La tutela degli immobili da costruire

Dopo anni di attese è entrato in vigore il 21 luglio 2005 il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, che introduce maggiori tutele per chi acquista case in corso di costruzione.

Ma vediamo prima di sintetizzare le novità normative introdotte dal Decreto Legislativo in parola, quale era la situazione all’interno della quale poteva malauguratamente trovarsi l’acquirente, o meglio, l’aspirante acquirente di un immobile.Il mercato immobiliare, infatti, si basava (ma si basa tuttora) sulla futura costruzione di immobili e sulla prassi di concludere contratti (generalmente preliminari) in forma di scrittura privata, con i quali il costruttore e/o la Cooperativa Edilizia si impegnavano ad edificare un certo fabbricato ad a trasferire la proprietà dello stesso all’aspirante acquirente e/o socio della cooperativa.La costruzione dell’immobile comportava, tuttavia, per sua natura, un’attività prolungata anche di anni.A questo punto, il promissario acquirente si trovava esposto a tutti i rischi conseguenti all’inadempimento e/o dissesto (leggi: fallimento) del costruttore per tutto il tempo intercorrente tra la sottoscrizione del contratto e la stipula dell’atto notarile di acquisto della proprietà del bene.Quando poi si presentavano problemi di insolvenza del costruttore e di ammissione di quest’ultimo alle procedure concorsuali, il promissorio acquirente si trovava letteralmente in balia del curatore fallimentare il quale, tra adempimento del contratto e suo scioglimento, preferiva quest’ultima soluzione che determinava l’apprensione del bene (abitazione) alla procedura e sua successiva vendita all’asta.
A quel punto, il malcapitato aspirante acquirente, senza la benché minima tutela, al fine di acquisire definitivamente la 
proprietà dell’immobile, magari già dallo stesso (e dalla sua famiglia) abitato; era costretto a presentarsi all’asta fallimentare per tentare – concorrendo, perlopiù, con altri potenziali acquirenti, di aggiudicarselo.Peggio finivano quei promissari acquirenti che avessero versato al costruttore acconti sul prezzo o l’avessero addirittura già saldato ancor prima della stipula dell’atto notarile: essi erano considerati meri creditori chirografari del fallito ai quali non spettava altro che insinuarsi al passivo della procedura concorsuale ed attendere, anche per molti anni, il riparto finale operato dal curatore che spesso alla fine riservava loro molto poco se non addirittura nulla.Alla luce delle doverose premesse testè esposte, il nuovo assetto normativo della materia rappresenta, a detta di molti, una riforma epocale, destinata ad avere certamente effetti favorevoli rispetto al mercato delle vendite degli immobili in costruzione.
Le novità introdotte, infatti, risultano di notevole impatto sociale: basti pensare che, secondo stime di associazioni di categoria, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti di imprese di costruzione sono state più di 200.000.Ed invero, con questa legge si è colmato un vuoto legislativo del nostro Paese, l’unico in Europa a non avere una legislazione in materia.In sintesi, la novità più importante prevista dal legislatore è proprio quella di 
porre a carico del costruttore che intenda vendere un immobile da edificare o in corso di costruzione:

1) l’obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente a quanto pagato prima del trasferimento definitivo dell’immobile;

2) l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente che per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

3) l’obbligo di versare un contributo ad un Fondo di solidarietà a favore degli acquirenti che (in passato) abbiano subìto una perdita a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure di crisi.

Quanto al punto 1), può precisarsi che l’obbligazione garantita dalla fideiussione non è l’adempimento del contratto, ma la restituzione delle somme versate dal promissorio acquirente, unitamente agli interessi legali maturati fino alla data del verificarsi della “situazione di crisi” del costruttore.
Già, ma quand’è che potremmo considerare il costruttore “in stato di crisi”?
La risposta ci viene offerta dall’art. 1, lett. c del decreto che ci indica che la situazione di crisi ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.In presenza delle suddette condizioni la fideiussione sarà escutibile a 
semplice richiesta scritta dell’acquirente da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata di tutta la documentazione comprovante i versamenti effettuati.Va segnalato che il mancato rilascio della fideiussione – obbligo che deve essere adempiuto in un momento antecedente o contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita – legittima l’acquirente a far dichiarare la nullità del contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già versati oltre che degli eventuali danni.Al termine di questa nostra breve disamina del Decreto, non possiamo non notare come l’ulteriore obbligo di rilasciare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente, abbia inteso rafforzare la garanzia costruttiva cosiddetta di lunga durata contemplata dall’art. 1669 c.c., imponendo al costruttore l’obbligo di contrarre (a beneficio dell’acquirente) una polizza assicurativa indennitaria decennale, decorrente dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del definitivo di compravendita o d’assegnazione.

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