Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Violazione delle distanze tra costruzioni: il risarcimento non consegue automaticamente all’illecito edilizio ma richiede l’allegazione e la prova del concreto pregiudizio subito

La Corte di Cassazione chiarisce che, in materia di distanze legali tra costruzioni, la violazione delle prescrizioni sulle distanze non determina automaticamente un danno risarcibile. Il danneggiato deve allegare e provare l’effettivo pregiudizio, potendo avvalersi anche di presunzioni semplici e nozioni di comune esperienza. La Corte conferma inoltre che una costruzione realizzata in aderenza a un muro di confine non può beneficiare dell’art. 878 c.c. quando sul fondo confinante preesista un edificio a distanza inferiore a quella prescritta tra fabbricati. Gli strumenti urbanistici locali integrativi dell’art. 873 c.c. possono essere applicati dal giudice anche se non specificamente invocati dalle parti.Viene quindi cassata la decisione d’appello limitatamente alla liquidazione del danno, che era stato riconosciuto sul solo presupposto della violazione delle distanze.

LA VICENDA

Il proprietario di un fondo agiva contro la confinante che aveva realizzato un magazzino-garage sul confine e una scala esterna, chiedendone l’arretramento e il risarcimento dei danni. La Corte d’Appello aveva imposto il rispetto delle maggiori distanze previste dallo strumento urbanistico locale e confermato € 5.000 di risarcimento. La Cassazione conferma la disciplina delle distanze, ma cassa la sentenza sul risarcimento perché il danno era stato ritenuto sostanzialmente in re ipsa.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

EDILIZIA E URBANISTICA – Distanze Legali – Violazione delle distanze tra costruzioni – Risarcimento del danno – Danno “In Re Ipsa” – Esclusione – Allegazione e prova del pregiudizio – Presunzioni semplici – Ammissibilità

In tema di violazione delle distanze legali tra costruzioni, il danno non può ritenersi sussistente “in re ipsa” per il solo fatto dell’accertata violazione della normativa sulle distanze, ma deve essere specificamente allegato e, ove occorra, provato dal soggetto danneggiato, il quale può assolvere il relativo onere probatorio anche mediante presunzioni semplici e nozioni di comune esperienza. Non è pertanto conforme ai principi in materia la liquidazione equitativa del danno fondata esclusivamente sull’accertamento della violazione delle distanze e sulla natura del bene interessato.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 17/06/2026, n. 20490

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

B.B. era proprietario di un fondo in B, sul quale insisteva un fabbricato di civile abitazione posto a tre metri dal confine. Sul fondo limitrofo, di proprietà di A.A., questa realizzava un magazzino-garage in blocchi di cemento, delle dimensioni di metri 4,00 per 5,00 e di metri 2,70 di altezza, edificato sul confine in corrispondenza del muro di cinta, e una scala esterna in cemento armato.

B.B. conveniva A.A. dinanzi al Tribunale di Catanzaro, chiedendo la demolizione e la riduzione in pristino delle opere per violazione delle distanze legali e dei regolamenti urbanistici comunali, oltre al risarcimento dei danni; A.A. si costituiva, deducendo la natura pertinenziale delle opere e l’applicabilità dell’art. 878 c.c. Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando A.A. all’arretramento del magazzino-garage e della scala alla distanza di tre metri dal fabbricato B.B., alla regolarizzazione della luce ex art. 901 c.c. e al pagamento di Euro 5.000 a titolo di risarcimento del danno, liquidato in via equitativa.

B.B. ha proposto appello, censurando la condanna all’arretramento ai soli tre metri e invocando l’applicazione della variante al piano regolatore generale di B; A.A. ha proposto appello incidentale, chiedendo la riforma integrale per applicabilità dell’art. 878 c.c. e per insussistenza del danno. La Corte d’Appello di Catanzaro, in parziale riforma, ha qualificato il magazzino-garage e la scala come costruzioni in senso tecnico soggette al regime delle distanze ex art. 873c.c. e degli strumenti urbanistici locali, ha applicato la variante al piano regolatore come parametro prevalente sul minimo codicistico e ha condannato A.A. all’arretramento delle opere alla distanza di dieci metri dal fabbricato B.B. e di cinque metri dai confini, rigettando l’appello incidentale.

Avverso tale sentenza A.A. propone ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi. Resiste con controricorso, illustrato da memoria, B.B. Entrambe le parti depositano note in vista della pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c., si denuncia l’omessa considerazione di un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti: la ricorrente lamenta che la Corte d’Appello non avrebbe valutato la qualificazione delle opere come pertinenze del fabbricato, riportata dalla consulenza tecnica di primo grado, e assume che, ai sensi dell’art. 3, lett. e.6, del D.P.R. n. 380 del 2001, il volume delle opere non ecceda il venti per cento del fabbricato principale, sì da non integrare nuova costruzione e da ricadere nella disciplina dell’art. 878 c.c. anziché in quella dell’art. 873 c.c. e del piano regolatore.

Il motivo è inammissibile.

Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c. presuppone che il fatto pretermesso sia decisivo, ossia idoneo, ove esaminato, a determinare un esito diverso (Cass. SU 8053/2014). Nella specie il fatto dedotto – la natura pertinenziale del manufatto – è privo di decisività: la Corte d’Appello ha accertato in fatto, con apprezzamento incensurabile, che le opere costituiscono comunque costruzione in senso tecnico soggetta al regime delle distanze, sicché la qualificazione pertinenziale, anche ove riconosciuta, non inciderebbe sulla disciplina dei distacchi.

2. – Si esaminano insieme per connessione il secondo e il quinto motivo di ricorso.

Con il secondo motivo si denuncia la nullità della sentenza in relazione agli artt. 873 e 878 c.c.: si assume che il muro di cinta sul confine, alto 2,95 metri e realizzato a seguito di autorizzazione amministrativa, conforme all’art. 878 c.c., consenta la costruzione in aderenza del magazzino-garage senza necessità di interpello e senza assoggettamento al regime ordinario delle distanze.

Con il quinto motivo si denuncia l’omessa pronuncia e il vizio di motivazione in relazione all’appello incidentale: si deduce che la Corte d’Appello, motivando l’assorbimento con la formula secondo cui l’accoglimento dell’appello principale renderebbe inutile l’esame dell’appello incidentale, avrebbe trascurato la doglianza fondata sull’art. 878 c.c. e sulla configurazione del manufatto come pertinenza appoggiata al muro di cinta.

I due motivi sono infondati.

Quanto al secondo motivo, è da premettere che “in tema di distanze legali, la costruzione in aderenza a un muro di confine, ai sensi dell’art. 878, secondo comma, cod. civ., è consentita soltanto ove non preesista all’interno del fondo limitrofo un edificio posto a distanza inferiore a quella che deve per legge intercorrere tra i fabbricati”: tra le varie, Cass. 10575 del 2012, nonché 12810/2019.

Nel caso in esame, il giudice di merito ha accertato in fatto che le opere realizzate dalla convenuta (odierna ricorrente) sono state collocate “a ridosso del muro di cinta”. Risulta inoltre che nel fondo limitrofo di proprietà dell’attore (odierno controcorrente) preesiste un edificio posto a metri tre dal confine (circostanza, questa, risultante dal controricorso a pag. 2 e non contrastata da controparte) e quindi senz’altro a distanza inferiore a quella di dieci metri tra fabbricati prevista dalle norme locali.

Quanto al quinto motivo, l’assorbimento dell’appello incidentale per accoglimento dell’appello principale non integra omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. quando la decisione sull’appello principale renda irrilevante l’appello incidentale ovvero ne assorba, implicitamente o esplicitamente, le questioni (Cass. SU 7381/2013; Cass. 28663/2013).

Nella specie l’appello principale chiedeva l’arretramento delle opere alla distanza prevista dal piano regolatore sulla base della loro qualificazione come costruzioni ex art. 873 c.c.; l’appello incidentale ne chiedeva il rigetto integrale sulla base della qualificazione contraria, come pertinenze appoggiate al muro di cinta ex art. 878 c.c. Le due qualificazioni sono reciprocamente incompatibili: l’accoglimento dell’appello principale, con qualificazione delle opere come costruzioni soggette all’art. 873 c.c., implica logicamente il rigetto della qualificazione contraria su cui si fonda l’appello incidentale. La motivazione della Corte d’Appello, ancorché sintetica, dichiara espressamente l’assorbimento per superfluità dell’esame e ne implica il rigetto: non vi è omessa pronuncia, ma assorbimento esplicito.

3. – Con il quarto motivo – logicamente prioritario rispetto al quinto – si denuncia la nullità della sentenza in relazione all’art. 112 c.p.c.: si assume che la pretesa attorea fosse fondata sulla violazione delle norme del codice civile e che gli strumenti urbanistici di B non avessero formato oggetto di specifica discussione, sì che la condanna all’arretramento sulla base del piano regolatore eccederebbe la causa petendi.

Il motivo è inammissibile.

Il motivo difetta di specificità: il ricorso non precisa se e in quali termini l’attore avesse circoscritto la domanda di arretramento entro i tre metri. Anzi, dal brano estratto dalle conclusioni dell’atto di citazione si desume il contrario, poiché ivi il petitum è fondato sugli artt. 872 ss. c.c. e quindi anche sul rinvio ai regolamenti locali contenuto nell’art. 873 c.c. D’altra parte, il motivo non si confronta con lo iura novit curia, che in materia di distanze legali consente al giudice di applicare le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, integrative del codice civile, anche se non specificamente invocate.

4. – Con il terzo motivo si denuncia la violazione di legge in relazione agli artt. 902–905 e 862 e seguenti c.c.: si ritorna a sostenere la violazione delle distanze e che comunque non sussista alcun danno in re ipsa.

Fondata è la censura relativa alla condanna al risarcimento del danno in re ipsa.

Contrariamente a quanto assume la parte controricorrente (e anche il P.M), dalla lettura delle conclusioni riportate nella sentenza impugnata emerge che la parte ricorrente ha tratto ad oggetto dell’appello incidentale anche il profilo relativo alla liquidazione del danno.

La Corte territoriale ha confermato la liquidazione equitativa del danno operata dal primo giudice sul mero presupposto dell’accertata violazione delle distanze, presumendo il pregiudizio in ragione della natura del bene leso. Tale impostazione non è conforme all’attuale diritto vivente: da Cass. SU 33645/2022 si desume il principio che il danno da violazione delle distanze non è risarcibile per il solo fatto della violazione, ma deve essere allegato e se del caso provato dal danneggiato, anche a mezzo di presunzioni semplici e di nozioni di comune esperienza (principio successivamente ribadito, fra le altre, da Cass. 17758/2024).

Ne segue che il motivo va accolto in parte qua, con cassazione della statuizione risarcitoria e rinvio al giudice del merito perché riesamini la domanda di risarcimento del danno alla luce del principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite.

5. – In conclusione, la Corte accoglie il terzo motivo sotto il profilo indicato nel precedente paragrafo, dichiara inammissibili il primo e il quarto motivo, rigetta il secondo e il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al profilo accolto del terzo motivo, rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo sotto il profilo indicato nel precedente paragrafo, dichiara inammissibili il primo e il quarto motivo, rigetta il secondo e il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al profilo accolto del terzo motivo, rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, l’11 giugno 2026.

Depositato in Cancelleria il 17 giugno 2026.