Articolo a cura di: Redazione - Studio Legale Calvello

Rendiconto condominiale: il condomino può impugnare la delibera se contesta addebiti, ripartizione delle spese e carenze informative, senza dover provare uno specifico danno economico

La Corte di Cassazione chiarisce che l’interesse del condomino a impugnare la delibera di approvazione del rendiconto non richiede la prova di uno specifico danno economico. È sufficiente che venga prospettata una lesione concreta derivante, ad esempio, dall’errata ripartizione delle spese, da addebiti non adeguatamente documentati o dalla carenza delle informazioni necessarie a conoscere i reali elementi contabili. Il rendiconto deve rispettare l’art. 1130-bis c.c., ma nella valutazione della sua validità prevale la sostanza sulla forma: occorre verificare se la documentazione complessivamente fornita consenta ai condomini di comprendere entrate, uscite, ripartizioni e gestione. L’omessa allegazione del registro di contabilità e della nota sintetica deve quindi essere valutata concretamente, verificando se abbia impedito un voto consapevole e informato.

LA VICENDA

Due condomini impugnavano una delibera assembleare contestando il rendiconto, la ripartizione delle spese e la mancanza della documentazione prevista dall’art. 1130-bis c.c. Dopo il rigetto nei primi due gradi, ricorrevano in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d’Appello di Bari.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

CONDOMINIO – ASSEMBLEA – IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA – APPROVAZIONE DEL RENDICONTO – INTERESSE AD AGIRE DEL CONDOMINO – DANNO ECONOMICO – NECESSITÀ – ESCLUSIONE – ART. 100 C.P.C. – RENDICONTO CONDOMINIALE – ART. 1130-BIS C.C. – REGISTRO DI CONTABILITÀ E NOTA SINTETICA – OMESSA ALLEGAZIONE – VALIDITÀ DELLA DELIBERA – PRINCIPIO DI PREVALENZA DELLA SOSTANZA SULLA FORMA – VALUTAZIONE CONCRETA DELL’INFORMAZIONE CONTABILE

In tema di impugnazione della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto condominiale, l’interesse ad agire del condomino non è subordinato alla prova di uno specifico danno economico, essendo sufficiente che egli prospetti una lesione individuale e l’utilità concreta conseguibile mediante la caducazione della delibera, anche in relazione all’errata ripartizione delle spese, agli addebiti non adeguatamente documentati o alla lesione dell’interesse a una corretta informazione contabile.

Ai fini della validità della deliberazione di approvazione del rendiconto, non è richiesta una contabilità redatta secondo forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci societari, dovendo prevalere la sostanza sulla forma. Spetta pertanto al giudice di merito verificare se l’informazione contabile complessivamente presentata o ottenuta in assemblea sia concretamente idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, le relative quote di ripartizione, le somme incassate, l’entità e la causale degli esborsi e le modalità di esecuzione dell’incarico dell’amministratore.

La mancata allegazione del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa non può essere ignorata né determina automaticamente l’invalidità della delibera, dovendosi accertare in concreto se tale omissione abbia impedito al condomino di conoscere i reali elementi contabili e di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato.

L’ORDINANZA

Cassazione civile, Sezione II, Ordinanza, 30/03/2026, n. 7667

(Omissis)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. A.A., B.B. impugnavano la delibera assembleare del 9.06.20216, chiedendo in via principale, l’annullamento integrale della suddetta ed, in via subordinata, l’annullamento parziale del deliberato sul primo e secondo punto all’ordine del giorno, aventi ad oggetto l’approvazione del rendiconto consuntivo 2015 e del bilancio preventivo 2016, nonché l’annullamento parziale del deliberato sul terzo punto all’ordine del giorno avente ad oggetto la nomina del nuovo amministratore, deducendo: l’illegittimità del rendiconto, ex art. 1130-bis c.c., per carenza del registro di contabilità, nonché per vizi sostanziali della contabilità.

Si costituiva il Condominio che, per ciò che rileva in questa sede, contestava l’assunto attoreo, deducendo l’invio dei documenti giustificativi di spesa, nonché la piena validità di ogni decisione assunta dall’assemblea con riferimento all’approvazione del bilancio preventivo 2015 e del bilancio preventivo 2016.

2. Rigettata la richiesta di consulenza tecnica, il Tribunale di Bari, con sentenza del 22.03.2023, n. 1038/2023, rigettava l’impugnazione, ritenendo che la delibera fosse stata approvata nel rispetto delle maggioranze di legge, non potendo, al contrario, eventuali irregolarità gestionali e contabili commesse dall’amministratore incidere sulla fedeltà del bilancio e inficiare da sole la validità.

3. Proponevano appello A.A. e B.B., censurando la sentenza per non aver ritenuto sussistere la violazione dell’art. 1130-bis c.c. e la presenza di errori materiali e formali nel rendiconto approvato, come dedotto in primo grado.

Si costituiva il Condominio, che contestando l’assunto degli appellanti, proponeva appello incidentale al fine di far dichiarare la decadenza del termine all’impugnazione della delibera assembleare.

4. Con sentenza n. 1661/2024 del 23.12.2024 la Corte d’Appello di Bari rigettava in toto il gravame, sul presupposto (quanto all’appello principale) della carenza dell’interesse ad agire degli appellanti, in quanto non risultava dimostrato il loro interesse concreto ad impugnare la delibera.

5. A.A., B.B. hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

Fissata la trattazione in camera di consiglio, il controricorrente ricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis1 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., avendo la Corte territoriale ritenuto non sussistente un interesse concreto e/o la sussistenza di un vantaggio effettivo dalla caducazione della deliberazione adottata in data 9/6/2016, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Il motivo è fondato.

Invero, l’interesse giuridicamente rilevante del condomino ad impugnare la deliberazione assembleare, si rinviene nell’interesse che egli abbia ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle sue personali aspirazioni (sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea). Dal punto di vista processuale, l’interesse ad agire presuppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall’accoglimento della domanda (Cass. n. 16654 del 14/06/2024); interesse che, dunque, deve essere concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera quanto al contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata (Cass. n. 9387 del 05/04/2023).

Non va dimenticato, inoltre, che l’interesse dei condomini a promuovere l’annullamento della delibera assembleare, specialmente ove si sostanzi in una verifica giudiziale della correttezza del modus operandi dell’amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio, non dipende dal valore economico della controversia (Cass. n. 9544 del 07/04/2023).

Nel caso, poi, di delibera di approvazione del rendiconto, a ciò si aggiunge l’interesse di ciascun condomino, a che il contenuto di questo consenta la conoscenza concreta dei reali elementi contabili (Cass. n. 28257/2023).

Nel nostro caso, i ricorrenti hanno, sin dal primo grado, lamentato l’errata ripartizione delle spese e l’erroneità degli addebiti agli stessi addossati, non sorretti da adeguata documentazione contabile, nonché la lesione dell’interesse ad una adeguata informazione; con ciò, dunque, illustrando l’utilità concreta che avrebbero ricevuto dall’accoglimento della domanda e di conseguenza il relativo interesse ad agire.

Erroneamente, pertanto la Corte d’Appello ha basato la propria decisione sulla mancata prova, da parte dei ricorrenti, del danno economico che avrebbero subito, per effetto dell’approvazione della delibera assembleare non conforme a legge.

2. Con il secondo motivo, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per difetto assoluto di pronuncia su una delle questioni proposte dai ricorrenti riguardante la violazione dell’art. 1130-bis c.c. e l’obbligo di allegazione del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa.

Mediante il terzo motivo, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1130 bis c.c., per avere la Corte territoriale implicitamente rigettato la denuncia circa la omessa allegazione del registro di contabilità della nota e della nota sintetica esplicativa al rendiconto condominiale, ovvero per avere la Corte omesso di motivare il rigetto di tale specifica domanda, in relazione all’art. 360, comma I, n. 3 e 5, c.p.c.

I due motivi possono esaminarsi congiuntamente, in quanto attengono all’omessa pronuncia ed alla violazione del disposto di cui all’art. 1130-bis c.c., in particolare per ciò che concerne la mancata allegazione della predetta documentazione.

3. L’art. 1130-bis c.c., applicabile ratione temporis, stabilisce che: il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; l’assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio; i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.

Nel caso oggetto di scrutinio, è pacifico che il rendiconto non sia stato accompagnato, neanche in sede di delibera di approvazione, dall’allegazione del registro di contabilità.

4. Invero, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.

È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023).

Il rendiconto condominiale, però, a norma dell’art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.

Dunque, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione (Cass. n. 28257 del 09/10/2023).

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono proprio ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.

Dunque, proprio in considerazione degli interessi e della finalità cui è ispirata la norma in parola, opera il principio di prevalenza della sostanza sulla forma, per cui spetta al giudice di merito valutare se, di fatto, l’informazione contabile, presentata o ottenuta in assemblea, sia idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, dovendo, comunque, contenere l’indicazione delle somme incassate, nonché l’entità e la causale degli esborsi eseguiti, come ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l’individuazione e il vaglio da parte dell’assemblea delle modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito (Cass. n. 14428 del 29/05/2025).

5. La Corte d’Appello di Bari, essendosi arrestata alla valutazione negativa dell’interesse ad agire dei ricorrenti, erroneamente, non ha valutato né si è pronunciata sulla carenza di allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa agli atti del rendiconto, né sulle ricadute, della loro assenza.

Nello specifico, ha omesso di accertare, posta la sussistenza dell’interesse ad agire dei ricorrenti, se la mancata allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa al rendiconto condominiale abbia impedito, in sede assembleare, un’informazione contabile idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione (ossia la sostanza delle operazione riportate in rendiconto) e se sia stata fornita l’indicazione delle somme incassate, nonché l’entità e la causale degli esborsi eseguiti, come ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l’individuazione e il vaglio da parte dell’assemblea delle modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito, anche al fine di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato.

6. Pertanto, la sentenza impugnata va cassata e la questione va rimessa alla Corte d’Appello di Bari, in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso,

cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari, in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

CONCLUSIONE

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25 marzo 2026.

Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2026.