Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Locazione commerciale: legittima la maggiorazione del canone per lavori di ristrutturazione prevista dal contratto, purché collegata a elementi predeterminati e non alla svalutazione monetaria.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 19475 del 6 ottobre 2005, ha confermato la legittimità della clausola contrattuale che prevede la maggiorazione del canone di locazione commerciale in conseguenza di lavori straordinari sull’immobile. Nelle locazioni a uso non abitativo, le parti possono concordare aumenti del corrispettivo diversi dall’aggiornamento ISTAT, purché riferiti a elementi predeterminati, idonei a incidere sull’equilibrio economico del rapporto e indipendenti dalla svalutazione monetaria. La Corte ha inoltre precisato che la riduzione temporanea del canone per i disagi provocati dai lavori cessa quando viene ripristinato il pieno godimento dell’immobile, secondo la volontà contrattuale accertata dal giudice di merito. La maggiorazione pattuita, una volta maturata e applicata, rimane definitivamente acquisita al canone, senza seguire le successive variazioni del tasso legale. Il ricorso del conduttore è stato integralmente rigettato.

LA VICENDA

Una società proprietaria di un immobile locato al Circolo degli Artisti chiedeva il ripristino del canone originario, temporaneamente ridotto durante i lavori di ristrutturazione, oltre alla maggiorazione contrattuale, agli aggiornamenti ISTAT e alla rivalsa IVA. La Corte d’appello di Torino accoglieva le principali pretese economiche della locatrice. Il conduttore ricorreva in Cassazione, contestando l’interpretazione del contratto e la legittimità degli aumenti, ma il ricorso veniva rigettato.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI – USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE – CANONE – MAGGIORAZIONE CONVENZIONALE PER LAVORI STRAORDINARI – AUTONOMIA CONTRATTUALE – CONDIZIONI DI LEGITTIMITÀ – DISTINZIONE DALL’AGGIORNAMENTO ISTAT – CONSOLIDAMENTO DELLA MAGGIORAZIONE.

Nelle locazioni di immobili destinati a uso diverso dall’abitazione, è legittima la clausola contrattuale che preveda una maggiorazione del canone in conseguenza dell’esecuzione di lavori o riparazioni straordinarie, purché tale incremento sia collegato a elementi predeterminati e desumibili dal contratto, idonei a incidere sull’equilibrio economico del rapporto, e non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in violazione degli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. Qualora la clausola richiami l’art. 23 della medesima legge esclusivamente per determinare la percentuale dell’aumento, il rinvio non comporta necessariamente il recepimento dell’intera disciplina normativa relativa alle opere che giustificano la maggiorazione. Quest’ultima, una volta maturato il diritto del locatore e applicata al corrispettivo nella misura convenuta, resta definitivamente acquisita al canone e non è soggetta a successive variazioni, diversamente dall’aggiornamento ISTAT.

LA SENTENZA

Cassazione civile, Sezione III, Sentenza 06/10/2005, n. 19475

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso al tribunale di Torino depositato il giorno 8 marzo 2000 la società G. srl in liquidazione, proprietaria in quella città di un immobile parte del quale era occupato dal Circolo degli Artisti in forza di contratto di locazione dichiarato risolto alla scadenza del 31 dicembre 1998, chiedeva che l’ente conduttore, che non aveva rilasciato l’immobile, fosse condannato a pagare a suo favore la somma complessiva di lire 551. 558. 634 a titolo di danni per ritardata restituzione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ.

A sostegno della domanda esponeva:

a) nei primi mesi del 1994, essendo in corso i lavori di integrale ristrutturazione dell’intero immobile, le parti avevano stabilito che, limitatamente al periodo di durata dei lavori di cantiere, il canone di locazione sarebbe stato ridotto alla misura di lire 7. 618. 725;

b) in tale misura esso era stato corrisposto sino al marzo 1998;

c) con lettera del 24 marzo 1998 essa società locatrice aveva comunicato che i lavori erano stati completati ed aveva richiesto che il Circolo ripristinasse a suo favore il canone contrattuale, con la maggiorazione di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978, l’aggiornamento in aumento per le variazioni Istat intanto intervenute e l’importo non corrisposto a titolo di IVA relativamente al periodo dal quarto trimestre del 1991 al quarto trimestre del 1996.

Instauratosi il contraddittorio, il Circolo convenuto contrastava la domanda nella considerazione che, non essendo stati completati i lavori all’immobile, non erano venute meno le ragioni che avevano portato alla riduzione del canone giustificata dal ridotto godimento della res locata.

In riconvenzione agiva nei confronti della società locatrice per il risarcimento dei danni, che assumeva essergli derivati perché i suoi soci si erano ridotti da 422 a 204; perché i lavori avevano creato disagi maggiori di quelli previsti, impedendo lo svolgimento delle manifestazioni artistiche e culturali; perché la società istante aveva demolito la centrale termica per il riscaldamento dei locali e danneggiato due targhe ed una statua di proprietà del Circolo.

Nel corso del giudizio interveniva volontariamente in causa, condividendo le domande e le difese della società G. srl, la società B. ’98 srl nella qualità di acquirente delle unità immobiliari detenute dal Circolo in virtù di atto pubblico del 26 giugno 2001.

Il tribunale adito, con sentenza del 28 novembre 2002, condannava il Circolo a corrispondere alla società B. ’98 srl a titolo d’indennità di occupazione per l’anno 2002 la somma di euro 15. 738, 96; a titolo di indennità d’occupazione a decorrere dal 1° gennaio 2003 sino al rilascio la somma mensile di euro 3. 934,74; condannava la società B. ’98 srl a corrispondere al Circolo per danni la somma di euro 2. 324, 06.

Sull’impugnazione della società B. ’98 srl provvedeva la Corte d’appello di Torino con sentenza pubblicata il 23 luglio 2003, che, in parziale riforma della decisione di primo grado, dichiarava che il Circolo era tenuto a corrispondere il canone originario di locazione a decorrere dal 1° aprile 1998, epoca per la quale era stata formulata la relativa richiesta di ripristino in conseguenza dell’avvenuto compimento dei lavori in data 14 ottobre 1997, e lo condannava a detto titolo a pagare alla società appellante la somma di euro 42. 495,22; determinava in euro 12. 051,10 l’importo trimestrale dovuto per la maggiorazione del canone ai sensi dell’art. 9 del contratto di locazione e condannava il Circolo a corrispondere la somma di euro 108. 459, 91; determinava in euro 1. 101,73 al trimestre l’aggiornamento Istat ai sensi dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 e condannava il Circolo a versare l’importo di euro 3. 305,19; dichiarava il Circolo tenuto a rivalere la società dell’imposta IVA e lo condannava a versare la somma di euro 40. 419,06; rideterminava il canone di locazione in euro 28. 891 al trimestre e per l’effetto condannava il Circolo a dare il complessivo importo di euro 452. 445,61 per il periodo dal 1° gennaio 1999 al 30 novembre 2002; rigettava la domanda di risarcimento dei danni reclamati per la statua.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso il Circolo degli Artisti, il quale ha affidato l’impugnazione ad otto mezzi di doglianza.

Ha resistito con controricorso la società B. ’98 srl.

Le parti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione -deducendo l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia nonché la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto relative al principio tantum devolutum quantum appellatum- il Circolo ricorrente denuncia che il giudice di secondo grado avrebbe dovuto ritenere inammissibili le domande proposte dalla società in punto di maggiorazione del canone, ai sensi dell’art. 23 della legge n. 392 del 1978, e di aggiornamento del corrispettivo per effetto delle variazioni Istat, ex art. 32 della stessa legge.

Sostiene che l’assenza di tali domande nelle conclusioni definitive e l’omessa quantificazione, in sede d’appello, degli importi richiesti per i predetti titoli avrebbero dovuto indurre a rilevare d’ufficio la mancata devoluzione in secondo grado delle relative questioni.

Il motivo non è fondato.

La Corte torinese (pag. 31 della impugnata sentenza) ha considerato che la società appellante aveva formulato specifici motivi d’impugnazione relativamente alla maggiorazione del canone per l’esecuzione dei lavori all’immobile locato ed all’aumento del corrispettivo in virtù dell’aggiornamento.

Ha precisato che la stessa parte appellata conduttrice aveva inteso che quelle erano le istanze proposte nei suoi confronti in grado d’appello e in ordine ad esse aveva improntato le sue difese.

Ha chiarito che le conclusioni assunte in secondo grado dalla parte appellante richiamavano, comunque, le domande tutte proposte dalla società locatrice in prime cure e, quindi, anche quelle devolute con l’appello, sicché era irrilevante che non fossero state formulate più specifiche indicazioni in sede di conclusioni.

Di conseguenza, deve essere escluso la dedotta violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, di cui all’art. 112 cod. proc. civ., poiché il giudice d’appello -cui sono affidati l’interpretazione della domanda e l’apprezzamento del suo contenuto e della sua ampiezza, che costituiscono, anche nel giudizio di secondo grado, ai fini della definizione del devolutum, un tipico apprezzamento di fatto, riservato al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo dell’esistenza, sufficienza e logicità della motivazione (ex plurimis: Cass., n. 3678/99)- nella specie ha argomentato adeguatamente sul fatto che il suo esame non era stato esteso a parti della decisione di primo grado che non fossero state censurate con il gravame dell’appellante.

Con il secondo motivo d’impugnazione -deducendo l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia nonché la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto relative al ripristino del canone originario ed all’interpretazione del contratto modificativo di riduzione del corrispettivo- il Circolo ricorrente assume che al riguardo il giudice d’appello avrebbe focalizzato la sua decisione unicamente sulle due lettere del 6 giugno 1994 e del 26 gennaio 1995, mentre il quadro documentale da esaminare sarebbe stato ben più vasto, per cui la valutazione complessiva avrebbe dovuto tener conto di tutti gli altri documenti pretermessi (in particolare della lettera in data 29 giugno 1994, della variante in concessione del 28 novembre 1997 e della dichiarazione di fine lavori del 30 aprile 1999), dai quali si sarebbe dovuto ricavare che i lavori all’edificio si erano protratti al 25 maggio 1999, epoca sino alla quale vi era stata la permanenza sul posto del cantiere di lavoro.

La censura non è fondata, poiché essa prospetta nel suo complesso una mera quaestio facti relativa all’interpretazione del contratto nonché alla scelta, alla valutazione ed alla rilevanza dei mezzi di prova acquisiti.

Occorre, al riguardo, anzitutto rilevare che il giudice del merito, nel determinare da quale decorrenza dovesse essere ripristinata la misura del canone originario, ha esaminato non solo le due lettere citate nel motivo d’impugnazione, ma ha preso in esame anche gli altri documenti indicati nelle pagine da 32 a 35 dell’impugnata sentenza, affermando conclusivamente che lo scrutinio complessivo dei documenti non lasciava adito a dubbi circa il fatto che la causa giuridica della temporanea riduzione del canone era stata ravvisata dalle parti nei disagi di cantiere, ravvisabili nella serie delle “difficoltà, contrattempi, intralci, interruzioni di servizi, mancanza di decoro” e come tali comportanti, nel “menomato godimento del bene locato”, l’applicazione del principio, di cui all’art. 1584 cod. civ., della corrispettività e dell’equilibrio fra le contrapposte obbligazioni del locatore e del conduttore.

Nella ricostruzione della suddetta volontà delle parti (nel senso che la riduzione del canone sarebbe stata applicata sino a quando il menomato godimento dell’immobile non fosse cessato) la Corte territoriale ha precisato che aveva dato rilievo, oltre che al significato letterale dei termini usati (art. 1362, primo comma, cod. civ.), alla lettura dei documenti esaminati in base al principio di buona fede (art. 1363 cod. civ.) ed ha precisato che, in tale generale contesto, i lavori giustificativi della riduzione pattizia del corrispettivo avevano avuto termine il 14 ottobre 1997, sicché era legittima l’istanza della parte locatrice diretta ad ottenere il ripristino dell’iniziale corrispettivo a decorrere dal 1° aprile 1998.

Rispetto a detta interpretazione, la quale ha valorizzato circostanze diverse dalla semplice permanenza in loco del cantiere dalle quali desumere l’epoca del ripristinato godimento integrale della res locata, osserva questa Corte che costituisce principio assolutamente indiscusso che l’interpretazione del contratto, la quale consiste nell’accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, la cui valutazione è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche. Invero, nell’interpretazione delle clausole contrattuali il giudice del merito, allorché le espressioni usate dalle parti fanno emergere in modo immediato la comune loro volontà, deve arrestarsi al significato letterale delle parole e non può fare applicazione degli ulteriori criteri ermeneutici sussidiari, il ricorso ai quali (fuori dell’ipotesi dell’ambiguità delle clausole) presuppone la rigorosa dimostrazione dell’insufficienza del mero dato letterale ad evidenziare in modo soddisfacente l’intenzione dei contraenti (Cass., n. 10493/2001).

Pertanto, non essendo ravvisabili nel caso di specie, in rapporto all’ineccepibile iter argomentativo del giudice di merito, vizi logici della motivazione, non può trovare ingresso, in questa sede, la critica del Circolo ricorrente circa la ricostruzione della volontà negoziale, operata dal giudice di merito, poiché quanto esposto con il mezzo di doglianza si traduce sostanzialmente nella prospettazione di una diversa valutazione degli elementi di fatto già esaminati (ex plurimis: Cass., n. 4085/2001).

Con il terzo mezzo di doglianza -deducendo la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia relativo alla richiesta di maggiorazione del canone in dipendenza dei lavori effettuati sull’immobile- il ricorrente assume:

a) la sussistenza del vizio di ultrapetizione, giacché la società appellante avrebbe basato la sua richiesta sulla norma di legge di cui all’art. 23 della legge n. 392 del 1978 e non invece sulla clausola n. 9 del contratto;

b) l’errata interpretazione dell’art. 23 della legge citata, poiché la norma non avrebbe potuto riguardare la locazione non abitativa;

c) l’errata interpretazione, comunque, dell’art. 23 della legge n. 392 del 1978, pur nel ritenuto richiamo della relativa disciplina alla locazione in oggetto in virtù della previsione pattizia di cui alla clausola n. 9 del contratto, giacché il restauro globale dell’immobile non rientra, secondo il catalogo dell’art. 1576 cod. civ., nelle opere di straordinaria manutenzione.

Il motivo non può essere accolto per nessuno degli indicati rilievi.

In ordine al preteso vizio di ultrapetizione, la sentenza di secondo grado ha specificato, nella narrativa in fatto dello svolgimento del processo (pag. 16), che la sentenza di primo grado, aveva giudicato sulla domanda di adeguamento del canone per l’avvenuta effettuazione dei lavori allo stabile, che la parte locatrice aveva proposto in virtù della previsione pattizia contenuta nella clausola n. 9 del contratto di locazione, che dava facoltà al locatore di richiedere nel corso della locazione l’aumento del canone “nella percentuale di cui all’art. 23 della legge 292/78 nel caso di lavori o riparazioni straordinarie o opere imposte dall’autorità”.

Detta domanda il giudice di primo grado non aveva accolto ed essa è stata devoluta con il gravame al giudice di secondo grado, il quale, pertanto, non è incorso nel vizio di ultrapetizione dal momento che ha esaminato, ancorché nell’ottica interpretativa corretta e diversa da quella del giudice di primo grado, i medesimi fatti che a sostegno della pretesa la società conduttrice aveva proposto al tribunale.

Del resto, siccome anche è precisato nella sentenza impugnata (pag. 44), le parti avevano posto entrambe il problema sul presupposto che l’art. 9 del contratto di locazione e l’art. 23, primo comma, della legge n. 392 del 1978 disponessero la medesima cosa, per cui era ben chiaro che la questione devoluta con l’appello era quella stessa della quale si era occupato il tribunale, onde è infondata la censura di ultrapetizione, che detto vizio sembra individuare nel fatto che il giudice d’appello abbia deciso sul presupposto diverso che tra la previsione pattizia della clausola contrattuale n. 9 e la norma dell’art. 23 della citata legge non vi fosse coincidenza di contenuti.

La diversa interpretazione degli stessi fatti oggetto d’esame in primo grado, però, non determina il vizio di ultrapetizione, essendo pacifico (ex plurimis: Cass., n. 11455/2004; Cass., n. 8218/2002) che il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’art. 112 cod. proc. civ. -che implica il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene non richiesto o comunque di emettere una statuizione che non trovi corrispondenza nella domanda- è violato ogni qual volta il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nella domanda, ovvero, nell’ambito del petitum, rilevi d’ufficio un’eccezione in senso stretto che può essere sollevata soltanto dall’interessato, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda, mentre non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione o ad una interpretazione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti.

La negata coincidenza fra il contenuto della norma pattizia e quella dell’art. 23 della citata legge, nel senso che la clausola n. 9 del contratto di locazione rinvia alla norma legale non per recepirne l’intero contenuto precettivo, ma solo per determinare la percentuale di maggiorazione del canone nel caso di lavori ed opere del tipo di quelli convenzionalmente stabiliti, assorbe, naturalmente, il rilievo di cui sub b), con cui il ricorrente Circolo denuncia che il giudice del merito avrebbe erroneamente esteso l’ambito di applicazione dell’art. 23 alle locazioni non abitative.

In realtà, nella più corretta esegesi del contratto fornita dal giudice di secondo grado, nel caso in esame la disciplina del rapporto di locazione è quella che le parti di esso hanno voluto d’accordo configurare nella previsione di un canone variabile in percentuale in dipendenza di lavori o riparazioni straordinarie o opere imposte dall’autorità e la previsione pattizia correttamente non è stata ritenuta in contrasto con il divieto di cui all’art. 79 della legge n. 392 del 1978.

Questo giudice di legittimità, infatti, non solo ha già indicato (Cass., n. 1070/2000) che, in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento ex art. 32 della legge n. 392 del 1978, per essere secundum legem (art. 32 e 79 della legge sull’equo canone) deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto, ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta (mentre è contra legem e come tale radicalmente nulla per violazione della norma imperativa se costituisce un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, con conseguente squilibrio del rapporto sinallagmatico e violazione dei limiti quantitativi previsti dal sistema normativo), ma ha anche precisato (Cass., n. 1683/99) che deve ritenersi legittima, quale espressione di autonomia contrattuale, la clausola con la quale venga pattuito un canone locativo costituito per una parte da una somma di danaro e per l’altra dall’esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell’immobile locato.

A quest’ultima ipotesi deve senz’altro equipararsi quella del caso in oggetto, considerato che all’evidente analogia, siccome anche l’impugnata sentenza ha evidenziato, offre ulteriore argomento la pure affermata legittimità (Cass., n. 15388/2002) della pattuizione che, nelle locazioni non abitative, pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato.

Escluso che il giudice del merito abbia inteso fare applicazione della norma di cui all’art. 23 della legge nel suo contenuto precettivo essenziale di indicazione delle opere suscettibili di giustificare la maggiorazione del canone e ritenuto che nella specie alla maggiorazione può procedersi a seguito dell’esecuzione dei lavori e delle opere che le parti d’accordo hanno indicato, non può venire all’esame neppure il rilievo innanzi prospettato sub c), in quanto, non occorrendo stabilire se i lavori effettuati siano stati o meno del tipo di quelli previsti dalla norma di legge, la interpretazione fornita della clausola contrattuale, integrando una quaestio voluntatis, viene essa pure a sottrarsi al sindacato del giudice di legittimità, essendo congrua, adeguata e non illogica la spiegazione che il giudice di secondo grado ha offerto circa l’idoneità delle opere eseguite a giustificare la prevista ipotesi di maggiorazione sopravvenuta del corrispettivo della locazione.

Con il quarto motivo si denuncia il vizio di motivazione, in ordine al punto decisivo della controversia della ritenuta entità del capitale impiegato dalla società G. srl per l’intervento di ristrutturazione, nonché la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 210 c.p.c.

Si sostiene che, nel determinare la spesa sostenuta per l’intervento edilizio sull’immobile, la sentenza di secondo grado si sarebbe limitata a trascrivere le apodittiche conclusioni rassegnate al riguardo dal consulente tecnico d’ufficio, senza alcun esame delle contestazioni e dei rilievi evidenziati nella relazione tecnica di parte e senza alcuna motivazione del mancato ordine alla Soprintendenza di esibire in giudizio i documenti rilevanti ai fini della prova della predetta spesa.

La censura non può essere accolta per nessuno dei suoi due profili.

Quanto alla violazione della norma di cui all’art. 210 cod. proc. civ. occorre osservare che, in base all’indiscusso indirizzo di questo giudice di legittimità (Cass., n. 149/2003; Cass., n. 9514/99; Cass., n. 9715/95), all’actio ad exibendum la parte non può fare ricorso (e, quindi, non può essere ordinata dal giudice l’esibizione di un documento di una parte o di un terzo) allorquando l’interessato può di propria iniziativa acquisirne una copia e produrla in causa, siccome è avvenuto nel caso in esame, secondo espressa ammissione del Circolo ricorrente, il quale, affermando che i documenti, per i quali aveva avanzato istanza di esibizione al terzo, erano stai esaminati preso la Soprintendenza dal suo consulente privato arch. V., con ciò ammette che di essi era possibile l’acquisizione diretta anche da parte sua.

Quanto, poi, al mancato esame delle contestazioni e dei rilievi mossi alla consulenza tecnica d’ufficio, premesso che la parte ricorrente in questa sede non ha specificato con il ricorso le deduzioni formulate nel giudizio di merito, occorre, anzitutto, fare applicazione della regola di diritto (Cass., n. 2114/95; Cass., n. 7150/95) secondo la quale il giudice di merito, che riconosca convincenti le conclusioni del consulente tecnico, non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento, poiché l’obbligo della motivazione è assolto già con l’indicazione delle fonti dell’apprezzamento espresso, dalle quali possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti siano state implicitamente rigettate, con la conseguenza che la parte, la quale deduca il vizio di motivazione della sentenza impugnata, ha l’onere di indicare in modo specifico le deduzioni formulate nel giudizio di merito, dalle quali il giudice non si sia dato carico, non essendo all’uopo sufficiente il mero e generico rinvio agli atti del pregresso giudizio.

Bisogna, inoltre, evidenziare che nel caso in oggetto il giudice del merito aveva disposto un supplemento d’indagine chiamando il consulente tecnico d’ufficio a fornire chiarimenti anche in ordine alle contestazioni formulate dal consulente di parte, sicché, avendo assegnato decisivo rilievo alle conclusioni del tecnico d’ufficio, deve in ciò ritenersi implicito il giudizio di irrilevanza delle proposte contestazioni della parte.

Con il quinto motivo si deduce il vizio di motivazione e la violazione dell’art. 2697 in relazione all’art. 23 della l. 392/78 ed all’art. 210 c.p.c.

Si assume che, nella determinazione della spesa complessiva sostenuta dalla società locatrice, il giudice del merito avrebbe errato nell’indicare l’importo della spesa delle opere di esclusivo interesse del Circolo degli Artisti e si denuncia che la motivazione in proposito adottata, che ha ritenuto che il Circolo stesso non aveva dato la dimostrazione di esborsi maggiori, conterrebbe il doppio errore giuridico di avere invertito sul punto il principio dell’onere della prova e di non avere preso in esame il contenuto della lettera del Soprintendente Architettonico in data 25 febbraio 2000 circa il contributo pubblico alle opere eseguite.

La censura non può essere accolta, giacché essa si risolve in mera quaestio facti circa il preteso omesso esame di un documento e, quanto alla lamentata violazione del principio dell’onere della prova, non tiene conto del fatto che era specifico onere del convenuto, a fronte della specificata e dimostrata entità della spesa quale risultante dagli elementi istruttori esaminati dal giudice del merito, fornire la prova del contrario.

Con il sesto motivo -deducendo l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia nonché la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto in tema di rivalsa IVA (art. 35 bis D.L. n. 69 del 1989 mod. dall’art. 10 del D.L. n. 323 del 1996; art. 18 DPR n. 633 del 1972; art. 633 cod. proc. civ.)- il Circolo ricorrente critica la decisione di secondo grado relativa alla disposta rivalsa a favore della società locatrice in ordine all’imposta IVA versata sui canoni e sostiene che la domanda di rimborso dell’imposta non costituiva domanda accessoria siccome riferita a canoni scaduti; che per essa doveva essere seguito un rito diverso; che sulla questione doveva essere confermata la decisione di primo grado, che aveva negato che sui canoni di locazione dovesse essere corrisposta l’IVA.

La censura deve essere disattesa.

La qualificazione della domanda come accessoria o autonoma non determina l’invalidità della decisione né altri effetti preclusivi della decisione adottata, così come l’adozione di un rito diverso da quello proprio della controversia costituisce mera irregolarità priva di sanzione quando il contraddittorio sia stato garantito.

Circa l’obbligo IVA sull’importo dei canoni, è corretta l’interpretazione che la Corte di merito ha dato della norma di cui all’art. 10 del DPR n. 633 del 1972, come sostituito dall’art.. 35 bis D.L. n. 69 del 1989 mod. dall’art. 10 del D.L. n. 323 del 1996, nel senso che sono soggetti ad IVA i canoni di locazione di immobili strumentali, che per i caratteri intrinseci siano insuscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, e della norma correttamente è stata fatta applicazione nel caso di specie, avendo il giudice del merito accertato che la società locatrice aveva acquistato l’immobile a fini speculativi, per ristrutturarlo, frazionarlo e venderlo, onde l’amministrazione e la gestione del palazzo costituivano attività strumentale propria dell’impresa.

L’esegesi della norma adottata dalla Corte torinese è conforme all’indirizzo espresso da questo giudice di legittimità a mente del quale la locazione di un fabbricato o di una sua porzione ad opera dell’imprenditore, che ne è divenuto proprietario per averlo realizzato o acquistato e che si prefigga l’obiettivo di venderlo, devesi qualificare, ai fini previsti dalla norma citata, atto compreso nell’attività d’impresa, se rimane sul piano della gestione conservativa durante un periodo di stasi del mercato (Cass., n. 6194/2001).

La valutazione del giudice del merito circa la destinazione dell’immobile a fini speculativi della società e circa l’uso strumentale della locazione nell’attività dell’impresa commerciale costituiscono accertamento di fatto non censurabili in cassazione.

Con il settimo motivo di doglianza il ricorrente, denunciando il vizio di motivazione e la violazione di legge con riferimento al punto relativo alla misura del calcolo della percentuale di maggiorazione del canone, lamenta la violazione delle norme finanziarie che hanno regolato nel tempo la misura dell’interesse legale e sostanzialmente assume che la maggiorazione riconosciuta nell’importo corrispondente al tasso legale di interesse del 5% vigente all’epoca in cui era maturato il diritto del locatore all’aumento, per il periodo sarebbe dovuta variare in applicazione del minore tasso legale degli interessi, sceso al 2,50%.

Anche tale motivo non è fondato, giacché, a differenza dell’aggiornamento Istat di cui all’art. 32 della legge n. 392 del 1978, la maggiorazione del tipo di quella prevista dalle parti in relazione alla disciplina dell’art. 23 della stessa legge, una volta applicata al corrispettivo nella percentuale prevista con effetto dal momento della maturazione del diritto del locatore, resta in tale misura definitivamente acquisita al canone ed è insuscettibile di successive variazioni in aumento o in diminuzione.

Non può essere accolto neppure l’ottavo ed ultimo motivo d’impugnazione, con il quale il Circolo ricorrente censura la sentenza di secondo grado sul punto relativo alla regolamentazione delle spese del giudizio di primo e di secondo grado e sostiene che la Corte territoriale avrebbe dovuto compensarle per l’intero e non nella operata misura del 40%.

È giurisprudenza costante, infatti, che in tema di spese processuali la valutazione dell’opportunità della compensazione totale o parziale delle stesse rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito; non richiede specifica motivazione; quale espressione di un potere discrezionale, attribuito dalla legge, è incensurabile in sede di legittimità, salvo che non risulti violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa ovvero che la decisione del giudice di merito sulla sussistenza dei giusti motivi ex art. 92 cod. proc. civ. sia accompagnata dall’indicazione di ragioni palesemente illogiche e tali da inficiare, per la loro inconsistenza o l’evidente erroneità, lo stesso processo formativo della volontà decisionale espressa sul punto.

Il ricorso, pertanto, è rigettato e, sussistendone i giusti motivi (art. 92 cod. proc. civ.), le spese del presente giudizio di legittimità sono interamente compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Roma, 27 maggio 2005

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 06 OTT. 2005