Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello
La trasformazione di un sottotetto in abitazione consente la revisione delle tabelle millesimali a maggioranza quando altera i valori proporzionali delle unità immobiliari, anche se le precedenti tabelle sono state stabilite con sentenza definitiva.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3720/2026, ha stabilito che le tabelle millesimali determinate giudizialmente possono essere successivamente modificate dall’assemblea condominiale a maggioranza, quando sopravvengano trasformazioni dell’edificio che alterino i valori proporzionali delle unità immobiliari nei termini previsti dall’art. 69 disp. att. c.c. Il giudicato non impedisce la revisione fondata su circostanze sopravvenute, poiché riguarda la situazione esistente al momento della precedente decisione. Nel caso esaminato, la trasformazione di un sottotetto in unità abitativa autonoma aveva giustificato la rideterminazione dei millesimi. La Suprema Corte ha confermato anche la validità della deliberazione relativa al rifacimento del tetto, ribadendo che l’interpretazione delle delibere assembleari compete al giudice di merito e non può essere liberamente rivalutata in Cassazione. Il ricorso dei condomini è stato integralmente rigettato.
LA VICENDA
Alcuni condomini impugnavano una deliberazione assembleare che aveva modificato le tabelle millesimali precedentemente stabilite con sentenza e approvato lavori di rifacimento del tetto. La revisione era conseguente alla trasformazione di una soffitta in abitazione autonoma, con modifica dei valori millesimali. Dopo il rigetto delle domande nei due gradi di merito, la Cassazione confermava la legittimità delle deliberazioni, respingendo il ricorso.
IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI – TABELLE MILLESIMALI – Revisione – Tabelle precedentemente determinate con sentenza passata in giudicato – Sopravvenuta modificazione delle condizioni dell’edificio – Alterazione dei valori proporzionali – Deliberazione assembleare a maggioranza – Ammissibilità – Art. 69 disp. att. c.c. – Limiti del giudicato.
In materia di condominio negli edifici, il giudicato formatosi sulla sentenza che abbia determinato le tabelle millesimali riguarda esclusivamente la situazione di fatto esistente al momento dell’accertamento giudiziale e non impedisce la successiva revisione delle medesime tabelle qualora intervengano modificazioni delle condizioni dell’edificio o di una sua parte.
Ne consegue che le tabelle millesimali precedentemente approvate in sede giudiziale possono essere modificate dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c., quando, per effetto di sopraelevazioni, incrementi di superficie ovvero incrementi o diminuzioni delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, secondo i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. c.c.
La trasformazione di locali originariamente destinati a soffitta in unità abitative autonome può giustificare la revisione dei valori millesimali, qualora determini un’apprezzabile alterazione dei rapporti proporzionali tra le proprietà esclusive.
L’accertamento dell’effettiva incidenza delle trasformazioni sui valori delle singole unità immobiliari costituisce valutazione di fatto riservata al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità quando adeguatamente motivata.
LA SENTENZA
Cassazione civile, Sezione II, Sentenza, 18/02/2026, n. 3720
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il Tribunale di Savona respingeva l’ impugnazione proposta da A.A., C.C. e B.B. nei confronti del Condominio (Omissis) per la declaratoria di nullità ed inefficacia della delibera adottata in data 6 settembre 2011 approvativa di modifica delle tabelle millesimali e inerente la delibera di rifacimento della copertura, nonché per la condanna del convenuto Condominio alla restituzione delle somme indebitamente percepite in conseguenza dell’applicazione di tali tabelle.
2. Avverso tale decisione proponevano appello i tre originari attori.
3. Si costituiva il Condominio di (Omissis), eccependo l’inammissibilità dell’appello ex art. 348 bis c.p.c. e nel merito, chiedendo il rigetto dell’appello.
4. Si costituiva D.D., eccependo l’inammissibilità dell’appello ex art. 342 c.p.c. e nel merito contestando la fondatezza dell’appello.
5. La Corte d’Appello di Genova rigettava il gravame. In particolare, respinta l’eccezione di inammissibilità dell’appello ex art. 342 c.p.c. riteneva infondati i motivi con i quali era stata dedotta l’insussistenza dei presupposti per la modifica delle tabelle condominiali ex art. 69 n. 2 disp. att. c.c., l’illegittimità della delibera di modifica delle previgenti tabelle adottate giudizialmente assunta a maggioranza e la mancata proposizione da parte del Condominio della domanda riconvenzionale di revisione della tabella millesimale.
5.1. La Corte territoriale evidenziava che, in base alla sentenza delle Sez. Un. n. 18477 del 2010, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non aveva natura negoziale e non necessitava del consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 c. 2 c.c., e che, nel caso di specie, all’epoca (anno 2011) della deliberazione assembleare impugnata dai A.A., B.B., C.C. si era determinata una situazione riconducibile alla previsione dell’art. 69 n. 2 disp. att. c.c. testo previgente (il testo vigente, peraltro piuttosto simile, frutto della legge n. 220/2012 era entrato in vigore il 18.6.2013 e quindi dopo l’instaurazione del giudizio dinanzi al Tribunale di Savona). Infatti, dalla CTU licenziata dal Tribunale emergeva che l’immobile della condomina Freccero era attualmente sviluppato ai piani quinto e sesto (sottotetto) dello stabile di via (Omissis), e che detta unità era stata realizzata scorporando un vano dall’alloggio sito al piano (Omissis), collegandolo alla soprastante soffitta mediante una scala a chiocciola, e ponendo in essere altresì interventi relativi ad impiantistica e finiture atte a determinare la variazione di destinazione d’uso dei locali siti al piano sottotetto (che erano originarie soffitte), il tutto sulla base di legittimo titolo di natura amministrativa-urbanistica diretto al recupero del sottotetto.
Conseguentemente, era stata realizzata una unità immobiliare autonoma, ricavata in parte dallo scorporo di un vano dall’originario alloggio contrassegnato dal numero interno 10 ed in parte dalla variazione d’uso (da locale sgombero a camera con bagno) della soffitta soprastante, con realizzazione di un collegamento interno mediante scala a chiocciola.
Risultava dalla DIA della Freccero che il locale soffitta era composto da due locali e che l’intervento aveva determinato il “cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione”.
Di conseguenza l’utilizzazione del sottotetto come locale abitativo comportava un maggior uso di tutti i servizi condominiali che si estendevano alle nuove unità (ancorché munite di impianto autonomo). Anche i servizi di illuminazione scale, portierato (ove esistente), ascensore, acqua pulizie, venivano ad essere modificati dalla presenza di nuove entità. Ricorreva quindi il caso, valorizzato anche in dottrina, in cui l’uso più intenso dell’unità abitativa comportava una maggiorazione delle spese di esercizio, che l’assemblea poteva decidere a maggioranza.
I valori millesimali dell’int. (Omissis) attribuiti all’unità immobiliare G.G. (ex soffitta) erano insomma quelli di un locale di sgombero inabitabile, mentre detta unità aveva subito trasformazioni tali (pure con la realizzazione di servizi igienici) da renderle abitabili e del tutto giustificatamente, essendovi stata la mutazione delle condizioni di una parte dell’edificio alterante il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (art. 69 n. 2 disp. att. c.c.), l’assemblea del Condominio di via (Omissis) tenutasi il 6.9.2011 aveva approvato una revisione (logicamente determinante aumento dei valori millesimali della unità immobiliare ex soffitta che da semplice locale di sgombero era diventata locale abitativo fornito di servizi igienici e cucina, passando da millesimi 4.50 a millesimi 18 e correlativa diminuzione dell’unità immobiliare (Omissis), passando da 89,00 millesimi a 77,50) delle tabelle millesimali originarie.
Era irrilevante il fatto che, all’attualità, i due appartamenti appartenevano al medesimo proprietario, trattandosi di unità abitative autonome e liberamente trasferibili. Quindi, sulla base della modifica apportata alle due unità immobiliari 10 e 10A sussisteva la innovazione di vasta portata tale da alterare il valore delle porzioni di piano, giungendo altresì a determinare, quale riflesso di essa una sia pur minima diminuzione del valore (nella misura dello 0,5 ciascuno) di quattro appartamenti, senza modifica alcuna dell’immobile degli appellanti.
Tale approvazione era avvenuta alla presenza della maggioranza dei presenti che corrispondevano ad oltre la metà dei partecipanti ed a 826,88 millesimi di valore (vedasi relativo verbale). Pertanto, in base alla nuova formulazione dell’art. 69 disp. att. c.c. secondo cui la rettifica o modifica dei valori millesimali nei casi previsti dai numeri 1 (valori millesimali conseguenza di un errore), e 2 (mutate condizioni di una parte dell’edificio determinante alterazione per più di un quinto del valore proporzionale pure di una sola unità immobiliare in proprietà esclusiva) era possibile “…con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice…”, doveva ritenersi che anche nel regime anteriore alla riforma in materia di condominio introdotta dalla legge n. 220/2012 entrata in vigore il 18.6.2013, la revisione dei valori millesimali nei casi dettati dall’art. 69 disp. att. c.c. non richiedesse affatto una deliberazione assembleare totalitaria espressione dell’unanimità di tutti i partecipanti al condominio.
Nel caso concreto ricorrevano dunque i presupposti della situazione ex art. 69 n. 2 disp. att. c.c. e il fatto che le precedenti tabelle erano state adottate con sentenza del Tribunale di Savona del 1992, e quindi giudizialmente, non impediva che, a seguito di un mutamento delle condizioni di una parte dell’edificio determinante alterazione dei valori, e quindi in presenza del presupposto di cui all’art. 69, secondo comma, disp. att, c.c. l’assemblea potesse provvedere in conformità a maggioranza per la modifica di tabelle non convenzionali (Cass., Sez. Un., n. 18477/2010).
Peraltro, non era necessario formulare una domanda riconvenzionale di revisione delle tabelle millesimali, in quanto essa era già stata assunta legittimamente nelle forme previste dalla legge.
5.2 Secondo la Corte, inoltre, la delibera impugnata era valida anche in ordine alla decisione di rifacimento dei lavori al tetto tenuto conto dei canoni ermeneutici stabili dagli artt.1362 e ss. c.c.
L’assemblea condominiale dopo aver lungamente esaminato i preventivi delle varie ditte pervenute per il rifacimento del tetto, come risultante dalla stessa delibera, aveva ritenuto di approvare uno dei detti preventivi. Contestualmente erano stati approvati l’incarico della direzione lavori e quello per la sicurezza affidati a tecnico prescelto dall’assemblea condominiale con relativo onere di spesa.
La delibera era intervenuta dopo una serie di precedenti assemblee, prodotte dal Condominio (31/5/2011; 29/4/2011; 4/1/2010; 26/6/2009) in cui erano poste all’ordine del giorno le problematiche inerenti il manto di copertura. Era evidente, pertanto, dall’interpretazione letterale che l’approvazione del preventivo, con le connesse approvazioni della direzione lavori e sicurezza, dovevano intendersi come delibera di dare esecuzione ai lavori di cui al preventivo indicato, nessun’altra ragionevole interpretazione era altrimenti praticabile.
5.3. L’ottavo motivo di appello era inammissibile. Gli attori avevano impugnato la delibera, oltre che sotto il profilo della nullità della modificazione delle tabelle millesimali, unicamente, con riferimento al rifacimento del tetto – oltre che per l’assenza di una formale deliberazione di rinnovazione ex novo della copertura dell’edificio, per due profili, ossia quello del mancato raggiungimento delle maggioranze di legge ex art. 1136 c.c. “contestandosi …l’esistenza e la validità delle deleghe anche per difetto di forma, per cui erano da considerarsi assenti i condomini dati invece presenti per delega”, e perché il verbale si limitava all’inadeguata e generica dizione “…viene approvato…”, senza dar conto né nominativamente né numericamente dei partecipanti che avrebbero espresso la loro adesione. Nessuna impugnazione era stata proposta da A.A., C.C. e B.B. inerente la presunta irregolare costituzione dell’assemblea per non essere stati convocati tutti i condomini e nella specie i condomini E.E. e F.F., G.G. e H.H.
Da ciò derivava che il motivo, così come la correlativa domanda, non essendo stati dedotti tempestivamente in giudizio con l’atto di primo grado di impugnazione della delibera assembleare, dovevano considerarsi nuovi, con conseguente inammissibilità ex art. 345 c.p.c.
5.4 Il nono motivo era infondato. Correttamente il Tribunale aveva respinto la domanda per genericità in difetto della precisazione della concreta invalidità delle deleghe, neppure indicate. L’espressione “contestandosi …l’esistenza e la validità delle deleghe anche per difetto di forma, per cui sono da considerarsi assenti i condomini dati invece presenti per delega” era totalmente priva dei minimi elementi che consentivano al giudicante di apprezzarne la veridicità e la stessa verificabilità, non essendo stato dedotto nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado quale maggioranza non sarebbe stata raggiunta, quale delega sarebbe viziata, quali condomini assenti sarebbero stati dati per presenti, senza che ovviamente potessero avere rilevanza ulteriori e nuove argomentazione svolte nel presente grado di giudizio.
5.5 Gli ulteriori motivi di appello (10 e 11) erano altrettanto infondati. Seppure fosse vero che la delibera di approvazione del preventivo era stata assunta senza la specifica verbalizzazione dei condomini assenzienti e dissenzienti, non indicati nominativamente né con le relative quote millesimali, circostanza in genere necessaria per verificare la sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi, ovvero delle maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere, nel caso specifico la specificazione era superflua alla luce del tenore complessivo della delibera. Risultava infatti chiaramente dal verbale la menzione di tutti i condomini intervenuti all’assemblea, presenti o per delega, con l’indicazione dei millesimi di ciascuno. La delibera di revisione delle tabelle, assunta al 1 punto dell’ordine del giorno, ed immediatamente precedente quella di relativa ai lavori al tetto, conteneva la indicazione nominativa dei condomini che avevano votato a favore, accompagnata dalla relativa quota millesimale di ciascuno, con esplicitazione del numero dei condomini che avevano approvato la delibera e del quorum deliberativo (12 condomini e 826,88 millesimi per le tabelle). Detta delibera era stata seguita dall’esame e da “lunga” discussione dell’ordine del giorno (3) inerente “i preventivi per il rifacimento del tetto”, all’esito del quale era “approvato il preventivo dell’impresa Geo Team di I.I….”. Appariva evidente dall’interpretazione contestualizzata dell’intera delibera che la stessa fosse stata assunta all’unanimità, ossia da parte di tutti i presenti. Secondo il giudice del gravame era evidente che laddove vi era stata necessità di esplicitare, come nel primo punto all’ordine del giorno, che la delibera era stata presa “solo” a maggioranza, ciò era stato ben chiarito e descritto, con analitica indicazione nominativa, numerica e dei millesimi degli approvanti, mentre nella verbalizzazione della successiva delibera tale specificazione non era stata evidentemente, come si desume “a contrariis”, ritenuta necessaria in considerazione della approvazione della stessa da tutti i presenti.
5.6 Il dodicesimo motivo era assorbito, risultando la delibera di rifacimento del tetto regolarmente assunta in data 6/9/2011 mentre il tredicesimo era infondato in quanto l’intervento volontario spiegato in giudizio dalla condomina I.I. per sostenere le ragioni del condominio e l’infondatezza dell’impugnazione era ammissibile. Il Tribunale sul punto non era incorso in alcun errore processuale nel ritenere ammissibile l’intervento e nel regolare secondo il principio di soccombenza le spese di lite del rapporto processuale tra i condomini attori e la predetta Olivieri intervenuta nel giudizio per sostenere le ragioni del Condominio.
6. A.A., B.B., C.C. hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.
7. D.D. ha resistito con controricorso, al pari del Condominio (Omissis) che ha resistito con separato controricorso.
8. Depositata memoria in prossimità dell’udienza dai ricorrenti e dal Condominio, i quali hanno insistito nelle rispettive richieste.
9. Il Procuratore Generale ha concluso per l’inammissibilità o, in subordine, per il rigetto del ricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente deve esaminarsi l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dal condominio controricorrente che è solo in parte fondata.
Il ricorso, infatti, non tiene alcun conto dei fondamentali principi di chiarezza e sinteticità degli atti processuali.
Il presente ricorso, a fronte di una sentenza di 18 pagine si compendia di ben 140 pagine, risultando evidente la assoluta sproporzione tra sentenza impugnata e ricorso per cassazione. I motivi peraltro sono formulati con una tecnica che ne complica la comprensione. Invero, per ogni motivo sono formulate svariate doglianze elencate in ulteriori sottomotivi che, come evidenziato anche dalla parte controricorrente e dal Procuratore Generale, rendono particolarmente difficoltosa l’individuazione delle questioni sollevate con il ricorso e costituiscono una plateale violazione del principio di necessaria chiarezza e sinteticità degli atti processuali.
Va qui ribadito che il ricorso per cassazione deve essere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticità espositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda “sub iudice” posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c.; tuttavia l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichi l’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, così violando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell’art. 366 c.p.c. (Cass., Sez. Un., 30/11/2021, n. 37552).
Nel processo civile, infatti, manca una regola simile a quella del processo amministrativo (articolo 13-ter, comma 5, dell’allegato II), che prevede in caso di violazione dei limiti dimensionali degli atti processuali non l’inammissibilità dell’intero atto, ma il potere – dovere del giudice di esaminare solo le questioni trattate nelle pagine entro il limite massimo.
Tutto ciò premesso, venendo al caso di specie, l’alluvionale mole di censure alla sentenza impugnata formulate in modo confuso e con indebita commistione di plurimi profili di doglianza non consente, tuttavia, di dichiarare inammissibile l’intero ricorso, dovendosi comunque esaminare i motivi nella parte in cui risultano comprensibili le censure proposte. Tutte le restanti devono essere dichiarate inammissibili per difetto di chiarezza e sinteticità.
1.3 Esaurite le questioni preliminari può passarsi all’esame delle censure nel senso sopra chiarito.
1.4 Una prima censura riguarda l’impossibilità di ricorrere al procedimento di modifica delle tabelle ex art. 69, secondo comma, disp. att. c.c. in presenza di un precedente procedimento giudiziario che le ha stabilite con sentenza passata in giudicato.
La censura è infondata in quanto il giudicato cala sulla situazione di fatto esistente al momento della definizione giudiziale delle tabelle il che preclude solo una loro modifica per errore ex art. 69, primo comma, disp. att. c.c. ma non la loro modifica a maggioranza qualora sia sopravvenuta una modifica della situazione di fatto dell’immobile integrante i presupposti di cui all’art. 69, secondo comma, disp. att., c.c. (mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino).
In altri termini il giudicato fa stato ad ogni effetto dell’accertamento della situazione antecedente le modifiche ma è sempre possibile modificare la tabella precedentemente definita per via giudiziale qualora a seguito delle mutate condizioni dell’edificio o di una sua parte, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, dovendosi, in tal caso rideterminare i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella.
2. Una seconda censura riguarda l’effettivo ricorrere dei presupposti di cui all’art. 69, secondo comma, disp. att. c.c. per procedere a maggioranza alla modifica delle tabelle.
2.1 La censura è inammissibile in quanto sottende un’inammissibile richiesta di rivalutazione delle risultanze di fatto sulle quali si è fondata la decisione della Corte d’Appello di Genova che, peraltro, è conforme all’elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. 2, 13/09/1991, n. 9579; Cass., Sez. Un., 09/07/1997, n. 6222; Cass. Sez. 2, 22/11/2000, n. 15094; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300), secondo cui, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 n. 2 delle disposizioni att. e trans. cod. civ., possono essere riviste e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.
Compete al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.
Nel caso in esame, infatti, la Corte territoriale è giunta alle dette conclusioni esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento e motivando ampiamente circa il fatto che secondo quanto accertato anche dal CTU la modifica apportata alle due unità immobiliari 10 e 10A determinava una innovazione di vasta portata tale da alterare il valore delle porzioni di piano, giungendo altresì a determinare, quale riflesso di essa una sia pur minima diminuzione del valore (nella misura dello 0,5 ciascuno) di quattro appartamenti, senza modifica alcuna dell’immobile degli appellanti.
Pertanto, la complessiva censura proposta dal ricorrente si risolve nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto emerse nel corso dei precedenti gradi del procedimento, così mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto ancora gli apprezzamenti espressi dal giudice di appello non condivisi e per ciò solo censurati.
3. I ricorrenti ricollegano alla censura sopra esaminata anche quella di ultrapetizione in quanto ritengono che, per procedersi alla rideterminazione delle tabelle, il condominio avrebbe dovuto proporre una domanda riconvenzionale.
In altri termini, dalla lettura del ricorso, per quel che è possibile comprendere, emerge la doglianza circa il fatto che la Corte d’Appello (come del resto il giudice di primo grado) abbia pronunciato sulla legittimità delle tabelle in mancanza di una domanda riconvenzionale del condominio che si assume essere necessaria in relazione alla possibilità di ricorrere all’art. 69, disp att.
3.1 Il motivo è infondato.
Nella specie non vi era alcuna necessità di formulare una domanda riconvenzionale in quanto, come evidenziato dalla sentenza impugnata, il giudizio verteva sulla domanda dei ricorrenti di nullità o inefficacia della delibera condominiale di modifica delle tabelle e di conseguenza la difesa del condominio si è limitata a difendere la legittimità della propria delibera, ricorrendo i presupposti che giustificavano l’atto adottato a maggioranza di approvazione delle nuove tabelle.
4. Altra doglianza riguarda la violazione dei criteri legali di ripartizione dei millesimi perché, secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello avrebbe erroneamente affermato che non vi è stata alcuna modifica del valore dell’immobile degli appellanti oggi ricorrenti.
4.1 La censura è inammissibile perché si lamenta un errore revocatorio. La Corte d’Appello ha affermato che la modifica delle tabelle non ha comportato alcuna variazione dei millesimi degli allora appellanti oggi ricorrenti i quali invece affermano che vi è stata una variazione peggiorativa della ripartizione proporzionale della loro unità immobiliare.
La censura sul punto ha natura di vizio revocatorio ai sensi del n. 4 dell’art. 395 cod. proc. civ., in quanto lamenta un errore di percezione non essendovi stata alcuna attività valutativa diretta a fornire dimostrazione dell’assunto circa la non modifica dei valori dei ricorrenti. D’altra parte, la circostanza non risulta neanche dibattuta e contestata nel corso del giudizio a conferma che quello lamentato è, eventualmente, un errore “percettivo” e non “valutativo”. Peraltro, in caso contrario la censura avrebbe dovuto essere veicolata, in alternativa come travisamento della prova circa l’effettiva portata della delibera impugnata. Ne consegue l’inammissibilità del motivo, perché la censura avrebbe dovuto farsi valere con il mezzo della revocazione (Cass. Sez. 3, 20/12/2011, n. 27555).
5. Sono infondate le censure relative alla statuizione della Corte d’Appello che ha ritenuto nuova e dunque inammissibile ex art. 345 c.p.c. la domanda relativa al vizio della mancata convocazione dei condomini E.E. e F.F., G.G. e H.H. in quanto non sarebbe stata tempestivamente dedotta con conseguente violazione dell’art. 345 c.p.c. per vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea ed il mancato raggiungimento del quorum ex art. 1136 c.c. (mera apparenza e comunque contraddittorietà logica e giuridica della motivazione). Infatti, la tesi dei ricorrenti, secondo cui la domanda era ricompresa nella contestazione onnicomprensiva di inadeguatezza del quorum deliberativo, è manifestamente infondata e conferma la decisione della Corte d’Appello.
6. Con altra censura i ricorrenti asseriscono di aver dedotto l’illegittimità di tutte le deleghe contestando la decisione della Corte d’Appello che ha respinto la domanda per genericità in difetto della precisazione della concreta invalidità delle deleghe, neppure indicate.
I ricorrenti riportano nel ricorso in dettaglio i condomini presenti, le deleghe e il numero dei votanti ma non deducono di aver svolto tali deduzioni sin dal primo grado come avrebbero dovuto sicché la doglianza è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata sul punto. Infatti, la Corte d’Appello ha motivato evidenziando che l’espressione “contestandosi l’esistenza e la validità delle deleghe anche per difetto di forma, per cui sono da considerarsi assenti i condomini dati invece presenti per delega” è totalmente priva dei minimi elementi che consenta al giudicante di apprezzarne la veridicità e la stessa verificabilità, non essendo stato dedotto nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado quale maggioranza non sarebbe stata raggiunta, quale delega sarebbe viziata, quali condomini assenti sarebbero stati dati per presenti, senza che possano avere rilevanza ulteriori e nuove argomentazione svolte nel giudizio di appello.
7. Un altro gruppo di censure riguarda la seconda parte della delibera con la quale si è nuovamente approvato il rifacimento del tetto.
7.1 Le doglianze riguardanti tale aspetto sono inammissibili, in quanto pongono in discussione l’interpretazione della delibera operata dalla Corte d’Appello che, invece, è ampiamente motivata ed è del tutto plausibile.
Deve ribadirsi, infatti, che le delibere dell’assemblea condominiale, ove esprimano una volontà negoziale, devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti (Cass. Sez. 2, 30/11/2017, n. 28763).
Di conseguenza, deve farsi applicazione dei principi consolidati in tema di ermeneutica negoziale. In particolare, deve ribadirsi che quando con il ricorso per cassazione sia contestata l’interpretazione attribuita dal giudice di merito al contratto intercorso tra le parti, le relative censure, per essere esaminabili, non possono risolversi nella mera contrapposizione tra la volontà dei contraenti così come ritenuta dal ricorrente e quella invece accertata dalla sentenza impugnata. L’interpretazione di un atto negoziale, infatti, è un tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo che nelle ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, alla stregua del c.d. “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., nella formulazione attualmente vigente, ovvero, ancora, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, previsti dall’art. 1362 ss. c.c. (Cass. n. 14355 del 2016, in motiv.).
Il sindacato di legittimità può avere, quindi, ad oggetto solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (Cass. n. 23701 del 2016). Pertanto, al fine di riscontrare l’esistenza dei denunciati errori di diritto o vizi di ragionamento, non basta che il ricorrente faccia un astratto richiamo alle regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., occorrendo, invece, che specifichi, per un verso, i canoni in concreto inosservati e, per altro verso, il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato (Cass. n. 7472 del 2011; più di recente, Cass. n. 27136 del 2017). Ne consegue l’inammissibilità del motivo di ricorso che, come quelli in esame, pur denunciando la violazione delle norme ermeneutiche o il vizio di motivazione, si risolva, in realtà, nella mera proposta di una interpretazione diversa rispetto a quella adottata dal giudice di merito (Cass. n. 24539 del 2009), così come è inammissibile ogni critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella sola prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto da quegli esaminati (Cass. n. 2465 del 2015, in motiv.).
In effetti, per sottrarsi al sindacato di legittimità sotto i profili di censura dell’ermeneutica contrattuale, quella data dal giudice al contratto non dev’essere l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto, ma solo una delle possibili e plausibili interpretazioni, per cui, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni (plausibili), non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra (Cass. 16254 del 2012; conf., più di recente, Cass. 27136 del 2017).
8. Un’ulteriore doglianza attiene al fatto che secondo parte ricorrente la Corte territoriale avrebbe illegittimamente mutato/sostituito il fatto costitutivo del supposto rifacimento della copertura ritenendolo approvato col verbale 6/9/2011 invece che approvato con il precedente del 26/6/2009 come riconosciuto dal Tribunale di Savona e dal condominio convenuto.
8.1 La censura di ultrapetizione rispetto all’interpretazione della delibera condominiale di approvazione dei lavori di rifacimento della copertura è infondata.
Sul punto è sufficiente richiamare il seguente principio di diritto: “In tema di giudizio di appello, il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, come il principio del “tantum devolutum quantum appellatum”, non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti, ovvero in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed all’applicazione di una norma giuridica diverse da quelle invocate dall’istante, né incorre nella violazione di tale principio il giudice d’appello che, rimanendo nell’ambito del “petitum” e della “causa petendi”, confermi la decisione impugnata sulla base di ragioni diverse da quelle adottate dal giudice di primo grado o formulate dalle parti, mettendo in rilievo nella motivazione elementi di fatto risultanti dagli atti ma non considerati o non espressamente menzionati dal primo giudice” (ex plurimis Cass. Sez. 6 – L, Ord. n. 513 del 11/01/2019; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20652 del 25/0/2009). Infatti, non incorre nel vizio di extrapetizione il giudice d’appello il quale dia alla domanda od all’eccezione una qualificazione giuridica diversa da quella adottata dal giudice di primo grado, e mai prospettata dalle parti, essendo compito del giudice (anche d’appello) individuare correttamente la legge applicabile, con l’unico limite rappresentato dall’impossibilità di immutare l’effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire.
9. I ricorrenti lamentano anche l’erroneità della decisione impugnata riguardo la mancata indicazione dei votanti sul secondo punto di rifacimento del tetto.
9.1 Anche in questo caso la censura è inammissibile, in quanto la Corte d’Appello ha interpretato la delibera anche sulla base di quanto riportato nella parte relativa all’approvazione delle nuove tabelle millesimali e ha ritenuto che sul punto relativo al rifacimento del tetto emergeva l’unanimità dei consensi.
Tale interpretazione è del tutto plausibile e valgono le ragioni di inammissibilità già indicate al punto 7.1 della presente sentenza.
10. Infine i ricorrenti lamentano la decisione relativa alla legittimazione ad agire della condomina I.I.
10.1 Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.
In primo luogo, quanto alla mancata prova della proprietà dell’immobile la questione non risulta posta in primo grado, sicché deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: “Qualora la titolarità del rapporto giuridico controverso non sia stata contestata nel primo grado di giudizio, la parte che la contesti in appello ha l’onere di provare il fondamento del proprio assunto, e ciò anche nelle cause cui sia applicabile la previgente formulazione dell’art. 115 c.p.c., in virtù della quale era pur sempre onere del convenuto prendere posizione in modo specifico sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda” (Cass. Sez. 3, 27/12/2023, n. 36088).
Risulta altresì evidente la sussistenza dell’interesse ad agire della condomina I.I. per sostenere le ragioni del condominio e l’infondatezza dell’impugnazione. Deve confermarsi pertanto la decisione non essendovi stato alcun errore processuale nel ritenere ammissibile il suo intervento e di conseguenza nel regolare secondo il principio di soccombenza le spese di lite del rapporto processuale.
11. La Corte rigetta il ricorso.
12. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
13. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida per il controricorrente Condominio (Omissis) in Euro 6.000,00, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge e per la condomina I.I., in Euro 5.500,00, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA.
Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
CONCLUSIONE
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile in data 1 luglio 2025.
Depositato in Cancelleria il 18 febbraio 2026.
