Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

I gravi difetti comprendono le alterazioni che menomano il godimento dell’edificio, anche senza comprometterne la stabilità.

La Corte esamina la responsabilità dell’appaltatore per difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento e delle strutture di copertura di un edificio condominiale. I gravi difetti ex art. 1669 c.c. comprendono le alterazioni della struttura e della funzionalità globale che compromettono apprezzabilmente il godimento dell’opera. Il termine di denuncia decorre dalla conoscenza sicura della gravità dei difetti e della loro riferibilità all’appaltatore, accertata dal giudice di merito. È confermata anche la legittimazione dell’amministratore per una causa comune di danno. Il ricorso dell’impresa è rigettato.

LA VICENDA

Un condominio agì contro l’impresa costruttrice per difetti dell’impianto di riscaldamento e delle coperture, anche in relazione al peso della neve. L’appello riconobbe la responsabilità dell’impresa e il risarcimento per gli interventi necessari. La Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando gli accertamenti e la tempestività della denuncia.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

APPALTO – ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI – GRAVI DIFETTI – MENOMAZIONE DEL GODIMENTO – DENUNCIA – CONOSCENZA SICURA DELLA GRAVITÀ E DELLA CAUSA

I gravi difetti di costruzione previsti dall’art. 1669 c.c. non si limitano ai fenomeni incidenti sulla stabilità dell’edificio, ma comprendono le alterazioni della struttura e della funzionalità globale che menomino apprezzabilmente il godimento dell’opera, quali i gravi difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento. Il termine per la denuncia decorre da quando il committente acquisisca conoscenza sicura della gravità dei difetti e della loro riferibilità all’attività dell’appaltatore; l’individuazione di tale momento costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione II, Sentenza 19/08/2002, n. 12231

(Omissis)

Svolgimento del processo

Con atto notificato in data 8-3-88 il condominio Col Spizzat di
Piancavallo conveniva in giudizio la s.p.a. Impresa Edile Polese
chiedendone la condanna al pagamento di L 300.000.000 per
l’eliminazione degli inconvenienti di vario genere manifestatisi alla
parti comuni dell’edificio condominiale per i quali era responsabile
ex articolo 1669 c.c. la società convenuta quale appaltatrice.

La società Polese, costituitasi, chiedeva il rigetto della
domanda eccependo, tra l’altro, il difetto di legittimazione attiva
del condominio nonché la prescrizione dei diritti fatti valere
dall’attore.

L’adito tribunale di Pordenone, con sentenza 1-6-1995, rigettava
la domanda ritenendo alcuni dei vizi contestati estranei al thema
decidendum ed altri insussistenti o denunciati tardivamente.

Avverso la detta sentenza il condominio proponeva appello al quale
resisteva la società Polese.

Con sentenza 23-8-1999 la corte di appello di Trieste, in parziale
riforma della decisione impugnata, condannava la società appellata
al pagamento in favore del condominio di L 223.550.000. La corte di
merito, per quel che ancora rileva in questa sede, osservava: che
l’azione di responsabilità esercitata dal condominio riguardava le
cose comuni essendo tra queste compresi l’impianto di riscaldamento e
la soletta di copertura delle autorimesse equiparabile al tetto
condominiale; che in ordine ai vizi relativi all’impianto di
riscaldamento l’inconveniente riscontrato dal perito Santarossa era
particolarmente sentito negli appartamenti esposti a nord con
ripercussione del difetto sull’intero immobile; che l’eccezione di
prescrizione e decadenza sollevata dalla Polese era infondata per i
vizi relativi all’impianto di riscaldamento, alla struttura di
copertura dell’edificio ed all’accumulo di neve lungo la parete nord;

che la norma applicabile nella specie era quella posta dall’articolo
1669 c.c. relativa alla garanzia decennale di tutti quei gravi
difetti e vizi costruttivi incidenti in misura sensibile sugli
elementi essenziali di struttura e funzionalità dell’edificio; che
tutti i detti vizi rientravano nella richiamata norma in quanto
esprimevano o un’alterazione dello stato normale della costruzione o
una menomazione del godimento o un pericolo futuro per la
conservazione dell’immobile; che la conoscenza dei difetti in
questione poteva ritenersi sussistente in capo al condominio solo a
seguito della perizia eseguita nel settembre 1987 che aveva con
certezza individuato i vizi e le relative cause; che pertanto i vizi
menzionati erano stati tempestivamente denunciati; che la c.t.u.

assunta in grado di appello aveva accertato la sussistenza dei detti
vizi; che, secondo il c.t.u., l’impianto di riscaldamento non era
idoneo a mantenere la temperatura prevista nel progetto; che al
riguardo le critiche svolte dalla società appellata alle
osservazioni del c.t.u. non valevano a sminuire le conclusioni del
consulente secondo il quale il costruttore aveva fornito un impianto
di riscaldamento insufficiente a garantire la temperatura prevista
per cui il godimento del bene era gravemente compromesso; che doveva
essere affermata la responsabilità dell’impresa costruttrice anche
per i difetti esistenti nella struttura di copertura essendo logico e
condivisibile quanto affermato in proposito dal c.t.u. ing.

Lanzillotto; che la gravità del relativo difetto conseguiva al fatto
che la struttura di copertura non era idonea a svolgere la sua tipica
funzione con compromissione nel tempo della durata del bene; che
l’accumulo di neve lungo la parete nord era collegabile ad un errore
costruttivo; che non si poteva pretendere che il condominio, per
evitare il detto fenomeno dell’accumulo, dovesse tenersi sempre
pronto a rimuovere tempestivamente la neve in ogni circostanza; che
la situazione relativa all’accumulo di neve costituiva un difetto che
poteva condurre a gravi conseguenze, quali il pericolo di crollo;

che, al contrario di quanto affermato dall’appellata, il detto
difetto andava ricompreso tra quelli previsti dall’articolo 1669 c.c.

avendo la soletta in questione la normale funzione di copertura; che
la soletta era inidonea a sostenere il peso della neve prevedibile
per le particolarità costruttive dell’immobile; che era superfluo il
richiesto richiamo a chiarimenti del c.t.u. per rispondere alle
osservazioni del c.t.p. ing. Lentini alle quali peraltro il
consulente aveva risposto esaurientemente; che il costo relativo ai
rimedi per ovviare ai detti difetti ammontava a complessive L
223.550.000.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Trieste è
stata chiesta dalla s.p.a. Impresa Edile Polese con ricorso affidato:

a) a tre motivi per la parte della sentenza impugnata relativa
all’impianto di riscaldamento; b) a quattro motivi per il punto
concernente la struttura di copertura; c) a tre motivi aventi ad
oggetto il vizio dell’accumulo di neve lungo la parete nord. Il
condominio Col Spizzat ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con i tre motivi di ricorso concernenti la soluzione data dalla
pronuncia impugnata alla questione connessa all’impianto di
riscaldamento l’impresa edile Polese denuncia rispettivamente:

a) violazione dell’articolo 1669 c.c. e contraddittoria
motivazione su un punto decisivo della controversia per aver la corte
territoriale errato nel ritenere acquisita da parte del condominio la
conoscenza dei vizi, oltre che del collegamento causale tra tali vizi
e l’attività dell’appaltatore, solo a seguito della perizia eseguita
nel settembre 1987 la quale, invece, è irrilevante ai fini
dell’individuazione del dies a quo della decorrenza del termine di
decadenza ex articolo 1669 c.c. in quanto dal contenuto di tale
perizia emerge che il suo redattore non aveva eseguito alcun
accertamento sul detto collegamento causale: peraltro il difetto
conseguente alla presunta inefficienza dell’impianto di riscaldamento
non richiedeva alcun accertamento tecnico circa la sua “gravità” ed
il suo collegamento all’attività dell’esecutore dell’opera posto che
la temperatura all’interno dell’appartamento è rilevabile con un
semplice termometro ed il collegamento causale con l’attività
dell’impresa costruttrice è in re ipsa;

b) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
decisivo della controversia perché la corte di appello ha ravvisato
i presupposti per la responsabilità di essa Polese recependo le
osservazioni del c.t.u. di secondo grado (ing. Lanzillotto) e
ritenendo apoditticamente e contraddittoriamente di disattendere le
numerose e articolate critiche e censure che il consulente di parte
(ing. Lentini) aveva mosso alle argomentazioni e valutazioni del
consulente di ufficio;

c) violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c. atteso
che la supposta inidoneità dell’impianto di riscaldamento a
garantire agli appartamenti una costante temperatura non può essere
qualificata come un difetto alle parti comuni del fabbricato
condominiale: un’ipotetica inidoneità dei corpi riscaldanti in
alcuni dei locali degli appartamenti interessa non l’amministratore
(il quale non può ottenere una pronuncia che disponga interventi
aventi ad oggetto installazioni esclusive dei singoli appartamenti)
ma solo i condomini coinvolti e legittimati processualmente ad agire
per contestare all’impresa costruttrice il vizio a tale inidoneità
connesso e conseguente.

Con i quattro motivi di ricorso relativi al punto della sentenza
impugnata concernente la struttura di copertura la società Polese
denuncia:

a) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione per aver la
corte di appello aderito alla relazione del c.t.u. nominato in
secondo grado il quale, ponendosi in contrasto con la perizia di
primo grado, ha valutato la copertura inidonea senza eseguire alcun
concreto accertamento: il secondo c.t.u. non ha sorretto il proprio
diverso orientamento con un ragionamento valido per spiegare il
motivo per il quale è pervenuto a conclusioni opposte a quelle del
professionista che lo aveva preceduto;

b) nullità della sentenza per violazione dell’articolo 115 c.p.c.

in quanto la corte di merito ha condiviso il ragionamento induttivo
del c.t.u. fondato su documenti dell’amministrazione condominiale mai
prodotti in causa e neanche formalmente acquisiti dal perito oltre
che non allegati all’elaborato e, quindi, non utilizzabili dal
giudice ai fini della decisione: la c.t.u. è di conseguenza affetta
da nullità che di riflesso si trasmette sulla sentenza;

c) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
decisivo della controversia perché, se fosse vera la circostanza
relativa all’asserita esecuzione “quasi ogni anno” di interventi di
riparazione del condominio con sistemazione finale di circa 250 mq.

di copertura, sarebbe illogico il rifacimento totale previsto dal
consulente e disposto dal giudice, tanto più che nel 1998 erano
state riscontrate “piccole zone di non completa adesione”: il manto
di copertura, quindi, non ha mai manifestato inconvenienti tali da
giustificare un giudizio di “totale” inidoneità e ciò senza contare
che si ignora se dell’incompleta adesione sia responsabile la
costruttrice del fabbricato o ditte terze incaricate dal condominio;

d) violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c. posto
che le “lievi gibbosità” e le “piccole zone di non completa
adesione” non sono elementi che impediscono alla copertura di
svolgere la sua funzione, risultando mere imperfezioni assoggettabili
alla tutela di cui all’articolo 1667 c.c. e non a quella ex articolo
1669 c.c.

Con i tre motivi di ricorso aventi ad oggetto la parte della
decisione impugnata relativa alla questione dell’accumulo di neve
lungo la parete nord la s.p.a. Polese denuncia:

1) violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c.,
nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, perché
il giudice di secondo grado è incorso in errore nel ritenere
tempestiva, sotto il profilo della decadenza, la denuncia dei difetti
in questione avendo fatto decorrere il relativo termine di un anno
dalla perizia Santarossa 30-9-1987 la quale, però, in ordine ai
detti difetti, non aveva aggiunto nulla di nuovo a quanto già di
conoscenza dei condomini circa la natura e la consistenza del
problema oltre che la sua derivazione causale da un’ipotetica
imperfetta esecuzione dell’opera;

2) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
decisivo della controversia per aver la corte di merito richiamato
passo per passo le osservazioni del c.t.u. ing. Lanzillotto così
disattendendo precedenti rilievi alla perizia di ufficio basata su
mere congetture non suffragate da alcuna verifica concreta (verifica
sollecitata dal perito di essa Polese sia nella raccomandata 4-6-1998
inviata al c.t.u., sia nella propria relazione tempestivamente
depositata);

3) violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c. in
quanto il maggior dimensionamento delle solette dei garages e la
conseguente condanna al pagamento di 45 milioni sono stati ritenuti
necessari non quale conseguenza diretta del vizio denunciato
(l’accumulo di neve), bensì per consentire l’utilizzo di strumenti
(la fresa meccanica) in riferimento al quale essa società
costruttrice non aveva alcun obbligo contrattuale o
extracontrattuale: l’articolo 1669 c.c. risulta quindi violato sotto
il profilo della configurabilità di un “grave difetto” inesistente
nella specie avendo il c.t.u. ritenuto che la soluzione
dell’irrobustimento della soletta fosse la migliore per “motivi di
sicurezza e di tranquillità”.

La Corte rileva l’infondatezza delle dette censure che – per
evidenti ragioni di ordine logico e per economia di motivazione e di
trattazione – possono essere esaminate congiuntamente in quanto, in
parte connesse ed interdipendenti (riguardando anche le stesse norme
di diritto), si risolvono tutte, quale più quale meno e pur se
titolate come vizi di motivazione e come violazione di legge sotto
vari profili, essenzialmente nella prospettazione di una diversa
valutazione del merito della causa inammissibile in sede di
legittimità, nonché nella pretesa di contrastare apprezzamenti di
fatti e di risultanze probatorie o il risultato del giudizio di fatto
della corte di appello con riferimento, tra l’altro: alla
configurabilità o meno nella specie dei gravi difetti (della cosa
comune) di cui all’articolo 1669 c.c. (secondo motivo circa
l’impianto di riscaldamento e terzo motivo concernente l’accumulo di
neve); alla tempestività o meno della denuncia dei vizi rispetto al
termine di decadenza previsto dal citato articolo (primo motivo
connesso all’impianto di riscaldamento, nonché primo motivo relativo
al punto dell’accumulo di neve lungo la parete nord alla valutazione
delle critiche mosse alla c.t.u. espletata in secondo grado secondo
motivo avente ad oggetto l’impianto di riscaldamento, primo, terzo e
quarto motivo circa la soletta di copertura); alla necessità o meno
di aderire alla richiesta istruttoria di convocare per chiarimenti il
c.t.u. o di rinnovare le indagini tecniche (secondo motivo relativo
all’accumulo di neve).

Occorre in proposito osservare che come questa Corte ha avuto modo
di precisare:

– l’accertamento relativo alla suscettibilità dei difetti in
concreto riscontrati a pregiudicare o meno la conservazione ed il
godimento della costruzione appaltata ed a ricadere, quindi,
rispettivamente nella previsione dell’articolo 1669 c.c. o in quella
dell’articolo 1667 c.c., costituisce accertamento di merito sottratto
al sindacato di legittimità se adeguatamente motivato (sentenze
7-1-2000 n. 81; 21-4-1994 n. 3794);

– i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia
prevista dall’articolo 1669 c.c. non si identificano con quei
fenomeni che influiscono sulla stabilità dell’edificio, bensì
possono consistere in tutte le alterazioni che incidono sulla
struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il
godimento dell’opera medesima come si verifica in caso di gravi
difetti di costruzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento
con rilevante limitazione al normale godimento delle singole
abitazioni (sentenze 30-1-1995 n. 1081; 21-5-1994 n. 5002);

– nel contratto di appalto il termine per la denunzia dei vizi ex
articolo 1669 c.c. non inizia a decorrere finché il committente non
abbia conoscenza sicura dei difetti dell’opera quanto alla gravità
degli stessi ed alla riferibilità all’attività dell’appaltatore: la
determinazione di detto momento, involgendo un apprezzamento di
fatto, costituisce oggetto di valutazione riservata al giudice del
merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretta da
motivazione esente da vizi logici e giuridici (sentenze 12-5-2000 n.

6092; 7-1-2000 n. 81; 2-9-1992 n. 10106; 8-8-1990 n. 8053).

Molte delle censure mosse dalla società ricorrente riguardano
attività della corte di appello il cui espletamento costituisce
prerogativa del giudice del merito: la motivazione al riguardo non è
censurabile se – come nel caso di specie – sufficiente ed esente da
vizi logici e da errori di diritto: il sindacato di legittimità è
sul punto limitato al riscontro estrinseco della presenza di una
congrua ed esauriente motivazione che consenta di individuare le
ragioni della decisione e l’iter argomentativo seguito nell’impugnata
sentenza. Spetta infatti solo al giudice del merito individuare la
fonte del proprio convincimento e valutare le prove, controllarne
l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze
istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in
discussione, dar prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova. Nè
per ottemperare all’obbligo della motivazione il giudice di merito è
tenuto a prendere in esame tutte le risultanze istruttorie e a
confutare ogni argomentazione prospettata dalle parti essendo
sufficiente che egli indichi gli elementi sui quali fonda il suo
convincimento e dovendosi ritenere per implicito disattesi tutti gli
altri rilievi e fatti che, sebbene non specificamente menzionati,
siano incompatibili con la decisione adottata.

Inoltre, secondo il costante insegnamento di questa Corte, si ha
carenza di motivazione, nella sua duplice manifestazione di difetto
assoluto o di motivazione apparente, soltanto quando il giudice di
merito omette di indicare nella sentenza gli elementi da cui ha
tratto il proprio convincimento ovvero indica tali elementi senza
però un’approfondita disamina logico – giuridica, ma non anche nel
caso di valutazione delle circostanze probatorie in senso difforme da
quello preteso dalla parte. Parimenti si ha motivazione insufficiente
nell’ipotesi di obiettiva deficienza del criterio logico che ha
indotto il giudice del merito alla formulazione del proprio
convincimento ovvero di mancanza di criteri idonei a sorreggere e ad
individuare con chiarezza la “ratio decidendi”, ma non anche quando
vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte
sul valore o sul significato attribuito dal giudice di merito agli
elementi delibati, vale a dire l’apprezzamento dei fatti e delle
circostanze effettuato secondo i compiti propri del giudice di
merito.

Nel caso in esame non sono ravvisabili nè i denunciati vizi di
motivazione, nè le asserite violazioni di legge: la sentenza
impugnata è del tutto corretta e si sottrae alle critiche di cui è
stata oggetto.

Come riportato nell’esposizione in fatto che precede, il giudice
di appello ha proceduto alla disamina di tutti gli elementi acquisiti
al processo – con motivato apprezzamento di merito delle risultanze
istruttorie riportate nella decisione impugnata con riferimento in
particolare alla relazione del c.t.u. nominato in secondo grado – e,
sulla base di fatti qualificanti, ha coerentemente affermato che: a)
l’azione esercitata dall’amministratore del condominio nei confronti
dell’impresa Polese, che aveva costruito l’edificio condominiale,
riguardava gravi difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento
e della soletta di copertura delle autorimesse, beni rientranti tra
le cose comuni; b) l’impianto di riscaldamento non forniva la
temperatura prevista nel progetto con conseguente compromissione del
godimento del bene; c) la soletta di copertura era inidonea a
svolgere la sua funzione in quanto costruita in modo da non poter
sopportare il prevedibile peso della neve; d) la conoscenza dei detti
vizi era stata acquisita dal condominio solo a seguito della perizia
eseguita nel settembre 1987 con la quale erano stati individuati i
vizi e le relative cause; e) le critiche mosse alla c.t.u. espletata
in grado di appello non erano tali da contrastare validamente le
conclusioni cui era giunto il consulente nominato in secondo grado;

f) era superfluo il richiesto richiamo a chiarimenti del c.t.u.

La corte di merito è pervenuta alle dette conclusioni attraverso
complete argomentazioni, improntate a retti criteri logici e
giuridici, nonché frutto di un’indagine accurata delle risultanze di
causa e delle prove acquisite e sopra precisate e con valutazioni,
circa i riportati accertamenti in fatto, con le quali ha dato
esauriente conto delle ragioni del suo convincimento.

Alle dette valutazioni la ricorrente contrappone le proprie, ma
della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle
compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in
questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame
del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di
cassazione.

Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta chiaro che la
corte territoriale, nel porre in evidenza gli elementi probatori
favorevoli alle tesi del condominio, ha implicitamente espresso una
valutazione negativa delle contrapposte tesi della società
ricorrente.

In definitiva, poiché resta istituzionalmente preclusa in sede di
legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle risultanze
istruttorie, non può la Polese pretendere il riesame del merito sol
perché la valutazione delle accertate circostanze di fatto come
operata dal giudice di secondo grado non collima con le sue
aspettative e confutazioni.

Sono pertanto insussistenti le asserite violazioni di legge che
presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella
ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito.

Occorre infine segnalare che le censure concernenti l’asserito
omesso o errato esame delle risultanze istruttorie relative alla
relazione del c.t.u., nonché ai rilievi ed alle osservazioni a tale
relazione, non sono meritevoli di accoglimento, oltre che per
l’incidenza in ambito di apprezzamenti riservati al giudice del
merito, anche per la loro genericità in ordine all’asserita
erroneità in cui sarebbe incorso il giudice di appello
nell’interpretare e nel valutare le risultanze probatorie.

Nel giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l’omessa o
l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha l’onere (in
considerazione del principio di autosufficienza del ricorso per
cassazione) di specificare il contenuto delle prove mal (o non)
esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo dell’asserito
errore di valutazione: solo così è consentito alla corte di
cassazione accertare – sulla base esclusivamente delle deduzioni
esposte in ricorso e senza la necessità di indagini integrative –
l’incidenza causale del difetto di motivazione (in quanto omessa,
insufficiente o contraddittoria) e la decisività delle prove
erroneamente valutate perché relative a circostanze tali da poter
indurre ad una soluzione della controversia diversa da quella
adottata. Il mancato esame di elementi probatori, contrastanti con
quelli posti a fondamento della pronuncia, costituisce vizio di
omesso esame di un punto decisivo solo se le risultanze processuali
non o mal esaminate siano tali da invalidare l’efficacia probatoria
delle altre risultanze sulle quali il convincimento si è formato,
onde la “ratio decidendi” venga a trovarsi priva di base.

Al riguardo va ribadito che per poter configurare il vizio di
motivazione su un asserito punto decisivo della controversia è
necessario un rapporto di causalità logica tra la circostanza che si
assume trascurata e la soluzione giuridica data alla vertenza, sì da
far ritenere che quella circostanza se fosse stata considerata
avrebbe portato ad una decisione diversa.

Nella specie le censure mosse dalla Polese sono carenti sotto
l’indicato aspetto in quanto non riportano il contenuto specifico e
completo della relazione del c.t.u. e non forniscono alcun dato
valido per ricostruire, sia pur approssimativamente, il senso
complessivo – ricavabile in base solo ad alcune isolate parti – del
ragionamento seguito dal consulente che si porrebbero in contrasto
con quanto affermato dal c.t.u. nominato in primo grado e dal
consulente tecnico di parte. Tale omissione non consente di
verificare l’incidenza causale e la decisività dei rilievi al
riguardo mossi dalla ricorrente.

Sotto altro aspetto le censure concernenti gli asseriti errori che
sarebbero stati commessi dal giudice di secondo grado nel ricostruire
i fatti di causa sono inammissibili risolvendosi nella tesi secondo
cui l’impugnata sentenza sarebbe basata su affermazioni contrastanti
con gli atti del processo e frutto di. errore di percezione o di una
mera svista materiale degli atti di causa. Trattasi all’evidenza
della denuncia di travisamento dei fatti contro cui è esperibile
solo il rimedio della revocazione. Secondo il consolidato
orientamento giurisprudenziale di questa Corte, la denuncia di un
travisamento di fatto, quando attiene al fatto che sarebbe stato
affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di
revocazione e non di ricorso per cassazione importando essa un
accertamento di merito non consentito in sede di legittimità
(sentenze 3-2-2000 n. 1195; 27-3-1999 n. 2932; 28-11-1998 n. 12089;

16-2-1998 n. 1604).

Parimenti infondate solo le critiche concernenti il mancato o
l’errato esame da parte della corte territoriale delle istanze
istruttorie, ripetutamente formulate, volte ad ottenere la richiesta
di chiarimenti al c.t.u. e l’espletamento di nuove indagini tecniche.

Bisogna segnalare in proposito che, come è noto e come più volte
affermato da questa Corte (tra le ultime, sentenza 6-4-2001 n. 5142),
la consulenza tecnica è un mezzo istruttorio (e non una prova vera e
propria) sottratto alla disponibilità delle parti ed affidato al
prudente apprezzamento del giudice del merito rientrando nei poteri
discrezionali di quest’ultimo la valutazione di disporre la nomina di
un c.t.u., ovvero indagini tecniche suppletive o integrative di
quelle già espletate, di sentire a chiarimenti il c.t.u. ovvero di
rinnovare le indagini: l’esercizio (così come il mancato esercizio)
di tale potere non è censurabile in sede di legittimità.

Peraltro la motivazione del diniego della nomina del c.t.u. o del
rinnovo della consulenza può essere anche implicita dal contesto
generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro
probatorio acquisito unitariamente considerato (in tali sensi,
sentenze 4-2-1999 n. 996; 19-8-8200 n. 8200; 10-6-1998 n. 5777).

Questa Corte ha anche avuto modo di chiarire (sentenze 4-3-2000 n.

2446; 4-12-1999 n. 13566) che la mancata ammissione di un mezzo
istruttorio si traduce in un vizio di motivazione della sentenza
denunciabile in cassazione solo quando il vizio stesso emerga dal
ragionamento posto a base della decisione impugnata che si riveli
incompleto, incoerente ed illogico il che, come sopra evidenziato,
non si è verificato nel caso in esame.

Per quanto poi riguarda il contrasto tra le consulenze tecniche di
ufficio espletate in primo ed in secondo grado (oggetto delle censure
mosse dalla Polese con il primo motivo relativo alla struttura di
copertura) è appena il caso di ribadire il principio più volte
affermato da questa Corte secondo cui nel caso di contrasto tra le
valutazioni espresse dai consulenti tecnici di ufficio nei due gradi
del giudizio di merito, il giudice di appello, qualora ritenga di
dover prestare completa adesione alle conclusioni formulate dal
consulente da lui stesso nominato, non è obbligato a indicare le
ragioni per le quali disattende la contraria valutazione espressa
dalla prima consulenza la quale deve ritenersi, anche per implicito,
rifiutata in base ai rilievi critici espressi nella seconda
consulenza (sentenze 3-3-2001 n. 3093; 27-7-1996 n. 6792).

Deve infine essere posta in evidenza l’inconsistenza delle tesi
della società ricorrente relative: 1) alla impossibilità di
qualificare come difetto alle parti comuni del fabbricato
condominiale la inidoneità dell’impianto di riscaldamento a
garantire ai singoli appartamenti una costante temperatura: da ciò
la legittimazione processuale solo dei singoli condomini ad agire per
contestare il vizio a tale inidoneità connesso e conseguente (terzo
motivo del ricorso avente ad oggetto la parte della sentenza
impugnata relativa all’impianto di riscaldamento); 2) alla nullità
della c.t.u. e, di riflesso della sentenza impugnata, per aver la
corte di merito condiviso il ragionamento del consulente fondato su
documenti dell’amministrazione condominiale mai prodotti in causa e
non ricompresi tra il materiale istruttorio acquisito al processo e
neppure offerti in visione o allegati all’elaborato peritale.

Al riguardo è sufficiente osservare rispettivamente che:

1) l’articolo 1130 n. 4 c.c., che attribuisce all’amministratore
del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni deve interpretarsi estensivamente
per cui rientra nel novero degli atti conservativi l’azione ex
articolo 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione
nel caso in cui questi riguardino (come appunto nella specie
l’impianto centralizzato di riscaldamento) l’intero edificio
condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in un’ipotesi di
causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore
del condominio ed il singolo condomino ad agire per il risarcimento,
senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli
appartamenti o parte di essi soltanto (in tali sensi, tra le tante,
sentenza di questa Corte 18-6-1996 n. 5613);

2) nella giurisprudenza di legittimità si è affermato il
principio secondo cui il consulente di ufficio può tener conto di
documenti non ritualmente prodotti in causa solo con il consenso
delle parti in mancanza del quale la suddetta attività
dell’ausiliare è, al pari di ogni altro vizio della consulenza
tecnica, fonte di nullità relativa soggetta al regime di cui
all’articolo 157 c.p.c. con la conseguenza che il difetto deve
ritenersi sanato se – come nel caso in esame – non è fatto valere
nella prima istanza o difesa successiva al deposito della relazione
peritale (sentenze 14-8-1999 n. 8659; 26-6-1984 n. 3743).

In relazione al punto che precede occorre aggiungere che, come
risulta evidente dalla lettura della sentenza impugnata, la
documentazione della quale la ricorrente lamenta l’irregolare
acquisizione non ha avuto decisiva influenza sulla pronuncia, nella
quale viene precisato che – indipendentemente dagli interventi di
riparazione da parte del condominio risultanti dai documenti
richiamati nella relazione peritale – la soletta di copertura in
questione è stata realizzata con un errore costruttivo, ossia in
modo tale da non poter sostenere il prevedibile peso della neve.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente
condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del
giudizio di legittimità liquidate nella misura indicata in
dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al
pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in
complessivi E 185,00, oltre E 3.500,00 a titolo di onorari.

Roma 30 aprile 2002