del fatto che per l’immobile la convenzione col Comune di Empoli ha posto un limite al possibile canone locativo pari al 3,5% del prezzo di cessione e che tale limite riguardo alla quota del Ro. è venuto meno con l’atto col quale il Ro. ha trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà.

In esito alle indagini svolte il CTU ha stimato la quota spettante al Ro. del canone locativo in € 519,97 dall’aprile del 2022, in € 675,96 dal gennaio del 2023, in € 734,74 dall’ottobre del 2023( in realtà l’aumento per l’acquisto della piena proprietà deve essere fatto decorrere dal novembre del 2023 essendo l’atto del 24.10.23) ed in € 808,21 dal gennaio del 2024 .

La Me. ha eccepito l’inammissibilità quale domanda nuova della domanda formulata in sede di precisazione delle conclusioni per importi superiori a quello di € 700,00 mensili indicato in atto di citazione.

In effetti in atto di citazione parte attrice ha specificato la domanda in € 700,00 mensili “o quella minore ritenuta di giustizia”, oltre ,però, alla rivalutazione monetaria dall’aprile del 2022.

Orbene, operando la rivalutazione dell’importo di € 700,00 dall’aprile del 2022 al novembre del 2023 risulta importo di € 760,90( +8,7%) , inferiore a quello richiesto dal novembre del 2023.

Non essendo intervenuto aumento dell’indice Istat nel periodo successivo risulta però superiore all’importo inizialmente richiesto quello di € 808,21 indicato dal CTU come dovuto dal gennaio del 2024.

Pertanto dal gennaio del 2024 fino al dicembre del 2024 continua a risultare dovuto l’importo di € 760,90 .

Dal gennaio 2025, considerando la svalutazione Istat del periodo aprile 2022-dicembre 2024 pari al 9,6%, è dovuto l’importo mensile di € 767,20.

Pertanto la Me. deve essere condannata a pagare in favore del Ro. la somma di € 22.075,61 per il periodo 1.4.22-31.12.24 oltre interessi compensativi sui singoli importi mensili fino al saldo e la somma di € 767,20 per l’ulteriore occupazione dal gennaio 2025 oltre interessi e rivalutazione annuale .

Le spese di lite , liquidate in ragione del valore della causa, dell’opera svolta e dei parametri di cui al DM 55/14 in complessivi € 6.281,00 , di cui € 1.106,00 per spese, ivi comprese quelle di ctp, € 4.500,00 per compenso ed € 675,00 per spese generali, vengono compensate nella misura di un quinto per l’accoglimento solo parziale della domanda nel quantum.

Pe le stesse ragioni le spese di consulenza tecnica vengono poste per due terzi a carico di parte convenuta e per un terzo a carico di parte attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale condanna Me. Ma. a pagare in favore di Ro. Ad. la somma di € 22.075,61 per l’occupazione dell’immobile dall’1.4.22 al 31.12.24 oltre interessi dalle singole mensilità al saldo e la somma di € 767,20 per l’occupazione dal gennaio 2025 oltre interessi dalle singole mensilità e rivalutazione annuale; condanna la convenuta a rimborsare in favore dell’attore , previa compensazione nella misura di un quinto, le spese di lite che liquida in complessivi € 6.281,00; pone le spese di consulenza tecnica d’ufficio per due terzi a carico di parte convenuta e per un terzo a carico di parte attrice.

Firenze, 2 settembre 2025 Il Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri